Решение по делу № 33-16447/2023 от 04.05.2023

Судья: Питукина Н.Н. Дело № 33-16447/202350RS0035-01-2022-010016-22

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                                   21 июня 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе: председательствующего       Поляковой Ю.В.,

                  судей                          Панцевич И.А., Литвиновой М.А.,

                  при секретаре                       Мишанове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-634/2023 по иску Валишина С. Р. к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании сумм, и по встречному иску Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск к Валишину С. Р. о взыскании сумм,

по апелляционной жалобе Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск на решение Подольского городского суда Московской области от 16 февраля 2023 г.

заслушав доклад судьи Панцевич И.А.,

объяснения явившихся участников процесса,

                                       УСТАНОВИЛА:

Валишин С.Р. обратился к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области с иском о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании сумм, в котором, уточнив требования? просил признать договор аренды земельного участка, заключенного по результатам проведения торгов № 64фа/22 от 04 июля 2022г. недействительным полностью, применив последствия недействительности сделки (двухстороннюю реституцию); обязать арендодателя подать заявление для внесения сведений в Едином государственном реестре недвижимости; взыскать с ответчика сумму задатка в размере 364 574 рублей и государственную пошлину в размере 7736 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что 22 июня 2022г. Комитетом по конкурентной политике Московской области (Организатор аукциона) был проведен аукцион посредством электронной площадки ООО «РТС-тендер» номер извещения о проведении аукциона в электронной форме <данные изъяты>.

Предметом аукциона являлось право заключения договора аренды земельного участка на территории городского округа <данные изъяты>.

Сведения о земельном участке: Местоположение: <данные изъяты>, г.о. Подольск, <данные изъяты>; площадь 912 кв.м, кадастровый <данные изъяты>; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. За цену 1 770 577 рублей.

Валишин С.Р. признан победителем данного аукциона.

<данные изъяты> между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации г.о. Подольск Московской области и Валишиным С.Р. заключен договор аренды земельного участка по результатам проведения торгов, согласно которого, земельный участок содержит следующие ограничения и обременения (п. 1.4 договора):

1.4.1. ограничения прав на земельный участок: 50:27:-6.38 зона с особыми условиями использования территорий: Приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово).

1.4.2. Приаэродромная территория аэродрома Астафьево: 912 кв.м.

1.4.3. ограничения права на часть 50:27:020808:1487/1 (100 кв.м) земельного участка 50:27-6.21:охранная зона ф.13 с РП-43.

1.5. На земельном участке расположена бетонная опора ЛЭП.

Все данные ограничения и обременения содержались в аукционной документации и не являются запрещающими к использованию/эксплуатации земельного участка, строительству жилого дома, согласно виду разрешенного использования.

<данные изъяты> начались работы по расчистке участка от сорняковой растительности для дальнейшего строительства жилого дома, но был обнаружен подземный газопровод высокого давления в действующем состоянии (то есть по газопроводу проходит газ), проходящий через участок <данные изъяты> с севера на юг в направлении СНТ «Родина», и второй газопровод, подступающий к дому на участке <данные изъяты>, пересекающий арендуемый земельный участок.

На запрос истца Валишина С.Р. от <данные изъяты> был получен ответ от АО «Мособлгаз» «ЮГ», что в границах участка с кадастровым номером <данные изъяты> проходит газопровод низкого давления Ду-63 и газопровод высокого давления Ду-110.

В аукционной документации, как и в договоре аренды, не содержатся сведения о наличии опасных объектов- газопроводов Ду-63 и Ду-110 и их охранных зонах, таким образом предмет договора аренды в договоре аренды земельного участка №64фа/22 от 04 июля 2022г. был описан не полностью, не содержал все существенные характеристики земельного участка.

Наличие данных газопроводов с их охранной зоной приводит к полному запрету использования земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, в связи с чем истец считает что его права нарушены, и просит признать договор аренды недействительным полностью со всеми вытекающими последствиями.

Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г.о. Подольск Московской области предъявил к Валишину С.Р. встречный иск, в котором просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору № 64фа/22 от 04 июля 2022г. аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 912 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> Подольск, <данные изъяты>, за период с 04 июля 2022г. по 06 февраля 2023 г. в размере 507 280 рублей 45 копеек, пени в размере 16 383 рублей 88 копеек, взыскать 523 664 рублей 33 копейки.

В обоснование заявленных требований истец по встречному исковому заявлению указывает, что 04 июля 2022г.     между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск Московской области и Валишиным заключен договор №64фа 2 аренды земельного участка на основании протокола о результатах аукциона от 22 июня 2022г. № АЗГЭ-ПДЛГО/22-1334.

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Арендодатель передал, а Арендатор принял за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020808:1487, обшей площадью 912 кв.м, с категорией земель «земли населенных пунктов», с разрешенным видом использования «для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) (2.2)», расположенный по адресу: <данные изъяты> Подольск, <данные изъяты>.

Договор аренды земельного участка № 64фа/22 от 04 июля 2022 г. зарегистрирован в установленном законом порядке 04 июля 2022г. № 50:27:0020808:1487-50/143-2022-1, на арендованном земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2.1., договор аренды земельного участка заключен на срок с 04 июля 2022 г. по 03 июля 2042г.

Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении 2 к Договору, которое является его неотъемлемой частью и составляет 1 770 577 рублей (годовой). Ежеквартальный платеж составляет 442 644 рублей 25 копеек.

Пункт 3.4 Договора устанавливает, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в Приложении 2, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, путем внесения денежных средств, безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты настоящего договора.

Согласно пункту 5.3 Договора за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

28 сентября 2022    г. Валишин С.Р. в адрес Комитета имущественных и земельных отношений направил заявление о расторжении договора аренды земельного участка в связи с невозможностью использования земельного участка (прохождение двух газопроводов).

Согласно ответу Комитета от 31 октября 2022г. на вышеуказанное обращение, Валишину С.Р. направлено соглашение о расторжении договора аренды №64фа/22 и акт приема-передачи для согласования.

Также Комитетом разъяснено, что после подписания, для погашения регистрационной записи об обремении земельного участка с КН <данные изъяты> договором аренды, Валишину С.Р. необходимо вернуть в адрес Комитета по одному экземпляру соглашения и акта приема-передачи и осуществить оплату арендных платежей за пользование земельным участком за период с 04 июля 2022г. до момента расторжения договора аренды (03 октября 2022г.) в размере 79 070 рублей 25 копеек, пени в размере 581 рублей 73 копейки.

До настоящего времени, указанное соглашение о расторжении Валишиным С.Р. не подписано и в адрес Комитета не возвращено.

Комитетом имущественных и земельных отношений в адрес Валишина С.Р. была направлена претензия от 07 февраля 202г. <данные изъяты>исх о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате за земельный участок.

Представитель третьего лица Комитета по конкурентной политике Московской области, исковые требования Валишина С.Р. не поддержал, встречные исковые требования поддержал.

         Решением Подольского городского суда Московской области от 16 февраля 2023 г. иск Валишина С.Р. удовлетворен частично, встречный иск Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области оставлен без удовлетворения.

Постановлено:

Признать договор аренды земельного участка №64фа/22 от 04 июля 2022г., заключенный между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск и Валишиным С.Р. недействительным.

Взыскать Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области в пользу Валишина С.Р. сумму в размере 364574 рублей.

Обязать Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск подать заявление для внесения сведений в Едином государственном реестре недвижимости.

В остальной части исковых требований Валишину С.Р. отказать.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области просит об отмене решения, считая его незаконным и необоснованным.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения и для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что 22 июня 2022г. Комитетом по конкурентной политике Московской области (Организатор аукциона) был проведен аукцион посредством электронной площадки ООО «РТС-тендер» номер извещения о проведении аукциона в электронной форме <данные изъяты>. Предметом аукциона являлось право заключения договора аренды земельного участка на территории городского округа Подольск Московской области.

Сведения о земельном участке: Местоположение: <данные изъяты>, г.о. Подольск, <данные изъяты>; площадь 912 кв.м; кадастровый <данные изъяты>; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно протоколу о результатах аукциона от 22 июня 2022г. № АЗГЭ-ПДЛГО/22-1334 победителем аукциона в электронной форме признан участник Валишин С.Р., предложивший наивысшую цену предмета аукциона в электронном формате 1 770 577 рублей (л.д. 11).

По результатам торгов <данные изъяты> между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации г.о. Подольск Московской области и Валишиным С.Р. заключен договор аренды земельного участка- местоположение: <данные изъяты>, г.о. Подольск, <данные изъяты>; площадь 912 кв.м; кадастровый <данные изъяты>; категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д. 9-10), согласно которого земельный участок содержит следующие ограничения и обременения (п. 1.4 договора):

1.4.1. ограничения прав на земельный участок: 50:27:-6.38 зона с особыми условиями использования территорий Приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово).

1.4.2. Приаэродромная территория аэродрома Астафьево: 912 кв.м.

1.4.3. ограничения права на часть 50:27:020808:1487/1 (100 кв.м) земельного участка 50:27-6.21:охранная зона ф.13 с РП-43.

1.5. На земельном участке расположена бетонная опора ЛЭП.

Согласно пункту 2.1. Договор аренды земельного участка заключен на срок с 04 июля 2022г. по 03 июля 2042г.

Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложение 2 к Договору, которое является его неотъемлемой частью и составляет 1 770 577 рублей (годовой). Ежеквартальный платеж составляет 442 644 рубля 25 копеек.

Пункт 3.4 Договора устанавливает, что арендная плата вносится Арендатором ежеквартально в полном объеме в размере, установленном в Приложении 2, не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, путем внесения денежных средств, безналичным порядком с обязательным указанием в платежном документе назначения платежа, номера и даты настоящего договора.

Согласно пункту 5.3 Договора за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Все данные ограничения и обременения содержались в аукционной документации и не являются запрещающими к использованию/эксплуатации земельного участка, строительству жилого дома, согласно виду разрешенного использования.

20 сентября 2022 г., как указал Валишин С.Р., при выполнении работ по расчистке участка от сорняковой растительности для дальнейшего строительства жилого дома, был обнаружен подземный газопровод высокого давления в действующем состоянии, проходящий через участок <данные изъяты> с севера на юг в направлении СНТ «Родина», и второй газопровод, подступающий к дому на участке <данные изъяты>, пересекающий арендуемый земельный участок.

На запрос истца Валишина С.Р. от 19 октября 2022 г. был получен ответ от АО «Мособлгаз» «ЮГ», что в границах участка с кадастровым номером <данные изъяты> проходит газопровод низкого давления Ду-63 и газопровод высокого давления Ду-110. В аукционной документации, как и в договоре аренды не содержатся сведения о наличии опасных объектов- газопроводов Ду-63 и Ду-110 и их охранных зонах.

Разрешая спор при указанных обстоятельствах, руководствуясь ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, пп 5.1 п.8 ст. 39.11 ЗК РФ, Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.22.2000 года за № 878, частично удовлетворяя иск Валишина С.Р. и отказывая в иске Комитету имущественных и земельных отношений Администрации ГО Подольск Московской области, исходил из установленного факта нахождения на земельном участке, предоставленном в аренду Валишину С.Р. двух газопроводов с охранной зоной, отсутствия информации о таком их нахождении при проведении торгов, а потому посчитал совершенную сделку недействительной ввиду ее ничтожности, применив последствия ее недействительности, не найдя оснований ко взысканию с Валишина С.Р. в пользу Администрации задолженности по арендным платежам.

Проверяя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия с учетом имеющихся и полученных доказательств не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда.

Земельным Кодексом РФ предусмотрено установление охранных зон трубопроводов (в т. ч. газопроводов) (п. б ст. 105 ЗК РФ).

Пунктом 2 Правил охраны газораспределительных сетей, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878. установлено, что Правила действуют на всей территории РФ и являются обязательными для юридических и физических лиц, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков, расположенных в пределах охранных зон газораспределительных сетей, либо проектирующих объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, либо осуществляющих в границах указанных земельных участков любую хозяйственную деятельность.

Подпунктом «е» п. 3 Правил определено, что охранной зоной газораспределительной сети является территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения. На земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в п. 2 Правил, в том числе: строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; разводить огонь и размещать источники огня; рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 м (п. 14 Правил).

Установленные федеральным законодателем ограничения фактического использования земельных участков, на которых размещены объекты системы газоснабжения, обусловленные взрыво- и пожароопасными свойствами газа, транспортируемого по газораспределительным сетям, и предусмотренные в связи с этим особые условия использования данных земельных участков и режим осуществления на них хозяйственной деятельности направлены не только на обеспечение сохранности объектов системы газоснабжения при ее эксплуатации, обслуживании и ремонте, но и на предотвращение аварий, катастроф и иных возможных неблагоприятных последствий и тем самым на защиту жизни и здоровья граждан, на обеспечение их безопасности (Определение Конституционного Суда РФ от 06.10.2015 N 2318-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Осиповой Л. В. на нарушение ее конституционных прав положениями пункта 6 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации, части шестой статьи 28 и частью четвертой статьи 32 Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации").

Из чего следует вывод, что эксплуатация земельного участка в границах данных газопроводов приводит к нарушению прав третьих лиц и создает повышенную опасность для окружающих. Газопровод, как объект повышенной опасности, имеет фактическую охранную зону, внесение в государственную информационную систему сведений об охранной зоне линейного объекта является фиксацией границ такой зоны, а не фактом ее установления.

Охранная зона считается установленной в силу нормы права и независимо от наличия сведений о такой зоне в государственной информационной системе.

        В соответствии с п.9 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.

Согласно пп.5.1 п.8 ст.39.11 ЗК РФ земельный участок не может являться предметом аукциона, если земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

Проведение торгов по данному земельному участку без указания всех ограничений и обременений является существенным нарушением условий проведения торгов и основанием для признания недействительным торгов по данному участку и, как следствие, признания недействительным договора аренды земельного участка <данные изъяты> фа/22 от 04.07.2022г.

В соответствии со ст. 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

         С учетом положений п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно представленному сообщению АО «Мособлгаз», в границах участка, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Подольск, с. Сынково, участок с кадастровым номером <данные изъяты> проходит газопровод низкого давления Ду-63 п/эл и газопровод высокого давления Ду-110 п/эл (л.д. 22).

Суду первой инстанции представлены схема расположения спорного земельного участка в ГИСОГД, схема расположения спорного земельного участка на публичной кадастровой карте, градостроительный план земельного участка №РФ<данные изъяты>-28645 (л.д. 41,51-65).

         Суду апелляционной инстанции АО Мособлгаз представлены исполнительные планы прохождения 2-х газопроводов по спорному земельному участку с указанием их характеристик

          В аукционной документации, а равно и в договоре аренды не содержатся сведения о наличии опасных объектов- газопроводов Ду-63 и Ду-110 и их охранных зонах, таким образом, суд правомерно указал на то, что предмет договора аренды в договоре аренды земельного участка <данные изъяты>фа/22 от 04.07.2022г. был описан не полностью, не содержал все существенные характеристики земельного участка.

Суд первой инстанции правомерно сделал вывод о том, что эксплуатация земельного участка в границах данных газопроводов приводит к нарушению прав третьих лиц и создает повышенную опасность как для арендатора, так и для окружающих.

Газопровод, как объект повышенной опасности, имеет фактическую охранную зону, внесение в государственную информационную систему сведений об охранной зоне линейного объекта является фиксацией границ такой зоны, а не фактом ее установления.

Охранная зона считается установленной в силу нормы права и независимо от наличия сведений о такой зоне в государственной информационной системе.

С учетом положений вышеуказанных норм права суд обоснованно посчитал сделку недействительной ввиду ее ничтожности, поскольку законом прямо предписано о том, что предметом аукциона не могут быть земельные участки, полностью расположенные в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона

Доводы ответчика о том, что Валишин С.Р. до начала сделки должен был сам должным образом убедиться и проверить соответствие спорного земельного участка, не состоятельны в силу закона. Именно на арендодателя возлагается обязанность проверять характеристики участка перед проведением аукциона на право заключения договора аренды.

Доводы об отсутствии у Комитета сведений о прохождении на участке газопроводов и их охранных зонах также не свидетельствуют о возможности заключения договора в силу положений пп.5.1 п.8 ст.39.11 ЗК РФ, из смысла которой следует, что именно сам факт нахождения на таком участке описанных охранных зон препятствует заключению договора аренды.

Доводы о том, что участок может быть использован по целевому назначению также не подтверждаются, поскольку представленные доказательства о нахождении на участке двух газопроводов с охранными зонами не опровергнуты, как и не доказана возможность использования участка для его застройки, либо ведения личного подсобного хозяйства, от проведения экспертизы Комитет имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск уклонился (л.д. 110, оборот), что следует из протокола судебного заседания суда первой инстанции от <данные изъяты>.

Таким образом, рассматривая дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на исследованных судом доказательствах, которым дана аргументированная правовая оценка, при этом мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, исчерпывающим образом изложены в решении суда и являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат обстоятельств, которые бы нуждались в дополнительной проверке, направлены на иную оценку исследованных судом первой инстанции доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы значимые по делу обстоятельства, установленные на основании оценки представленных сторонами доказательств, в связи с чем, решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

        Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Подольского городского суда Московской области от 16 февраля 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск Московской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи