Решение по делу № 11-6638/2024 от 23.04.2024

УИД 74RS0007-01-2023-007920-32 Судья Братенева Е.В.

Дело №2-431/2024

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело №11-6638/2024

28 мая 2024 года         г.Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Тимонцева В.И.,

судей          Бас И.В., Кучина М.И.,

при секретаре                  Нестеровой Д.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 26 января 2024 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью «Техсервис», Байгушину Валерию Николаевичу о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой.

Заслушав доклад судьи Бас И.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца КуиЗо г. Челябинска Наянзовой А.А., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя ответчика ООО «Техсервис» – Торопова А.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

КУИиЗО г. Челябинска обратился в суд с иском к ООО «Техсервис», Байгушину В.Н. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 05 июня 2019 года недействительной (ничтожной) сделкой.

В обоснование заявленных требований указало на то, что 27 октября 2017 года между Комитетом и ООО «Техсервис» был заключен договор УЗ № долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым №. В соответствии с пунктами 1.4., 15.5 договора аренды стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 20 июля 2016 года, срок действия аренды составляет двадцать лет с даты акта приема-передачи земельного участка. 05 июня 2019 года между ООО «Техсервис» и Байгушиным В.Н. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, площадью 420 кв.м, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым №. В соответствии с пунктом 5 договора определена стоимость данного участка в размере 3 000 000 рублей, в течение трех рабочих дней со дня подписания покупателем на счет продавца производится частичная оплата в сумме 500 000 рублей. Пунктом 6 предварительного договора предусмотрено, что ООО «Техсервис» до заключения основного договора обязуется обратиться к истцу с заявлением о выкупе спорного земельного участка, подписать договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности и представить выписку из ЕГРН. Комитет полагает, что предварительный договор купли-продажи земельного участка от 05 июня 2019 года обладает признаками ничтожности, является мнимой сделкой, поскольку у ООО «Техсервис» отсутствовали полномочия на передачу права собственности в отношении земельного участка с кадастровым № и его частей. Мнимость сделки обусловлена наличием споров в Советском районном суде г. Челябинска в отношении земельного участка с кадастровым № и оспаривании решений административных органов по предоставлению указанного участка в собственность обществу. Оспариваемый предварительный договор купли - продажи был заключен в целях изменения подсудности спора при обжаловании решения административных органов об отказе в предоставлении муниципальных услуг по выкупу спорного участка. Кроме того, договор содержит пороки, влекущие его недействительность, по основаниям статей 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная сделка нарушает права и законные интересы истца, в том числе повлекла для него неблагоприятные последствия.

Решением Курчатовского районного суда г. Челябинска от 26 января 2024 года в удовлетворении исковых требований КУИиЗО г. Челябинска к ООО «Техсервис», Байгушкину В.Н. о признании предварительного договора от 05 июня 2019 года купли-продажи земельного участка площадью 420 кв.м, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, заключенного между ООО «Техсервис» и Байгушкиным В.Н., недействительной (ничтожной) сделкой отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе КУИиЗО г. Челябинска просит отменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывают на то, что из пункта 5 оспариваемого договора купли-продажи от 05 июня 2019 года усматривается, что Байгушин В.Н. внес предоплату ООО «Техсервис» в размере 500 000 рублей, в связи с чем Комитет квалифицировал такой договор как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Вывод суда о том, что сумма, выплаченная Байгушиным В.Н. по предварительному договору купли-продажи, является незначительной, необоснован. Также несостоятелен вывод суда о недоказанности мнимости указанной сделки. В данном случае на момент заключения предварительного договора купли-продажи у общества отсутствовали полномочия на передачу права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № и его частей. Таким образом, ООО «Техсервис», заключая предварительный договор купли-продажи и получая денежные средства, заранее распорядилось земельным участком в отсутствии надлежаще зарегистрированного права собственности. Заявитель апелляционной жалобы полагает, что мнимость сделки подтверждена фактом обхода необходимости обжалования отказа органа местного самоуправления по правилам Арбитражного процессуального законодательства, и намерении оспаривать действия органа местного самоуправления в суде общей юрисдикции.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Техсервис» указывает на то, что предметом оспариваемого предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи. Предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Вопреки доводам истца, предварительный договор купли-продажи от 05 июня 2019 года нельзя квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому в силу указаний, данных в пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», не применяются правила о предварительном договоре, так как общая цена недвижимого имущества, являющегося предметом основного договора купли-продажи, равна 3 000 000 рублей, уплата 500 000 рублей составляет незначительную 1/6 часть от цены недвижимого имущества. При этом, довод апелляционной жалобы о необходимости оценки значительности суммы оплаты в зависимости от материального состояния и финансовых возможностей покупателя является необоснованным, поскольку существенность предварительной оплаты обуславливается ценой имущества, а не материальным положением сторон сделки. Довод апелляционной жалобы о мнимости оспариваемой сделки несостоятелен. Доказательств порока воли как продавца по предварительному договору, так и покупателя не представлено. У сторон сделки имелось намерение заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Фактическое частичное исполнение сделки произошло, что подтверждается оплатой части цены земельного участка в соответствии с условиями предварительного договора. Стороны предварительного договора разумно и добросовестно рассчитывали на исполнение его условий, поскольку в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В связи с неоднократными отказами истца в предоставлении в собственность обществу земельного участка с кадастровым номером №, Байгушиным В.Н. в целях реализации предварительного договора было осуществлено обжалование данных отказов Комитета в судебном порядке. Указанные действия сторон свидетельствуют о действительном намерении ответчиков заключить предусмотренный оспариваемым предварительным договором основной договор купли-продажи земельного участка, поскольку образование земельного участка, подлежащего передаче в собственность Байгушина В.Н., и заключение основного договора купли - продажи возможно после приобретения в собственность и оформления права собственности на земельный участок самого продавца ООО «Техсервис».

В возражениях на апелляционную жалобу Байгушкин В.Н. просит оставить решение без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Ответчик Байгушкин В.Н., третье лицо администрация г. Челябинска в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. На основании части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность принятого решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27 октября 2017 года между КУИиЗО и ООО «Техсервис» заключен договор УЗ № долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым №, общей площадью 2 283 кв.м, расположенного по <адрес>, для эксплуатации нежилого здания.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке.

05 июня 2019 года между ООО «Техсервис» и Байгушкиным В.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка площадью 420 кв.м, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым №, расположенного по указанному выше адресу.

Стоимость образованного участка определена сторонами в размере 3 000 000 рублей, при этом покупателем производится частичная оплата в размере 500 000 рублей в течение 3 рабочих дней со дня подписания предварительного договора, оставшаяся часть 2 500 000 рублей оплачивается в течение 3 рабочих дней со дня подписания основного договора.

По условиям предварительного договора купли-продажи ООО «Техсервис» приняло на себя обязательство по обращению в КУИиЗО с заявлением о выкупе земельного участка, подписанию договора купли-продажи, регистрации права собственности на участок, а также проведении кадастровых работ по разделу земельного участка и постановке образованных частей на кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности продавца на образованные объекты недвижимости.

Срок заключения основного договора определен сторонами до 15 сентября 2020 года, впоследствии неоднократно продлевался.

Также судом первой инстанции установлено, что ООО «Техсервис» обращалось в КУИиЗО с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым №, однако получило отказ. Байгушкин В.Н. также неоднократно обращался в суд с административными исковыми заявлениями об оспаривании решений КУИиЗО, судебными актами его исковые требования удовлетворялись, на КУИиЗО возлагалась обязанность по повторному рассмотрению заявления ООО «Техсервис» о предоставлении в собственность указанного выше земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Комитета о признании предварительного договора недействительной сделкой, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166, 168, 170, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из отсутствия относимых, допустимых и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что между ООО «Техсервис» и Байгушкин В.Н. заключена мнимая сделки, поскольку ответчики ООО «Техсервис» и Байгушкин В.Н. имели намерения исполнить условия договора, желали наступления соответствующих последствий, о чем свидетельствует их активная позиция по обращению в суды за защитой своих прав и оспариванию решений, принимаемых истцом об отказе в предоставлении земельного участка в собственность. Недобросовестности поведения сторон оспариваемого договора судом не установлено, предварительный договор между ответчиками заключен в 2019 году, а судебные споры по предоставлению участка в собственность возникли только в 2021 году.

Также суд отклонил доводы истца о необходимости квалифицировать оспариваемый договор как договор купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, поскольку по условиям предварительного договора оплата стоимости образуемого земельного участка произведена Байгушкиным В.Н. в незначительном размере от общей стоимости объекта недвижимости, положениями статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заключения договора в отношении объекта, который будет создан продавцом в будущем.

Судебная коллегия не находит правовых оснований не согласиться с вышеприведенными выводами суда первой инстанции, они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями статьями 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что Байгушкин В.Н. внес предоплату ООО «Техсервис» в размере 500 000 рублей, в связи с чем заключенный между ответчиками договор является договором купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, а также о мнимости предварительного договора купли-продажи, не указывают на обстоятельства, свидетельствующие о нарушении судом норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции. Оснований для переоценки судебная коллегия не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из приведенных правовых норм следует вывод о том, что истец свободен в выборе способа защиты нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Необходимым условием применения избранного способа защиты права является обеспечение восстановления нарушенного права.

Между тем, доказательств, подтверждающих, что предварительным договором купли-продажи от 05 июня 2019 года нарушены права КУиЗО г.Челябинска, истцом не представлено. Признание оспариваемого договора недействительным само по себе правовых последствий для Комитета не повлечет, следовательно, удовлетворение такого требования не восстановит права истца.

Кроме того, из представленных в суд апелляционной инстанции документов следует, что с 14 марта 2024 года земельный участок с кадастровым № находится в собственности ООО «Техсервис», который в силу правомочий собственника, указанных в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, вправе распоряжаться данным объектом по своему усмотрению.

Таким образом, доводов, влекущих отмену решения суда, апелляционная жалоба не содержит. Разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства. Решение суда законно и обоснованно, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 26 января 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

    Председательствующий

Судьи