Решение по делу № 2-797/2024 от 22.03.2024

УИД 02RS0001-01-2024-001884-98 Дело № 2-797/2024

Категория 2.211

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 июня 2024 года                  г. Горно-Алтайск

Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи Сумачакова И.Н.,

при секретаре Павиной А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сафроновой Г.С. к Налимову М.С. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Сафронов Г.С. обратилась в суд с иском к Налимову М.С. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 28 февраля 2018 года. Исковые требования мотивированы тем, что в производстве Арбитражного суда Республики Алтай находится дело № № по иску ИП Налимова М.С. к ИП Ермакович Я.Е. о признании недействительным договора купли-продажи указанного нежилого помещения от 30.04.2021 г. и зачета долга по акту сверки взаимных расчетов от 30.04.2021 г. В рамках данного спора Налимовым М.С. указано, что первоначально данное недвижимое имущество было приобретено им у Сафроновой Г.С. по договору купли-продажи от 28.02.2018 г., подписанному без намерения создания правовых последствий. Целью подписания договора явилось получение кредитных денежных средств для финансирования ООО «Горно-Алтайский пивоваренный завод», фактически передача недвижимого имущества Налимову М.С. не производилась, имущество покупателем не принималось, регистрация перехода права собственности осуществлялась формально. 30 апреля 2021 года Налимов М.С. подписал договор купли-продажи данного нежилого помещения с Ермакович Я.Е., которая 07 июня 2022 года вернула это имущество Сафроновой Г.С. по договору дарения. В этой связи оспариваемый договор купли-продажи является мнимой сделкой (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Определением суда от 27.03.2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Ермакович Я.Е., ООО «Горно-Алтайский пивоваренный завод».

Протокольным определением суда от 23.04.2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Сафронов С.С. и Ращупкин С.П.

Представитель истца Карамаева М.М. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме и просил их удовлетворить. В судебном заседании в письменном ходатайстве ею также заявлено о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительном на основании п. 2 ст. 179 ГК РФ, то есть совершение сделки под влиянием обмана.

Представитель ответчика Баткова О.П. в судебном заседании возражала относительно удовлетворения иска, заявив о применении последствий пропуска Сафроновой Г.С. срока исковой давности.

Представители третьих лиц на стороне истца Ермакович Я.Е. - Свиридов Д.Л. и ООО «Горно-Алтайский пивоваренный завод» - Шайдуров И.А. в судебном заседании полагали, что иск подлежит удовлетворению.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ года между Администрацией г. Горно-Алтайска (арендодатель) и Сафроновым С.С. (арендатор) заключен договор на аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности № №, согласно которому арендатору сроком на три года с 11.04.2013 г. по 11.04.2016 г. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 778 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для проектирования и строительства магазина.

На данном земельном участке построен объект недвижимости с наименованием «Хозяйственная постройка» площадью 324 кв.м., право собственности на который на основании заявления от 05.08.2013 г. и декларации об объекте недвижимости от 05.08.2013 г. в упрощенном порядке зарегистрировано за Сафроновым С.С.

Сафронов С.С., являясь собственником данного объекта недвижимости площадью 324 кв.м., наряду с другим недвижимым имуществом, подарил его Сафроновой Г.С. по договору дарения недвижимого имущества от 03.07.2014 г.

Как установлено судом из объяснений сторон, Сафронова Г.С. является матерью Сафронова С.С., а Сафронов С.С. и Налимов М.С. – друзьями и бизнес-партнерами.

28 февраля 2018 года между Сафроновой Г.С. (продавец) и Налимовым М.С. (покупатель) заключен оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения с использование кредитных средств, согласно которому покупатель за счет собственных средств и за счет денежных средств, предоставляемых АО «Банк Акцент» по кредитному договору № № от 28.02.2018 г., покупает в собственность у продавца нежилое помещение с кадастровым номером № общей площадью 324 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>

Стоимость нежилого помещения составляет 5 000 000 рублей (п. 1.1 договора).

Как следует из п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договора, кредит предоставляется покупателю в размере 5 000 000 рублей для целевого использования, а именно для приобретения нежилого помещения со сроком возврата кредита 60 месяцев. За пользование кредитом покупатель уплачивает проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75% годовых. Нежилое помещение считается находившимся в залоге у кредитора.

Денежная сумма в размере 5 000 000 рублей в счет уплаты за приобретаемое нежилое помещение выплачивается покупателем за счет средств предоставляемого кредита в следующем порядке: данная денежная сумма перечисляется покупателем в безналичном порядке со счета № 4080****0131 (открытого для ИП Налимова М.С.) в АО «Банк Акцепт» на счет продавца № 4081****2281 (открытый на имя Сафроновой Г.С.) в АО «Банк Акцепт» (п. 3.2 договора).

Согласно п.п. 3.1, 3.2 договора право собственности на нежилое помещение переходит к покупателю с момента его государственной регистрации. Нежилое помещение передано продавцом покупателю и покупателем принято при подписании настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу Акта приема-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Оспариваемый договор купли-продажи от 28 февраля 2018 года, заключенный между Сафроновой Г.С. и Налимовым М.С., соответствует данным нормативным требованиям закона и не содержит в себе дефектов, дающих основания для признания его недействительным в соответствии с § 2 главы 9 ГК РФ.

17 июня 2019 года между АО «Банк Акцепт» (кредитор) и ИП Налимовым М.С. заключены договор кредитной линии № 2859/м с лимитом выдачи 4 200 000 рублей и договор ипотеки № 2859/и-1, согласно которому среди прочего имущества в залог банку для обеспечения исполнения указанного кредитного обязательства передано вышеуказанное нежилое помещение (хозяйственная постройка) по адресу: Республика Алтай, г. Горно-Алтайск, ул. Ленина, д.203/1.

30 апреля 2020 года между Налимовым М.С. (продавец) и Ермакович Я.Е. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому спорное нежилое помещение с кадастровым номером 04:11:010351:349, расположенное по адресу: <адрес>, было приобретено в собственность Ермакович Я.Е. за 5 604 461,44 рубль (пункт 2.1).

Как установлено судом из объяснений сторон, Ермакович Я.Е. является (являлась) супругой Сафронова С.С.

07 июня 2021 года Ермакович Я.Е. (заемщик) заключила с Ращупкиным С.П. (займодавец) договор займа под залог недвижимого имущества, по которому она взяла в долг у Ращупкина С.П. 3 000 000 рублей под залог указанного здания магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

31 декабря 2021 года между Ермакович Я.Е. (продавец) и Сафроновой Г.С. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому спорный магазин с кадастровым номером № с земельным участком площадью 778 кв.м. по ул. <адрес> были приобретены в собственность Сафроновой Г.С. за 6 000 000 рублей, 5 500 000 рублей стоимость здания магазина и 500 000 рублей стоимость земельного участка (пункт 2.1).

Таким образом, истец Сафронова Г.С. в настоящее время является собственником спорного магазина с кадастровым номером №, площадью 322,2 кв.м., и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 778 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>

В настоящее время здание магазина также обременено ипотекой в пользу Ращупкина С.П., поскольку по общему правилу, содержащемуся в п. 1 ст. 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Анализ имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом фактических обстоятельства позволяет прийти к выводу о том, что цепочка вышеуказанных сделок в отношении спорного недвижимого имущества Сафронова Г.С. – Налимов М.С. – Ермакович Я.Е. – Сафронова Г.С. имела своей целью привлечение Сафроновым С.С. и Налимовым М.С. как друзьями и бизнес-партнерами денежных средств для реализации проекта ООО «Горно-Алтайский пивоваренный завод», расположенного по адресу: Майминский район, с. Манжерок, ул. Советская, д.4А. Для этого были заключены кредитный договор и договор займа с АО «Банк Акцепт» и Ращупкиным С.П. соответственно, а также с другими кредиторами, что следует из решения Арбитражного суда Республики Алтай от 12 декабря 2022 года, обязательства по которым обеспечивались спорным имуществом. Сделки купли-продажи осуществлялись для того, чтобы каждый последующий собственник смог взять в кредит/заем денежные средства под залог спорного имущества. При этом здание магазина как находилось, так и находится в фактическом владении Сафронова С.С. – сына истца Сафроновой Г.С. Это означает, что сама Сафронова Г.С., как и Налимов М.С. с Ермакович Я.Е., являлась лишь титульным собственников этого недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как указано выше, представителем ответчика заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Поскольку мнимая сделка ничтожна, то срок исковой давности для Сафроновой Г.С. как стороны сделки (продавца) по рассматриваемому требованию составляет три года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Как следует из материалов дела, переход права собственности в отношении спорного магазина от Сафроновой Г.С. к Налимову М.С. зарегистрирован в ЕГРН 13 марта 2018 года, однако сама по себе государственная регистрация перехода права собственности не свидетельствует о начале исполнения данной сделки, поскольку положения статей 551 и 556 ГК РФ определяют момент исполнения обязанности продавца по передаче имущества покупателю: передача должна состояться до госрегистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

С моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества.

Для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 86 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что мнимой может быть признана сделка, исполнение которой стороны осуществили формально лишь для вида, например, посредством составления актов приема-передачи в отсутствие передачи имущества или осуществления государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество без реальной передачи владения.

Таким образом, истцом Сафроновой Г.С. трехлетний срок исковой давности не пропущен. Более того, требование истца, основанное на ничтожной сделке, подлежит оценке независимо от истечения срока исковой давности.

Вместе с тем в рассматриваемом случае, исходя из установленных фактических обстоятельств, суд не находит оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи ничтожной (мнимой) сделкой, поскольку иной правовой поход приведет к нарушению принципа стабильности гражданского оборота, исходя из поведения сторон всех сделок со спорным имуществом, которые связаны родством и аффилированы.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По правилам статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Правило «эстоппель» предполагает утрату лицом права ссылаться на какие-либо обстоятельства (заявлять возражения) в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению. Основным критерием его применения является непоследовательное, непредсказуемое поведение участника гражданского правоотношения.

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что установленный в ст. 10 Гражданского кодекса РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в ст. 17 (3) Конституции РФ. Согласно гражданско-правовому принципу «эстоппель» при оценке действий сторон презюмируется утрата лицом права заявлять возражения в рамках гражданско-правового спора, если данные возражения существенно противоречат его предшествующему поведению.

В этой связи Сафронова Г.С., зная, что передает титул собственника Налимову М.С. только для того, чтобы тот, являясь бизнес-партнером ее сына Сафронова С.С., смог получить кредитные денежные средства под залог этого имущества, а в последующем вернула себе титул собственника путем совершения договора купли-продажи со своей снохой Ермакович Я.Е., не может ссылаться на недействительность сделки по продаже спорного имущества Налимову М.С., поскольку действует недобросовестно, так как ее поведение как титульного собственника после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность этой сделки, в частности кредиторам Налимова М.С. (АО «Банк Акцепт») и Ермакович Я.Е. (Ращупкин С.П.). Как указано выше, здание магазина по настоящее время обременено ипотекой в пользу залогодержателя Ращупкина С.П., который по договору займа от 07 июня 2021 года передал Ермакович Я.Е. 3 000 000 рублей.

Как следует из материалов дела, настоящий иск подан Сафроновой Г.С. после многочисленных судебных разбирательств между ИП Налимовым М.С., ИП Ермакович Я.Е., ООО «Горно-Алтайский пивоваренный завод» в Арбитражном суде Республики Алтай (дела №№ А02-2/2022, А02-829/2022, А02-1734/2022, А02-1043/2023), в том числе подачи ИП Налимовым М.С. иска к ИП Ермакович Я.Е. о признании недействительным договора купли-продажи спорного здания магазина от 30.04.2021 г. (дело № А02-796/2023). Это означает, что настоящий иск Сафроновой Г.С. основан не на мотивах истинной утраты титула собственника с пороком воли, а на мотивах спорных правоотношений между вышеуказанными хозяйствующими субъектами и конфликтных отношений между бывшими бизнес-партнерами Сафроновым С.С. и Налимовым М.С.

При таких обстоятельствах в рассматриваемой ситуации суд не находит необходимым признавать недействительным (ничтожным) заключенный между Сафроновой Г.С. и Налимовым М.С. договор купли-продажи нежилого помещения от 28 февраля 2018 года, поскольку Сафронов С.С. и Налимов М.С. должны нести риск всех правовых последствий от совершениях под их контролем всех вышеуказанных сделок и эти последствия не должны привести к нарушению прав и законных интересов других лиц, которые полагались на действительность этих сделок, в частности кредиторов-залогодержателей (в настоящее время Ращупкина С.П.), так как признание недействительной первой сделки влечет признание недействительными всех последующих сделок.

Что касается довода стороны истца и заявленного основания о недействительности оспариваемой сделки, совершенной под влиянием обмана (п. 2 ст. 179 ГК РФ), то обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Однако по настоящему делу не установлено, что Налимов М.С. как продавец или иное лицо сообщил Сафроновой Г.С. информацию, не соответствующую действительности, или намеренно умолчал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота, а также не установлена причинная связь между заявленным обстоятельством об обмане и решением истца заключить сделку с Налимовым М.С. Все обстоятельства и мотивы совершения цепочки сделок купли-продажи со спорным недвижимым имуществом приведены выше и обман, который бы давал основание для признания сделки недействительной, как заключенной с пороком воли Сафроновой Г.С., в данном случае отсутствует.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Сафроновой Г.С. в удовлетворении исковых требований к Налимову М.С. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 28 февраля 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья И.Н. Сумачаков

Решение в окончательной форме изготовлено 18 июня 2024 года