Решение по делу № 3а-372/2021 от 31.03.2021

Дело № 3а-372/2021

УИД 76OS0000-01-2021-000177-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                          30 апреля 2021 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Кузьминовой Ольги Борисовны об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Кузьминова О.Б. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 1 658 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 3 399 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что Кузьминова О.Б. является арендатором указанного объекта недвижимости с множественностью лиц на стороне арендатора и плательщиком арендной платы, рассчитываемой на основании сведений о его кадастровой стоимости. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Яр-Оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 3 399 000 рублей.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 5 767 448,27 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административным истцом заявлено также о взыскании в ее пользу понесенных по административному делу судебных расходов.

В судебном заседании представитель административного истца Кузьминовой О.Б. адвокат Кузьмина О.Ю. административный иск и заявление о взыскании судебных расходов поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области и заинтересованное лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля своих представителей в судебное заседание не направили, в письменных отзывах на административный иск его не признали в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Кроме того, Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области возражал против удовлетворения заявления о взыскании судебных расходов, считая их завышенными.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда, в удовлетворении требований о взыскании судебных расходов к данным органам возражали, поскольку они не являются органами, утвердившими результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости административного истца.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заслушав представителя административного истца адвоката Кузьмину О.Ю., допросив в качестве свидетеля оценщика Халиулину С.В., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление Кузьминовой О.Б. подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что Кузьминова О.Б. является арендатором земельного участка площадью 1 658 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что Кузьминовой О.Б. на основании договора №26334-МЛ аренды от 21.01.2021 г. принадлежит находящийся в государственной собственности земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно данным МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля по договору аренды №26334-МЛ от 21.01.2021 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на настоящий момент нет соарендаторов.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и нормативных актов Ярославской области, размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Кузьминова О.Б. в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого она является.

В соответствии с вышеприведенными положениями части 1 статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объект недвижимости административного истца вошел в перечень земельных участков категории земель населенных пунктов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н.

Согласно приложению 2 к приказу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составила 5 767 448,27 рублей.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 3 399 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Халиулиной С.В. дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

В возражениях на Отчет Департаментом имущественных и земельных отношений Ярославской области приведены доводы о том, что правовым основанием для предложения к продаже аренды земельного участка по адресу: <адрес> (аналог 6), и земельного участка по адресу: <адрес> (аналог 3), явился факт нахождения на них объектов капитального строительства в незавершенной стадии. Как полагает Департамент, отчуждение данных объектов влечет переход прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, на которых расположены объекты, у их покупателей.

В связи с этим, как утверждает Департамент, данные земельные участки имеют улучшения и не могли рассматриваться оценщиком как свободные (незастроенные) земельные участки. Указанные объекты реализовывались при нетипичных условиях, требовалось применение корректировки на «тип сделки».

Вместе с тем, в соответствии с требованиями пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, выводы оценщика о том, что указанные земельные участки свободны от застройки в полной мере подтверждаются содержанием объявлений о продаже права их аренды, из которых со всей определенностью следует, что к передаче предлагаются земельные участки. Оснований полагать, что в составе цены данных предложений имеется стоимость находящихся на участках улучшений, тексты объявлений не дают.

При таких обстоятельствах, оценщиком дан верный анализ указанным предложениям и сделан обоснованный вывод, что цены указанных предложений в 6 000 000 рублей (аналог 6) и 2 150 000 рублей (аналог 3) являются ценами земельных участков без улучшений.

При сопоставлении объектов оценки и аналогов по ценообразующим факторам и определяя необходимость применения тех или иных характеристик к ценам аналогов аналог 5 – земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, охарактеризован оценщиком как «граничащий с «красной линией» застройки.

Поскольку объект оценки имеет аналогичные характеристики цена аналога 5 по данному элементу сравнения оценщиком не корректировалась.

Данный вывод оценщика также достаточно и убедительно обоснован имеющимися в составе Отчета фотографиями данного земельного участка – аналога, сведениями общедоступных карт города Ярославля в сети Интернет.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку, характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и их величина.

Возражений относительно обоснованности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом, 3 399 000 рублей.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление Кузьминовой О.Б. подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения Кузьминовой О.Б. с настоящим административным иском в суд – 30 марта 2021 года.

Разрешая заявление Кузьминовой О.Б. о взыскании в ее пользу понесенных по делу судебных расходов суд приходит к следующему:

В качестве судебных расходов административным истцом заявлены расходы на оплату государственной пошлины, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, расходы по оплате услуг представителя, почтовые расходы.

С учетом положений статьей 103, 106, 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд полагает, что заявление Кузьминовой О.Ю. о взыскании судебных расходов, понесенных в связи с оспариванием кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> удовлетворению не подлежит, так как расхождение между кадастровой стоимостью данного земельного участка и установленной судом его рыночной стоимостью не превысило 42 %.

Такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости, более обобщенным подходом при определении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.

Суд принимает во внимание также, что административный ответчик в данном деле не оспаривал права Кузьминовой О.Б. на пересмотр результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ей на праве аренды земельного участка.

Со стороны административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска, которые разрешены путем допроса оценщика Халиулиной С.В. в качестве свидетеля и к несению дополнительных судебных расходов не привели.

Суд принимает во внимание также, что выгода от уплаты арендных платежей по результатам оспаривания кадастровой стоимости для административного истца превысит 130 000 рублей за один год, что выше понесенных административным истцом по данному делу судебных расходов.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Кузьминовой Ольги Борисовны удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 658 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – деловое управление, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости 3 399 000 (три миллиона триста девяносто девять тысяч) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 30 марта 2021 года.

В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов отказать.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

     Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 18 мая 2021 года