Решение по делу № 2-413/2023 (2-5854/2022;) от 17.10.2022

                                    Дело № 2-413/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 августа 2023 года                                                г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело:

- по иску ИП ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, о досрочном расторжении договора аренды;

- по встречному иску ФИО3 к ФИО2 об обязании заключить договор выкупа арендованного имущества,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО2 обратился в Мытищинский городской суд Московской области с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, досрочном расторжении договора аренды. В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (сейчас ФИО2) (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Российская <адрес>, с последующим правом выкупа, по условиям которого срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендных платежей составляет 59 986,23 руб. Истец свои обязательства исполнил в полном объеме, передал указанное недвижимое имущество в пользование ответчику. Ответчик свои обязательства исполняет ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 139 738,37 руб. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой погасить задолженность, однако требование истца оставлено без удовлетворения. Истец просит, с учетом уточнения иска, расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с января 2022 года по июль 2023 года в размере 1 139 738,37 руб., расходы по оплате госпошлины.

Определением Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело передано в Солнечногорский городской суд Московской области по подсудности.

В ходе рассмотрения дела ФИО3 обратился со встречным исковым заявлением к ИП ФИО2 об обязании заключить договор выкупа арендованного имущества. В обоснование заявленных требований истец по встречному иску сослался на те же обстоятельства заключения договора аренды, которые указаны в первоначальном иске. Дополнительно указал, что в соответствии с п. 3.9 договора аренды, ответчик взял на себя обязательство по государственной регистрации договора аренды. ФИО3 оплатил расходы по регистрации договора, однако ответчик свои обязательства не исполнил. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требование осуществить государственную регистрацию договора аренды. Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения. Истец обратился к ответчику за составлением договора выкупа арендуемого имущества, однако ответчик без объяснения причин отказался вносить корректировки в договор, в связи с чем, он не был подписан. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик уклоняется от проведения государственной регистрации договора. Истец по встречному иску просит, с учетом уточнения иска, обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу заключить договор выкупа арендуемого имущества на указанных в иске условиях.

Истец по первоначальному иску в судебное заедание не явился, а его представитель в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам искового заявления, возражала против удовлетворения встречного иска.

Ответчик по первоначальному иску, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, настаивал на удовлетворении встречного искового заявления.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и проанализировав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из действий граждан и юридических лиц, в частности из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу части 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Частью 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом в ходе рассмотрения дела установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды жилого дома, общей площадью 95 кв.м., с кадастровым № и земельного участка, общей площадью 400 кв.м, с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, с последующим правом выкупа.

ФИО5 сменил фамилию и отчество на ФИО2, что подтверждается свидетельством о перемене имени от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды установлен на 60 месяцев с момента подписания договора, до ДД.ММ.ГГГГ.

Сумма арендных платежей по договору составила 3 599 173,89 руб. (п. 3.2). Размер арендных платежей составил 59 986,23 руб. (п.4).

В соответствии с п. 3.9 договора, арендатор обязуется оплатить 30 000 руб. за государственную регистрацию данного договора.

Ответчик по первоначальному иску исполнил обязательство по оплате расходов по государственной регистрации договора аренды.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что истец по первоначальному иску не исполнил свое обязательство по государственной регистрации договора аренды.

Спорное недвижимое имущество было передано истцом по первоначальному иску в пользование ответчику по первоначальному иску, что подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ и не оспорено сторонами.

Истец по первоначальному иску ссылается на то, что ответчик по первоначальному иску не надлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность.

ДД.ММ.ГГГГ истец по первоначальному иску направил ответчику по первоначальному иску претензию об оплате задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды.

Истец по встречному иску не согласился с заявленными требованиями, указал, что истец по первоначальному иску не произвел государственную регистрацию договора аренды. Кроме того, указал, что неоднократно направлял ответчику по встречному иску извещение о готовности произвести выкуп арендованного имущества, однако ответчик по встречному иску до настоящего времени уклоняется от подписания договора выкупа арендованного имущества.

Согласно п. 4.9 договора, арендатор вправе досрочно оплатить арендодателю всю сумму платежей, после чего приобретает право на выкуп предмета аренды.

В соответствии с п. 4.10 договора, арендатор не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты выкупа уведомляет арендодателя о намерении выкупить предмет аренды. Арендодатель в течение 5 дней направляет арендатору основной договор купли-продажи недвижимого имущества. Перед заключением основного договора купли-продажи, стороны производят сверку оплат по договору, а также арендатор вносит сумму за выкуп предмета аренды.

В подтверждение своих доводом истец по встречному иску представил суду переписку с ответчиком по встречному иску, из которой усматривается, что ФИО3, начиная с января 2021 года, предпринял все попытки для выкупа арендуемого имущества, в том числе продал принадлежащее ему имущество, направлял неоднократно ответчику по встречному иску уведомления о выкупе, корректированный договор купли-продажи, протокол разногласий, претензии.

В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

Согласно ст. ст. 56, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Проанализировав представленные доказательства, выслушав участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу, что истец по встречному иску предпринял все возможные попытки для регистрации договора аренды, заключения договора выкупа арендуемого имущества. В свою очередь, истец по первоначальному иску не представил суду доказательства, опровергающие доводы ответчика по первоначальному иску. Кроме того, не представил доказательства, свидетельствующие о невозможности заключить с ответчиком по первоначальному иску договора купли-продажи арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах, оснований для расторжения договора аренды недвижимого имущества, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Арендодатель) и ФИО3, суд не находит, поскольку выкуп арендованного имущества не произведен по вине истца по первоначальному иску. Доказательств обратного суду не представлено.

При этом, требование истца по встречному иску подлежат удовлетворению ввиду того, что данное требование основано на заключенном договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку судом установлено, что арендованное имущество подлежит выкупу, требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате не подлежит удовлетворению.

Истец по встречному иску, настаивая на удовлетворении встречного искового заявления, указал, что переданный в аренду дом имеет недостатки, в связи с чем, выкупная цена должна быть уменьшена на стоимость устранения недостатков. Для определения стоимости устранения недостатков, ходатайствовал о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы спорного жилого дома.

Согласно статье 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела, являются заключения экспертов.

Частью 1 статьи 79 названного выше кодекса установлено, что при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

По смыслу приведенной нормы процессуального права, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд назначает экспертизу по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе.

По ходатайству истца по встречному иску, определением Солнечногорского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центр научных исследований и экспертиз».

Согласно выводам заключения эксперта АНО «Центр научных исследований и экспертиз» №ЭЗ-267/2023:

- имеется ряд недостатков в конструкции жилого дома, с кадастровым номером №, которые создают угрозу для жизни и здоровья граждан при его использовании. Причинами образования являются в основном ошибки при проектировании либо отступление от проекта при производстве работ;

- обнаруженные дефекты возникли в результате ошибок при проектировании либо отступление от проекта при производстве строительных и отделочных работ, в результате нарушения технологии производства работ, в результате нарушения хранения материалов, в результате использования бракованного материала, и не могли возникнуть в результате неправильной эксплуатации дома;

- обнаруженные дефекты в основном являются устранимыми, за исключением дефектного бруса стен, наличие которого является не устранимым дефектом, ввиду нецелесообразности замены бруса. Стоимость затрат на устранение недостатков составляет 734 373 руб.

Суд принимает в качестве допустимого и достоверного доказательства указанное заключение эксперта, поскольку отсутствуют основания не доверять данному заключению, полученному по результатам назначенной судом экспертизы, где суждения экспертов являются полными, объективными и достоверными, а также изложены в соответствии требованиями законодательства. Выводы экспертов не имеют разночтений, противоречий и каких-либо сомнений, не требуют дополнительной проверки. Кроме того, судебные эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст. 307 УК РФ, что в совокупности с содержанием данного им заключения свидетельствует о том, что исследования были проведены объективно, на строго нормативной основе, всесторонне и в полном объеме. Квалификация лиц, проводивших экспертизу, сомнений не вызывает, эксперты имеют специальное образование, большой опыт работы и право осуществлять экспертную деятельность.

Каких-либо объективных и обоснованных доказательств, опровергающих правильность выводов, содержащихся в экспертном заключении стороной ответчика не представлено, поэтому доводы о том, что судебная экспертиза проведена необъективно, с нарушением требований ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суд считает недоказанными, а само по себе несогласие ответчика с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения дополнительной или повторной экспертизы в порядке ст. 87 ГПК РФ.

Несогласие сторон с выводами экспертов не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Суд, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения встречных исковых требований, согласно проведенной судебной экспертизе.

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом по встречному иску понесены расходы по проведению досудебной экспертизы в размере 48 000 руб., для определения стоимости устранения недостатков. Данные расходы судом признаны необходимыми, в связи с чем, подлежат взысканию с ответчика по встречному иску пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 24 000 руб.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная комплексная строительно-техническая оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Центр научных исследований и экспертиз».

Экспертное заключение поступило в суд с заявлением об оплате стоимости ее проведения. Поскольку экспертиза не была оплачена, исковые требования удовлетворены частично, с истца и ответчика в равных долях подлежат взысканию в пользу АНО «Центр научных исследований и экспертиз» расходы за проведенную экспертизу 184 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 199 ГПК РФ, суд,

    Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ИП ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО5 (ФИО2) и ФИО3, о взыскании судебных расходов, отказать.

Иск ФИО3 удовлетворить частично.

Обязать ФИО2 заключить договор выкупа арендуемого имущества на следующих условиях:

ФИО2, <данные изъяты>, именуемый в дальнейшем Сторона-1, с одной стороны и

гр. ФИО3, <данные изъяты>, именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны, а вместе именуемые «СТОРОНЫ», заключили настоящий договор о нижеследующем:

ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ приобретает в собственность недвижимое имущество, состоящее из: земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок), общей площадью 400 (Четыреста) кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

Цена указанного земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 400 (Четыреста) кв.м, участниками договора определена в размере 399 756 (Триста девяносто девять тысяч семьсот пятьдесят шесть) рублей 00 копеек без учета НДС в связи с применением последним упрощенной системы налогообложения.

Цена указанного жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 95 (Девяносто пять) кв.м, участниками договора определена в размере 1 729 923 (один миллион семьсот двадцать девять тысяч девятьсот двадцать три) рубля 80 копеек без учета НДС в связи с применением последним упрощенной системы налогообложения.

Цена указанных земельного участка и жилого дома участниками определена в размере 2 440 000 (два миллиона четыреста сорок тысяч) без учета НДС в связи с применением последним упрощенной системы налогообложения.

Денежные средства в размере 1 289 972 руб. 40 коп. выплачены покупателем до подписания договора.

Денежные средства в размере 734 373 руб. засчитываются в счет уменьшения выкупной цены на основании экспертного заключении выполненного АНО «Центр научных исследований и экспертизы».

Остаток денежных средств в размере 821 365 руб. покупатель выплачивает продавцу в течении десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Продавец обязуется:

передать ПОКУПАТЕЛЮ в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с даты заключения договора недвижимое имущество по акту приема-передачи.

передать ПОКУПАТЕЛЮ в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с даты государственной регистрации настоящего Договора оригиналы следующих документов:

акт разграничения балансовой принадлежности с энергосбытовой организацией;

план расположения энергопринимающего оборудования на местности;

документы, которые подтверждают наличие выделенной мощности, а также ее текущий объем.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО3 в счет возмещения расходов за проведение строительно-технической экспертизы 24 000 руб.

Взыскать с ИП ФИО2 и ФИО3 в равных долях в пользу АНО «Центр научных исследований и экспертизы» за проведенную экспертизу 184 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня его составления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья:                                        И.И. Гордеев