Решение по делу № 3а-1/2019 от 10.10.2018

Дело №а-1/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 апреля 2019 года город Орёл

Орловский областной суд в составе

председательствующего судьи Склярука С.А.,

при секретаре судебного заседания Сулеймановой А.Э.,

с участием представителя административного истца администрации Орловского района Орловской области Деминой Н.А., представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области Докукина А.А., представителя заинтересованного лица публичного акционерного общества «Орелстрой» Феоктистовой Е.В.,

рассмотрел в помещении суда в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации Орловского района Орловской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области об оспаривании решения комиссии и исключении кадастровой стоимости земельных участков из сведений Единого государственного реестра недвижимости,

установил:

администрация Орловского района Орловской области обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее - Управление) и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее - Комиссия) об оспаривании решения комиссии и исключении кадастровой стоимости земельных участков из сведений Единого государственного реестра недвижимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указывал, что вышеназванным решением Комиссии были пересмотрены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером №, площадью <...> кв. м. и с кадастровым номером №, площадью <...> кв. м, расположенных по адресу: <адрес>, на основании заявления ПАО «Орелстрой» и отчета об оценке от 13 июля 2018 г. №, подготовленного <...>.

По мнению административного истца, данное решение Комиссии является незаконным, так как отчёт, явившийся основанием к изменению кадастровой стоимости указанных земельных участков, не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки и не применим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости. При этом значительное снижение кадастровой стоимости нарушило права и законные интересы административного истца, поскольку повлечет потери бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, уплачиваемых ПАО «Орелстрой», размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Просит суд признать незаконным и отменить решение Комиссии от 13 июля 2018 г. №, исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об установленной решением Комиссии кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером № в размере <...> рублей, № в размере <...> рублей.

Представитель административного истца администрации Орловского района Орловской области Демина Н.А. заявленные требования поддержала по вышеуказанным основаниям, просила суд принять решение об их удовлетворении.

В судебном заседании представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области по доверенности Докукин А.А. возражал против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что решение Комиссии принято на основании предоставленного заинтересованным лицом отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков, соответствующего требованиям законодательства. Комиссия полномочна принимать решение о снижении кадастровой стоимости, сомнений относительно соответствия отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности у Комиссии не возникло. Экспертное заключение не оспаривает отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков, а лишь указывает на некоторые недостатки, которые могли не повлиять на размер рыночной стоимости.

Представитель заинтересованного лица ПАО «Орелстрой» Феоктистова Е.В. против удовлетворения заявленных требований возражала по аналогичным основаниям, указанным представителем вышеназванного административного ответчика.

Представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, об отложении слушания дела не просил.

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Орловской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, об отложении слушания дела не просил.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд счёл возможным рассмотреть административное дело в отсутствие представителей административного ответчика и заинтересованного лица.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы, допросив эксперта ФИО5, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных административным истцом требований по следующим основаниям.

В силу ч. 2.1 ст. 245 КАС РФ органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

По общему правилу, в случае существенного снижения кадастровой стоимости земельного участка в связи с ее установлением в размере рыночной, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (ч. 22.1 ст. 22 Федерального Закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; ч. 28 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 данного Кодекса.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 данной статьи).

В части 1 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Статья 24.18 Закона об оценочной деятельности, содержащая предписания о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусматривает право обжалования в месячный срок рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обязанность указанной комиссии в семидневный срок с даты поступления заявления направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты его рассмотрения в орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, и лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости, а также возможность оспаривания решения комиссии в судебном порядке.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок), который регулирует процедурные вопросы работы комиссии.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В Орловской области на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 27.11.2012 № П/548 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Орловской области.

В соответствии с пунктом 13 Порядка, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

В судебном заседании установлено, что между администрацией Орловского района Орловской области и ОАО «Орелстрой» (в настоящее время – ПАО «Орелстрой») заключен договор аренды земли № от <дата>, по которому Обществу в аренду предоставлены два земельных участка, расположенных по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, площадью <...> кв. м, и с кадастровым номером №, площадью <...> кв. м, относящиеся к землям, государственная собственность на которые не разграничена (т. 1 л.д. 65-70).

По условиям данного договора размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области <дата>, в соответствии с постановлением Правительства Орловской области от 26 декабря 2014 года №436 по состоянию на 1 мая 2014 года была установлена кадастровая стоимость указанных земельных участков в следующих размерах: кадастровый номер № – <...> рублей <...> копеек, кадастровый номер № – <...> рублей <...> копеек (т. 1 л.д. 71 оборот - 72).

29 декабря 2017 г. ПАО «Орелстрой» обратилось в Комиссию с целью пересмотра указанной кадастровой стоимости путем её установления в размере рыночной стоимости данных земельных участков.

Решением Комиссии от 13 июля 2018 г. <...> заявление ПАО «Орелстрой» удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере его рыночной стоимости <...> рублей, с кадастровым номером № установлена в размере его рыночной стоимости <...> рублей по состоянию на 21 и 22 июля 2014 г. на основании отчета об оценке от 26 декабря 2017 г. №, составленного <...> (т. 1 л.д. 22-23).

Из предоставленных суду доказательств, следует, что, принимая оспариваемое решение, Комиссия пришла к выводам о том, что оформление и содержание отчёта об оценке соответствует требованиям законодательства, а именно положениям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В связи, с чем Комиссия удовлетворила заявления ПАО «Орелстрой» об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков.

Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Для выяснения вопроса о соответствии предъявляемым требованиям отчёта об оценке рыночной стоимости № от 26 декабря 2017 г., составленного <...>, судом по ходатайству представителя административного истца было назначено проведение судебной экспертизы <...>

Согласно выводам эксперта ФИО6, содержащимся в заключение № от 7 декабря 2018 г., в представленном отчете допущено нарушение требований Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчёта, а именно при использовании в сравнительном подходе метода сравнения продаж допущены нарушения требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, повлекшие за собой ошибки, влияющие на стоимость земельных участков: ошибочно определены объекты-аналоги объекта оценки, скидка на торг не обоснована, корректировка на местоположение не обоснована, корректировка на условия рынка не обоснована. В связи, с чем эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки, указанная в отчете, не обоснована и не может быть рекомендована для дальнейшего использования (т.2 л.д. 84-102).

Представителем заинтересованного лица ПАО «Орелстрой» Феоктистовой Е.В. заявлено ходатайство о назначении по настоящему административному делу повторной судебной экспертизы.

Определением Орловского областного суда от 4 февраля 2019 г. было назначено проведение повторной судебной экспертизы <...> (т.3 л.д. 153-158).

В заключении № от 25 марта 2019 г. эксперт ФИО5, указывает, что оценщиком ФИО7 при составлении отчёта № от 26 декабря 2017 года об оценке рыночной стоимости земельных участков допущены нарушение требований Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, в том числе факторы, влияющие на стоимость земельных участков определены не во всех случаях правильно, ошибки при выполнении математических действий не допускались, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой (т. 3 л.д. 169-190).

Согласно данному заключению в процессе исследования выявлено, что определение рыночной стоимости противоречит методическим основам определения стоимости объекта недвижимости, в частности:

- информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой: критерии отбора аналогов корректно не объяснены, для отдельных поправок использованы ссылки на неактуальные источники, в ряде случаев ссылки на источники информации отсутствуют, в ряде случаев ссылки на источники информации указаны некорректно (нарушены пункты 5, 8 и 10 ФСО №3, п.22 ФСО №7);

- факторы, влияющие на стоимость земельных участков, определены некорректно в части обоснования влияния факторов местоположения (сделана отсылка на факторы для участков на территории города, при нахождении объектов сравнения вне данной территории; проигнорирован анализ локального местоположения) и масштаба (проигнорированы существенные различия в площадях сравниваемых объектов) (нарушение пункта 22 ФСО №7, подпункта «и» пункта 8 ФСО №3).

Данные выводы были поддержаны экспертом ФИО5 при её допросе в судебном заседании.

Не доверять выводам и показаниям эксперта ФИО5 у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Повторная экспертиза назначалась непосредственно судом, ее проведение поручалось выбранному судом эксперту, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Оценив указанное заключение эксперта от 25 марта 2019 г. по правилам ст. 82, 84 КАС РФ, суд находит его достоверным доказательством, которое может быть положено в основу решения.

При этом иных достоверных и достаточных доказательств, опровергающих приведенные выше выводы экспертов, суду не предоставлено.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что положенный в основу оспариваемого решения Комиссии отчет об оценке рыночной стоимости № от 26 декабря 2017 г., составленный <...>, в отношении спорных земельных участков, является не применимым для целей изменения установленной кадастровой стоимости, а решение Комиссии от <дата> № об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не может быть признано законным.

Придя к приведенным выше выводам, суд учитывает, что согласно пункту 20 вышеназванного Порядка на Комиссию возложена обязанность проверки отчета об оценке на соответствие его требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, которая данным органом в полной мере выполнена не была.

С учетом этого, заявленные административным истцом требования о признании оспариваемого административным истцом решения Комиссии незаконным, подлежат удовлетворению.

При этом суд приходит к выводу о несостоятельности доводов представителя ПАО «Орелстрой» о пропуске административным истцом срока на обращение в суд и о злоупотреблении им правом, поскольку с административным иском об оспаривании решения Комиссии от 13.07.2018г. № администрация Орловского района Орловской области обратилась в предусмотренный частью 1 статьи 219 КАС РФ трехмесячный срок со дня принятия оспариваемого решения.

Учитывая также разъяснения, приведенные в абзаце 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения комиссии об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости, суд приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца об исключении из Единого государственного реестра недвижимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере <...> рублей и земельного участка с кадастровым номером № в размере <...> рублей, установленной вышеназванным решением Комиссии.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление администрации Орловского района Орловской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области об оспаривании решения комиссии и исключении кадастровой стоимости земельных участков из сведений Единого государственного реестра недвижимости, удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 13.07.2018г. № об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для индивидуального жилищного строительства, в размере их рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № от 26.12.2017г.

Исключить из Единого государственного кадастра недвижимости кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 13.07.2018г. № в размере <...> рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Орловского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 12 апреля 2019 года.

Председательствующий судья С.А. Склярук