Решение по делу № 3а-377/2019 от 30.04.2019

Дело № 3А-377/2019

120а

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 июня 2019 года                          г. Красноярск    

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Андриишина Д.В.,

при секретаре судебного заседания Анеховой Я.В.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Термит» - Альтман Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3А-377/2019 по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Термит» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Термит» (далее - ООО «Термит») обратилось с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, мотивируя тем, что оно является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами №, расположенных по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки для нежилого здания с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 12 803 044 рубля 61 копейка по состоянию на 15 февраля 2013 года, для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 27 612 857 рублей 65 копеек по состоянию на 04 апреля 2013 года, для нежилого здания с кадастровым номером № – в размере 28 200 273 рубля 16 копеек по состоянию на 27 сентября 2013 года.

По итогам независимой оценки нежилых зданий, выполненной оценщиком Нестеровой Н.В. и представленной в отчете № 324(2) от 20 апреля 2019 года, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 4 257 000 рублей по состоянию на 15 февраля 2013 года, нежилого здания с кадастровым номером № – 7 955 000 рублей по состоянию на 04 апреля 2013 года, нежилого здания с кадастровым номером № – 8 106 000 рублей по состоянию на 27 сентября 2013 года.

Установление кадастровой стоимости нежилых зданий, не соответствующей их рыночной стоимости нарушает права административного истца, поскольку 16 февраля 2019 года между ООО «Термит» и ФИО7. был заключен предварительный договор купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами №, в котором стороны договорились нотариально удостоверить основной договор купли-продажи, за удостоверение которого нотариальный тариф будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости указанных зданий, что повлечет взимание с административного истца экономически необоснованного нотариального тарифа. 25 апреля 2019 года ООО «Термит» обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, однако уведомлением Комиссии от 26 апреля 2019 года № 243 заявление было возвращено по причине истечения пятилетнего срока, предусмотренного статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости; установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 4 257 000 рублей, определенной по состоянию на 15 февраля 2013 года, нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 7 955 000 рублей, определенной по состоянию на 04 апреля 2013 года, нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости - 8 106 000 рублей, определенной по состоянию на 27 сентября 2013 года.

Представитель административного истца ООО «Термит» – Альтман Ю.О., действующая на основании доверенности, настаивала на удовлетворении административного иска по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении. Ходатайствовала о восстановлении срока на обращение в суд с указанным административным иском, ссылаясь на то, что до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка.

В письменных пояснениях представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю (далее – Управление Росреестра по Красноярскому краю) Чернова А.Г., действующая на основании доверенности, возражений относительно административного искового заявления и изложенных в нем доводов не привела.

Правительство Красноярского края, Управление Росреестра по Красноярскому краю, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра»), администрация г. Красноярска, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств не представили.

Суд посчитал возможным в соответствии с частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие представителей Правительства Красноярского края, Управления Росреестра по Красноярскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации г. Красноярска, своевременно и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, против чего представитель административного истца ООО «Термит» – Альтман Ю.О. не возражала.

Оценив доводы административного истца, исследовав материалы дела, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В части 1 статьи 22.1 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11 февраля 1993 года 4462-1 (далее - Основы о нотариате) определены размеры нотариальных тарифов за совершение указанных в данной статье действий.

Согласно части 2 статьи 22.1 Основ о нотариате при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 4).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11).

Как установлено судом, административный истец ООО «Термит» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости ()далее – ЕГРН) об основных характеристиках объекта недвижимости и о зарегистрированных правах от 23 сентября 2016 года (л.д. 24, 26, 28).

Согласно выпискам из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06 декабря 2018 года, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 15 февраля 2013 года составляет 12 803 044 рубля 61 копейка, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 18 февраля 2013 года; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 04 апреля 2013 года составляет 27 612 857 рублей 65 копеек, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 05 апреля 2013 года; кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 27 сентября 2013 года составляет 28 200 273 рубля 16 копеек, дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН – 27 сентября 2013 года (л.д. 9, 17, 25).

Вышеуказанная кадастровая стоимость нежилых зданий определена на основании удельных показателей кадастровой стоимости, утверждённых Постановлением Правительства Красноярского края от 18 января 2012 года № 15-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Красноярского края».

19 апреля 2019 года (вх. № 19018) ЗАО «Интикульское» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Красноярскому краю, созданную Приказом Росреестра от 21 ноября 2011 года № 453, с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами №.

Уведомлением Комиссии от 26 апреля 2019 года №243 заявление ООО «Термит» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, было возвращено в связи с истечением пятилетнего срока, предусмотренного статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 30).

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке №324(2) от 20 апреля 2019 года, выполненный оценщиком Нестеровой Н.В., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 4 257 000 рублей по состоянию на 15 февраля 2013 года, нежилого здания с кадастровым номером № – 7 955 000 рублей по состоянию на 04 апреля 2013 года, нежилого здания с кадастровым номером № – 8 106 000 рублей по состоянию на 27 сентября 2013 года (л.д. 32-133).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценке (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, подход к оценке - это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях Российской Федерации (пункт 27 ФСО № 1).

Судом установлено, что при оценке объектов недвижимости оценщиком применен сравнительный подход, в рамках которого использован метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Оформление и содержание отчета об оценке № 324(2) от 20 апреля 2019 года соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчетах об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Достоверность данных, содержащихся в отчете, участвующими в деле лицами не опровергнута и не оспаривалась, доказательств иного размера рыночной стоимости не представлено и ходатайств о назначении экспертизы не заявлено.

У суда нет оснований ставить под сомнение выводы оценщика о размере рыночной стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № по состоянию на 15 февраля 2013 года, № по состоянию на 04 апреля 2013 года, № по состоянию на 27 сентября 2013 года.

Таким образом, заявленный административным истцом размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтверждается совокупностью достоверных, допустимых и достаточных доказательств.

20 декабря 2018 года между ООО «Термит» (продавец) и ФИО8 (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого стороны данного договора приняли на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи нежилых зданий с кадастровыми номерами № по цене, которая меньше их кадастровой стоимости (л.д. 22-23).

Поскольку цена вышеназванных нежилых зданий определена в предварительном договоре купли-продажи меньше, чем их кадастровая стоимость, нотариальный тариф будет рассчитываться в соответствии частями 1, 2 статьи 22.1 Основ о нотариате. В этой связи, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости нежилых зданий, не соответствующие действительной рыночной стоимости этих объектов, будут затрагивать права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости.

В связи с тем, что до настоящего времени не проведена очередная государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства, предусмотренный частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации пятилетний срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежит восстановлению, учитывая при этом, что Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ приостановлено действие статей 24.12 - 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентирующих периодичность и порядок проведения очередной массовой государственной кадастровой оценки.

С учетом изложенного, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № должна быть определена в размере его рыночной стоимости - 4 257 000 рублей, определенной по состоянию на 15 февраля 2013 года, нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 7 955 000 рублей, определенной по состоянию на 04 апреля 2013 года, нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 8 106 000 рублей, определенной по состоянию на 27 сентября 2013 года, поскольку она подтверждена соответствующими доказательствами.

Датой обращения ООО «Термит» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № следует считать дату подачи соответствующего заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости – 25 апреля 2019 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Термит» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 4 257 000 рублей, определенной по состоянию на 15 февраля 2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 7 955 000 рублей, определенной по состоянию на 04 апреля 2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 8 106 000 рублей, определенной по состоянию на 27 сентября 2013 года.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Термит» с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами № считать 25 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Судья Красноярского краевого суда             Д.В. Андриишин

Решение в окончательной форме принято 05 июня 2019 года.