Решение по делу № 2-1271/2023 от 28.03.2023

Дело № 2-1271/2023

№ 50RS0046-01-2023-001348-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 28 апреля 2023 года.

Мотивированное решение составлено 02 мая 2023 года.

г. Ступино Московской области                                            28 апреля 2023 года

Ступинский городской суд Московской области в составе председательствующего федерального судьи Филатовой Е.С., при секретаре судебного заседания Ковтун П.И., с участием представителя истца Есипенко ФИО7 – Тарасова ФИО8, действующего на основании доверенности, представителя ответчика Глазунова ФИО9 – Белошапко ФИО10, действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Есипенко ФИО7 к Глазунову ФИО9 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенной на нём квартирой,

УСТАНОВИЛ:

    Есипенко И.Н. обратилась в суд с иском к Глазунову В.Е. об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 321 +/- 13 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, а также расположенного на нём жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, площадью 115,6 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>.

Исковые требования Есипенко И.Н. обоснованы тем, что ответчик является собственником спорного недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ года стороны заключили соглашение о задатке, по условиям которого договор купли-продажи ? доли жилого дома и ? доли земельного участка должен быть заключен ими в течение одного месяца после отмены мер по обеспечению иска, то есть снятия ареста, регистрации права собственности ответчика на ? долю земельного участка и жилого дома на основании постановлений суда. В соглашении сторонами были оговорены существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества. В адрес ответчика истцом ДД.ММ.ГГГГ было направлено предложение о заключении договора купли-продажи на условиях соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, достигнута договорённость об этом, назначен день оформления сделки, однако истец ДД.ММ.ГГГГ был проинформирован представителем ответчика об отмене сделки, и ответчиком выдвинуто условие о повышении цены до 2 000 000 рублей. При таких обстоятельствах, по мнению истца, действия ответчика противоречат нормам ГК РФ, в связи с чем истец вправе требовать о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества.

Представитель истца Есипенко И.Н. – Тарасов С.В., действующий на основании доверенности, в судебном заседании подтвердил изложенные в исковом заявлении обстоятельства и доводы, поддержал иск и просил его удовлетворить.

Представитель ответчика Глазунова В.Е. – Белошапко С.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, просила исковое заявление оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Суд, выслушав объяснения и доводы представителей сторон, проверив и исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, не находит правовых оснований для удовлетворения искового заявления в силу нижеследующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Глазуновым В.Е. и Есипенко И.Н. в простой письменной форме заключено соглашение о задатке, согласно условиям которого задаток передаётся в обеспечение заключения сторонами договора купли-продажи ? доли жилого дома с кадастровым номером № и ? доли земельного участка площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> (л. д. 33-34).

При этом до заключения договора купли-продажи Глазунов В.Е. (продавец) обязуется зарегистрировать право собственности на долю жилого дома как отдельный объект недвижимости на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Сторонами определено, что договор купли-продажи указанного имущества будет заключен сторонами в течение одного месяца после отмены мер по обеспечению иска, то есть снятия ареста, регистрации права собственности Глазунова В.Е. на ? долю земельного участка на основании решения Ступинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и регистрации права собственности Глазунова В.Е. на долю жилого дома как отдельный объект недвижимости на основании определения Ступинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №.

Сумма задатка определена сторонами в 100 000 рублей, который подлежит перечислению на счёт (банковскую карту) продавца.

Стороны указано, что задаток возвращается при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ). Задаток остаётся у продавца, если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя. Если договор не будет заключен по вине продавца, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Также стороны согласовали условия платежа по предварительному договору купли продажи: общая стоимость ? доли жилого дома и ? доли земельного участка составляет 1 100 000 рублей (700 000 рублей – ? доля дома; 400 000 рублей – ? доля земельного участка).

Истцом Есипенко И.Н. исполнено обязательство по передаче задатка, что сторонами не оспаривается (л. д. 35).

Согласно выписке из ЕГРН ответчиком Глазуновым В.Е. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на жилое помещение – квартиру площадью 115,6 кв. м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> (л. д. 36-45).

Определением Ступинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № утверждено мировое соглашение о разделе земельного участка площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л. д. 52-55).

На основании указанного определения суда Глазуновым В.Е. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на образованный в результате раздела земельный участок площадью 321 кв. м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (л. д. 46-51).

Истцом Есипенко И.Н. в адрес ответчика Глазунова В.Е. ДД.ММ.ГГГГ была направлена телеграмма о намерении заключить договор купли-продажи на условиях соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, которая была вручена ответчику лично ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 18-19).

ДД.ММ.ГГГГ истец был проинформирован представителем ответчика об отмене сделки, вследствие чего договор купли-продажи недвижимого имущества между сторонами заключен не был (л. д. 20-28).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В силу п. 5 этой статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В пунктах 23 и 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по её передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 вышеприведённого Постановления Пленума Верховного Суда РФ также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.ст. 421, 329, 330 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Таким образом, основная цель задатка – предотвращение неисполнения договора (ст. 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Исходя из толкования условий соглашения о задатке от 29.12.2020 года в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, отсутствуют правовые основания как для возложения на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.

Так, условиями указанного соглашения о задатке сторонами самостоятельно определена ответственность за уклонение от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества.

При этом между сторонами в письменной форме достигнуто соглашение о последствиях уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи квартиры, а именно: если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка; в случае не заключения сделки купли-продажи по вине покупателя сумма задатка остается в продавца.

Указанное соглашение заключено в соответствии с положениями статьи 380 ГК РФ и отвечает требованиям ч. 2 ст. 381 ГК РФ, в соответствии с которыми если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны; если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Положения об иной ответственности за уклонение от исполнения обязательств по соглашению, уклонения от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным между сторонами соглашением не предусмотрены.

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.7.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В настоящее время заключение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, то есть в отношении ? доли жилого дома с кадастровым номером № и ? доли земельного участка площадью 1500 кв. м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, не представляется возможным ввиду того, что указанные объекты недвижимости прекратили своё существование.

Доводы истца основаны на ином толковании закона применительно к возникшим между сторонами правоотношениям и фактическим обстоятельствам и отклоняются судом как необоснованные.

При таких обстоятельствах правовых оснований для понуждения ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи в отношении квартиры площадью 115,6 кв. м. с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>, и земельного участка площадью 321 кв. м. с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, для дачного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковое заявление Есипенко ФИО7 к Глазунову ФИО9 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, площадью 321 +/- 13 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, а также расположенного на нём жилого помещения – квартиры с кадастровым номером №, площадью 115,6 кв. м., расположенной по адресу: <адрес>, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Ступинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Федеральный судья                                                                           Е.С. Филатова