Решение по делу № 33-4562/2024 от 27.05.2024

Дело № 33-4562/2024

2-97/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 июля 2024 года г. Оренбург

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Ярыгиной Е.Н.,

судей областного суда Данилевского Р.А., Сенякина И.И.,

при секретаре Лоблевской Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новикова Алексея Валентиновича к Захаровой Нине Дмитриевне о признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным и признании права собственности на земельный участок, о государственной регистрации перехода права собственности,

по апелляционной жалобе Новикова Алексея Валентиновича на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 26 марта 2024 года,

установила:

Новиков А.В. обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указал, что (дата) между продавцом Захаровой Н.Д., действующей через своего представителя Никифорову Л.В., и покупателем Новиковым А.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в частную собственность земельный участок, с кадастровым №, площадью 314000 кв. м., расположенный по адресу: (адрес), земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала № из земель сельскохозяйственного назначения. Согласно пункту 11 договора он имеет силу передаточного акта. (дата) ему было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на данный земельный участок. В настоящее время указанные основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на участок отпали. Вместе с тем, Захарова Н.Д. уклоняется от совместной явки в МФЦ, в органы Росреестра для подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности. Считает, что имеются основания для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

С учетом уточненных исковых требований просил суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 314000 кв. м., расположенного по адресу: (адрес), земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала № из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора купли - продажи от (дата) к Новикову А.В.

На основании определения Бузулукского районного суда от (дата) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес), Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений (адрес), СХА им. Дзержинского, Никифорова Л.В.

Протокольным определением суда от (дата) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено (адрес).

Решением Бузулукского районного суда (адрес) от (дата) в удовлетворении исковых требований Новикова А.В. к Захаровой Н.Д. о государственной регистрации перехода права собственности отказано.

С указанным решением суда не согласился истец – Новиков А.В., в своей апелляционной жалобе выражает несогласие с выводами суда первой инстанции. Обращает внимание на то, что ответчиком Захаровой Н.Д. направлялось извещение в адрес Правительства Оренбургской области только с неверным указанием адреса земельного участка. Кроме того, полагает, что указание в договоре купли-продажи неверного адреса земельного участка не влияет на процедуру соблюдения прав преимущественной покупки земельного участка, поскольку земельный участок идентифицируется по кадастровому номеру. В этой связи просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились: ЗахароваН.Д., Никифорова Л.В., представители Управления Росреестра по Оренбургской области, Сельскохозяйственной артели им. Дзержинского, министерства природных ресурсов, экологии и имущественный отношений Оренбургской области, правительства Оренбургской области, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, об отложении слушания по делу не просили.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции также не явился Новиков А.В., конверт с судебным извещением, направленный по адресу регистрации (места жительства), возвращен с отметкой об истечении срока хранения. В соответствии с разъяснениями п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на основании п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ судебная коллегия признает надлежащим извещение Новикова А.В.

Сведения о времени и месте судебного заседания были дополнительно размещены на официальном сайте Оренбургского областного суда посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судебная коллегия в соответствии с положениями ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав судью-докладчика Ярыгину Е.Н., выслушав пояснения представителя истца Новикова А.В. – Ерпылёва И.В., поддержавшего апелляционную жалобу, посредством системы видеоконференц-связи с Бузулукским районным судом Оренбургской области представителя ответчика Захаровой Н.Д. – Хохлову Т.В., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Захаровой Н.Д. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 314000+/-3461,73 кв. м. с кадастровым №, расположенный по адресу: (адрес), земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала №; категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

(дата) между Захаровой Н.Д. (продавец), действующей через представителя Никифорову Л.В., и Новиковым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка общей площадью 314000 кв. м. с кадастровым № расположенного по адресу: (адрес), земельный участок в северо-восточной части кадастрового квартала №, предоставленный из земель сельскохозяйственного назначения; разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования. Стоимость земельного участка стороны согласовали 150000 рублей, указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

(дата) ЗахароваН.Д. направила извещение в Правительство Оренбургской области о намерении продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Оренбургская область, Бузулукский район, земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала №, с кадастровым №, общей площадью 314000 кв. м., предоставленном из земель – земли сельскохозяйственного назначения, по цене 150000 рублей, с предложением реализовать право преимущественной покупки

Из письма Правительства Оренбургской области от (дата) следует, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке с кадастровым №, указанным Захаровой Н.Д., в связи с чем было сообщено, что решение о реализации (адрес)ю преимущественного права покупки земельного участка не может быть принято.

(дата) Управлением Росреестра по Оренбургской области НовиковуА.В. отказано в государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым № в связи с отсутствием отказа исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления от преимущественной покупки вышеуказанного земельного участка.

Таким образом, отказ в регистрации перехода за истцом права собственности по сделке был связан не с уклонением продавца к явке в Росреестр, а в связи с несоблюдением продавцом порядка реализации государственным органом преимущественной покупки земельного участка.

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 435, 438 Гражданского кодекса РФ, ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», установив, что в уведомлении государственного органа было неверно указано местоположение земельного участка в части указания кадастрового квартала, пришел к выводу о нарушении преимущественного права покупки земельного участка, установленного для земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем отказал в иске по причине ничтожности сделки.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отказе в иске ввиду следующего.

Довод апелляционной жалобы о надлежащем направлении Захаровой Н.Д. уведомления о продаже земельного участка отклоняется судебной коллегией на основании следующего.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определены ст. 8 Закона N 101-ФЗ.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 8 указанного Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей(п. 3).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4).

Представленное в материалы дела извещение Захаровой Н.Д. от (дата) о намерении продать земельный участок с иным кадастровым номером не может быть признано надлежащим уведомлением применительно к договору купли-продажи от (дата), поскольку в указанном извещении допущена ошибка в кадастровом номере земельного участка в части его расположения в кадастровом квартале, в связи с чем в ответе Правительства Оренбургской области от (дата) указано об отсутствии в сведениях ЕГРН спорного земельного участка.

Ответ Правительства Оренбургской области от 06.06.2022 не является доказательством уведомления муниципального образования о намерении продать спорный земельный участок в соответствии с положениями Закона N 101-ФЗ, и не свидетельствует об отказе от преимущественного права приобретения земельного участка применительно к положениям ч. 3 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, поскольку такой отказ был связан с предоставлением продавцом недостоверных сведений относительно земельного участка.

Последующее извещение о продаже спорного земельного участка истцом не восполняет нарушение закона, поскольку истец не являлся собственником земельного участка, от которого должно было исходить данное предложение, и не действовал от имени продавца по доверенности.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Буквальное толкование ст. 168 ГК РФ исходя из разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в пунктах 73 - 75 Постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" позволяют сделать следующий вывод: по общему правилу сделка, противоречащая закону или иному правовому акту, оспорима. Ничтожной сделка будет являться в следующих случаях: если она посягает на публичные интересы, если нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц, если на ничтожность сделки указано в ГК РФ или ином законе.

В силу п. 4 ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Другие последствия нарушения требований ст. 8 Закона N 101-ФЗ, не связанные с недействительностью сделки, в законе не указаны.

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку ничтожная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и не порождает возникновение права собственности на объект недвижимости, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для возложения на ответчика Захарову Н.Д. обязанности передать спорный земельный участок во исполнение обязательств по договору купли-продажи земельного участка25.03.2022 и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный объект недвижимости.

Иное толкование указанных положений закона, предложенное в апелляционной жалобе, позволяющее, по мнению апеллянта, исполнить указанную ничтожную сделку в судебном порядке, судебной коллегией отклоняется, как направленное на осуществление гражданских прав обход закона.

Ссылка в апелляционной жалобе на недобросовестное поведение ответчика Захаровой Н.Д. не принимается во внимание судебной коллегией, поскольку доказательств ее недобросовестности суду не представлено.

Кроме того, сам истец Новиков А.В., намереваясь купить спорный земельный участок, должен был действовать с разумной осторожностью, предпринять меры к проверке обстоятельств надлежащего уведомления продавцом о продаже участка лица, имеющего преимущественное право такой покупки.

Поскольку не были выполнены требования закона на дату совершения сделки, чем были нарушены права Правительства Оренбургской области, сделка является ничтожной и, соответственно, исполнение сделки истцом, в том числе в части передачи денежных средств, не имеет юридического значения не по делу.

Иные доводы не подтверждают юридические значимые обстоятельства.

Доводы апелляционных жалоб не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 26 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Новикова Алексея Валентиновича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 18 июля 2024 года.