Решение по делу № 2-785/2019 от 28.12.2018

отметка об исполнении решения                                                         дело № 2-785/2019

    Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 мая 2019 года                                                                         г. Волгодонск

Волгодонской районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Стадниковой Н.В.,

        при секретаре Байдалиной Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело № 2-785/2019 по исковому заявлению Горячевского Игоря Михайловича к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска, Администрации города Волгодонска, обществу с ограниченной ответственностью «Сона», Морозовой Надежде Евгеньевне, третьи лица Сидорук Наталья Алексеевна, Сиволапов Евгений Анатольевич, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области       о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности договора, прекращении права аренды, исключении из ЕГРН записи о праве аренды, признании недействительным Постановления Администрации об утверждении схемы расположения земельных участков, признании бездействий Комитета по управлению имуществом города Волгодонска, Администрации города Волгодонска незаконными, признании заключения о возможности утверждения схемы расположения земельных участков незаконным,

        У С Т А Н О В И Л:

Истец Горячевский И.М. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска, Администрации города Волгодонска, обществу с ограниченной ответственностью «Сона», Морозовой Надежде Евгеньевне ( с учетом уточнений принятых судом), в котором просил признать недействительным договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 3 от 19.12.2018, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и Морозовой Н.Е., применить последствия недействительности договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 3 от 19.12.2018, прекратить право аренды Морозовой Н.Е. на земельный участок кадастровый №, площадью 2079 кв.м., исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды Морозовой Н.Е. на земельный участок кадастровый №, признать недействительным Постановление Администрации г. Волгодонска от 08.05.2018 № 1249 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории по пер. Вокзальному 19 под производственные базы и здание ремонтно-механического цеха», признать бездействия Комитета по управлению имуществом города Волгодонска, Администрации города Волгодонска по заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с Горячевским И.М. незаконными, признать заключение Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска от 08.05.2018 № 33 о возможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по пер. Вокзальному 19 незаконным.

В судебное заседание истец Горячевский И.М. не явился, была надлежащим образом уведомлен о времени и месте рассмотрения дела по существу, посредством смс- сообщения.

Представители истца Катков А.Н., Калмыкова И.Н., действующие на основании доверенности, в судебном заседании    поддержали заявленные требования.

Представитель Администрации города Волгодонска и КУИ города Волгодонска Майоров С.В., действующий на основании доверенностей, в судебном заседании просил в иске отказать.

Директор ООО «Сона» Оберемченко Н.А., представитель общества по доверенности Алексенко А.А. просили в иске отказать.

Представитель ответчика Морозовой Н.Е., надлежаще извещенной о времени и месте судебного разбирательства, Морозов А.П. в судебном заседании поддержал доводы Администрации города, ООО «Сона», просил в иске отказать.

В судебном заседании Сидорук Н.А. просила в иске отказать.

Представитель третьего лица Сиволапова Е.А., надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства, Катков А.Н. поддержал заявленные требования.

С учетом мнения участвующих в деле лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела по существу.

Выслушав представителей сторон, третьих лиц, изучив доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 24.04.2018 ООО «Сона» обратилось в Администрацию города Волгодонска с заявлением (вх. от 04.05.2018 г. № 1322) об утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного по пер. Вокзальному, 19, путём раздела земельного участка с кадастровым номером № с разрешённым использованием: производственная база и здания ремонтно – механического цеха с сохранением исходного земельного участка в изменённых границах под существующими объектами капитального строительства. 08.05.2018 Комитет по градостроительству и архитектуре Администрации города Волгодонска выдал заключение № 33 о возможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, в соответствии с которым образованному в результате раздела земельному участку с площадью 5 922 кв.м. присвоен адрес: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, 19а.

28.05.2018 постановлением Администрации города Волгодонска № 1249 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории по переулку Вокзальному, 19 под производственные базы и здания ремонтно – механического цеха» утверждена схема расположения земельных участков из категории земель населённых пунктов, образуемых в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 8 001 кв.м., с разрешённым использованием –производственная база и здания ремонтно – механического цеха, расположенного в производственно – коммунальной зоне первого типа (П-1/19), по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, 19, находящегося в государственной собственности, не закреплённого за конкретными лицами, в целях:

- образования земельного участка :193:ЗУ1 площадью 5 922 кв.м. с сохранением вида разрешённого использования исходного земельного участка «производственная база и здания ремонтно – механического цеха» (п.3 ст.11.2 ЗК РФ), на площади 52 кв.м. – охранная зона объекта электросетевого хозяйства ВЛ-10 кВ фидер 20 ПС («Промбаза-1») (зона с особыми условиями использования территории 61.00.2.324), с установлением обременений на частях участка :193:ЗУ1/чзу1 площадью 80 кв.м., 193:ЗУ1/чзу2 площадью 351 кв.м. – охранные зоны инженерных коммуникаций;

- сохранения исходного земельного участка с кадастровым номером № в изменённых границах.

08.06.2018 ООО «Сона» обратилось в КУИ города Волгодонска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 922 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, д.19а, без проведения торгов в связи с правом собственности на объект недвижимости, сроком на 49 лет, цель использования земельного участка – производственная база и здания ремонтно – механического цеха.

На указанном земельном участке находится часть здания гаража, кадастровый №, площадью 142,9 кв.м., часть здания гаража, кадастровый №, площадью 89,2 кв.м., принадлежащие ООО «Сона» соответственно с 29.04.2005 и 20.04.2018. На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, находящиеся в собственности других лиц, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № от 30.01.2019.

19.06.2018 между КУИ г. Волгодонска и ООО «Сона» заключён договор № 118 от 19.06.2018 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 922 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, д.19а, на срок с 19.06.2018 по 19.06.2067.

Согласно п.1.2 указанного договора на земельном участке имеются:

- нежилое здание – часть гаража площадью 142,9 кв.м. с кадастровым номером №;

- нежилое здание – часть гаража площадью 89,2 кв.м. с кадастровым номером №

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается записью о государственной регистрации права № от 06.07.2018.

19.12.2018 между КУИ г. Волгодонска и Морозовой Н.Е. заключён договор №3 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером № ( в измененных границах), площадью 2 079 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, д.19, для использования под производственную базу и здание ремонтно – механического цеха, на срок с 19.12.2018 по 19.12.2067.

Согласно п.1.2 договора на земельном участке находится здание ремонтно – механического цеха общей площадью 201,8 кв.м. с кадастровым номером №.

Согласно Выписки из ЕГРН от 06.03.2019 указанное здание принадлежит истцу Горячевскому И.М. с 06.04.2017 ( ? доля в праве), Сиволапову Е.А. с 15.08.2017 (1/4 доля в праве), Морозовой Н.Е. с 28.11.2018 (1/2 доля в праве).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

20.02.2019 в адрес Горячевского И.М. и Сиволапова Е.А. были направлены письма от 20.02.2019 № 52.3.6/01-33/598 и № 52.3.6/01-33/599 с предложением подписать приложенное соглашение о присоединении к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с кадастровым номером 61:48:0030404:193, площадью 2 079 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, д.19.

Полагая, что раздел земельного участка произведен незаконно без согласия Горячевского И.М., нарушая его права, последний обратился с данным иском в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. На основании пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. Подпункт 3 пункта 1 статьи 11.3 ЗК РФ определяет, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в том числе в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера (пункт 1 статьи 11.10 ЗК РФ). В соответствии с пунктом 4 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено ЗК РФ (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ). В пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Согласно материалам дела следует, что ООО «Сона» на 20.04.2018 стало единоличным собственником здания гаража, расположенного на исходном земельном участке.

В связи с указанными обстоятельствами ООО «Сона» письмом от 24.04.2018 обратилось в Администрацию города с заявлением об утверждении схемы расположения исходного земельного участка на кадастровом плане территории.

Изучив представленные обществом документы, которые получили положительное заключение № 33 Главного архитектора города о возможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, с учетом     согласования филиала ПАО «Газпромраспределения Ростов-на-Дону», МУП «Водоканал» и топографической сьемки ООО Бюро «Технической инвентаризации», Администрация города пришла к выводу об отсутствии предусмотренных п.16 ст.11.10 ЗК РФ оснований для отказа в утверждении схемы расположения исходного земельного участка, в связи с чем было издано оспариваемое постановление № 1249 от 28.05.2018 на основании ст.ст. 11, 11.2, 11.4, 11.10, 56 ЗК РФ.

При этом применительно к п.4 ст.11.2 ЗК РФ, согласно которой образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, истец суду не представил доказательств того, что он является землепользователем, землевладельцем, арендатором, залогодержателем исходного земельного участка.

Правообладателями земельных участков согласно пункту 3 статьи 5 ЗК РФ являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Как указано в данной норме права для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определения:

собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного пользования; (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 48-ФЗ)

землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут);

правообладатели земельных участков - собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков;

Вместе с тем Горячевский И.М. ни землевладельцем, ни арендатором, ни залогодержателем исходного земельного участка, следовательно, при издании оспариваемого Постановления его согласие не требовалось. Указанная позиция подтверждается многочисленной судебной практикой, в том числе по делам, рассмотренным ВС РФ ( дело №А40-234000/17, дело А21-7389/2017).

С целью недопущения ситуации, которая могла бы привести к невозможности эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего истцу и третьим лицам, и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам при разделе исходного земельного участка судом исследовались все фактические обстоятельства в отношении образования исходного земельного участка, судьбы объектов недвижимого имущества, расположенных на нем.

Исходный земельный участок, площадью 0,8001 га, был образован на основании Постановления Главы города Волгодонска № 312 от 18.02.2004 о разделе земельного участка кадастровый №, и предоставлен в аренду Сидорук А.М. под здание гаража и здание ремонтно-механического цеха, производственную базу на три года (договора аренды от 01.06.2004 № 69).

20.03.2005 между Сидорук А.М. и Катковым А.Н. был заключён договор купли – продажи доли нежилого здания, по условиям которого продавец продал и передал, а покупатель принял ? (одну вторую доли) в праве собственности на здание ремонтно – механического цеха, общей площадью 201,8 кв.м., литер «З», расположенное по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, 19 (п.1.1 договора).

Согласно ст.552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым недвижимостью, являющейся предметом договора, и необходимым для её использования, на тех же условиях, что и продавец (п.2.2 договора).

20.03.2005 между Сидорук А.М. и Катковым А.Н. было заключено дополнительное соглашение к договору купли – продажи доли нежилого здания от 20.03.2005, по условиям которого стороны пришли к соглашению внести изменения к договору купли – продажи нежилого здания от 20.03.2005 г., п.2.3 договора читать в следующей редакции:

В соответствии с условиями настоящего договора продавец обязуется передать, а покупатель принять часть земельного участка площадью – 1 008 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, д.19, уточнённой после межевания, с соблюдением границ земельного участка» (п.1 соглашения). Кроме того, продавец и покупатель обязуются после государственной регистрации права ? доли здания цеха, заключить соглашение о выделении долей в натуре (п.6 соглашения). Продавец обязуется не чинить препятствия на земельном участке (заштрихованном) в пользовании и возведении строений покупателю, а также в возведении покупателем забора, разделяющего территорию, согласно плана (чертежа, схемы) границ земельного участка (п.7 соглашения).

На основании Постановления Главы города от 06.09.2005 № 2192 ( с учетом Постановления от 14.11.2005 № 2653) у Сидорук А.М. был изъят исходный земельный участок, договор аренды № 69 расторгнут, предоставлен в аренду Сидорук А.М. и ООО «Сона» на 10 лет указанный земельный участок, размер аренды установлен исходя из доли ООО «Сона» -5685/8001, Сидорук А.М. -2316/8001.

В дальнейшем, 22.05.2006 между ООО «Сона», Сидорук А.М. и Катковым А.Н. во исполнение условия, содержащегося в п.6 дополнительного соглашения к договору купли – продажи доли нежилого здания от 20.03.2005, заключено соглашение о порядке пользования земельным участком, по условиям которого ООО «Сона» использует часть земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, 19, площадью 5 685 кв.м., Сидорук А.М. – 1 286 кв.м., Катков А.Н. – 1 030 кв.м. (согласно схеме границ земельного участка, являющегося приложением к соглашению о порядке пользования земельным участком).

30.06.2006 Постановлением Главы города № 1579 внесено изменение в Постановление № 2192 от 06.09.2005 : дополнено участием в договоре Каткова А.Н.

01.09.2006 между КУИ г. Волгодонска и Сидорук А.М., ООО «Сона» и Катковым А.Н. был заключён договор № 346 от 01.09.2006 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из категории земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, д.19, для использования под производственную базу и здание ремонтно – механического цеха, площадью 0,8001 га на срок с 01.09.2006 по 01.09.2016.

Расчёт размера арендной платы производился исходя их условий, определённых соглашением от 22.05.2006 о порядке пользования земельным участком, заключённым между ООО «Сона», Сидорук А.М. и Катковым А.Н.

В 2013 Катков А.Н. обратился в Волгодонской районный суд с иском к Сидорук Наталье Алексеевне, обществу с ограниченной ответственностью «Сона» об изменении порядка пользования земельным участком, расположенным по адресу: г.Волгодонск пер. Вокзальный,19 площадью 8001 кв.м., кадастровый №, установленный соглашением о порядке пользования земельным участком от 22.05.2006, договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 01.09.2006, определив долю Каткова А.Н., соразмерно доли в праве собственности на объекты недвижимости в размере 1861 кв.м.

    Решением Волгодонского районного суда от 20.06.2013 в иске Каткову А.Н. было отказано. Судом при рассмотрении указанного дела было установлено следующее:

«Между сторонами на земельном участке сложился порядок пользования в соответствии с указанными ими долями, что подтверждается как схемой из землеустроительного дела, согласованной всеми арендаторами (л.д.78), так и представленными фотографиями директора ООО «Сона», на которых изображены территории всех трёх участников процесса с видом территорий, их благоустройством (л.д. 185).        Из указанных доказательств следует, и подтверждается всеми участниками процесса, что все три арендатора имеют отдельные части земельного участка в пользовании, площадь которых соответствует площади, установленной в соглашении. При этом, каждый имеет отдельный выезд из пользуемой территории на пер.Вокзальный, поскольку с иных сторон спорный земельный участок подъездный дорог не имеет, что так же видно из ситуационных планов (л.д.109, 173).         Согласно договора аренды от 01.09.2006, КУИ г.Волгодонска предоставил Сидорук А.М., ООО «Сона» в лице директора Оберемченко Н.А. и Каткову А.Н. в аренду земельный участок из категории земель поселений с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.Волгодонск пер.Вокзальный,19 для использования под производственную базу и здание ремонтно-механического цеха в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, площадью 0,8001 га. Срок аренды участка установлен с 01.09.2006 по 01.09.2016. Согласно договора установлен размер арендной платы в соответствии с теми площадями, которыми пользуются арендаторы в соответствии с заключенным соглашением от 22.05.2006 (л.д.8-13).      Это же следует из землеустроительных дел: - землеустроительное дело по предоставлению земельного участка Каткову А.Н., Сидорук А.М. арендой на 10 лет площадью 0, 8001 га (1030/8001 доли и 1286/8001 доли) под здание ремонтно-механического цеха и производственной базы категория земель: земли поселений, расположенного по адресу: г.Волгодонск пер. Вокзальный, 19 на основании постановления №1579 от 30.06.2006, №2192 от 06.09.2005, №2653 от 14.11.2005г. (л.д.77-121); землеустроительное дело по предоставлению земельного участка ООО «Сона» арендой на 10 лет площадью 0,8001 га (5685/8001 доли) под здание ремонтно-механического цеха и производственной базы категория земель: земли поселений, расположенного по адресу: г.Волгодонск пер. Вокзальный, 19 на основании постановления №1579 от 30.06.2006г., №2192 от 06.09.2005, №2653 от 14.11.2005г. (л.д.122-141).       Согласно акта приема-передачи от 01.09.2006, КУИ г.Волгодонска передал в аренду земельный участок № площадью 0,8001 га (л.д.16-19) по адресу: г.Волгодонск пер. Вокзальный, 19, Сидорук А.М., ООО «Сонна» в лице директора Оберемченко Н.А., Каткову А.Н. под производственную базу и здание ремонтно-механического цеха (л.д.14-15).        Как указывает истец, ? доля здания ремонтно-механического цеха, литер З, общей площадью 100,9 кв.м., расположенного в г.Волгодонске по пер.Вокзальному,19, согласно справке БТИ от 29.06.2012, составляет 1009/4339 доли от общей площади зданий Лит «И,З» - 433,9 кв.м. (л.д.7).        В связи с указанным обстоятельством, 13.12.2012 года Катковым А.Н. в адрес Сидорук Н.А., ООО «Сона» были направлены письма с предложением заключить соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 01.09.2006 № 346 - определить доли в праве аренды земельного участка с учетом долей в праве собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке (л.д.33-36).        Представителем истца представлен проект раздела границ пользования земельным участком № (л.д.158). Из указанного проекта следует, что ООО «Сона» и Сидорук А.М. могут пользоваться лишь одним въездом, организованным в настоящее время для ООО «Сона».        Таким образом, проанализировав все исследованные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что на момент заключения соглашения о порядке пользования земельным участком, указанный документ не входил в противоречие с действующим законодательством, как и заключенный в соответствии с ним договор аренды земельного участка от 01.09.2006…. Как неоднократно указывала представитель истца, часть земельного участка в соответствующем доли размере необходим Каткову А.Н., поскольку он намерен осуществлять иной вид деятельности. Вместе с тем, представитель истца не смогла обосновать данное обстоятельство. Более того, из представленных суду фотографий (л.д.175-179) следует, что территория, которая предоставлена в пользование Каткова А.Н., частично захламлена, то есть, фактически не используется.       Ранее, согласно Договора аренды недвижимого имущества от 15.05.2012, Катков А.Н. передавал в аренду ООО «Альфасталь» ? долю в праве собственности здания ремонтно-механического цеха, площадью 201,8 кв.м. и земельный участок, площадью 400 кв.м., являющийся частью общего земельного участка, площадью 0,8001га. кадастровый №, по адресу: г.Волгодонск пер.Вокзальный,19 (л.д.153-155).       Согласно предварительного договора аренды от 29.11.2012, который Катков А.Н. заключил с ООО «Кимберлит», он намерен передать во временное возмездное владение и пользование ? доли здания ремонтно-технического цеха, площадью 201,8 кв.м. и часть земельного участка площадью 1861 кв.м., являющийся частью общего земельного участка, площадью 0,8001 га кадастровый №, по адресу: г.Волгодонск пер.Вокзальный, 19 (л.д.156-157). Вместе с тем, заключение данного предварительного договора, в условиях отсутствия изменения порядка пользования земельным участком и договора аренды, даёт основания к выводу о том, что Катков А.Н. мог в момент его заключения разумно предвидеть последствия его неисполнения. Данный предварительный договор не является основанием к изменению существующего порядка пользования участка».

Решение Волгодонского районного суда от 20.06.2013 Апелляционным определением судебной коллегией Ростовского областного суда оставлено 12.09.2013 без изменения.

При этом в решение суда от 20.06.2013 отражено, что    по границе используемого ООО «Сона» части исходного земельного участка стоит сплошной бетонный забор.

Как пояснил директор ООО «Сона» в ходе рассмотрения дела № 2-785/2019 указанный забор был установлен после заключения соглашения о порядке пользования земельным участком от 22.05.2006 и стоит по настоящее время. Раздел земельного участка в 2018 произошел в соответствии с соглашением от 22.05.2006, по существующему ограждению, что не отрицалось участвующими в деле лицами.

02.09.2016 между КУИ г. Волгодонска и Катковым А.Н. заключён договор № 116 от 02.09.2016 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (с условием о вступлении в него иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, путём подписания соглашения о присоединении), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок из категории земель поселений с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, д.19, для использования под производственную базу и здание ремонтно – механического цеха, площадью 8001 кв.м. на срок с 02.09.2016 по 02.09.2026. При этом, размер арендной платы по указанному договору был определён пропорционально доли в праве общей собственности на здание ремонтно – механического цеха, находящегося на земельном участке.

В последующем один из правообладателей объекта недвижимого имущества, расположенного на указанном земельном участке, Сидорук Н.А. обратился в Волгодонской районный суд Ростовской области с исковым заявлением к Каткову А.Н., КУИ г. Волгодонска с требованием о признании договора аренды № 116 от 02.09.2016 недействительным.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 09.11.2016 г. по делу № 2-4881/2016 в удовлетворении иска отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 21.02.2017 решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 09.11.2016 по делу № 2-4881/2016 было отменено, по делу постановлено новое решение, которым исковые требования Сидорук Н.А. удовлетворены: договор аренды № 116 от 02.09.2016 признан недействительным по тем основаниям, что при заключении договора аренды не был учтен сложившийся порядок пользования, определенный соглашением от 22.05.2006.

05.04.2017 Катков А.Н. на основании договора дарения доли здания ремонтно – механического цеха № 2-1691 произвёл отчуждение доли в размере 1/4 в праве собственности на здание ремонтно – механического цеха, находящегося по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, 19, с кадастровым номером №, общей площадью 201,8 кв.м., в пользу Горячевского И.М.

Аналогичная сделка была совершена между Катковым А.Н. и Сиволаповым Е.А. 14.08.2017 (договор дарения доли здания ремонтно – механического цеха № 4-4062).

В дальнейшем, Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска был подготовлен проект договора от 10.05.2017 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого КУИ города Волгодонска передаёт, а арендаторы Катков А.Н., Сидорук Н.А., ООО «Сона» и Горячевский И.М. принимают в аренду земельный участок из категории земель населённых пунктов с кадастровым номером №, площадью 8 001 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, д.19, для использования под производственную базу и здание ремонтно – механического цеха.

При этом, указанным договором предусмотрено, что расчёт размера арендной платы для Горячевского И.М. определяется исходя из площади, равной 929 кв.м. из общей площади земельного участка, составляющей 8 001 кв.м. (пропорционально доли в праве общей собственности на здание ремонтно – механического цеха в размере, равном ?, площадью 50,45 кв.м.).

Указанный договор не был подписан ООО «Сона» и Сидорук Н.А., которые полагали, что расчёт размера арендной платы должен соответствовать условиям соглашения о порядке владения и пользования земельным участком от 22.05.2006: ООО «Сона» - 5 685 кв.м. из общей площади земельного участка, составляющей 8 001 кв.м., Сидорук А.М. (правопредшественник Сидорук Н.А.) – 1 286 кв.м., Катков А.Н. – 1 030 кв.м. Именно на этих условиях был заключен и действовал с 2006 договор аренды № 346 от 01.09.2006;

Горячевский И.М. полагал, что расчёт размера арендной платы должен быть произведён в соответствии с ч.10 ст.39.20 ЗК РФ, то есть соразмерно долям в праве помещения в здании, принадлежащим его правообладателям на праве общей долевой собственности.

Договор аренды от 10.05.2017, подписанный Катковым А.Н. и Горячевским И.М., КУИ г. Волгодонска был передан на государственную регистрацию, которая была приостановлена до 28.02.2018 из-за отсутствия подписей Сидорук Н.Н. и ООО «Сона». Поскольку указанные недостатки не были устранены в указанный срок в государственной регистрации договора аренды от 10.05.2017 на земельный участок по адресу: Ростовская область г. Волгодонск пер. Вокзальный д. 19 с кадастровым номером № было отказано. Никто из сторон договора с иском об обязании произвести государственную регистрацию не обращался. Действия регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации Горячевским И.М. не оспаривались. Таким образом, договор аренды в отношении исходного земельного участка на момент обращения ООО «Сона» об утверждении схемы расположения земельных участков заключен не был.

Представитель истца Горячевского И.М. Катков А.Н. в ходе судебного разбирательства неоднократно указывал, что истец не связан ранее заключенным соглашением от 22.05.2016. С чем суд согласиться не может.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, которым установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

При этом по смыслу действующего законодательства, сложившийся порядок пользования земельным участком представляет собой добровольное соглашение сторон о распределении общего земельного участка, подтвержденное многолетней практикой, то есть по своей сути между сторонами заключен гражданско-правовой договор, что статьей 8 ГК РФ допустимо, поскольку гражданские права и обязанности могут возникать также и из действий граждан и юридических лиц, которые хотя, и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

При этом часть 1 статьи 35 ЗК РФ исходит из того, что к лицам, имеющим право на установление порядка пользования земельным участком по закону, приравниваются и их правопреемники. Ранее принятое решение (соглашение) прежних собственников обязательно для них в той же степени, как и для лиц, которых они заменили.

В результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, 19 и сохранившегося в изменённых границах, сформирован новый земельный участок площадью 2 079 кв.м., который в два раза превышает площадь части ранее существовавшего земельного участка, отведённой для эксплуатации находившегося в собственности Каткова А.Н. здания ремонтно – механического цеха площадью 100,9 кв.м., составлявшей 1 030 кв.м. Следовательно, для эксплуатации всего здания ремонтно – механического цеха площадью 201,8 кв.м. сформирован земельный участок достаточной площади – 2 079 кв.м.

Сособственник доли в размере ? (100,9 кв.м.) в праве общей собственности на здание ремонтно – механического цеха Морозова Н.Е. при заключении договора аренды от 19.12.2018 № 3 претензий или иных замечаний относительно необходимости выдела ей иной площади, отличной от той, что указана в договор аренды, не имела.

Таким образом, приобретая в собственность ? долю в праве собственности на здание ремонтно – механического цеха по договору купли – продажи доли нежилого здания от 20.03.2005, и, подписывая соглашение о порядке пользования земельным участком от 22.05.2006, Катков А.Н. подтвердил своё согласие с условиями, содержащимися в добровольно заключённых им сделках. Изменение собственников помещений в здании ремонтно – механического цеха не может служить основанием для изменения объёма правопритязаний новых собственников на ту часть земельного участка, которая определена в соглашении от 22.05.2006.

По мнению представителей Администрации города, КУИ города и ООО «Сона» сделки дарения, совершённые между Катковым А.Н. и Горячевским И.М. (договор от 05.04.2017 г. № 2-1691), между Катковым А.Н. и Сиволаповым Е.А. (договор от 14.08.2017 г. № 4-4062), направлены лишь на преодоление условий заключённого между ООО «Сона», Сидорук А.М. (правопреемник – Сидорук Н.А.) и Катковым А.Н. (правопреемники – Горячевский И.М. и Сиволапов Е.А.) соглашения о порядке пользования земельным участком от 22.05.2006. Договоры дарения заключены для создания видимости возникновения новых субъектов гражданских правоотношений Горячевского И.М. и Сиволапова Е.А., участие которых является только формальным, поскольку ведение всех дел с участием названных лиц по сути осуществляет бывший собственник ? здания ремонтно – механического цеха, площадью 100,9 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: Ростовская обл., г. Волгодонск, пер. Вокзальный, 19, - Катков А.Н., из владения которого указанный объект фактически никогда не выбывал.

В целях эффективного использования муниципального имущества в соответствии с его целевым назначением, КУИ города предоставил ООО «Сона» и Морозовой Н.Е. два земельных участка с кадастровыми номерами № по договорам аренды.

Возражения представителя истца о том, что при выдаче ООО «Сона» Заключения № 33 о возможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории Архитектурой г. Волгодонска не были учтены п.26 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Волгодонск", утвержденных решением Волгодонской городской Думы от 19.12.2008 N 190, судом не принимаются во внимание по следующим основаниям.

Предельные размеры разрешенного строительства для территориальной зоны П-1 (п.26 ПЗЗ) следующие: максимальная и минимальная площадь земельного участка не регламентируется, максимальное количество этажей 5, минимальное 1, максимальный процент застройки не ограничен, минимальный – 60% от площади земельного участка, при условии, что площадь застройки земельного участка определяется как сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузоразгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения

от площади земельного участка. Земельный участок ООО «Сона» используется под производственную базу, что соответствует разрешенному использованию. Действительно, общая площадь здания гаража 232,1 кв.м., но эта площадь должна учитываться с площадями площадок, открытых стоянок, которые имеются на образованном земельном участке, представленные фотоматериалы ООО «Сона» подтверждают данное обстоятельство.

Для признания недействительным оспариваемого истцом Постановления №1249 необходимо наличие двух обязательных условий: наличие нарушения прав истца, а также несоответствие оспариваемого Постановления закону. Между тем, вопреки доводам иска, доказательств фактического нарушения оспариваемым Постановлением прав Горячевского И.М., как и доказательств несоответствия данного Постановления нормам действующего законодательства истцом не представлено.

Горячевский И.М., наравне с другими сособственниками здания ремонтно-механического цеха, для осуществления своей деятельности вправе свободно пользоваться принадлежащими им на праве собственности объектом недвижимости, которое расположено на исходном земельном участке в измененных границах.

Суд при этом не может не учитывать и то, что с 2013 земельный участок, выделенный с 22.05.2006 под использование здания ремонтно-механического цеха его правообладателям, находится в запущенном состоянии, что подтверждается фотоматериалами дела. При этом земельный участок, предоставленный в пользование «Сона» с 22.05.2006 и сформированный как объект права с 06.06.2018, имеет отдельное газоснабжение, водоснабжение и электроснабжение, благоустроен. Общество является действующим предприятием, осуществляет хозяйственную деятельность на указанном земельном участке.

Несогласие истца с оспариваемым Постановлением № 1249 не является достаточным основанием для признания его недействительным. Наличие сложившейся судебной практики в отношении исходного земельного участка свидетельствует о правовой определенности подходов к разрешению споров между правообладателями объектов недвижимого имущества на исходном земельном участке.

Разрешение спора по данному гражданскому делу не должно нарушать сложившуюся разумную стабильность земельных правоотношений.

Учитывая, что судом не установлено оснований для признания недействительным Постановления Администрации г. Волгодонска от 08.05.2018 № 1249 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории по пер. Вокзальному 19 под производственные базы и здание ремонтно-механического цеха», оснований для удовлетворения иных требований истца, как производных от требования в отношении Постановления № 1249, суд не усматривает.

Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

В иске Горячевского Игоря Михайловича к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска, Администрации города Волгодонска, обществу с ограниченной ответственностью «Сона», Морозовой Надежде Евгеньевне о признании недействительным договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 3 от 19.12.2018, заключенного между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и Морозовой Надеждой Евгеньевной, применении последствий недействительности договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 3 от 19.12.2018, прекращении права аренды Морозовой Надежды Евгеньевны на земельный участок кадастровый номер №, площадью 2079 кв.м., исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды Морозовой Надежды Евгеньевны на земельный участок кадастровый №, признании недействительным Постановления Администрации г. Волгодонска от 08.05.2018 № 1249 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории по пер. Вокзальному 19 под производственные базы и здание ремонтно-механического цеха», признании бездействия Администрации города Волгодонска, Комитета по управлению имуществом города Волгодонска, Администрации города Волгодонска по заключению договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора с Горячевским Игорем Михайловичем незаконными, признании заключения Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации г. Волгодонска от 08.05.2018 № 33 о возможности утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по пер. Вокзальному 19 незаконным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16.05.2019.

    Судья