Решение по делу № 3а-1231/2020 от 24.07.2020

УИД: 59OS0000-01-2020-000859-16

№ 3а-1231/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 ноября 2020 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

с участием представителя административного истца Клименко Е.В.,

представителя административного ответчика Чухаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ИП Лебедева Олега Валентиновича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

Лебедев О.В. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министеруству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером **54, площадью 2493 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, его рыночной стоимости в размере 6751892 рубля по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **2, площадью 1881 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8783499 рублей по состоянию на 1.01.2019.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером **2 и собственником 13500/34103 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером **54, кадастровая стоимость которых утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края" по состоянию на 1.01.2019 в размере соответственно 25163362,95 руб. и 30172006,17 руб. Согласно отчётам об оценке от 10.07.2020 № 953.1/О-20 и № 953.2/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» Булатовой Е.И., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2019 составляла 6751892 руб. и 8783499 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой от размера кадастровой стоимости, и земельного налога.

Административный истец неоднократно уточнял требования, окончательно просит установить в отношении земельных участков рыночную стоимость в размере 7939183 рубля и 14264469 рублей.

Административный истец в судебное заседание не явился. Представитель административного истца Клименко Е.В. в судебном заседании просила удовлетворить заявленные требования, согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" Чухарева Е.А. возражала против удовлетворения иска, заключение эксперта не оспаривала.

Заинтересованные лица ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю, Администрация г.Перми, Т., З., М., Б1., П., Л1., С1., К., С2., Л2., о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в суд представителей не направили.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, в том числе для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Лебедев О.В. является арендатором земельного участка с кадастровым номером **2, площадью 1881 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, копией договора аренды земельного участка, договором аренды земельного участка **Д от 22.05.2016, а также собственником 13500/34103 долей в праве на земельный участок с кадастровым номером **54, площадью 2493 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: ****, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как арендатор и собственник земельных участков, Лебедев О.В. является плательщиком арендной платы и земельного налога, исчисляемых из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 1.01.2019:

- для земельного участка с кадастровым номером **2 – 25163362,95 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером **:54 – 30172006,17 руб.

Административным истцом представлены в суд уточненные отчёты об оценке от 1.09.2020 № 953.1.И/О-20 и № 953.2.И/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» Б2., согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **54 по состоянию на 1.01.2019 составляла 7939183 руб., земельного участка с кадастровым номером **2 по состоянию на 1.01.2019 составляла 9292892 руб.

Административным истцом представлен в суд уточненный отчёт об оценке от 7.10.2020 № 953.2.И.И/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» Б2., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **2 по состоянию на 1.01.2019 составила 14264469 руб. (т. 3 л.д. 14).

Отчёт об оценке составлен с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведёнными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведён анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под многоквартирную жилищную и коммерческую застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, рельеф, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённом отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточненном отчёте надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объекта оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточненному отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив уточненный отчёт об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **2, установленной в отчёте от 7.10.2020 № 953.2.И.И/О-20 оценщика ООО «Авангард» Б3., и о возможности принять указанный отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства.

По ходатайству представителя административного ответчика, не согласного с оценкой рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **54 в размере 7939183 руб., назначена судебная экспертиза. На основании определения Пермского краевого суда от 8.10.2020 экспертом ООО «Авангард» Б3. проведена судебная экспертиза, составлено экспертное заключение № 20/1020-10, согласно которому выявлены недостатки и неточности представленного административным истцом отчета об оценке, которые влияют на итоговый результат оценки, в связи с чем экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **54 по состоянию на 1.01.2019 в размере 8836000 руб.

Эксперт соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность. Перед проведением судебной экспертизы эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы сделаны экспертом в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведённые в заключении судебного эксперта выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Стороны по административному делу экспертное заключение не оспаривали.

По заключению судебной экспертизы, представленный истцом уточненный отчёт от 01.09.2020 № 953.1.И/О-20 оценщика ООО «Р-Консалтинг» Б2. в части оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **54 имеет недостатки и неточности, которые влияют на итоговый результат оценки. Следовательно, выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **54 являются неправильными и не могут быть использованы для определения рыночной цены объекта недвижимости.

На основании изложенного суд приходит к выводу о возможности принять в качестве надлежащего доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **54 заключение эксперта Б3. по результатам судебной экспертизы.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объектах, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно ч. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объектов недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объектов капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объектов недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной его рыночной стоимости.

С учётом изложенного, требования административного истца подлежат удовлетворению, суд устанавливает рыночную стоимость по состоянию на 1.01.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером **54 в размере 8836000 руб., в отношении земельного участка с кадастровым номером **2 в размере 14264469 руб.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 24.07.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ИП Лебедева Олега Валентиновича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером **54, площадью 2493 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8836000 рублей по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **2, площадью 1881 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14264469 рублей по состоянию на 1.01.2019.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 24.07.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-1231/2020 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 2.12.2020.