Решение по делу № 3а-212/2020 от 09.06.2020

Дело № 3а-212/2020

УИД 76OS0000-01-2020-000169-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль                                                18 сентября 2020 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Антоновой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Рыбинский кабельный завод» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Рыбинский кабельный завод» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 517 544 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – тяжелая промышленность, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 221 281 000 рублей.

Заявление обосновано тем, что ООО «Рыбинский кабельный завод» является арендатором указанного земельного участка и плательщиком арендной платы. Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости земельного участка. Согласно Отчету, выполненному ООО «Ярэксперт» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года составляет 221 281 000 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 309 981 115, 64 рубля.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель ООО «Рыбинский кабельный завод» на основании доверенности Грачева А.А. административный иск поддержала.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на основании доверенности Шагабутдинова А.А. административный иск не признала в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.

Заинтересованное лицо администрация городского округа город Рыбинск поддержала правовую позицию административного ответчика.

Заинтересованные лица ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра, Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов» своих представителей в судебное заседание не направило, письменного отзыва на административный иск не представило суду.

Заинтересованные лица - соарендаторы земельного участка Морозов Е.М., Прохоров С.И., ООО «Рыбинскэлектрокабель» возражений против административного иска не заявили.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив в качестве свидетеля оценщика Григорьеву Л.А., исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Рыбинский кабельный завод» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ООО «Рыбинский кабельный завод» является арендатором земельного участка площадью 517 544 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – тяжелая промышленность, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из материалов дела следует, что ООО «Рыбинский кабельный завод» является арендатором находящегося в государственной собственности земельного участка.

Исходя из приведенных положений земельного законодательства Российской Федерации и Ярославской области размер арендной платы за земельный участок определяется на основании сведений о его кадастровой стоимости.

Таким образом, правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что ООО «Рыбинский кабельный завод» в силу статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды.

В соответствии с вышеприведенными положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ, частью 1 статьи 248 КАС РФ, а также частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером <данные изъяты> вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель "земли населенных пунктов", расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составила 309 981 115, 64 рубля.

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере         221 281 000 рублей.

Исследование Отчета с учетом дополнительных пояснений оценщика Григорьевой Л.А. и проведенной по делу судебной экспертизы, выполненной экспертом Шепелевым В.Б., дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком применены следующие корректировки к ценам объектов – аналогов: на торг, на передаваемые имущественные права, на местоположение в области, на местоположение в городе, на близость к автомагистралям, на наличие свободного проезда к участку, на наличие коммуникаций, на наличие железнодорожных путей, на площадь.

При этом, оценщиком не применялась такая корректировки к ценам объектов – аналогов как корректировка на асфальтирование земельного участка.

Суд полагает, что отсутствие данной корректировки в проведенном исследовании является правильным.

Выводы оценщика в указанной подтверждены заключением судебной экспертизы и дополнительными письменными пояснениями эксперта Шепелева В.Б.

Наличие асфальтового покрытия на земельного участке административного истца (объект оценки) является инженерным сооружением, элементом благоустройства земельного участка.

При расчете рыночной стоимости земельного участка в целях оспаривания его кадастровой стоимости в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 61, наличие данного улучшения земельного участка не подлежит учету.

Оценщиком использовано шесть аналогов для расчета, одним из которых (аналог № 1) явилось предложение о продаже земельного участка по адресу: город Ярославль, улица Спартаковская, дом 1д.

Суд не находит оснований полагать, что применением данного аналога нарушены требования федеральных стандартов оценки.

Как следует из Отчета указанный аналог относится к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка – рынка земельных участков под индустриальную застройку. В связи с этим, отбор данного аналога оценщиком вполне обоснован и соответствует требованиям пункта 22 ФСО N 7.

Утверждение административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что на данном земельном участке расположен объект капитального строительства, цена которого входит в стоимость предложения, не нашли своего подтверждения при рассмотрении административного дела.

Эти сведения опровергаются сведениями публичной кадастровой карты.

Кроме того, как следует из сведений Единого государственного реестра недвижимости, представленных административным ответчиком, объект капитального строительства находится в пределах трех земельных участков, в том числе объекта – аналога № 1. При этом, указанные земельные участки не являются смежными с использованным в расчетах аналогом, что ставит под сомнение достоверность указанных данных Единого государственного реестра недвижимости.

В возражениях на Отчет Департаментом приведены также сведения о трех предложениях, которые, по мнению административного ответчика, являются аналогами оцениваемому объекту и подлежали включению оценщиком в расчеты.

Суд полагает данные возражения Департамента несостоятельными.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, материалы дела не содержат.

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к ценам их предложений оказало бы существенное влияние на результат оценки.

Кроме того, анализ предложений Департамента подтверждает обоснованность отказа оценщика от использования данных объектов в качестве аналогов, поскольку они расположены в Ярославском районе Ярославской области, не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, исходя из категории населенных пунктов, в которых они расположены.

Анализируя вышеприведенные возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца, суд принимает во внимание также, что им не представлено доказательств того, какое влияние оказали на результат оценки те или иные действия оценщика в рамках расчета, которые, по мнению Департамента, не являются обоснованными.

Возражений относительно достоверности Отчета в иной его части лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В свою очередь, анализ Отчета в полном объеме дает суду основания полагать, что оценка рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца выполнена оценщиком в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, полученная по результатам оценки величина рыночной стоимости данного объекта является достоверной.

При этом, суд принимает во внимание выводы судебной экспертизы по результатам проверки Отчета, согласно которой Отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в Отчете рыночная стоимость объекта является достоверной.

Для ответа на вопрос о достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца экспертом Шепелевым В.Б. определен диапазон цен предложений с аналогичными объектами недвижимости.

По итогам данного расчета установлено, что указанный диапазон составляет от 162 до 1 945 рублей за 1 кв.метр для города Рыбинск. Таким образом, полученное оценщиком значение в 428 рублей за 1 кв.метр укладывается в указанный диапазон, что свидетельствует о достоверности выводов отчета.

Верность расчета, выполненного экспертом, сомнений у суда не вызывает.

Возражений относительно достоверности расчета эксперта лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В связи с этим, рыночная стоимость земельного участка административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения его кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ООО «Рыбинский кабельный завод» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ООО «Рыбинский кабельный завод» с настоящим административным иском в суд – 9 июня 2020 года.

Разрешая заявление об оплате судебной экспертизы, с учетом положений статьей 103, 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 20-П, суд приходит к следующему:

Из материалов дела следует, что административный ответчик не оспаривал права ООО «Рыбинский кабельный завод» на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере рыночной стоимости данного объекта по основаниям его возникновения.

Со стороны административного ответчика были заявлены возражения относительно достоверности представленного административным истцом Отчета в подтверждение требований административного иска.

Учитывая возникновение в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, в том числе с учетом данных возражений, по делу проведена судебная экспертиза достоверности Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и определения величины его рыночной стоимости.

На основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и экспертного заключения судом установлена величина рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца в 221 281 000 рублей, что не превышает кадастровую стоимость данного объекта недвижимости на 30 %.

Суд полагает, что такое расхождение не является существенным, объясняется различием методик определения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости, более обобщенным подходом при установлении экономических характеристик объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости, что не указывает на нарушение закона при ее определении, и с очевидностью свидетельствует об отсутствии ошибки в выборе методики определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административного истца.

При таких обстоятельствах, несение судебных расходов по оплате судебной экспертизы подлежит возложению на административного истца ООО «Рыбинский кабельный завод».

В соответствии с ходатайством оплата подлежит взысканию в пользу ООО «Стремление», работником которого является эксперт Шепелев В.Б.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Рыбинский кабельный завод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 517 544 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – тяжелая промышленность, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости 221 281 000 (двести двадцать один миллион двести восемьдесят одна тысяча) рублей.

Внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости, установив кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере 221 281 000 (двести двадцать один миллион двести восемьдесят одна тысяча) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 9 июня 2020 года.

Взыскать Общества с ограниченной ответственностью «Рыбинский кабельный завод» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Стремление» оплату судебной экспертизы в размере 55 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                    Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 2 октября 2020 года