Решение по делу № 33-5261/2021 от 13.05.2021

ВЕРХОВНЫЙ    СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 08 июня 2021 года по делу № 33-5261/2021

Судья в 1-й инстанции Горбов Б.В. дело № 2-287/2021

УИД 91RS0024-01-2020-003837-43

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьи	Гоцкалюка В.Д.
Судей	Бондарева Р.В.
Белоусовой В.В.
при секретаре	Александровой А.А.

заслушав в открытом судебном заседании в городе Симферополе по докладу судьи В.Д. Гоцкалюка гражданское дело по иску Лось Е.В. к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, Потемкиной В.М., Обществу с ограниченной ответственностью «Арома-Фиолент», третьи лица Локоцкова Н.Н., Никишина Г.В., Небытов М.В., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Государственное унитарное предприятие Республики Крым «БТИ г. Ялта» о признании недействительным договора аренды, исключении записи из единого государственного реестра недвижимости,

по апелляционной жалобе Лось Е.В. на решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 марта 2021 года,

у с т а н о в и л а:

Лось Е.В. обратилась в суд с иском к Администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, Потемкиной В.М., Обществу с ограниченной ответственностью «Арома-Фиолент», третьи лица Локоцкова Н.Н., Никишина Г.В., Небытов М.В., Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Государственное унитарное предприятие Республики Крым «БТИ г. Ялта» в котором просит признать недействительным договор аренды от 18 ноября 2016 года, заключенный между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Арома-Фиолент» в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу <адрес>, площадью 292 кв.м., исключить сведения о регистрации договора аренды из ЕГРН.

Требования мотивированы тем, что она с 11 июля 2019 года является собственником <адрес>. Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение (№) в <адрес> основании договора переуступки Потемкина В.А. арендует земельный участок №, в который вошла придомовая территория многоквартирного <адрес>, что в свою очередь нарушает ее права как собственника квартиры, в том числе создает препятствия проходу и проезду к дому.

Решением Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 марта 2021 года в удовлетворении иска Лось Е.В. отказано.

В апелляционной жалобе Лось Е.В. просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. Считает, что установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела, не были доказаны. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела. Допущены нарушения и неправильное применение норм материального и процессуального права.

Представитель Потемкиной В.А. – Дмитрик В.К. принес возражения на апелляционную жалобу, согласно которых просил решение суда первой инстанции оставить без изменений как законное и обоснованное.

Заслушав докладчика, пояснения лиц явившихся в судебное заседание, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Из содержания положений статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что суд обязан разрешать дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, её субъектов и органов местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебном решении» № 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а так же тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из материалов дела следует, что с 11 июля 2019 года Лось Е.В. является собственником <адрес> (т. 1 л.д. 6-7).

Потемкина В.М. является собственником нежилого помещения в <адрес>, кадастровый № (т. 1 л.д.13-15).

18 ноября 2016 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта и ООО «Арома-фиолет» заключен договор аренды земельного участка расположенного по <адрес>, кадастровый № (разрешенное использование «деловое управление», «предпринимательство») площадью 292 кв.м. (т. 1 л.д. 156-168).

12 апреля 2019 года ООО «Арома-фиолет» переуступило права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору Потемкиной В.М. (т. 1 л.д. 169-173).

В своем исковом заявлении Лось Е.В. указывает, что переданный 18 ноября 2016 года Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта в аренду земельный участок, состоит в том числе из придомовой территории многоквартирного жилого дома <адрес>, что является неправомерным.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что в силу части 5 статьи 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 2.2 Постановления Конституционного суда РФ «По делу о проверки конституционности частей 2. 3 и 5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ, частей 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ. п. 3 ст. 3 ип п. 5 ст. 36 ЗК РФ РФ» от 28.05.2010 г. № 12-П переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что государственный кадастровый учёт земельного участка, где расположен многоквартирный дом, в котором Лось Е.Н. имеет квартиру, не проведён, доказательств обращения истца в компетентный государственный орган г. Ялты за формированием земельного участка под многоквартирным жилым домом в материалы дела не представлено.

По результатам судебной землеустроительной экспертизы арендуемый участок фактически не препятствует формированию придомового участка, истец не лишён возможности сформировать придомовой земельный участок, в том числе путём незначительной корректировки границ земельного участка, арендуемого Потемкиной В.М.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что передача в 2016 году земельного участка в аренду не нарушает прав истца.

Однако с такими выводами суда первой инстанции не может согласится судебная коллегия.

В силу положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов Правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях, в том числе самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно части 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты, соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом из материалов дела следует, что в рамках рассматриваемого гражданского дела была проведена судебная землеустроительная экспертиза.

Согласно выводов судебной землеустроительной экспертизы №201-СЭ-21 от 11 февраля 2021 года, конфигурация, границы и размер придомового земельного участка под многоквартирным домом расположенного по адресу: <адрес> установлена в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (изображение №), определенны координаты такого земельного участка (таблица 7). Площадь образуемого участка под многоквартирным домом составляет 1122 кв.м.

Экспертом установлено, что сформированный земельный участок под многоквартирным домом № в вопросе №, пересекает границы земельного участка с кадастровым номером №, даже после внесения корректировок в координаты поворотных точек границ такого земельного участка. В связи с чем судебным экспертом предложено также внести корректировки в координаты границы земельного участка под многоквартирным домом № (таблица 8) и земельного участка с кадастровым номером № (таблица 9), а также установление сервитутов (таблица 10) на земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок под многоквартирным домом № (изображение 8). Кроме того уменьшить площадь земельного участка с кадастровым номером № на 65 кв.м.

При сравнении границ земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с сведениями ЕГРН и фактической съемки, было установлено расхождение сведений между фактическим использованием земельного участка и сведением ЕГРН в конфигурации земельного участка и в площади. Не соответствия в площади земельного участка согласно сведениям ЕГРН и фактическим использованиям земельного участка составляет 16 кв.м.

Таким образом, из заключения судебной экспертизы следует, что арендуемый земельный участок действительно имеет наложения на придомовую территорию многоквартирного жилого дома.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Потемкиной В.М. просил приостановить рассмотрение по настоящему делу до разрешения спора о корректировке границ данных земельных участков, который рассматривается Ялтинским городским судом.

Однако, согласно выводов судебной землеустроительной экспертизы №201-СЭ-21 от 11 февраля 2021 года сама по себе корректировка границ земельных участков не устраняет наложений земельных участков. Экспертом указано, что даже после корректировки границ земельных участков имеют место наложения земельных участок на которые необходимо установить сервитуты. При этом, площадь арендуемого земельного участка 292 кв.м., должна быть уменьшена на 65 кв.м.

Также представитель Потемкиной В.М. пояснил, что в настоящее время вопрос об установлении сервитутов на право пользования земельным участком предметом рассмотрений в судах не является.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что сама по себе корректировка границ земельных участков не устраняет нарушений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ввиду чего отсутствуют основания для приостановления производства по делу.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решение суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материально права или норм процессуального права.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции о том, что передача в аренду земельного участка не нарушает прав истца, являются необоснованными и противоречат нормам материального права.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 года № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ), а в статье 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен.

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации изложенной в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).

Согласно пункту 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Судебная коллегия приходит к вводу о том, что передача Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации г. Ялта в аренду ООО «Арома-фиолет», правопреемником которого является Потемкина В.М., земельного участка состоящего в том числе из придомовой территории многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес> является нарушением прав собственников общего имущества в данном многоквартирном доме, ввиду чего решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении иска, признании недействительным договор аренды земельного участка от 18 ноября 2016 года, и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договора аренды.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Ялтинского городского суда Республики Крым от 18 марта 2021 года – отменить, принять по делу новое решение, которым иск Лось Е.В. – удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 18 ноября 2016 года, заключенный между Муниципальным образованием городской округ Ялта в лице начальника Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Арома-Фиолент» (правопреемник Потемкина В.М.) в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, площадью 292 кв.м., исключив из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договора аренды.

Председательствующий                                             Гоцкалюк В.Д.

Судьи                                                                            Бондарев Р.В.

                                            Белоусова В.В.