Решение по делу № 33-2056/2024 от 16.02.2024

УИД: 56RS0016-01-2023-000208-55

дело № 33-2056/2024

(2-326/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 28 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Р.А. Данилевского,

судей областного суда Е.П. Зудерман, И.И. Сенякина,

при секретаре судебного заседания А.Ю. Елизарове,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» к Н.А.П. и С.В.С. о признании выдела земельного участка незаконным, восстановлении границ первоначального земельного участка, прекращении Ж. учета, права собственности и исключении записи о регистрации права из Единого государственного реестра недвижимости,

встречному иску Н.А.П. к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл» о признании расторгнутым договора аренды и погашении записи обременения (аренды) в отношении части земельного участка,

по апелляционным жалобам Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» и Н.А.П.

на решение Красногвардейского районного суда (адрес) от (дата).

Заслушав доклад судьи Р.А. Данилевского, пояснения представителя истца по первоначальному иску – ответчика по встречному иску Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» – А.А. Фаткуллина, поддержавшего доводы апелляционной жалобы Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл», представителя ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску Н.А. П. – Л.Л. Колгановой, поддержавшей доводы апелляционной жалобы Н.А. П., судебная коллегия

установила:

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Кристалл» обратилось в суд с указанным исковым заявлением. В обоснование исковых требований указало, что (дата) на общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью *** кв.м., расположенного по адресу: (адрес), принято решение о заключении договора аренды данного земельного участка с Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл» на 25 лет.

(дата) уполномоченным общим собранием лицом В.Н.Р. и председателем Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» В.А.Б. подписан договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя сроком на 25 лет – до (дата), который прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) и был зарегистрирован (дата) (номер государственной регистрации: №).

С.В.С., являющаяся долевым собственником земельного участка с кадастровым номером № переданного в аренду Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл», в отсутствия согласия арендатора произвела выдел земельного участка площадью *** кв.м, в счет принадлежащей ей *** доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, которому (дата) был присвоен кадастровый номер: №.

(дата) данный земельный участок площадью *** кв.м, с кадастровым номером № был продан Н.А. П..

В целях реализации права, установленного в части 7 пункта 3.1 договора аренды от (дата), Н.А. П. (дата) в адрес Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» направлено уведомление с требованием изъятия из договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от (дата) части земельного участка с кадастровым номером: №/1 площадью *** кв.м., путем обращения Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) с заявлением об изменении записи обременения земельного участка с учетным номером №/1 площадью *** кв.м.

Заключением Ж. инженера А.П.К. установлено, что земельный участок площадью *** кв.м, с кадастровым номером: № сформирован из одного вида сельскохозяйственных угодий - пашни.

Считает, что выделение без согласия арендатора земельных участков с кадастровыми номерами № и №/1, противоречит закону и нарушает его права как арендатора. При этом Н.А. П. не может быть признан добросовестным приобретателем, поскольку он был осведомлен обо всех фактических обстоятельствах совершаемой сделки и результатах межевания с момента голосования на общем собрании долевых собственников по вопросу заключения аренды с Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл».

На основании изложенного, истец Крестьянское (фермерское) хозяйство «Кристалл» с учетом уточнений исковых требований, окончательно просил суд:

- признать выдел земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования площадью *** кв.м., с кадастровым номером: №, местоположением: (адрес) незаконным;

- прекратить право собственности Н.А. П. на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования площадью *** кв.м, с кадастровым номером: №, местоположением: (адрес);

- в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) аннулировать регистрационную запись № от (дата);

- восстановить границы земельного участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером: №, местоположением: (адрес) в границах по состоянию на (дата);

- восстановить право общей долевой собственности Н.А. П. на *** долю в праве на земельный участок категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования с кадастровым номером:№, местоположением: (адрес);

- взыскать с Н.А. П. в пользу Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, почтовых расходов, стоимости экспертного исследования, оплаты услуг представителя.

В свою очередь Н.А. П. обратился в суд со встречным иском к Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл». В обоснвоание своего встречного иска он указал, что спорный участок с кадастровым номером № ранее находился в общей долевой собственности и входил в земельный массив с кадастровым номером №.

Согласно договору от (дата) и протоколу общего собрания участников общей долевой собственности от (дата) указанный земельный массив передан участниками общей долевой собственности в аренду Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл» на длительный срок (до (дата)), который прошел государственную регистрацию, в связи с чем регистрационный орган наложил на земельный участок обременение в виде аренды.

Согласно пункту 7.1 договора аренды от (дата) смена собственника не является основанием для его переоформления. Следовательно, к Н.А. П., как к новому собственнику, перешли все права и обязанности, предусмотренные договором, в том числе, и обременение земельного участка (регистрационный орган произвел запись об обременении № от (дата) на его земельный участок к/н №№).

В целях обеспечения баланса частных и коллективных интересов при передаче земельного участка в длительное пользование (25 лет) в договор аренды был также включена часть 7 пункта 3.1, которым установлено, что арендодатель (собственник земельного участка) имеет право изъять без согласия арендатора (Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл») для собственных нужд или для передачи в пользование третьих лиц 10 % от сданной в аренду площади земельного участка, что составляет *** кв.м. (*** х 10%), при этом договор считается расторгнутым со дня, указанного в письменном уведомлении.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости. была осуществлена регистрация учетной части земельного участка в системе координат МСК-05МСК-56 (зона 2) с учетным номером части №/1 площадью *** кв.м.

Обладая правом одностороннего расторжения договора (изъятием для собственных нужд 1/10 части переданной в аренду земли), он направил (дата) арендатору уведомление, которое было получено последним (дата). Однако в изъятии сданной в аренду площади земельного участка Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл») ему было отказано.

Поскольку он выполнил условия, установленные сделкой, договор в отношении учетной части земельного участка считается расторгнутым с (дата). Соответственно полагал, что имеются юридические основания для погашения обременения в виде аренды: регистрационной записи № от (дата) на земельный участок к/н № №/1 площадью *** кв.м.

(дата) он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о прекращении записи об аренде № от (дата) на учетную часть спорного земельного участка.

(дата) государственный регистратор приостановил производство по его заявлению на срок до (дата) Основанием послужило непредставление документов, необходимых для осуществления погашения регистрационной записи об аренде, а именно: решения суда или соглашения сторон о расторжении договора.

Считает, что с учетом отказа истца от выполнения условия договора, установленного в статье 3.7.1, досудебная процедура предъявления иска им выполнена.

В связи с указанными обстоятельствами Н.А. П. просил суд:

- признать расторгнутым договор аренды от (дата) с множественностью лиц на стороне арендодателя, заключенный между Н.А. П. и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл» в отношении земельного участка с кадастровым номером №/1 площадью *** кв.м, с (дата);

- прекратить обременение в виде аренды земельного участка с учетным номером №, площадью *** кв.м., номер регистрации № от (дата) по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № от (дата).

В процессе рассмотрения требований сторон судом первой инстанции к участию в деле привлекались третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, а также производилась замена умерших лиц их правопреемниками, а именно: В.А. Бородина, Г.П.Г., С.И.Р., Л.А.С., А.А.Т., В.Н.А., Т.В.Б., В.в.Б., В.А Бородина, Л.А.Б., Л.И.Б., С.П.Б., О.К.Б., Г.В.Г., Н.Н.Д., А.М.З., Г.М.З., М.Ф.К., А.С.К., В.Н.К., А.Я.К., В.И.К., А.С.М., Ж.В.Пр., В.Н.К., С.Н.К., В.Я.К., В.Н.М., Н.У.М., В.Н. Р,, Е.Н.Р., Н.А.Р., А.В.Р., В.В.Р., А.В.Р., Н.С.Р., С.И.Р., А.А.Р., А.М.Р., А.н.С., В.И.С., С.С.С., Н.И.Т., С.В.Ч., М.М.Ш., Е.П.Ш., М.Д.Ш., Т.М.Ш., С.А.Ш., Е.П.Ш., администрация муниципального образования Залесовский сельсовет (адрес), кадастровый инженер А.С. Ж..

Решением Красногвардейского районного суда (адрес) от (дата) исковые требования Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл», а также встречные исковые требования Н.А. П. оставлены без удовлетворения.

С данным решением суда не согласились стороны.

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Кристалл», в своей апелляционной жалобе ссылаясь на незаконность и необоснованность выводов суда, просит решение суда отменить и в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объёме. Полагает, что выделяемый в счет земельной доли земельный участок произведен в нарушение требований действующего законодательства, а именно: в отсутствие согласия арендатора и без учета соотношения видов сельскохозяйственных угодий исходного земельного участка, выделив лишь исключительно пашни.

Н.А. П. в своей апелляционной жалобе, выражает несогласие с выводами суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение его права на изъятие части земельного участка (не более 10 % от сданной в аренду площади участка) без согласия арендатора для собственных нужд или для передачи в пользование третьим лицам, при передаче земельного участка в длительное пользование (25 лет), просит решение отменить, удовлетворив его исковые требования.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик по первоначальному иску – истец по встречному иску Н.А. П., а также иные участвующие в деле лица участие не принимали, о дате, месте и времени его проведения были извещены надлежащим образом, об уважительности причин своей неявки суду не сообщили.

На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из содержащихся в материалах дела доказательств, (дата) на общем собрании участников общей долевой собственностям на земельный участок с кадастровым номером № было принято решение, в том числе о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл», на 25 лет.

(дата) между участниками коллективно-долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № в количестве 52 человек, в лице В.Н.Р., действующего на основании протокола общего собрания участников общей долевой собственности, именуемые в дальнейшем «арендодатели», с одной стороны, и Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл», в лице председателя В.А.Б., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «стороны», заключен договор, согласно которому арендодатель передает во временное пользование (аренду), а арендатор принимает в пользование на условиях аренды, земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., расположенный по адресу: (адрес), Залесовский сельсовет.

Указанный договор аренды от (дата) прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) и был зарегистрирован (дата), номер государственной регистрации№

Согласно пункту 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от (дата), арендодатель имеет право изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке в ряде случаев, в частности:

- в период договора изъять без согласия арендатора часть земельного участка не более 10% от обще площади сданных в аренду земельных участков для собственных нужд, либо для целей передачи во временное пользование третьим лицам. Арендодатель не несет ответственность перед арендатором по возмещению убытков или упущенной выгоды за частичное или полное уничтожение сельскохозяйственной продукции, либо иных затрать арендатора. Настоящий договор считается расторгнутым со дня указанного в уведомлении.

В пункте 7.1 договора аренды от (дата) предусмотрено, что смена собственника арендуемого участка не является основанием для его переоформления.

С.В. С., являясь *** доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок с кадастровым номером №, в общем собрании участников долевой собственности (дата) на котором принято решение о заключении договора аренды в Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл», участие не принимала, и против заключения договора аренды с Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл» не голосовала.

Реализуя свое право на выдел в натуре земельного участка в счет своей *** доли из исходного земельного участка с кадастровым номером №, С.В. С., действуя через своего представителя А.Б. П. на основании доверенности от (дата), обратилась к Ж. инженеру А.С. Ж..

Кадастровым инженером А.С. Ж. был подготовлен проект межевания выделяемого многоконтурного земельного участка с кадастровым номером №:ЗУ1, площадью *** кв.м., расположенного в южной части Ж. квартала №

В общественно-политической газете (адрес) «Красногвардеец» от (дата) № кадастровым инженером А.С. Ж. опубликовано извещение о необходимости согласования проекта межевания, предметом которого являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли из земельного участка с кадастровым номером № №.

Однако в установленный законом месячный срок возражения относительно проекта межевания от участников долевой собственности не поступили, что подтверждается заключением Ж. инженера от (дата).

(дата) С.В. С., действуя через представителя А.Б. П., обратилась в адрес председателя Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» Д.В.Б. с просьбой дать согласие на выдел принадлежащей ей земельной доли в земельном участке с кадастровым номером №, площадью 152 000 кв.м., расположенным по адресу: (адрес), Залесовский сельсовет.

(дата) Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл» было дано согласие на образование земельного участка площадью *** кв.м., местоположением: (адрес), путем выдела в счет доли (долей) в праве обще долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью *** кв.м., местоположением: (адрес) категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером № местоположением: (адрес), площадью *** кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, образован из земельного участка с кадастровым номером №, (дата) поставлен на кадастровый учет, собственником является С.В. С..

На основании договора купли-продажи доли земельного участка от (дата) земельный участок с кадастровым номером № местоположением: (адрес), площадью *** кв.м., был продан Н.А. П., право собственности которого (дата) было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

По ходатайству Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» с целью определения выделенного в счет земельной доли С.В. С. вида сельскохозяйственных угодий, определением суда первой инстанции была назначена землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ГеоЭффект» А.С.М..

Согласно заключению эксперта № от (дата), земельный участок №, действительно, полностью включает в себя пашню без раздела по угодьям.

Конфигурация земельного участка №, образуемого в счет выдела земельных долей, имеет правильную форму, повторяющую границы исходного земельного участка №, вклинивания, вкрапливания, чересполосица отсутствуют, и не препятствуют рациональному использованию и охране земель.

При этом экспертом указано, что в случае если, часть земельного участка с кадастровым номером: №/1 и оставшаяся часть земельного участка будет использоваться не совместно разными арендаторами, то использование участка № в юго-восточной части создаст неудобства в рамках сельскохозяйственных работ в виду изломанности границ, из-за криво линейности границ потери производительности сельскохозяйственных машин могут достигать 20-30 %.

(дата) Н.А. П. в адрес Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» направлено уведомление об изъятии из аренды 10 % земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м. по договору аренды от (дата) при множественности лиц на стороне арендодателя и Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» и наступления последствий в виде изъятия указанно части земельного участка (дата). Одновременно предложено в срок до (дата) обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (адрес) с заявлением об изменении записи об обременении земельного участка с учетным номером №/1, площадью *** кв.м.

В ответ на уведомление Н.А. П. Крестьянское (фермерское) хозяйство «Кристалл» выразило категорическое несогласие, указав, что выдел был произведен без согласия арендатора и кроме того, земельный пай был выкуплен Н.А. П. после заключения договора аренды.

(дата) осуществление действий по государственному Ж. учету и государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером № Управлением Росреестра по (адрес) было приостановлено в связи с не представлением документов, необходимых для осуществления погашения регистрационной записи об аренде, о чем Н.А. П. направлено соответствующее уведомление №.

Не установив нарушений     в части формирования и выдела земельного участка с кадастровым номером № в счет доли С.В. С. в праве обще долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и в последующем продажи участка Н.А. П., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл».

Исходя из того, что в период формирования и выдела земельного участка с кадастровым номером № распространялись ограничения в виде аренды исходного земельного участка с кадастровым номером №, суд первой инстанции посчитал, что переход права собственности к Н.А. П. не влияет на существующие отношения по договору аренды с Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл».

При этом, поскольку ни действующим законодательством, ни договором аренды земельного участка от (дата) не предусмотрено права одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части 10 % принадлежащей ему земельной доли (или выделенного земельного участка), суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречных исковых требований Н.А. П..

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, находит их законными и обоснованными, принятыми в точном соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В соответствии со статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В пункте 1 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данным законом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаются правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки, определяются условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Как следует из пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», действующий правопорядок предусматривает два варианта выдела земельных участков в счет принадлежащих долей: 1) земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или 2) путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 указанной статьи.

Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

В пункте 4 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» указано, что если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Пунктом 5 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Согласно пункту 6 статьи 13 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 вышеназванного Федерального закона.

Из положений статьи 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

Проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей.

Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также - исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем исходного земельного участка или исходных земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.

Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Из приведённых положений законодательства следует, что выдел земельного участка в счёт причитающихся земельных долей, представляет собой сделку, направленную на создание и возникновение нового объекта права – земельного участка в строго установленных границах. Следовательно, к выделу земельного участка применяются все положения о сделках, в том числе, с учётом особой правовой природы оборота земель сельскохозяйственного назначения, положения, установленные специальным правовым регулированием.

Процедуры образования земельных участков в счет земельных долей сособственников, различаются в зависимости от варианта выдела земельного участка - путем принятия общим собранием участников долевой собственности решения, которым утверждаются проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, либо путем определения отдельными сособственниками размеров и местоположения границ, выделяемых в счет их земельных долей земельных участков, проект межевания которых, подготовленный кадастровым инженером, подлежит обязательному согласованию с остальными сособственниками посредством их извещения или размещения необходимых сведений в средствах массовой информации.

Указанные варианты являются альтернативными способами реализации участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения права на выдел земельного участка в счет своей земельной доли.

Согласно пункту 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

По смыслу указанных правовых норм, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех других случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, положения пункта 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 года № 1196-О, от 29 января 2015 года № 162-О, от 21 мая 2015 года № 1197-О, от 25 февраля 2016 года № 348-О).

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года.

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Согласно пункту 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Таким образом, в силу приведенных положений статей 168 и 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, является оспоримой. Следовательно, в момент ее совершения она создает юридический эффект, на который была направлена и такая сделка может стать недействительной только в случае признания ее таковой судом. При этом отсутствие необходимого в силу закона согласия на совершение сделки в отношении недвижимого имущества (в случае оспоримости) не является препятствием для государственной регистрации такой сделки или права, возникшего в связи с ее заключением и исполнением, что следует из содержания пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В данном случае, как правильно установлено судом первой инстанции и следует из имеющихся в деле доказательств, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности. Число участников общей долевой собственности превышает пять. Общим собранием собственников долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок было принято решение о его передаче в аренду Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл».

При этом, как следует из представленных в материалы дела доказательств, С.В. С. не принимала участие в общем собрании собственников долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, на котором принято решение о заключении договора аренды с Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл» и против заключения данного договора не голосовала, с заявлением о наличии возражений на заключение договора аренды от (дата) С.В. С. не обращалась.

При таких обстоятельствах, заключив договор аренды земельного участка от (дата), участники общей долевой собственности, в том числе С.В. С., выразили свое согласие на передачу Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл» принадлежащего им земельного участка, не возражая относительно заключения договора аренды земельного участка на срок 25 лет с момента его государственной регистрации и по иным условиям договора, что в свою очередь, при отсутствии факта голосования участника долевой собственности против заключения договор аренды, исключает право участников общей долевой собственности требовать выдела своей доли в натуре из земельного участка, переданного в аренду, без согласия арендатора.

В данном случае, согласие на заключение договора аренды было выражено не путём голосования на общем собрании участников долевой собственности, а путём подписания каждым участником общей долевой собственности, в том числе и С.В. С. договора аренды, что не противоречит требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Реализуя свое право на выдел принадлежащей доли, С.В. С. обратилась к арендатору Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл» за получением согласия на выдел земельной участка в счет принадлежащей ей доли в размере 1/64 доли, получив которое осуществила выдел спорного земельного участка с кадастровым номером №.

Принимая во внимание отсутствие возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого С.В. С. земельного участка, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что объективных препятствий для завершения процедуры выдела, в частности, для постановки земельного участка на кадастровый учет, не имелось, поскольку С.В. С. приняты все возможные и предусмотренные законодательством меры для выдела земельного участка, в том числе получено согласие арендатора Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» на данный выдел, в связи с чем процедура выдела земельного участка, предусмотренная положениями Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» С.В. С. была соблюдена.

В нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл», доказательств, свидетельствующих о недействительности данного согласия или отзыве данного согласия до вынесения кадастровым инженером заключения об отсутствии возражений и утверждении проекта межевания земельного участка, в материалы дела не представлено. Как не представлено доказательств, препятствующих Крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кристалл» ознакомлению с проектом межевания и подачи на него возражений в предусмотренный законом срок.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушений прав и законных интересов арендатора в результате выдела земельного участка, в определенных кадастровым инженером в проекте межевания земельного участка границах, и в последующем продажи спорного земельного участка Н.А. П..

Указание в апелляционной жалобе Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» на нарушение его прав путем выдела земельного участка с кадастровым номером № без учета соотношения видов сельскохозяйственных угодий исходного земельного участка, выделив лишь исключительно пашни, не может повлечь отмену решения суда.

Статьей 11.5 Земельного кодекса предусмотрено, что выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года, если исходный участок был предметом аренды, то ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в Единый государственный реестр недвижимости об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

В рассматриваемом случае из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что право аренды по договору от (дата) на вновь выделенный земельный участок с кадастровым номером № сохранилось за Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл». Следовательно, с момента выделения С.В. С. своей доли в самостоятельный земельный участок и в последующем продажи участка Н.А. П., в пользовании Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл» на основании договора аренды перешёл и вновь образуемый земельный участок. При этом, изначальный земельный участок, являвшийся предметом договора аренды фактически остался в пользовании арендатора в границах, определённых непосредственно договором аренды от (дата), в связи с чем препятствий в реализации Крестьянским (фермерским) хозяйством «Кристалл» права аренды, возникшего у него в силу договора аренды, не имеется. Правовое значение выдела категории земель в счёт образуемого земельного участка для арендатора не имеет, поскольку его права на аренду и использование всего земельного участка, в том числе и с учётом категории земель, выделенных по спорному земельному участку, не нарушаются и не затрагиваются. В этой связи, арендатор лишён права оспаривать выдел по основанию выдела в счёт доли определённой категории земель.

Поскольку выделяемый С.В. С. земельный участок в счет земельной доли из исходного земельного участка с кадастровым номером: № являлся предметом аренды, срок действия которой на момент выдела не истек, при этом против передачи земельной доли при заключении договора аренды С.В. С. не голосовала и против заключения договора аренды волеизъявления не заявляла, то на вновь выделенный земельный участок с кадастровым номером № сохранилось право аренды Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл».

Следовательно, к Н.А. П. как к новому собственнику земельного участка с кадастровым номером №, перешли все права и обязанности, предусмотренные договором аренды от (дата), в том числе, и обременение земельного участка (запись об обременении № от (дата)).

Предусмотренное пунктом 3.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от (дата) право арендодатель изменить или досрочно расторгнуть настоящий договор во внесудебном порядке в частности: в период договора изъять без согласия арендатора часть земельного участка не более 10 % от обще площади сданных в аренду земельных участков для собственных нужд, либо для целей передачи во временное пользование третьим лицам, в силу положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, предполагает волеизъявление всех участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером № в количестве 52 человек, выраженное единым решением, поскольку распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

При этом право одного из собственников, входящего в множественность лиц на стороне арендодателя, на расторжение договора только в части 10 % принадлежащей ему земельной доли (или выделенного земельного участка) не предусмотрено ни указанным договором аренды, ни действующим законодательством. Таким образом, указанное условие договора аренды противоречит приведённым в пункте 5 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» положениям о том, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут при выделе и образовании нового земельного участка только при условии голосования участника долевой собственности, который выделяет земельный участок, против заключения договора аренды.

Кроме того, заключением эксперта Общества с ограниченной ответственностью «ГеоЭффект» А.С.М. № от (дата), установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером: №/1 и оставшаяся часть земельного участка будет использоваться не совместно разными арендаторами, то использование участка № в юго-восточной части (рис.1) создаст неудобства в рамках сельскохозяйственных работ в виду изломанности границ, из-за криво линейности границ потери производительности сельскохозяйственных машин могут достигать 20-30%.

Судебная коллегия отмечает, что удовлетворение требований Н.А. П. приведёт к нарушению принципов стабильности гражданского оборота и особого оборота земель сельскохозяйственного назначения, означающих, что правоотношения в области использования земель сельскохозяйственного назначения должны быть устойчивыми, предсказуемыми, не нарушать обработку земельных участков сельскохозяйственного назначения и приводить к невозможности их использования, обеспечивать стабильность экономического обмена и производство сельскохозяйственной продукции, поскольку спорная сделка была совершена более 3 лет назад. За указанный период времени сложился порядок использования земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером №, который стал объектом гражданского оборота использования в сельскохозяйственной деятельности.

В целом доводы апелляционных жалоб Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл», Н.А. П. повторяют позицию сторон, изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, которой судом была дана надлежащая оценка, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального и процессуального права, установил имеющие значение для дела обстоятельства на основании представленных сторонами доказательств, которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногвардейского районного суда (адрес) от (дата) оставить без изменения, апелляционные жалобы Крестьянского (фермерского) хозяйства «Кристалл», Н.А.П. – без удовлетворения.

Председательствующий Р.А. Данилевский

Судьи Е.П. Зудерман

И.И. Сенякин

Мотивированное апелляционное определение составлено 11 апреля 2024 года.