Решение от 13.02.2019 по делу № 2-706/2019 от 18.12.2018

Дело № ****** Мотивированное решение изготовлено 18.02.2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13.02.2019 <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Кайгородовой И.В., с участием

представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО4,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация <адрес> обратилась в суд с иском, в котором просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 27 460,65 руб., пени в размере 23 089,30 руб.

В обоснование иска Администрация <адрес> указала, что решением суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 взыскана задолженность по арендной плате за период по июнь 2016 года. Этим решением установлено, что между Администрацией <адрес> и ООО «АСП-Стар» заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции дополнительных соглашений, земельного участка по адресу: <адрес> кадастровым номером № ****** площадью 19 550 кв.м для строительства торгового центра на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. В связи с вводом объекта в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения образуется множественность лиц на стороне арендатора. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается плата. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. В связи с государственной регистрацией доли № ****** в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ возникли у ФИО1 Площадь объекта незавершенного строительства составляет 18 855,6 кв.м, следовательно доля ответчика составит 61,81. На земельном участке по <адрес> расположено здание торгового центра 1 очереди общей площадью 40 968,8 кв.м и объект незавершенного строительства торгового центра 2 очереди общей площадью 18 855,6 кв.м, таким образом общая площадь объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, составляет 59 824,4 кв.м. На долю ответчика приходится часть земельного участка в размере 33,83 кв.м. В соответствии с договором аренды плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иное не установлено в расчете. Арендная плата, начисленная за период с июля 2016 года по ноябрь 2018 года в размере 27 460,65 руб., ответчиком не внесена. За нарушение срока перечисления арендной платы по договору арендатору в соответствии с договором аренды начисляется пеня в размере 0,1% от не перечисленных сумм за каждый день просрочки. За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислено 11 755,64 руб. Задолженность за предыдущий период была взыскана решением суда от ДД.ММ.ГГГГ и оплачена ДД.ММ.ГГГГ - с нарушением сроков. В связи с этим на эту задолженность также начислены пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 333,66 руб. Общая сумма задолженности ответчика по договору аренды составила 50 549,95 руб., в том числе, задолженность по арендной плате в размере 27 460,65 руб. и задолженность по неустойке в размере 23 089,30 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала. Дополнительно пояснила, что часть земельного участка, приходящаяся на долю ответчика, в размере 33,83 кв.м, в исковом заявлении указана ошибочно, в этой части в исковом заявлении была допущена описка. Расчет задолженности за 2016 года производился исходя из того, что площадь части земельного участка, приходящейся на долю ответчика, составляет 20,58 кв.м, в последующие периоды – исходя из площади в размере 20,20 руб. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ была взыскана задолженность по июнь 2016 года, это подтверждается информационным расчетом, представленным при рассмотрении дела, по которому постановлено указанное решение. В рамках того дела Администрация <адрес> просила взыскать задолженность по июнь 2016 года, исковые требования не изменялись, не уточнялись. В случае если суд примет обоснованность доводов ответчика о завышенном размере неустойки, то она не может быть менее двукратной ставки рефинансирования.

Представитель ответчика ФИО4 с иском не согласилась. В письменном отзыве указала, что в исковом заявлении истец неверно указал размер части земельного участка, приходящегося на долю ответчика - 33,83 кв.м, в то время как верным является 20,20 кв.м. Истцом также неверно рассчитан период для взыскания, с июля 2016 года, поскольку в решении от ДД.ММ.ГГГГ указано, что данным решением задолженность взыскана по сентябрь 2016 года. Следовательно, в настоящем деле истец вправе требовать взыскания задолженности за период с октября 2016 года по ноябрь 2018 года. Размер арендной платы, рассчитанный с указанными корректировками, составит 24 704,15 руб. В связи с этим истец вправе требовать взыскания неустойки также за период с октября 2016 года. Кроме того, ответчик считает, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств и просит снизить размер неустойки до разумных пределов. Ответчик не является индивидуальным предпринимателем, не заключала договор аренды, не являлась его стороной. Истцом приведено неверное обоснование расчета неустойки за неисполнение решения суда, так как с момента вступления решения суда в законную силу действуют положения ст. 208 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые позволяют индексировать присужденную судом сумму и взыскивать с должника проценты за пользование чужими денежными средствами. В настоящем процессе истец имеет право на взыскание неустойки, рассчитанной по правилам ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неустойка, рассчитанная таким образом, на взысканную решением суда сумму в размере 15 940,45 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составит 1976,71 руб. При расчете арендной платы истец необоснованно применил ставку 5,5%, как за земельный участок, на котором расположено административно-бытовое здание. В данной ситуации логично применять арендную ставку, предусмотренную Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ****** как для категории земель «Прочие земельные участки». Эта ставка была установлена в 2013 году в размере 0,6%, в 2015 году - 1,5%, в январе-апреле 2015 года - 6,5%, с мая 2015 года по настоящее время - 1,5%. Сумма арендной платы за период с октября 2016 года по ноябрь 2018 года, рассчитанная по ставке 1,5%, составит 6737,49 руб.

В судебном заседании представитель ответчика дополнительно пояснила, что расчеты, выполненные истцом, ею проверены, они являются верными арифметически. Вопрос относительно периода взыскания задолженности оставляет на усмотрение суда.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о судебном заседании извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя, просила рассматривать дело в свое отсутствие.

С учётом мнения представителей сторон и в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела по существу в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Октябрьского районного суда <адрес> в сети Интернет: https://oktiabrsky--svd.sudrf.ru.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы настоящего дела, а также дела № ******, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причиненные ему убытки.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Октябрьским районным судом <адрес> принято решение по делу по иску Администрацииг. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка. Указанное решение вступило в законную силу.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные указанным решением, обязательны для суда. Эти обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрациейг. Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» заключен договор№ ******аренды земельного участка (в редакции дополнительных соглашений отДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ), в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу:<адрес>, общей площадью 19 550 кв.м., кадастровый№ ******. Земельный участок предоставлен под строительство торгового центра на срок сДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. По истечении предусмотренного договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

На земельном участке с кадастровым номером № ****** расположено 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40 968,8 кв.м. и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18 855,6 кв.м. (разрешение на строительство от10.06.2008№ № ******, согласно которому по состоянию на19.05.2015степень готовности – 40%).

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право общей долевой собственности (600/183038 доли) на объект незавершенного строительства (административное здание), местонахождение: <адрес>, регистрационная запись № ******.

В соответствии ч. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в силу приведенных норм права ФИО1 со дня государственной регистрации за нею доли в праве собственности на объект незавершенного строительства приобрела право пользования земельным участком с кадастровым номером № ******, а, следовательно, права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ******.

Согласно указанному договору (п. 2.4) (в редакции дополнительных соглашений) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

Истец просит взыскать задолженность за период с июля 2016 года по ноябрь 2018 года.

В решении от ДД.ММ.ГГГГ (абз. 2 стр. 9) действительно указано о том, что суд пришел к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с октября 2013 года по сентябрь 2016 года в размере 15 940,45 руб., пеней в размере 1 131,84 руб.

В то же время, как указано в решении, суд руководствовался информационным расчетом, представленным истцом. Как следует из указанного информационного расчета задолженность по арендной плате в размере 15 940,54 руб. и сумма пеней в размере 1 131,84 руб. рассчитаны истцом за период с октября 2013 года по июнь 2016 года. Таким образом, задолженность и пени в указанных размерах определены истцом по состоянию на июнь 2016 года. Также из содержания решения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что истец просил взыскать задолженность за период по июнь 2016 года (включительно).

В связи с этим суд полагает, что в решении от ДД.ММ.ГГГГ указание о взыскании задолженности за период по сентябрь 2016 года сделано ошибочно, фактически задолженность взыскана в соответствии с информационным расчетом истца, составленным по состоянию на июнь 2016 года.

Таким образом, в рамках настоящего дела истец вправе требовать взыскания задолженности за последующий период, то есть с июля 2016 года.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В данном случае расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением <адрес>от30.12.2011N 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности <адрес>, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов», пропорционально площади используемого земельного участка и площади находящегося в собственности ответчика объекта незавершенного строительства.

Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

Согласно п. 5 вышеуказанного Положения, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:

          КС x Д x СтАП x Ку x ПК
     АП = -------------------------, где:
                  100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;
     КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);
     Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;
     СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением <адрес>;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением <адрес>;
     Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый <адрес>, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития <адрес> на очередной год.

<адрес> земельного участка с кадастровым номером № ****** составляет 19 550 кв.м. На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости общей площадью 59824,4 кв.м., в том числе 6-ти этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40 968,8 кв.м. и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18855,6 кв.м.

За ответчиком на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно № ****** доли.

В связи с этим ответчик обязана вносить арендную плату за пользование земельным участком, соразмерно своей доле в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии с расчетами истца за период с июля 2016 года по ноябрь 2018 года сумма арендных платежей составила 27 460,65 руб. Указанные расчеты проверены судом, являются арифметически верными, в связи с чем суд считает возможным руководствоваться этими расчетами при определении размера задолженности ответчика по арендной плате.

Возражения представителя ответчика о необоснованном применении истцом ставки арендной платы 5,5% как за аренду земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, и о необходимости применения ставки в размере 1,5% как для категории земельных участков «Прочие», подлежат отклонению.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 был предоставлен в аренду для строительства торгового центра, земельный участок имеет вид разрешенного использования - «для строительства торгового центра», в связи с этим применение ставки для иной категории земельных участков необоснованно.

Что касается определения части земельного участка, приходящегося на долю истца, то размер данной части участка как 33,83 кв.м указан в исковом заявлении ошибочно, фактически расчет произведен из площади 20,58 кв.м за 2016 год и 20,20 кв.м. за 2017,2018 годы.

В связи с нарушением срока внесения арендных платежей за период с июля 2016 года по ноябрь 2018 года с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка.

Обоснованно и требование истца о взыскании неустойки, начисленной на сумму задолженности по арендной плате, взысканной решением от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным решением, исходя из представленного истцом информационного расчета, пени взысканы за период до ДД.ММ.ГГГГ. Так как по смыслу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства, истец вправе требовать взыскания пеней за последующий период, указанный в исковом заявлении - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (день погашения задолженности, взысканной решением суда от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно расчетам истца сумма неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, начисленной за нарушение срока внесения платежей за период с июля 2016 года по ноябрь 2018 года, составляет 11 755,64 руб.

Сумма неустойки, начисленной на сумму задолженности, взысканной решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, составляет 11 333,66 руб.

Период просрочки и расчеты неустоек, указанные истцом, являются верными.

В то же время, ставка пеней в данном случае является чрезмерной, составляя 0,1% в день или 36,5% годовых, что почти в 5 раза превышает установленную Центральным банком Российской Федерации ставку рефинансирования (7,75%) на день рассмотрения дела судом.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В этой связи, с учетом характера спорного правоотношения, его субъектного состава, срока допущенного ответчиком нарушения, размер заявленной истцом неустойки явно несоразмерен последствиям допущенного ответчиком нарушения обязательства и подлежит снижению: неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы за период с июля 2016 года по ноябрь 2018 года - до 4000 руб., неустойка за нарушение сроков внесения арендной платы, взысканной решением суда, - до 2000 руб.

Итого взысканию с ответчика в пользу истца подлежит: задолженность по арендной плате в сумме 27 460,65 руб., пени в размере 6000 руб.

В соответствии с ст.ст. 88, 98,103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1716,50 руб., пропорционально взысканной с ответчика сумме (без учета снижения неустойки).

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░1 ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 27460,65 ░░░., ░░░░ ░ ░░░░░░░ 6000 ░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░1 ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ 1716,50 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░>.

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░