Решение от 09.06.2020 по делу № 33-3405/2020 от 18.03.2020

Судья Олесик О.В. Дело № 33-3405 (№ 2-2519/2019)

25RS0002-01-2017-004201-70

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

9 июня 2020 года г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Шульга С.В.

судей Александровой М.В., Вишневской С.С.

при секретаре Пауловой Ю.С., Лукьяненко К.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ульяновой Г. Н. к Зубову В. В. о взыскании задолженности по арендной плате, по апелляционной жалобе представителя Ульяновой Г.Н. – Жуковой И.М. на решение Советского районного суда г. Владивостока от 17 декабря 2019 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Шульга С.В., объяснения представителя Ульяновой Г.Н.- Жуковой И.М., возражения представителя Зубова И.В. – Моисеевой О.П, представителя Зубовой И.В. – Гостомыслова Е.Л., судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

истец обратилась в суд с названным иском, указав, что является собственником административного здания, расположенного по адресу: <адрес>. Между сторонами заключен договор аренды помещения на первом этаже указанного здания, общей площадью 110 кв.м, которое было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.11.2014. Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 17.06.2016, вступившим в законную силу 16.11.2016, названный договор расторгнут, с Зубова В.В. в ее пользу за период с 01.11.2014 по 01.08.2015 взыскана задолженность за аренду помещения в размере 1 086 828,20 руб. В нарушение условий договора арендные платежи за период с 01.08.2015 по 30.12.2016 ответчиком не производились, в связи с чем образовалась задолженность в размере 2 402 370,3 руб. Просила взыскать с Зубова В.В. сумму задолженности в названном размере, из них: 1 907 400 руб. - основной долг за указанный период, и 494 970,3 руб. - пени; подоходный налог по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.12.2016 в сумме 445 536,66 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины - 22 439,53 руб.

Определением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 19.04.2017 производство по делу по названному иску прекращено в части требований о взыскании подоходного налога по арендным платежам за период с 01.11.2014 по 30.12.2016 в сумме 445 536,66 руб. в связи с частичным отказом от исковых требований.

На основании определения Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 10.06.2019 дело передано по подсудности в Советский районный суд г. Владивостока.

В ходе судебного разбирательства представитель истца требования уточнила, просила взыскать с Зубова В.В. сумму задолженности по арендной плате в размере 2 401 416,6 руб., из них: 1 907 400 руб. - основной долг за период с 02.08.2015 по 30.12.2016, пени - 494 016,6 руб., и расходы по уплате государственной пошлины - 22 439,53 руб.

В судебное заседание Ульянова Г.Н. не явилась, в письменных пояснениях указала, что до вступления в законную силу решения Ленинского районного суда г. Владивостока от 17.06.2016 помещение никому в аренду не сдавала и не показывала, так как ключей от него у нее не было, и, кроме того, она ждала, что ответчик сам передаст ей помещение по акту приема-передачи и вернет ключи. О том, что в отношении Зубова В.В. возбуждено уголовное дело, и 15.04.2016 он был взят под стражу, не знала. В г. Владивостоке бывает очень редко и на непродолжительное время, так как фактически большую часть времени проживает в г. Москве, где также находилась с октября 2016 года, вернувшись в г. Владивосток только после 25.12.2016. Впоследствии спорное помещение сдала в аренду, вызвав мастера по открыванию дверей, чтобы попасть в него. Помещение было пустое со следами беспорядка.

Ответчик Зубов В.В. в судебное заседание не явился, в предыдущих судебных заседаниях требования не признал в полном объеме. В письменном отзыве пояснил, что договор аренды от 31.10.2014 был заключен формально, так как об этом его попросила Ульянова Г.Н. Спорным помещением, площадью 110 кв.м, не пользовался и не собирался пользоваться, так как никакой производственной необходимости в этом не было. Ключи от помещения ему не передавались, что подтверждается актом приема-передачи. Кроме того, 14.04.2016 он был задержан в порядке ст.ст. 91, 92 УПК РФ, а 15.04.2016 в отношении него была избрана мера пресечения в виде заключения под стражу, которая в последующем была изменена на домашний арест. Данные обстоятельства подтверждают, что он фактически не мог использовать спорные нежилые помещения.

Представитель ответчика Зубова В.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержав позицию доверителя.

Третье лицо Зубова И.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что приходится супругой ответчику. С 2013 г. по октябрь 2016 г. Зубов В.В. являлся ... ООО «...». Осуществляя хозяйственную деятельность, арендовал у Ульяновой Г.Н. офисные помещения на 2-3 этажах и бокс на 1 этаже в здании по адресу: <адрес>. Поэтому необходимости аренды помещения на первом этаже не было. В конце 2015 г. после того, как в арендуемом помещении на 3 этаже произошло аварийное затопление, ООО «...» переехало в другое помещение, по адресу: <адрес>. Со слов Зубова В.В. ей стало известно, что данный договор он подписал по просьбе Ульяновой Г.Н., которая не хотела сдавать его в аренду своим знакомым, и чтобы те не обиделись, попросила формально подписать его. Фактически данным помещением муж не пользовался, в период с 2014 по 2015 г.г. оно сдавалось в аренду другим лицам.

Представитель Зубовой И.В. в судебном заседании позицию ее поддержал, против удовлетворения требований возражал.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым представитель Ульяновой Г.Н. – Жукова И.М. не согласилась, подана апелляционная жалоба, просит решение суда отменить.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Жукова И.М. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика Зубова В.В.- Моисеева О.П. возражала против доводов апелляционной жалобы, считает решение суда законным и обоснованным, представила возражения на апелляционную жалобу истца.

Третье лицо Зубова И.В. и ее представитель Гостомыслов Е.Л. возражали против доводов апелляционной жалобы. считают решение суда законным и обоснованным.

Зубов В.В., извещен о времени и месте судебного заседания, содержится в ФКУ СИЗО -1. Ульянова Г.Н. о времени и месте судебного заседания извещена, направила представителя. Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, не явившихся в судебное заседание.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Как установлено судом, Ульяновой Г.Н. на праве собственности принадлежит административное здание с пристройками общей площадью 515,2 кв.м (лит. 1,2 — пристройка, 3 - пристройка), инвентарный №, этажность: 2, цокольный этаж - лит. 1, 2, 3 по адресу: <адрес>.

31.10.2014 между Ульяновой Г.Н. и Зубовым В.В. заключен договор аренды нежилого помещения первого этажа, общей площадью 110 кв.м, распложенного в указанном здании по названному адресу.

Согласно п. 4.1.1 первая (постоянная) часть - фиксированный ежемесячный платеж, включает в себя сумму в размере 110 000 руб., оплачиваемую арендатором. В случае безналичного расчета указанная в настоящем пункте сумма увеличивается на 2 %.

Помимо арендной платы согласно п. 4.1.2 договора арендатор обязуется компенсировать арендодателю стоимость коммунальных услуг и другие услуги, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации предмета аренды. Размер и сроки уплаты компенсации определяются в соответствии с п. 3.3.10 договора.

В силу п. 4.2 договора аренды, арендная плата начисляется с 25 по 31 число месяца, предшествующего оплачиваемому путем перечисления денежной суммы на счет арендодателя либо путем передачи арендодателю личных денежных средств.

Также судом установлено, что решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 17.06.2016, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16.11.2016, исковые требования Ульяновой Г.Н. к Зубову В.В. о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора и возложении обязанности удовлетворены частично. Договор аренды помещений общей площадью 110 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: <адрес>, заключенный между Ульяновой Г.Н. и Зубовым В.В. от 31.10.2014, расторгнут. На ответчика возложена обязанность освободить помещения. Также с него в пользу истицы взыскана задолженность по арендной плате в размере 1 086 828,20 руб., из них: 1 009 800 руб. - основной долг по арендной плате за период с 01.11.2014 по 01.08.2015; 61 993,40 руб. - долг по коммунальным платежам за период с 01.01.2015 по 30.06.2015; 15 034,80 руб. - пени за период с 01.11.2014 по 01.08.2015 и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13 934 руб. В остальной части исковые требования, в том числе, обязать ответчика освободить и сдать по акту приема-передачи занятые им помещения, оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, применив положения п. 2 ст. 453 ГК РФ, согласно которой при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, исходил из того, что договор аренды от 31.10.2014 на основании указанного решения суда прекратил свое действие ввиду его расторжения, в связи с чем оснований для взыскания с Зубова В.В. задолженности по арендной плате не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 2 ст. 622 ГК РФ арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.

Тем самым в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Аналогичная позиция изложена в абзаце 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 35 "О последствиях расторжения договора", в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), и пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Как следует из п 3.3.13 договора аренды не позднее одного рабочего дня после прекращения договора или истечения срока аренды Арендатор обязан вернуть предмет аренды Арендодателю в состоянии не худшем, в котором он был передан Арендатору. Возврат предмета аренды осуществляется по акту приема-сдачи, который подтверждает факт возврата Арендодателю Арендатором предмета аренды.

Поскольку в материалах дела отсутствует Акт приема-сдачи по возврату предмета аренды, судебная коллегия приходит к выводу о неисполнении Арендатором условий договора по возврату арендованного имущества, и как следствие, наличие оснований в силу положений п. 2 ст. 622 ГК РФ, для исполнения обязанностей по оплате арендных платежей до момента фактической передачи арендуемого помещения Арендодателю.

Разделом 4 договора регламентированы расчеты по договору, которые состоят из двух частей: первая часть (постоянная) - фиксированный ежемесячный арендный платеж, включающий в себя сумму в размере 110 000 рублей. В случае безналичного расчета указанные суммы увеличиваются на 2 % и поставляет 112 200 рублей - п. 4.1.1. договора.

Вторая часть (переменная) составляет денежную сумму компенсации за коммунальные и другие услуги, связанные с обеспечением нормальной эксплуатации предмета аренды (п. 4.1.2.), в размере, определяемом п. 3.3.10 договора.

В соответствии с п. 4.2. договора оплата производиться с 25 по 31 число месяца, предшествующего оплачиваемому, путем перечисления соответствующей денежной суммы на счет Арендодателя, указанный в договорах. Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на счет Арендодателя.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством (п.6.1. договор).

За невыполнение Арендодателем обязанностей, установленных п. 3.3.6. договора, если такое неисполнение произошло по вине Арендатора, он уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,05 % постоянной ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, поскольку Арендатором, в нарушение условий договора от 31.10.2014 арендные платежи за период с 02.08.2015 по 30.12.2016 не производились, и за Арендатором образовалась общая расчетная сумма задолженности по арендным платежам (исходя из минимальной стоимости арендных платежей) в размере 2126025 руб. из которых, 1870 000 рублей (110000 руб. х 17 мес.), - это задолженность по арендной плате, 256 025 рублей - пеня по договору.

С учетом указанного, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в части.

Доводы представителя Зубова В.В., третьего лица Зубовой И.В. об отсутствии необходимости в аренде спорного помещения и невозможности эксплуатации арендованного помещения в связи с арестом Зубова В.В., судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку, факт ареста Зубова В.В. не является препятствием к эксплуатации арендованного помещения третьими лицами в интересах Зубова В.В. в связи с возможной предпринимательской деятельностью ответчика

Поскольку допустимые доказательства в подтверждение доводов ответчика об отказе от арендованного помещения, безусловно свидетельствующие об отказе от исполнения договора аренды и совершение действий, направленных на возврат объекта аренды ответчиком не представлены, оснований к отказу в удовлетворении исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 329, 330 ГПК РФ судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░░░░░ ░░ 17 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░░. ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░ 02.08.2015 ░░ 30.12.2016) 1 870 000 ░░░., ░░░░ ░ 01.08.2015 ░░ 30.12.2016 - 256 025 ░░░. ░░░░░ ░░░░░░░░: 2126 025 ░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░