Решение по делу № 2-78/2023 (2-3195/2022;) от 03.10.2022

    Дело №2-78/2022

УИД 48RS0003-01-2022-003751-96

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 августа 2023 года                                                                                            г. Липецк

Правобережный районный суд города Липецка в составе:

председательствующего                                        Кочетова Д.Ю.,

при секретаре                                                       Грибковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по иску Якушева Максима Геннадьевича к ООО «СЗ «Строймастер» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, возложении обязанности устранить недостатки квартиры, встречному иску ООО «СЗ «Строймастер» к Якушеву Максиму Геннадьевичу, ООО «ЛИСК», Перову Павлу Николаевичу признании соглашения о зачёте недействительным, расторжении договора об участии в долевом строительстве, признании одностороннего акта приема – передачи объекта долевого строительства недействительным, исключении из ЕГРН записи о праве собственности,

установил:

Якушев Максим Геннадьевич обратился в суд с иском к ООО «СЗ «Строймастер» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, компенсации морального вреда, штрафа, возложении обязанности устранить недостатки квартиры. В обоснование требований указывает, что 07.03.2017 года между Перовым П.Н. и ООО «ЛИСК» был заключен договор №49 об участии в долевом строительстве по условиям которого застройщик обязуется передать в собственность участника двухкомнатную квартиру №153 (адрес строительный), расположенную на 16-м этаже, площадью по проекту 47,87 кв.м., в соответствии с Приложением № 1, расположенную по адресу: <адрес>, а участник обязуется уплатить обусловленную договором стоимость и принять квартиру. В дальнейшем в соответствии с договором цессии Перов П.Н. передал свои права и обязанности в отношении вышеуказанной квартиры Якушеву М.Г. Цена договора (стоимость объекта долевого строительства по договору цессии) составляет 1 579 710 рублей. Участник в полном объеме выполнил свои обязательства по уплате данной стоимости. Согласно п. 3.1. договора застройщик обязуется ввести в эксплуатацию объект не позднее III квартала 2017 года либо ранее установленного срока и передать квартиру участнику в течение 6-х месяцев (п. 3.8 Договора). Соответственно крайний срок передачи квартиры 01.03.2018 года. В последующем ООО «ЛИСК» уступило свои права и обязанности застройщика ООО СЗ «Строймастер», в подтверждения данного обстоятельства прилагается передаточный акт к договору участия в долевом строительстве №49 от 24.05.2022 года, акт осмотра квартиры от 13.01.2022 года подписанный представителем ООО СЗ «Строймастер» В.В. Гребенкиным. Квартира была передана участнику по акту приема-передачи на момент составления данного письма не передана, так же в квартире в соответствии с Договором, а именно пунктом 1.2. не установлено сантехническое оборудование, в том числе ванна, унитаз, раковина и мойка на кухне. 14.03.2022 года ответчик получил претензию истца (вх. №238), в которой истец просил в добровольном порядке выплатить денежные средства в размере 3 098 337 рублей 88 копеек (по состоянию на момент составления претензии). Претензия ответчиком была проигнорирована. 24.05.2022 года ответчиком был составлен односторонний акт приема передачи квартиры, который впоследствии был зарегистрирован 27.05.2022 года, номер регистрации №.

С учетом последующего уточнения просил суд взыскать с ООО СЗ «Строймастер» в пользу Якушева М.Г. неустойку за нарушение срока передачи квартиры в размере 1 470 183 рубля 44 копейки за период со 02.08.2019г. по 02.04.2020г. и с 01.01.2021г. по 31.03.2022 г., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, возложить на ООО СЗ «Строймастер» обязанность привести принадлежащую Якушеву М.Г. квартиру в соответствие с условиями договора об участии в долевом строительстве в части установки сантехнического оборудования в объёме проектной документации (ванна, унитаз, раковина, мойка) в срок не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

ООО «СЗ «Строймастер» обратилось в суд со встречным иском к Якушеву Максиму Геннадьевичу, ООО «ЛИСК», Перову Павлу Николаевичу признании соглашения о зачёте недействительным, расторжении договора об участии в долевом строительстве, признании одностороннего акта приема – передачи объекта долевого строительства недействительным, исключении из ЕГРН записи о праве собственности. В обоснование требований указывают, что 07.03.2017 года между Перовым П.Н. и ООО «ЛИСК» был заключен договор №49 об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязуется своими силами и с привлечением других строительных и иных организаций построить многоэтажный многоквартирный жилой дом с подземной парковкой и передать в собственность участника двухкомнатную квартиру площадью 47,87 кв.м., а участник обязуется уплатить обусловленную договором стоимость и принять квартиру. Права и обязанности первоначального застройщика ООО «ЛИСК» перешли по договору о передаче прав и обязанностей застройщика к ООО СЗ «Строймастер». Свои обязательства участник долевого строительства, Перов П.Н., по оплате квартиры, предусмотренные п. 1.1,3.2,3.3 договора, не исполнил. По договору уступки права требования, зарегистрированного 23.05.2017 года, он передал свои права и обязанности участника Якушеву М.Г. в отсутствие необходимого согласия застройщика и банка и в отсутствие оплаты по договору, предусмотренные п. 9.1 договора. Первоначальный участник, а далее его правопреемник по договору цессии, обязательства по оплате квартиры не исполнил, произведенную оплату не подтвердил. Ввиду неисполнения до настоящего времени своих обязательств, предусмотренных п. 1.1., 3.2., 3.3. заключенного договора долевого участия №49 от 07.03.2017 года, у застройщика не возникло обязанности по передаче участнику Якушеву М.Г., объекта долевого строительства. В связи с чем, ввиду неисполнения участником своих обязательств, договор долевого участия №49 подлежит расторжению, акт приема- передачи объекта долевого участия признанию недействительным. Далее в уточненном исковом заявлении указали, что в материалах дела имеются два документа, якобы, по мнению истца подтверждающие произведенную оплату со стороны участника по договору долевого участия №49 от 07.03.2017 года, а именно: акт приема-передачи простого векселя от 17.03.2017 года, заключенный между Перовым П.Н. и ООО «ЛИСК» в лице и.о. директора Бойцова О.В. и соглашение о зачете от 17.03.2017 года, заключенное между Перовым П.Н. и ООО «ЛИСК» в лице директора Бачурина А.В. Согласно выписки из ЕГРЮЛ на ООО «ЛИСК», директором в организации с 29.03.2017 года был Бойцов О.В., поэтому он является подписантом от имени ООО «ЛИСК» в акте приема-передачи простого векселя от 17.03.2017 года. Соглашение же о зачете от 17.03.2017 года подписано недействующим на тот момент предыдущим директором Бачуриным А.В., не имеющим на это никаких полномочий.

С учётом последующего уточнения просили суд признать соглашение о зачете от 17.04.2017 года, заключенное между Перовым П.Н. и ООО «ЛИСК» в лице директора Бачурина А.В., - недействительным, расторгнуть договор об участии в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года, заключенный между ООО «ЛИСК» и Перовым П.Н., признать односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства Якушеву М.Г., квартиры №153 по адресу: <адрес>, недействительным, исключить из ЕГРН запись о праве собственности Якушева М.Г. на квартиру №153, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец по первоначальному иску Якушев М.Г., представитель истца по первоначальному иску Якушева М.Г. по доверенности Боровских А.В. заявленные исковые требования с учётом их уточнения поддержали в полном объёме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Против удовлетворения встречных исковых требований возражали, указывая, что в материалах дел имеется справка, выданная ООО «ЛИСК», подтверждающая оплату.

Представитель ответчика по первоначальному иску ООО СЗ «Строймастер» по доверенности Олифер Е.С. возражала против удовлетворения заявленных требований, настаивая на удовлетворении встречных исковых требований, указывая, что квартира не была оплачена, обязательства по установке сантехнического оборудования согласно договору с ООО «ЛИСК» к ООО СЗ «Строймастер» не переходили.

Представитель ответчика ООО «ЛИСК», ответчик Перов П.Н. в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

При таких обстоятельствах, с согласия лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения истца и ответчика, изучив письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Пунктом 1 ст. 160 ГК РФ предусмотрено, что двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п. п. 2, 3 ст. 434 ГК РФ, которыми для заключения договора (помимо составления единого документа) также предусмотрена возможность принятия письменного предложения заключить договор путем совершения действий по его исполнению. Порядок принятия такого предложения указан в п. 3 ст. 438 ГК РФ (уплата соответствующей суммы и т.п.).

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

На основании ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно, и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Согласно ст. 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

В соответствии с положением ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено ГК РФ. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися ГК РФ.

Обязательства сторон по договору участия в долевом строительстве определяются на основании Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в силу с 01.04.2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом им (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 07.03.2017 года между Перовым П.Н. и ООО «ЛИСК» был заключен договор об участии в долевом строительстве №49 согласно которому застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других строительных и иных организаций построить многоэтажный многоквартирный жилой дом с подземной парковкой, расположенный по адресу: Липецкая область, <адрес>, (далее по тексту «жилой дом») и передать в собственность участника двухкомнатную квартиру №153, площадью по проекту 47,87 кв.м., в том числе площадь не отапливаемых помещений без учета понижающих коэффициентов, общей площадью 44,58 кв.м., жилой площадью 25,66 кв.м., расположенную на 16-м этаже, согласно Приложению №1 к настоящему Договору, (далее по тексту «квартира»), а участник обязуется уплатить обусловленную договором стоимость и принять квартиру (п. 1.1 договора).

При этом, согласно п. 1.2 договора стороны согласовали следующее состояние квартиры:

- стены - оштукатурены, шпатлёваны за один раз;

- потолки - шпатлёваны за один раз;

- пол - выполнена выравнивающая стяжка;

- наличие входной металлической двери, без межкомнатных дверей;

- окна - ПВХ, подоконник - пластиковый;

- остекление балконов (лоджий) - в объеме проектной документации;

- отопление в объёме проектной документации, с установкой теплосчетчика;

- водопровод холодной и горячей воды - в объёме проектной документации, в т.ч. с установкой приборов учёта;

- сантехническое оборудование - в объёме проектной документации, в т.ч. ванна, унитаз, раковина, мойка;

- без установки общедомового мусоропровода;

- электрическая часть - в объёме проектной документации, в т.ч. электровыключатели, розетки, электрический счётчик учёта электроэнергии;

- слаботочные системы - в объёме проектной документации;

- пожарная сигнализация - в объеме проектной документации.

В соответствии с п. 7.1 договора, качество квартиры, должно соответствовать проектно-сметной документации, СНиП и иным обязательным требованиям в области градостроительства.

Согласно п. 1.3 договора нумерация квартиры является условной и уточняется после проведения инвентарного учёта и составления экспликации на жилой дом соответствующим органом, осуществляющим технический учёт объектов недвижимости.

Пунктом 3.1 договора стороны согласовали, что общая сумма долевого участия, подлежащая оплате участником составляет 1 579 710 рублей. Оплата участником производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течение трёх рабочих дней с даты государственной регистрации договора.

При этом застройщик обязался ввести в эксплуатацию объект не позднее III квартала 2017 года либо ранее установленного срока и передать квартиру участнику в течение 6 месяцев (п. 3.8 договора).

Как следует из пп. «а» п. 4.1 договора, участник вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения существенных недостатков квартиры в разумный срок, если квартира построена с существенным отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению её качества, или с иными недостатками, которые делают её непригодным для использования.

Пунктом 9.7 договора установлено, что все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями в письменной форме, которые подлежат государственной регистрации и являются неотъемлемой частью договора.

В дальнейшем между Перовым П.Н. (цедент) и Якушевым М.Г. (цессионарий) был заключен договор цессии в соответствии с условиями которого Перов П.Н. уступает, а Якушев М.Г. принимает в полном объеме право требования от Общества с ограниченной ответственностью «Липецкая инвестиционно-строительная компания» одну двухкомнатную квартиру № 153, площадью по проекту 47,87 кв.м., в том числе площадь не отапливаемых помещений без учета понижающих коэффициентов, общей площадью 44,58, жилой площадью 25,66 кв. м, расположенную на 16- м этаже по адресу: <адрес>., принадлежащей цеденту на основании Договора №49 об участи в долевом строительстве от 07.03.2017г., зарегистрированном в Управлении Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии по Липецкой области 04.04.2017г., заключенному между ООО «Липецкая инвестиционно-строительная компания» и Перовым П.Н. (п. 1).

Стороны констатируют, что цессионарий примет все условия договора об участии в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года (п. 2).

С момента подписания настоящего договора цессионарий становится кредитором по Договору участия в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года. При этом в соответствии со ст. 384 ГК РФ права первоначального кредитора (цедента) переходят к новому кредитору (цессионарию) в полном объеме и на тех же условиях, которые существовали на момент перехода права требования, в том числе права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на возмещение убытков, неустойки, в т.ч. в рамках ФЗ «О защите прав потребителя» (п. 3).

Согласно п. 9 договора договор вступает в силу с момента государственной регистрации.

Договор цессии был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Липецкой области 23.05.2017 года.

01.08.2019 года между ООО «ЛИСК» (первоначальный застройщик) и ООО «СЗ «Строймастер» (новый застройщик) был заключен договор о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно условиям которого, первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает права и обязанности застройщика, возникшие у ООО «ЛИСК в связи с осуществлением строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома с подземной парковкой, расположенного по строительному адресу: <адрес> (далее - многоквартирный дом), №, общей площадью 3058 кв.м., и № обшей площадью 1522 кв.м. (п. 1.1 договора).

Под правами и обязанностями застройщика, передаваемыми в рамках настоящего договора, понимаются все права и обязанности, которыми застройщик обладает на основании Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Градостроительного кодекса Российской Федерации, с учетом п. 1.3. настоящего Договора, в том числе, но не ограничиваясь:

- право привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости на условиях и в порядке установленных федеральным законодательством Российской Федерации.

- обязанность построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, надлежаще исполнившему обязательства по договору участия в долевую строительстве.

В рамках настоящего Договора первоначальный застройщик передает, а Новый застройщик принимает на себя в порядке перевода долга обязательства по передаче жилых помещений перед участниками I долевого строительства, заключившими договоры участия в долевом строительстве Многоквартирного дома полностью оплатившими суммы, указанные в пункте 3.2 договора участия в долевом строительстве и договоре уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору), надлежаще исполнившими обязательства по договору участия в долевом строительстве, документально подтвердившими исполнение обязательств (документы удостоверяющие личность, договор, подтверждающий возникновение правоотношений между пострадавшим гражданином и застройщиком проблемного объекта, не исполнившим обязательства по передаче жилого помещения пострадавшему гражданину, платежные документы, подтверждающие исполнение пострадавшим гражданином обязательств по договору участия в долевом строительстве и договоре уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору), а также давшими и не давшими своего согласия на передачу прав и обязанностей Первоначального застройщика Новому застройщику.

Перед лицами, не подтвердившими исполнение обязательств по договору, не представившими или представившими не в полном объёме, а равно представившими заведомо ложные и (или) недостоверные документы, а также заключившим договоры участия в долевом строительстве и зарегистрировавшими после заключения настоящего договора, новый застройщик ответственности не несёт.

Новый застройщик принимает обязательства по передаче жилых и нежилые помещений в следующем виде:

- стены - оштукатурены, шпатлёваны за один раз;

- потолки - шпатлёваны за один раз;

- пол выполнена выравнивающая стяжка;

- наличие входной металлической двери, без межкомнатных дверей;

- окна - ПВХ, подоконник - пластиковый;

- остекление бал конов (лоджий) - в объёме проектной документации;

- отопление - в объёме проектной документации, с установкой теплосчётчика;

- водопровод холодной и горячей воды - в объёме проектной документации, в т.ч. с установкой приборов учёта;

- без установки общедомового мусоропровода;

- электрическая часть - в объёме проектной документации, в т.ч. электровыключатели, розетки, электрический счётчик учёта электроэнергии;

- слаботочные системы - в объёме проектной документации;

- пожарная сигнализация - в объёме проектной документации.

Новый Застройщик не принимает на себя обязательств по установке сантехнического оборудования, а именно; ванн, санфаянса (унитаза), смесительных кранов, раковин, моек, межкомнатных дверей, по выполнению чистовой отделки. Все претензии по данному обязательству участники ДДУ вправе предъявлять первоначальному застройщику.

В случае, если Новый застройщик принимает на себя обязательство по передаче квартир участникам долевого строительства, оплата со стороны которых не осуществлена (в полном объеме или частично), то Новый застройщик, после перехода к нему прав и обязанностей от Первоначального застройщика, вправе требовать оплаты стоимости объектов долевого строительства в неоплаченной части в срок не позднее 30 календарных дней с даты заключения дополнительного соглашения (п. 1.3 договора).

В пункте п. 1.4 договора стороны согласовали перечень участников долевого строительства, заключивших договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома, не подтвердивших возникновение правоотношений между гражданином и застройщиком и надлежащее исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве и договоре уступки, а также не давших свое согласие на передачу прав и обязанностей первоначального застройщика новому застройщику, в котором под порядковым номером 14 числится Якушев М.Г.

В соответствии с п. 4.2.3 договора на момент подписания договора срок действия разрешения на строительство многоквартирного жилого дома продлен до 15.09.2020 года.

24.12.2021 года Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка ООО «СЗ «Строймастер» было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома с полуподземной парковкой, расположенный по адресу <адрес> за №№

13.01.2022 года Якушевым М.Г. и представителем ОО «СЗ «Строймастер» Гребенкиным В.В. был составлен акт осмотра квартиры.

11.02.2022 года ООО «СЗ «Строймастер» направило в адрес Якушева М.Г. уведомление о необходимости явиться для осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи.

02.03.2022 года ООО «СЗ «Строймастер» направило в адрес Якушева М.Г. уведомление о необходимости явиться для осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи после устранения замечаний.

24.03.2022 года Якушев М.Г. направил в адрес ООО «СЗ «Строймастер» претензию в которой указывал, что квартира ему не передана, кроме того, в нарушение условий договора в квартире отсутствует сантехническое оборудование, просил выплатить ему неустойку и компенсацию морального вреда.

29.03.2022 года ООО «СЗ «Строймастер» направило в адрес Якушева М.Г. повторное уведомление о необходимости явиться для осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи квартиры, также в адрес истца был направлен оригинал передаточного акта от 29.03.2022г.

24.05.2022 года ООО «СЗ «Строймастер» составило передаточный акт к договору участия в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года, на основании которого Якушеву М.Г. в одностороннем порядке была передана квартира.

Согласно письма №352 от 02.06.2022 года, направленного ООО «СЗ «Строймастер» в адрес Якушева М.Г. 11.02.2022г. и 02.03.2022г. направлялись уведомления о необходимости явиться на приемку квартиры. Также указанным письмом ООО «СЗ «Строймастер» уведомило Якушева М.Г. о передаче ему квартиры в одностороннем порядке.

Истец Якушев М.Г. в ходе рассмотрения дела в своих объяснениях указывал, что квартира не принималась им ввиду того, что она не соответствовала качеству, предусмотренному договором участия в долевом строительстве в части установки сантехнического оборудования. При передаче прав и обязанностей застройщика с ним ответчиком никаких дополнительных соглашений, в том числе о внесении изменений в договор долевого участия в части исключения обязанности застройщика установить в квартире сантехническое оборудование, не заключалось.

По смыслу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В соответствии с частью 1 статьи 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской от 24.06.2008 года № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Согласно части 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей», названный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Поскольку стороной в настоящем договоре является гражданин, правоотношения возникли, в том числе, вследствие нарушений условий договора, к правоотношениям сторон применяются положения Закона о защите прав потребителей.

Положением ч. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» закреплено, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертёж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок её уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется её цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьёй 19 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Согласно ч. 1,2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Пунктом 4 названной статьи Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Указанная правовая позиция суда коррелирует с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в Определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2021г. №22-КГ21-3-К5, от 09.03.2021г. №48-КГ20-21-К7 и др. а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021г).

Поскольку, согласно п. 1.2 договора об участи в долевом строительстве стороны согласовали, что застройщик обязан установить в квартире сантехническое оборудование, в объёме проектной документации, в том числе: ванну, унитаз, раковину, мойку, а согласно п. 1.3 договора о передаче прав и обязанностей застройщика от 01.08.2019 года ООО «СЗ «Строймастер» не принимает на себя обязательств по установке сантехнического оборудования, а именно; ванн, санфаянса (унитаза), смесительных кранов, раковин, моек, межкомнатных дверей, по выполнению чистовой отделки, дополнительных соглашений с Якушевым М.Г. об изменении условий договора участия в долевом строительстве не заключалось, что ответчиком не оспаривалось, суд приходит к выводу о том, что квартира была передана застройщиком Якушеву М.Г. с нарушением условий договора участия в долевом строительстве о её качестве, в связи с чем у него возникло право требования у застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, в соответствии с положением ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Возражая против заявленных исковых требований и обосновывая встречные исковые требования представитель ООО «СЗ «Строймастер» указывала, что Перов П.Н. свои обязательства по оплате квартиры, предусмотренные п. 1.1,3.2,3.3 договора, не исполнил, передав свои права и обязанности участника передав по договору уступки права требования Якушеву М.Г., в отсутствие необходимого согласия застройщика и банка и в отсутствие оплаты по договору, предусмотренной п. 9.1 договора. Якушев М.Г. обязательства по оплате квартиры не исполнил, произведенную оплату не подтвердил, ввиду чего у застройщика не возникло обязанности по передаче участнику Якушеву М.Г. объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ответа и.о. руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области на запрос суда от 15.03.2023 года при проведении государственной регистрации договора цессии в пользу Якушева М.Г. по договору №49 об участии в долевом строительстве от 07.03.2017 года, заключенного между застройщиком ООО «ЛИСК» в лице директора Бачурина Александра Владимировича и Перовым Павлом Николаевичем (объект долевого строительства квартира №153, расположенная в многоквартирном доме на земельном участке по адресу: <адрес>) была представлена справка №95 от 17.04.2017 года, подписанная исполняющим обязанности директора ООО «ЛИСК» Бойцовым О.Е., которой подтверждается оплата в полном объеме Перовым П.Н. по договору №49 об участии в долевом строительстве от 07.03.2017 года (заявление №48/001/004/2017-19344 от 19.05.2017г.).

Согласно копии справки №95 от 17.04.2017 года, подписанной и.о. директора ООО «ЛИСК» Бойцовым О.Е., представленной в материалы дела Управлением Росреестра по Липецкой области по запросу суда и подписанной электронной цифровой подписью, оплата за квартиру №153, расположенная в многоквартирном доме на земельном участке по адресу: <адрес> по договору №49 об участии в долевом строительстве от 07.03.2017 года произведена в полном объёме.

Как предусмотрено ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора цессии), государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем в исковом заявлении ООО «СЗ «Строймастер» не указано, какие права и законные интересы истца были нарушены договором цессии, стороной которого он не является, который зарегистрирован в установленном законом порядке и самими сторонами договора не оспаривается. По сути, требование ООО «СЗ «Строймастер» направлено на восстановление Перова П.Н. в правах участника по договору об участии в долевом строительстве жилья с тем, чтобы расторгнуть с ним договор. При этом Перов П.Н., являющийся стороной по делу, требований о признании договора цессии, заключенного с Якушевым М.Г. недействительным не заявлял.

Как установлено в ст. 390 ГК РФ, недействительность переданного требования в случае, если такое будет установлено, является основанием для привлечения цессионарием к ответственности цедента. При этом обстоятельства наличия либо прекращения договора долевого участия в строительстве, а также его исполнение сами по себе не находятся в причинной связи с действительностью и заключением оспариваемого договора цессии. В случае если ООО «СЗ «Строймастер» полагает, что Перов П.Н. не исполнил перед ним обязательства по договору долевого участия, он вправе заявить имущественные требования к стороне договора.

Кроме того, согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При регистрации договора уступки прав требования между Перовым П.Н. и Якушевым М.Г. в Управление Росреестра по Липецкой области Перовым П.Н. была представлена справка за подписью исполняющего обязанности генерального директора ООО «ЛИСК» №95 от 17.04.2017 года, свидетельствующая о полной оплате стоимости квартиры по договору об участии в долевом строительстве.

С учетом положений Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», необходимые условия для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве были выполнены, в регистрирующий орган была представлена справка о полной цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, которая является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Таким образом, все стороны договора, а также третьи лица полагались на действительность договора уступки.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Ссылка представителя ООО «СЗ «Строймастер» на то обстоятельство, что договор цессии заключен без согласия застройщика, что нарушает условия договора участия в долевом строительстве несостоятельна, поскольку согласно справке ООО «ЛИСК» №95 от 17.04.2017 года ООО «ЛИСК» извещено и согласно о переуступке прав требования квартиры.

При этом, ООО «ЛИСК», также являющимся стороной по делу, факт дачи согласия на переуступку прав на квартиру и факт оплаты стоимости квартиры по договору в полном объёме опровергнуты не были.

С учётом того, ООО «СЗ «Строймастер», после перехода к которому прав и обязанностей застройщика, не истребовавшего ни у Перова П.Н., ни у Якушева М.Г. сведений об оплате по договору, в одностороннем порядке по своей инициативе передавшего Якушеву М.Г. квартиру и подавшего документы на регистрацию за ним права собственности на квартиру, а впоследствии, заявившего о ничтожности договора участия в долевом строительстве, суд признает поведение ООО «СЗ «Строймастер» недобросовестным а факт оплаты стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года, установленным.

Представителем ответчика по первоначальному иску ООО «СЗ «Строймастер» были приобщены к материалам дела копии соглашения о зачёте от 17.04.2017 года, заключенное между ООО «ЛИСК» в лице директора Бачурина А.В. и Перовым П.Н., согласно которому стороны договорились о погашении встречных требований в счет оплаты Перовым П.Н. стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года, акта приема-передачи простого векселя от 17.04.2017 года. При этом указывала, что договор является ничтожной сделкой, поскольку подписан от имени ООО «ЛИСК» не уполномоченным лицом.

Оригиналы указанных документов суду представлены не были, их местонахождение представитель ООО «СЗ «Строймастер» указать не смогла.

Судом оказывалось ООО «СЗ «Строймастер» содействие в истребовании доказательств, направлялись запросы с целью установления местонахождения оригинала указанных документов, однако их местонахождение установить не удалось.

Как следует из ответа начальника-главного архитектора области Управления строительств аи архитектуры Липецкой области от 04.04.2023 года, поскольку управление не являлось стороной (участником) соглашения о зачете от 17.04.2017г., заключенного между ООО «ЛИСК» в лице Бачурина А.В. и Перовым П.Н., запрашиваемая информация отсутствует. Документы, затребованные в ООО «ЛИСК» для проведения плановой проверки в соответствии с приказом управления от 16.07.2018г. №157 (период проведения с 01.08.2018г. по 17.08.2018г.) и запросом контролирующего органа о представлении документов для проведения плановой документарной проверки от 17.07.2018г., ООО «ЛИСК» не представило. За непредоставление документов к проверке постановлением №01-1/2019-пс от 23.01.2019 ООО «ЛИСК» подвергнуто административному наказанию в виде штрафа по ч.4 ст. 14.28 КоАП РФ.

Судом предлагалось ООО «ЛИСК» представить оригиналы указанных документов, однако они суду также представлены не были.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений, если иное не установлено федеральным законом.

Как закреплено в ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ч. 1).

Доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда (ч. 2).

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Таким образом, суд, представленные представителем ответчика по первоначальному иску ООО «СЗ «Строймастер» копия соглашения о зачёте от 17.04.2017 года, заключенное между ООО «ЛИСК» в лице директора Бачурина А.В. и Перовым П.Н., и акт приема-передачи простого векселя от 17.04.2017 года, которые надлежащим образом не заверены, происхождение которых судом не установлены, с учётом положениями ч. 2 ст. 55 ГПК РФ признает недопустимыми доказательствами.

Таким образом, доказательств, свидетельствующих о том, что при принятии от Перова П.Н. оплаты по договору участия в долевом строительстве от имени ООО «ЛИСК» действовало не уполномоченное лицо, материалы дела не содержат.

При таких условиях, суд находит требования Якушева М.Г. о возложении на ООО СЗ «Строймастер» обязанности привести принадлежащую ему квартиру в соответствие с условиями договора об участии в долевом строительстве в части установки сантехнического оборудования в объёме проектной документации (ванна, унитаз, раковина, мойка) в срок не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу обоснованными и подлежащими удовлетворению, а требования ОО «СЗ «Строймастер» к Якушеву М.Г., ООО «ЛИСК», Перову П.Н. о признании соглашения о зачёте от 17.04.2017 года, заключенного между Перовым П.Н. и ООО «ЛИСК» в лице директора Бачурина А.В. недействительным, расторжении договора об участии в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года, заключенного между ООО «ЛИСК» и Перовым П.Н., признании одностороннего акта приема – передачи объекта долевого строительства – квартиры <адрес> Якушеву М.Г. недействительным, исключении из ЕГРН записи о праве собственности Якушева М.Г. на квартиру №153 по адресу <адрес> не подлежащими удовлетворению.

Истцом по первоначальному иску Якушевым М.Г. заявлены требования о взыскании с ООО СЗ «Строймастер» в его пользу неустойки за нарушение срока передачи квартиры в размере 1 470 183 рубля 44 копейки за период со 02.08.2019г. по 02.04.2020г. и с 01.01.2021г. по 31.03.2022г.

Статьей 8 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из пункта 1 статьи 12 Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 20.12.2004 №214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 20.12.2004 №214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 1 п. 1 Постановление Правительства РФ от 02.04.2020г. №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 01.01.2021 года. В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 года.

Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 года №479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно (п. 1).

При этом, исходя из буквального толкования норм Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 года №479, можно сделать вывод, что данное постановление ограничивает начисление неустойки, право на взыскание которой возникает у участника долевого строительства вследствие нарушения сроков передачи объекта долевого строительства.

Заявленный период взыскания неустойки под действие моратория, установленного указанными Постановлениями Правительства РФ, не попадает.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Частью 1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, то если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии правовой позицией, изложенной в п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Пунктом 71 указанного Постановления закреплено, что в случае, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Как следует из пункта 73 названного Постановления, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В связи с изложенным, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 20.12.2004г. №214-ФЗ в сумме 1 474 396 руб. (1 579 710 руб. х 245 дня х 1/300 х 20% х 2) + (1 579 710 руб. х 455 дня х 1/300 х 20% х 2).

Соотнеся размер заявленной неустойки и заявленные истцом требования, переписку между истцом и ответчиком, принимая во внимание, что представителем ответчика заявлено об уменьшении неустойки по ст.333 ГК РФ, однако никаких доказательств её несоразмерности суду не представлено, при этом также учитывая период просрочки, суд находит заявленный размер неустойки соразмерным последствиям нарушения обязательства, сроков просрочки выплаты, баланса интересов сторон, и считает целесообразным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 02.08.2019 года по 02.04.2020 года и с 01.01.2021 года по 31.03.2021 года в заявленной истцом ко взысканию сумме 1 470 183,44 руб., с учётом положения части 3 статьи 196 ГПК РФ.

В соответствии со ст.15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст.15 указанного Закона).

Таким образом, поскольку в результате несоответствия качества квартиры условиям договора и неудовлетворения требований истца в добровольном порядке установлено нарушение прав истца как потребителя, с ответчика ООО СЗ «Строймастер» в силу положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей подлежит взысканию в пользу истца компенсация морального вреда, размер которой судом с учетом конкретных обстоятельств дела, принципов разумности и справедливости определяется в 5000 рублей.

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

По смыслу приведенных правовых норм ответственность за нарушение прав потребителей, в том числе, продавца, наступает в случае виновного уклонения от исполнения требований потребителя.

В силу п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца, составляет 737 591,72 руб. ((1 470 183,44 руб. + 5000 руб.):2).

Как следует из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

При этом, согласно разъяснению в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). При удовлетворении судом требований, заявленных общественными объединениями потребителей (их ассоциациями, союзами) или органами местного самоуправления в защиту прав и законных интересов конкретного потребителя, пятьдесят процентов определенной судом суммы штрафа взыскивается в пользу указанных объединений или органов независимо от того, заявлялось ли ими такое требование.

По смыслу вышеуказанных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда, присуждение неустойки судом по момент фактического исполнения обязательства ответчиком (за исключением присуждения неустойки, предусмотренной ст.395 ГК РФ, начисление которой производится с учетом разъяснений, содержащихся в п. 48 данного Постановления Пленума) производная судом с учетом характера спорного правоотношения, ограничений, установленных законом по периодам и (или) размеру начислений, либо иных законодательных ограничений. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (Определение от 21.12.2000 № 263-0). Таким образом, взыскание неустойки без учета возможности применения к спорному правоотношению ст.333 ГК РФ, будет являться нарушением баланса интересов сторон и противоречить компенсационному характеру неустойки.

Таким образом, с учетом обстоятельств дела, суд приходит к выводу о не соразмерности суммы штрафа и полагает подлежащим взысканию сумму штрафа в размере 200 000 руб.

Частью 1 ст. 103 ГПК РФ установлено, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, с учетом положений пункта 3 настоящей статьи освобождаются истцы - по искам, связанным с нарушением прав потребителей.

В силу ст.103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 16 150, 92 руб.

О компенсации судебных расходов истец по первоначальному иску не просил.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймастер» (ИНН 4826071443) в пользу Якушева Максима Геннадьевича (паспорт серии № номер №) неустойку по договору об участии в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года за период с 02.08.2019 года по 02.04.2020 года и с 01.01.2021 года по 31.03.2022 года в сумме 1 470 183 рубля 44 копейки, компенсацию морального вреда в сумме 5000 рублей, штраф в размере 200 000 рублей, а всего 1 675 183 (один миллион шестьсот семьдесят пять тысяч сто восемьдесят три) рубля 44 копейки.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймастер» (ИНН 4826071443) обязанность привести принадлежащую Якушеву Максиму Геннадьевичу (паспорт серии № номер №) квартиру, расположенную по адресу <адрес>, кадастровый номер № в соответствие с условиями договора об участии в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года, а именно п. 1.2 договора, в части установки сантехнического оборудования в объёме проектной документации (ванна, унитаз, раковина, мойка) в срок не позднее 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении требований ООО «СЗ «Строймастер» к Якушеву Максиму Геннадьевичу, ООО «ЛИСК», Перову Павлу Николаевичу признании соглашения о зачёте от 17.04.2017 года, заключенного между Перовым Павлом Николаевичем и ООО «ЛИСК» в лице директора Бачурина Александра Владимировича недействительным, расторжении договора об участии в долевом строительстве №49 от 07.03.2017 года, заключенного между ООО «ЛИСК» и Перовым Павлом Николаевичем, признании одностороннего акта приема – передачи объекта долевого строительства – квартиры №153 по адресу <адрес> Якушеву Максиму Геннадьевичу недействительным, исключении из ЕГРН записи о праве собственности Якушева Максима Геннадьевича на квартиру №<адрес>, - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строймастер» (ИНН 4826071443) государственную пошлину в доход бюджета г. Липецка в размере 16 150 рублей 92 копейки.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через Правобережный районный суд г. Липецка.

Председательствующий                                       /подпись/                                   Д.Ю. Кочетов

Решение суда в окончательной форме изготовлено 29.08.2023 года.