Решение по делу № 33-300/2023 от 13.01.2023

Судья Митькова М.В.                                дело № 33-300/2023

№ 2-5072/2022

УИД 12RS0003-02-2022-005207-70

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Йошкар-Ола                         2 марта 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Халиулина А.Д.,

судей Лоскутовой Н.Г., Иванова А.В.,

при секретаре Козылбаевой Э.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Находка-3» на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 3 ноября 2022 года, которым постановлено:

в удовлетворении искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Находка-3» к Денисову Дмитрию Александровичу, Гирфанову Артему Равилевичу о взыскании штрафа по договору аренды отказать.

Встречное исковое заявление Денисова Дмитрия Александровича, Гирфанова Артема Равилевича к обществу с ограниченной ответственностью «Находка-3» о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Находка-3» (ИНН 121506826416) в пользу Денисова Дмитрия Александровича (паспорт <№>), Гирфанова Артема Равилевича (паспорт <№>) каждому задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 284200 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере          4442 руб.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Иванова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью «Находка-3» (далее – ООО «Находка-3») обратилось в суд с иском о взыскании с Денисова Д.А., Гирфанова А.Р. штрафа по договору аренды в размере 682080 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 10020 руб. 80 коп.

В обоснование иска указано, что 23 февраля 2022 года между ООО «Находка-3» и Денисовым Д.А., Гирфановым А.Р. заключен трехсторонний договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ответчики обязались передать истцу во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, <№> с кадастровым номером <№>:9601, размер постоянной части арендной платы составляет 1000 руб. за 1 кв.м. Срок действия договора определен по 1 марта 2023 года. Указанный договор подлежал государственной регистрации, однако согласно уведомлению Управлению Росреестра по РМЭ от 9 марта 2022 года государственная регистрация данного договора приостановлена в связи с наличием запретов (ограничений), установленных в отношении объекта аренды на основании определения Йошкар-Олинского городского суда от 17 ноября 2021 года и постановления судебного пристава № 82963120 от 26 февраля 2022 года. До настоящего времени государственная регистрация договора не произведена, в силу условий договора подлежит уплате штраф в размере 40% от общего размера подлежащей уплате арендной платы с даты подписания договора по 1 марта 2023 года.

Денисов Д.А., Гирфанов А.Р. обратились с встречным исковым заявлением к ООО «Находка-3» о взыскании задолженности по договору аренды каждому по 284200 руб., расходов по оплате государственной пошлины по 4442 руб.

В обоснование встречных исковых требований указали, что в силу пункта 3.5 договора аренды от 23 февраля 2022 года ООО «Находка-3» обязано было вносить арендную плату, начиная с 30 апреля 2022 года, однако денежные средства не выплачивало, в связи с чем начислена задолженность по 30 августа 2022 года в размере 568400 руб., в случае удовлетворения первоначального и встречного исков просили произвести зачет встречных требований.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе и последующих дополнениях к ней ООО «Находка-3» просит решение отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, взыскать с Денисова Д.А., Гирфанова А.Р. штраф по договору аренды, расходы по оплате госпошлины, в удовлетворении встречных исковых требований отказать. Указывает, что пункт договора об уплате штрафа в случае невозможности регистрации договора был внесен по согласованию сторон, поскольку арендованное помещение истец намеревался использовать для розничной продажи алкоголя, поэтому условие о государственной регистрации являлось для истца существенным. Также полагает, что судом при принятии решения не учтено, что обеспечительные меры на спорный объект недвижимости наложены судебным приставом-исполнителем 26 февраля 2022 года, при том, что договор аренды заключен 23 февраля 2022 года. Таким образом, даже при получении истцом выписки из ЕГРН до заключения договора, в ней бы не содержалось информации о наличии обременения. Ответчики при заключении договора уверили истца, что объект не заложен, не арестован, не состоит в споре и под обременением, ответчик Денисов Д.А. был осведомлен о принятии 26 ноября 2021 года судом обеспечительных мер, однако сторону об этом не уведомил, тем самым злоупотребив своими правами. Истец по независящим от него причинам не смог использовать помещение по предполагаемому целевому назначению, что не создавало для него обязательств по внесению арендной платы.

Заслушав объяснения представителя ООО «Находка-3» Кочева А.А., поддержавшего доводы жалобы, представителей ООО «Специализированный застройщик «Теплогазстрой» Садкова А.А. и Лютовой А.К. возражавших против удовлетворения жалобы, представителя Денисова Д.А. Козлова К.А., данные до перерыва, объявленного в судебном заседании по настоящему делу 9 февраля 2023 года, возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Денисову Д.А. и Гирфанову А.Р. принадлежит на праве общей долевой собственности нежилое помещение общей площадью 142,1 кв.м, этаж 1, 2, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, <№> с кадастровым номером <№>:9601, по 35/71 доли и 36/71 доли соответственно.

23 февраля 2022 года между ООО «Находка-3» (арендатор) и Денисовым Д.А., Гирфановым А.Р. (арендодатели) заключен трехсторонний договор аренды нежилого помещения, по условиям которого ответчики обязались передать истцу во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 142,1 кв.м, этаж 1, 2, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, <адрес> с кадастровым номером <№>:9601, с намерением использования с целью ведения деятельности кафе.

В пункте 1.4 договора арендодателями гарантировано, что передаваемые в аренду помещения не заложены, не арестованы и не обременены правами третьих лиц.

В силу пункта 6.1 договор считается заключенным со дня его подписания и действует по 1 марта 2023 года включительно.

В пункте 5.4 договора аренды стороны согласовали, что в случае невозможности регистрации настоящего договора по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, арендодатели обязуются выплатить арендатору штраф в размере 40 % от общего размера арендной платы за период с момента подписания настоящего договора по дату, указанную в пункте 6.1 настоящего договора.

Согласно акту приема-передачи помещения от 23 февраля 2022 года арендатору помещение было передано в день заключения договора.

3 марта 2022 года Денисов Р.А. обратился в Управление Росреестра по Республике Марий Эл с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 23 февраля 2022 года.

9 марта 2022 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл принято решение о приостановлении государственной регистрации прав ввиду наличия записей об ограничении прав и обременениях (арест) от 26 ноября 2021 года на основании определения Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл № М-6365/2021 от 17 ноября 2021 года, об ограничении прав и обременениях (запрещение регистрации) от 1 марта 2022 года на основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП по РМЭ Петренко Ю.А. о запрете на 35/71 доли                  № 82963120/1235 от 26 февраля 2022 года.

Согласно определению Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 17 ноября 2021 года удовлетворено ходатайство ООО Специализированный застройщик «Теплогазстрой» об обеспечении иска, в том числе, наложен арест на имущество, принадлежащее ответчику Денисову Д.А. в пределах заявленных исковых требований – 6858423 руб.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП УФССП по Республике Марий Эл Петренко Ю.А. от 26 февраля 2022 года в рамках исполнительного производства <№>-ИП, возбужденного на основании исполнительного листа Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 17 ноября 2021 года в отношении должника Денисова А.Р., наложен арест на помещение площадью 142,1 кв.м, этаж 1, 2, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, <адрес> с кадастровым номером <№>:9601. Поручено Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии с момента получения постановления не проводить регистрационные действия в отношении указанного имущества.

Определением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 27 июля 2022 года по заявлению Денисова Д.А. отменены обеспечительные меры, в том числе, в виде ареста имущества, принадлежащего ответчику Денисову Д.А., в пределах заявленных исковых требований – 6858423 руб., наложенные определением судьи Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 17 ноября 2021 года.

Согласно сводке по исполнительному производству                               <№>-ИП, исполнительное производство окончено в отношении должника Денисова Д.А. 12 августа 2022 года в связи с принятием судом акта о прекращении исполнения выданного им исполнительного документа (исполнительного листа от 17 ноября 2021 года).

Согласно сведениям реестрового дела указанные ограничения сняты Управлением Росреестра по Республике Марий Эл в связи с получением соответствующих документов 18 августа 2022 года.

Разрешая настоящий спор, руководствуясь положениями гражданского законодательства, оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд первой инстанции, установив, что один из собственников арендуемого помещения Денисов Д.А., будучи осведомленным о принятии судом 17 ноября 2021 года обеспечительных мер в отношении спорного имущества, каких-либо действий в указанной части не предпринял, согласовал договор на указанных заведомо невыгодных для себя условиях, равно как будучи осведомленным 26 февраля 2022 года о наложении запрета судебным приставом-исполнителем на совершение действий по регистрации в отношении принадлежащего ему имущества, подал документы в Управление Росреестра по Республике Марий Эл, тем самым намеренно допустил неблагоприятные для себя последствия. Кроме того, с учетом того, что ООО «Находка-3», со своей стороны не проверив до заключения договора в отношении арендуемого помещения сведения о наличии ограничений, обременений и запретов, также ненадлежащим образом воспользовалось своими гражданскими права, не проявив должной заботливости и осмотрительности, суд пришел к выводам о недобросовестности поведения обеих сторон договора аренды по отношению к наступившим негативным последствиям в виде штрафа, согласованных и установленных сторонами договора в отсутствие надлежащей проверки на предмет отсутствия обременений, а равно непринятие соответствующих своевременных мер по их снятию, бремя несения которых может быть предъявлено к иному лицу (ООО СЗ «Теплогазстрой»), не связанному с ними обязательственными отношениями в рамках указанного договора. Посчитав, что размер установленного сторонами штрафа (40 % от постоянной арендной платы с оплатой с момента подписания договора вплоть до 1 марта            2023 года) с очевидностью влечет неосновательное обогащение истца и не соответствует негативным последствиям несвоевременного исполнения обязанности по государственной регистрации договора, а также ввиду недобросовестного поведения сторон договора, отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Находка-3» о взыскании штрафа.

Разрешая встречный иск, суд первой инстанции указал, что сторона истца, предъявляя указанные требования о применении финансовой санкции, не могла не знать о неисполнении со своей стороны обязательств в части внесения арендной платы, тем самым спровоцировав обращение арендодателя с встречным требованием, исходя из того, что нежилое помещение было передано истцу и находилось в его пользовании, доказательств невозможности пользования переданным в аренду нежилым помещением не представлено, договор аренды не был оспорен и недействительным не признан, ООО «Находка» обязательства по внесению постоянной части арендных платежей не исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 30 апреля 2022 года по 30 августа          2022 года образовалась задолженность по арендным платежам в размере 568400 руб. удовлетворил иск в указанной части.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, так как они мотивированы, основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют установленным обстоятельствам дела, подтверждаются представленными доказательствами.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1 и 2 статьи 609 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Вопреки доводам жалобы, в силу статей 314, 614, 642 ГК РФ у ответчика по встречному иску ООО «Находка» возникла обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с условиями договора аренды арендная плата за помещения состоит из постоянной и переменной части. Размер постоянной части арендной платы составляет 1000 рублей, за 1 кв.м. в месяц. Оплата постоянной части арендной платы производится арендатором самостоятельно на основании настоящего договора до 06 числа оплачиваемого месяца. Перечисление арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет арендодателей в рублях РФ, в равных долях каждому арендодателю.

Как следует из обстоятельств дела и представленных доказательств, до настоящего времени договор аренды является действующим, не расторгнут, стороны по договору аренды также не оспаривали факт его заключенности и действительности.

ООО «Находка» обязательства по внесению постоянной части арендных платежей не исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем за период с 30 апреля 2022 года по 30 августа 2022 года образовалась задолженность по арендным платежам в размере 568400 руб.                     (1000 руб.*142,1 кв.м*4 месяца).

Расчет и размер задолженности по арендной плате, представленный истцом по встречному иску, проверен судом первой инстанции и судебной коллегий признается правильным, от ООО «Находка-3» иного расчета не представлено, с данным расчетом представитель ответчика по встречному иску согласился.

Согласно пункту 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ)

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункты 1 и 5 статьи 10 ГК РФ).

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о недобросовестности сторон договора аренды, заключенного 23 февраля 2022 года, поскольку сторона арендодателя, осведомленная о принятии обеспечительных мер в отношении спорного имущества, не уведомила об этом арендатора, согласовала договор на условиях, не соответствующих действительности, а арендатор, заключая договор, не проверил в отношении арендуемого помещения сведения о наличии ограничений, обременений и запретов.

О незаинтересованности сторон в заключенной сделке свидетельствует также и тот факт, что на момент рассмотрения спора, после снятия обеспечительных мер в августе 2022 года стороны не зарегистрировали договор аренды в установленном законом порядке и по настоящее время.

При этом доводы жалобы ООО «Находка-3» о том, что на момент заключения договора 23 февраля 2022 года сведений в ЕГРП о наличии обременений не содержалось, поскольку обеспечительные меры на спорный объект недвижимости наложены судебным приставом-исполнителем              26 февраля 2022 года, являются несостоятельными, так как из материалов реестровых дел следует, что записи об ограничении прав и обременениях (арест) спорного объекта недвижимости внесены регистрирующим органом 26 ноября 2021 года на основании определения Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл № М-6365/2021 от 17 ноября          2021 года.

Кроме того, арендатором после получения сведений о приостановлении государственной регистрации договора аренды меры по расторжению договора аренды либо признанию его недействительным не предпринимались, доказательств того, что после снятия обеспечительных мер арендатор обратился с заявлением о государственной регистрации договора в деле отсутствуют, стороной не представлено, поэтому оснований полагать, что условие о государственной регистрации являлось для ООО «Находка-3» существенным, не имеется. Как следует из пояснений сторон, имущество было передано арендатору по акту передачи в момент заключения договора, каких-либо препятствий в пользовании арендуемым имуществом со стороны собственников не чинилось, в связи с чем судом правомерно взыскана арендная плата.

Кроме этого, судебная коллегия отмечает, что трехсторонним договором аренды нежилого помещения от 23 февраля 2022 года сторонами не был предусмотрен срок (период) для регистрации спорного договора.

Доводы жалобы о том, что спорное помещение было необходимо обществу для использования в целях реализации алкогольной продукции и истец, по независящим от него причинам, не мог использовать его по целевому назначению, также отклоняются судебной коллегией, поскольку в действиях общества усматривается бездействие по исполнению указанного договора аренды, выразившееся, в том числе, в непринятии мер по обжалованию решения госоргана о приостановлении регистрации договора, расторжению договора, по регистрации договора после снятия обеспечительных мер.

Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным и исследованным в судебном заседании доказательствам, и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены или изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 3 ноября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Находка-3» – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий             А.Д. Халиулин

Судьи                     Н.Г. Лоскутова

                                    А.В. Иванов

Мотивированное апелляционное определение составлено 3 марта 2023 года.