Решение по делу № 2-511/2023 от 20.02.2023

УИД 09RS0002-01-2021-003596-21

Дело № 2-511/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(заочное)

17 марта 2023 года                                                                                           г. Усть-Джегута

Усть-Джегутинский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе:

председательствующего - судьи Айбазовой И.Ю.,

при секретаре судебного заседания Ногайлиевой З.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО2 о признании перехода права собственности на квартиру и прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона и запрета на регистрационные действия,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании перехода права собственности на квартиру и прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона и запрета на регистрационные действия.

В обоснование иска указано, что 12 августа 2018 года ФИО4 заключил с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи, принадлежащей ей квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен ). На основании договора продавец продала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а он в свою очередь, передал продавцу оговоренную сумму денег в размере 600 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от 12.08.2018. После получения денег, между ними было достигнуто соглашение, что оформлением всех документов они займутся совместно. Продавцом ему были переданы все документы на квартиру. Но окончательно подготовить и оформить всю документацию и свои права на приобретенную квартиру он не смог в силу независящих от него обстоятельств, так как продавец уклоняется от регистрации подписанного ею договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР. Истец неоднократно выезжал по месту регистрации ответчика в Краснодарский край, чтобы ФИО2 выехала с ФИО4 для оформления сделки, однако по месту регистрации ответчика не нашел. Фактическое место проживания ФИО2.А остается неизвестным. Без деятельного участия продавца квартиры в процессе юридического оформления сделки, он не имеет возможности закрепить свое право собственности на квартиру. Для регистрации подписанного продавцом договора купли-продажи квартиры он обратился в регистрационную службу КЧР, но в выдаче свидетельства ему было отказано и предложено обратиться к ним со всеми участниками сделки, либо обратиться в суд с данным заявлением. Факт заключения сделки подтверждается договором купли-продажи. Сделка была заключена между ними по обоюдному согласию, после ее совершения, продавец никаких претензий не предъявляла. Со дня передачи денег истец начал проживать в приобретенной квартире, как полноправный собственник оплачивает все коммунальные услуги. Приобретенная им квартира принадлежала продавцу на основании договора купли-продажи объекта недвижимости 04.05.2018 года. При обращении Истца в МФЦ, ему выдали сведения, что на приобретенную недвижимость имеется ограничение в силу закона на предыдущего владельца ФИО5 Кроме того, истцу стало известно, что на приобретенную квартиру, на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации (номер обезличен) от 23.10.2018 года Усть-Лабинским РОСП наложен арест, из-за долгов продавца квартиры. Хотя с августа 2018 года истец был уже фактическим собственником квартиры. Сделка исполнена, в упомянутом договоре содержались его существенные условия, согласованные сторонами сделки, и этот договор расторгнут или оспорен не был, договор становится обязательным для сторон, несмотря на отсутствие его государственной регистрации. На основании изложенного, просит суд признать переход права собственности на квартиру, общей площадью 48,4 кв.м., кадастровый (номер обезличен) расположенную по адресу: (адрес обезличен ) от ФИО2 к ФИО4, подлежащее государственной регистрации в Управлении Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии КЧР и освободить от ареста приобретённую квартиру общей площадью 48,4 кв.м., кадастровый (номер обезличен) расположенную по адресу: (адрес обезличен )

Истец ФИО4, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик ФИО2, и третье лицо - ФИО5, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Корреспонденция - судебное извещение на 17.03.2023, направленное ответчику и третьему лицу заказной почтовой корреспонденцией разряда «судебное» по адресу, указанному в исковом заявлении, и по адресу регистрации и являющемуся на момент производства по делу адресом пребывания ответчика и третьего лица на регистрационном учете по месту жительства, возвращены в суд с отметкой «истек срок хранения».

В соответствии с нормами части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Пленум Верхового Суда Российской Федерации в пункте 67 Постановления № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснил, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

В пункте 68 Постановления № 25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верхового Суда Российской Федерации разъяснил, что статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с нормами части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Содержание принципа состязательности сторон, установленного нормами статьи 56 ГПК РФ, определяет положение, согласно которому стороны сами обязаны доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений, при этом, от самих сторон зависит, участвовать ли им в состязательном процессе или нет, представлять ли доказательства в обоснование своих требований и возражений, а также в опровержение обстоятельств, указанных другой стороной, являться ли в судебные заседания. Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения судом дела по существу.

Представитель Управления Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра и Картографии КЧР, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.

С учетом совокупности вышеизложенного, на основании статьи 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика в порядке заочного производства.

     Исследовав и оценив совокупность представленных доказательств, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (часть 3 указанной нормы).

С 1 января 2017 года государственная регистрация недвижимости осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно статье 14 названного закона основаниями государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникающих из договора, осуществляется по заявлению сторон такого договора. Частью 7 ст. 15 Закона предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пунктом 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как установлено судом, на основании договора купли-продажи от 12 августа 2018 года ФИО2 продала и передала ФИО4 принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен ), кадастровый (номер обезличен).

Согласно пункту 3 указанного договора купли-продажи, указанное имущество, то есть квартира, приобретается за 600 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания договора.

Судом также установлено, что 04 мая 2018 года ФИО2 и ФИО5 заключили договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, принадлежащей ФИО5

Указанные обстоятельства, а также правомочность владения истцом спорным жилым помещением никем не оспорены, допустимых и достоверных доказательств того, что договор купли-продажи не исполнен, денежные средства по договору, а также недвижимое имущество не передавались, как того требуют положения статьи 56 ГПК РФ, стороной ответчиков суду не представлено.

В настоящее время регистрация договора не представляется возможной в связи с невозможностью обращения продавца в регистрирующие органы, так как продавец ФИО2, уклоняется от прохождения регистрации договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах, поскольку в судебном заседании установлено, что сделка купли-продажи спорной квартиры совершена в надлежащей форме, обеспечить явку ответчика в регистрирующие органы невозможно, суд полагает необходимым признать переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен ), от ФИО2 к ФИО4 на основании заключенного между ними 12 августа 2018 года договора купли-продажи, подлежащим государственной регистрации.

Истцом также заявлены требования о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на спорную квартиру, которое было наложено 11.05.2018 по 31.12.2018 года при заключении договора купли-продажи от 04 мая 2018 года и освобождении от ареста квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен ), а также запрета на регистрационные действия, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Усть-Лабинского РОСП Краснодарского края.

В соответствии со статьей 442 ГПК РФ предусмотрен такой способ защиты прав собственника, как иск об освобождении имущества от ареста. Согласно указанной норме, иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются заинтересованными лицами к должнику и взыскателю и рассматриваются судом по правилам искового производства.

В соответствии со статьей 119 Федерального закона РФ от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

Пунктом 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст.119 Федерального закона РФ от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 12 августа 2018 года ФИО2 продала и передала ФИО4 принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен ), кадастровый (номер обезличен).

Согласно пояснениям истца, изложенным в исковом заявлении, истцу стало известно, что на основании Постановления о запрете на совершение действий по регистрации (номер обезличен) от 23.10.2018 года Усть-Лабинским РОСП наложен арест, из-за непогашенных долгов прошлого владельца квартиры, при том, что фактическим собственником квартиры с 12 августа 2018 года являлся истец.

Согласно постановлению о запрете на регистрационные действия от 23.10.2018 года, вынесенному судебным приставом-исполнителем Усть-Лабинского РОСП, в отношении должника ФИО2. в связи с образовавшейся задолженностью перед ФИО7 в размере 248 758,48 рублей, на основании судебного приказа от 30.12.2016 года, были приняты ограничительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра в отношении имущества - квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен ), кадастровый (номер обезличен).

Судом установлено, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя Усть-Лабинского РОСП Краснодарского края о запрете на совершение действий по регистрации (номер обезличен) от 19.04.2021 (исполнительное производство 46644/20/23070-ИП) в отношении должника ФИО2, в связи с образовавшейся задолженностью перед ФИО8 в размере 20145,72 рублей, на основании судебного приказа (номер обезличен) от 08.07.2020 года, были приняты ограничительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении имущества – арестовать - квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен ), кадастровый (номер обезличен).

Судом установлено, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя Усть-Джегутинского РОСП по КЧР о запрете на совершение действий по регистрации (номер обезличен) от 18.03.2021 были приняты ограничительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества – арестовать - квартиры, расположенной по адресу: (адрес обезличен ), кадастровый (номер обезличен).

По смыслу перечисленных норм и постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъясняющего их, следует, что основанием для освобождения имущества от ареста является установленный факт принадлежности спорного имущества на момент наложения ареста иному лицу, а не должнику.

Таким образом, основанием такого иска должно являться то обстоятельство, что арестовано имущество, принадлежащее истцу на таком праве, которое исключает реализацию имущества по обязательствам должника, обеспеченным запретом на совершение регистрационных действий.

Будучи фактическим собственником спорной квартиры ФИО4 должником по исполнительному производству не является, обременение наложено на имущество, принадлежащее ФИО2, что нарушает его права как добросовестного владельца спорной квартиры. ФИО2 фактически передала свое имущество истцу, не владела данным объектом недвижимости, соответственно, не имела в нем какой-либо заинтересованности, назначенная судебным приставом-исполнителем мера перестала соответствовать целям принудительного исполнения в качестве средства побуждения и понуждения ответчика к погашению долга перед должником.

Указанные обременения лишают ФИО4 возможности зарегистрировать свое право собственности. Без разрешения вопроса отмены запрета восстановление имущественных прав истца, как добросовестного приобретателя невозможно.

Кроме того, из выписки из ЕГРН следует, что на основании договора купли-продажи от 04 мая 2018 года, ФИО2 приобрела недвижимое имущество в виде квартиры, общей площадью – 48,4 кв.м., расположенной по адресу: (адрес обезличен ) собственность.

Стоимость квартиры была оплачена частями: часть денежных средств в размере 500 000 рублей была передана продавцу до подписания договора купли-продажи от 04 мая 2018 года, а остальная часть в размере 200 000 рублей была оплачена 18 августа 2018 года, о чем свидетельствует расписка.

11 мая 2018 года Управлением регистрационной службы по КЧР, была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи и зарегистрировано право собственности на ФИО2 с одновременной регистрацией обременения на квартиру в виде ипотеки в силу закона на определенный срок, до 31.12.2018 года.

Судом установлено, что обязанность по уплате стоимости квартиры исполнена ответчиком в полном объеме, и что обязательство по оплате стоимости квартиры исполнена сторонами в полном объеме, договор купли-продажи от 04 мая 2018 года полностью исполнен, деньги за проданный объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения данной ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Однако, несмотря на фактическое прекращение залога, в Едином государственном реестре прав зарегистрировано обременение (ипотека) недвижимого имущества.

До настоящего времени истец не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего ему на праве собственности жилого дома и земельного участка, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Статьей 2 Конституции Российской Федерации провозглашено, что человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

Указанные нормы Конституции Российской Федерации не могут пониматься иначе, как устанавливающие приоритет соблюдения установленных законодательством Российской Федерации прав человека и гражданина перед правами других участников гражданских правоотношений.

Таким образом, руководствуясь ст. ст. 9, 10, 17, 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. ст. 352, 488, 489 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что ограничение (обременение) права на объект недвижимости: квартиру, расположенную по адресу: (адрес обезличен ). подлежит прекращению, а иск удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО4 к ФИО2 о признании перехода права собственности на квартиру о признании перехода права собственности на квартиру и прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона и запрета на регистрационные действия – удовлетворить.

Признать подлежащим государственной регистрации переход права собственности на квартиру, общей площадью 48,4 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен ), от ФИО2 к ФИО4, на основании договора купли-продажи квартиры от 12 августа 2018 года, по заявлению ФИО4.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 48,4 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен ).

Прекратить обременение в виде запрета на регистрационные действия в отношении объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 48,4 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен )., наложенного: на основании постановления судебного пристава-исполнителя Усть-Лабинского РОСП Краснодарского края о запрете на совершение действий по регистрации (номер обезличен) от 23.10.2018 – исполнительное производство 6672/17/23070-ИП от 28.02.2017; - на основании постановления судебного пристава-исполнителя Усть-Лабинского РОСП Краснодарского края о запрете на совершение действий по регистрации (номер обезличен) от 19.04.2021 – исполнительное производство 46644/20/23070-ИП; - на основании постановления судебного пристава-исполнителя Усть-Джегутинского РОСП по КЧР о запрете на совершение действий по регистрации (номер обезличен) от 18.03.2021.

Данное решение служит основанием для Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР для произведения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - квартиру, общей площадью 48,4 кв.м., кадастровый (номер обезличен), расположенную по адресу: (адрес обезличен ), от ФИО2 к ФИО4, на основании договора купли-продажи квартиры от 12 августа 2018 года, по заявлению ФИО4 и погашения записи об ипотеке в силу закона в ЕГРН.

Данное решение служит основанием для Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР для погашения записей и прекращения обременения в виде запрета на регистрационные действия, ареста в ЕГРН.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

     Решение отпечатано в совещательной комнате на компьютере в единственном экземпляре.

Председательствующий – судья                                                                    И.Ю. Айбазова