Решение по делу № 66а-814/2021 от 16.06.2021

№66а-814/2021

                                 АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                                                                 28 июня 2021 года

Судья Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелева И.Л.

при секретаре-помощнике судьи: Асеевой П.В.

рассмотрела, в порядке упрощенного производства, апелляционные жалобы представителей Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2021 года по административному делу №3а-127/2021 по иску ИП Мельник Светланы Владимировны к Департаменту имущественных отношений ЯНАО, Управлению Росреестра по ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

    заслушав доклад судьи Второго апелляционного суда общей юрисдикции Кошелевой И.Л.,

                           установила:

ИП Мельник Светлана Владимировна, в лице представителя, обратилась в суд Ямало-Ненецкого автономного округа с административным иском к Департаменту имущественных отношений ЯНАО, Управлению Росреестра по ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером № и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 6 524 326,51 руб., определенной по состоянию на 1 января 2019 года.

Вместе с тем, кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта» № 2268-10-2020-Г/89 от 8 октября 2020 года.

Поскольку неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер арендных платежей, истец просила административные исковые требования удовлетворить.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2021 года, постановленного в порядке упрощенного производства, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 613 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> установлена в размере равном его рыночной стоимости- 4 650 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи в суд административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка установлена судом как 30 ноября 2020 года.

С административного истца в пользу ООО «ЭКО-Н» судом взысканы судебные расходы за производство экспертизы в размере 65 000 рублей.

В апелляционных жалобах представители Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» просят отменить судебное постановление, считая его незаконным и необоснованным.

В жалобе указано, что судом в обоснование постановленного решения положено экспертное заключение ООО «ЭКО-Н».

При этом, при разрешении дела не учтены доводы административных ответчиков о наличии нарушений, допущенных экспертом при составлении отчёта об оценке.

В частности, используемые в отчёте данные недостоверны, расчёт стоимости, анализ объектов оценки и их аналогов произведены с нарушениями действующих Федеральных стандартов оценки №№3,7, о чём подробно изложено в письменных возражениях административных ответчиков на заключение судебной экспертизы.

Суд безосновательно отклонил указанные возражения, не посчитав их надлежащим доказательством по делу.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело единолично в порядке, установленным частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований к изменению или отмене решения суда.

Из материалов административного дела следует, что ИП Мельник С.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 613 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> и плательщиком арендной платы, размер которой исчисляется из размера кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 524 326,51 рублей.

Сведения об установленной кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости утверждены Приказом Департамента имущественных отношений ЯНАО от 1 ноября 2019 года №3-О «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель населенных пунктов и земель водного фонда на территории Ямало-Ненецкого автономного округа», и внесены в ЕГРН 9 января 2020 года.

Как арендатор земельного участка и плательщик арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец вправе оспорить результаты определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в редакции, действующей на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" также содержаться аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно статье 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с отчетом об оценке №2268-10-2020-Г/89, составленным 8 октября 2020 года ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта», рыночная стоимость земельного участка, находящегося во владении истца, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 650 000 руб.

Учитывая мотивированные возражения представителей административных ответчиков относительно предоставленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, судом первой инстанции по делу назначена судебная оценочная экспертиза с целью установления действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено ООО «ЭКО-Н».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года составляет 4 650 000 рублей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Из экспертного заключения следует, что эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости земельного участка. Оценщиком проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В экспертном заключении мотивирован отказ от применения затратного и доходного оценочных подходов; обоснованно применен сравнительный подход к оценке объекта недвижимости на основе метода сравнения продаж (качественный метод оценки). В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложен ответ на поставленный перед экспертом вопрос, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объектов аналогов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом проанализирован рынок недвижимости, произведена оценка объектов с учетом их количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки.

Оценив заключение судебно-оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, и принимая во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями и опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 4 650 000 руб.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Ссылки представителей административных ответчиков на содержащиеся в экспертном заключении неточности, не свидетельствуют о том, что экспертом неправильно определена рыночная стоимость земельного участка.     Правом заявить ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, с целью уточнения оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 4 650 000 рублей, выяснения вопроса о правильности подбора объектов-аналогов, а также устранения других возникших у представителей Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» вопросов по экспертизе, представители административных ответчиков не воспользовались.

На представленные ими возражения на экспертное заключение, экспертом ООО «ЭКО-Н» представлены письменные пояснения, которые свидетельствуют об обоснованности установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка. Указанные пояснения в апелляционных жалобах не опровергнуты.

Правильность размера рыночной стоимости земельного участка, установленного судебной экспертизой подтверждается также тем обстоятельством, что он полностью совпадает с размером рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, установленной оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки «Церта».

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционных жалоб не влияют на правильность постановленного по делу решения.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителей Департамента имущественных отношений ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня его вынесения в соответствующий суд кассационной инстанции.

Судья: