Решение по делу № 11-12379/2020 от 28.10.2020

Дело № 11-12379/2020                     Судья: Лысаков А.И. Дело № 2-2343/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 декабря 2020 года                             г. Челябинск

         Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

         председательствующего     Давыдовой В.Е.

         судей             Кучина М.И., Чиньковой Н.В.

         при секретаре Перепечиной В.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Миллер Юлии Евгеньевны на решение Калининского районного суда г. Челябинска от 15 июля 2020 года по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска к Миллер Ю.Е. о взыскании арендной платы, пени.

        Заслушав доклад судьи Кучина М.И. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя ответчика Миллер Ю.Е. – Ишикяна К.О., поддержавшего эти доводы, представителя ответчика КУИЗО г.Челябинска – Фоменко Ю.Р., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

    Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее – КУИЗО г.Челябинска) обратился в суд с иском к Миллер Ю.Е. о взыскании задолженности по арендной плате по договору <данные изъяты> от 11.08.2015 за период с 06.09.2016 по 31.03.2020 в размере 638 725,79 руб., пени за период с 04.10.2016 по 31.03.2020 в размере 129 342,28 руб., неустойки на сумму задолженности в размере 638 725,28 руб., начиная с 01.04.2020 по день фактической уплаты долга в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств.

    В обоснование указано, что вышеуказанный договор долгосрочной аренды, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2509 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> из земель населенных пунктов, для эксплуатации нежилого здания (мастерская, автосалон, магазин), был заключен между КУИЗО г.Челябинска и Гредякиным А.А. На этом земельном участке расположено нежилое здание с кадастровым номером <данные изъяты>, с 06.09.2016 г. находящееся в собственности Миллер Ю.Е. При приобретении этого здания к Миллер Ю.Е. перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях, что указаны в договоре аренды с Гредякиным А.А., т.е. возникла обязанность по внесению арендной платы за земельный участок. Дополнительные соглашения о смене арендатора не заключались. В связи с ненадлежащим исполнением Миллер Ю.Е. обязательств по внесению арендной платы за спорный период у неё образовалась задолженность в заявленном размере.

    В судебном заседании представитель истца КУИЗО г. Челябинска Савченко О.В. на иске настаивала.

    Представитель ответчика Миллер Ю.Е. Ишикян К.О. против иска возражал.

    Дело рассмотрено в отсутствие ответчика Миллер Ю.Е., третьих лиц Пискун С.Н., Гредякина А.М.

         Суд вынес решение, которым иск КУИЗО г. Челябинска удовлетворил в части, взыскал с Миллер Ю.Е. в его пользу задолженность по арендной плате по договору УЗ <данные изъяты> от 11.08.2015 г. за период с 06.09.2016 г. по 31.03.2020 г. в размере 638 725 руб., пени за период с 04.10.2016 г. по 31.03.2020 г. в размере 90 000 руб., неустойку на сумму задолженности в размере 638 725,28 руб., начиная с 01.04.2020 по день фактической уплаты долга в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательств. Кроме того, с Миллер Ю.Е. в бюджет г.Челябинска взыскана государственная пошлина в размере 10 487 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований КУИЗО г. Челябинска отказано.

        В апелляционной жалобе Миллер Ю.Е. просит об отмене решения суда, принятии нового об отказе в удовлетворении иска. Полагает, что суд неправильно применил закон, подлежащий применению. Так, в решении суд сослался на положения Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», однако все расчеты основаны на Законе от 06.05.2008 № 257-ЗО, в котором приведена формула расчета размера годовой арендной платы. Настаивает на ошибочности расчетов истца, поскольку размер ставки арендной платы в силу подпункта 7 пункта 2 статьи 1 Закона Челябинской области № 257-ЗО должен составлять 2%, а не 3%, как заявил истец. Размер коэффициента К1 в период с 06.09.2016 г. по 30.06.2017 г. должен применяться как 0,316 (услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта), однако истец незаконно применил его как 0,432, что повлекло увеличение размера арендной платы. В период с 01.07.2017 г. по 31.12.2018 г. размер коэффициента К1 должен применяться как 0,238 (услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта), однако истец незаконно применил его как 0,332 (организация оптово-розничной торговли, продажа товаров на ярмарках и рынках). В период с 01.07.2019 г. по 31.03.2020 г. размер коэффициента К1 должен применяться как 1,25 (обслуживание автотранспорта), однако истец применил его как 1,75, снова приписав ответчику торговую деятельность. Коэффициент К3 применен как 1,0, тогда как его следовало применять как 0,9, поскольку участок передан для ведения предпринимательской деятельности и используется для оказания услуг по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта. Оплата произведена ответчиком в сумме 1 280 071 руб., при правильном произведении расчетов задолженность должна составлять 452 343,11 руб. в связи с чем суд должен был полностью отказать в иске по причине отсутствия основного долга. Истец не принимал мер к установлению фактического использования земельного участка, а самовольно придумал наличие на нем торговли.

    Ответчик Миллер Ю.Е., третьи лица Пискун С.Н. и Гредякин А.М. в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с частью 3 статьи 167, частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) определила рассмотреть настоящее дело в отсутствие указанных лиц.

    Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения не установила.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

         Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

        Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

        В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

    Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ).

     Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 11 августа 2015 года между КУИЗО г. Челябинска и Гредякиным А.М. заключен договор аренды УЗ <данные изъяты>, согласно которому арендатор принял во временное пользование на условиях договора долгосрочной аренды (сроком на двадцать лет) земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2509 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, из земель населенных пунктов, для эксплуатации нежилого здания (мастерская, автосалон, магазин). Размер арендной платы определен в приложении (форма№2), являющемся неотъемлемой частью договора (п.2.1).

    Согласно п.2.3 договора увеличение размера арендной платы и её перерасчет производится арендодателем в одностороннем порядке (п.3 ст.450 ГК РФ) в связи с изменением действующего порядка расчета арендной платы либо базовой стоимости (ставки) арендной платы. Новая величина размера арендной платы принимается арендаторов к исполнению в обязательном порядке с момента её введения в действие.

    Миллер Ю.Е. с 06.09.2016 г. является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на земельном участке общей площадью 2509 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ обязана вносить арендную плату в размерах и в сроки, установленные договором аренды <данные изъяты> от 11 августа 2015 года, однако свои обязательства в полном объеме не выполняет.

    При определении размера арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, суд первой инстанции согласился с расчетом истца, произведенном в соответствии со статьей 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» с учетом решения Челябинской городской думы от 24 июня 2008 г. № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска», по формуле определения размера годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов: Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3.

    Указание в апелляционной жалобы на то, что Закон Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" был подписан Губернатором Челябинской области 06.05.2008, не свидетельствует о неверном наименовании данного закона в решении суда и, тем более, о его неправильном применении.

    Проверяя доводы апелляционной жалобы о несогласии Миллер Ю.Е. в части применения значений коэффициентов К1 за период с 06.09.2016 по 30.06.2017 - «0,432 (сдача внаем недвижимого имущества)» вместо предлагаемого ею «0,316 (услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта», за период с 01.07.2017 по 31.12.2018 - «0,332 (для организации оптово-розничной торговли...)» вместо «0,238 (услуги по техническому обслуживанию и ремонту автотранспорта)», за период 01.01.2019 по 31.03.2020 - «1,75 (Магазины)» вместо «1,25 (обслуживание автотранспорта) и К3 - «1» вместо «0,9», а также применения ставки арендной платы - «3%», вместо «2%», судебная коллегия исходит из следующего.

        В соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов», Решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» значение коэффициента К1 по 30.06.2017 устанавливается в зависимости от вида деятельности Арендатора, осуществляемого на арендованном земельном участке, а с 01.07.2017 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

        Согласно части 6 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 (в редакции, действовавшей до 01.07.2017) в случае, если земельный участок используется арендатором одновременно для осуществления нескольких видов деятельности, арендная плата определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением соответствующего значения коэффициента отдельно по каждому из видов деятельности, пропорционально площади помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности. В случае, если невозможно определить площадь помещений (земельных участков), используемых для осуществления каждого из видов деятельности, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента.

        В соответствии с частью 6 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-30 (в редакции, действующей с 01.07.2017), если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

        Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

        Поскольку Миллер Ю.Е., не являющаяся индивидуальным предпринимателем, согласно Выписке из ЕГРН от 04.03.2020 имеет в собственности нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке с видом разрешенного использования - «для эксплуатации нежилого здания (мастерская, автосалон, магазин)», КУИЗО г. Челябинска при расчете арендной платы за период с 06.09.2016 по 30.06.2017 правомерно применил значение коэффициента К1 - 0,432 (сдача внаем недвижимого имущества).

        В ходе совместно проведенного сторонами обследования спорного земельного участка установлено, что в границах земельного участка расположено каменное строение административного типа (Автосервис, тренажерный «Status Sport», заправка кондиционеров); на момент обследования помещения внутри данного строения пусты, производственная или торговая деятельность отсутствуют, о чем 01.12.2020 года был составлен соответствующий акт.

        Таким образом, из представленных в материалы дела документов невозможно определить фактическую площадь частей земельных участков, используемых для осуществления каждого из видов разрешенного использования (а также деятельности), в связи с чем судебная коллегия полагает правомерным применение в период с 01.07.2017 по 31.12.2018 значения наибольшего коэффициента К1 - 0,332, как для земельных участков, предназначенных для «организации оптово-розничной торговли, а также деятельности по продаже товаров на ярмарках и рынках».

        Допустимых достоверных доказательств иного фактического использования земельного участка в спорные периоды ответчик не представил.

        Согласно пункту 3 части 1 Решения Челябинской городской Думы от 25.12.2018 № 48/11 «О внесении изменений в Решение Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» приложения 1 (значения коэффициента К1), 2 (значения коэффициента К2), 3 (значения коэффициента К3) изложены в новой редакции, соответственно период с 01.01.2019 по 31.03.2020 применено значение наибольшего коэффициента коэффициент К1 - 1,75 «Магазины».

        Статьей 10 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО определены льготные значения коэффициента К3, которые могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,001 до 1.

        Согласно статье 11 Закона Челябинской области от 24.04.2008 №257-ЗО для прочих категорий арендаторов применяется коэффициент К3, имеющий значение 1.

         Миллер Ю.Е. не является субъектом малого и среднего предпринимательства, в связи с чем у неё отсутствует право на применение льготных значений коэффициента К3 - 0,9 в соответствии с решением Челябинской городской Думы от 24.06.2008 № 32/7, что свидетельствует о правомерности применения значения коэффициента К3 - 1.

        Судебная коллегия также полагает, что, поскольку на спорном земельном участке отсутствует производственная деятельность, то основания для применения ставки арендной платы в размере 2% для земельных участков, предназначенных для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, строений, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок по основаниям подпункта «а» пункта 7 части 2 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, отсутствуют.

        В данном случае применению подлежит подпункт «б» пункта 6 части 2 статьи 1 приведенного Закона Челябинской области № 257-ЗО, устанавливающий ставку арендной платы в размере 3% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий.

        В соответствии с частью 2-1 статьи 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, если согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, а также в соответствии с условиями договора аренды земельного участка имеют место основания для применения одновременно нескольких значений ставки арендной платы, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением каждого из значений ставки арендной платы пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета.

        Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение ставки арендной платы.

        Так как, на арендуемом земельном участке установлены несколько видов разрешенного использования (мастерская, автосалон, магазин), а определить фактическую площадь частей земельных участков, используемых для осуществления каждого из видов разрешенного использования (а также деятельности) невозможно, следовательно, Комитетом и судом первой инстанции правомерно применена ставка арендной платы в размере 3% - в отношении земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания, гостиниц.

        Судебная коллегия приходит к выводу о том, что оспариваемые, значения коэффициентов К1, К3 и арендной ставки в расчете суммы задолженности по арендной плате применены правомерно, в связи с чем основания для отмены решения суда первой инстанции, соответствующего фактическим обстоятельствам дела и не противоречащего действующему законодательству, не имеется.

         Решение суда отвечает принципам обеспечения стабильности гражданского оборота, прав и законных интересов всех его участников. Существенных процессуальных нарушений, в силу части 4 статьи 330 ГПК РФ влекущих безусловную отмену решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции не допущено. Оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы, по существу направленным на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств и представленных доказательств, не имеется.

        В части снижения размера неустойки по основаниям части 1 статьи 333 ГК РФ до 90 000 рублей решение суда в апелляционном порядке не обжалуется.

         Руководствуясь статьями 328,329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

         Решение Калининского районного суда г. Челябинска от 15 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Миллер Юлии Евгеньевны – без удовлетворения.

         Председательствующий

         Судьи