Решение по делу № 2-1214/2022 (2-5087/2021;) от 09.11.2021

Дело № 2-1214/2022                    29 ноября 2022 года

УИД 78RS0020-01-2021-003790-58            г.Санкт-Петербург

решение

Именем российской федерации

Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Петровой Е.С.

при секретаре Щевелёвой К.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Головановой О.Н. к Горбачевскому О.Н. о выселении, взыскании убытков,

с участием прокурора Димовой Е.Ю., с участием представителя истца Миронычева А.А. (по доверенности от 19.03.2021), ответчика Горбачевского О.Н., представителя ответчика Левинсон Е.А.,

УСТАНОВИЛ:

Голованова О.Н. обратилась с иском к Горбачевскому О.Н., изменив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.194), просит выселить Горбачевского О.Н. из жилого помещения, расположенного по адресу: ..., возместить убытки в виде не полученной арендной платы в размере 1 020 000 рублей за период с 01.07.2018 по 01.04.2020 из расчета 20 000 рублей в месяц.

Истец ссылается на незаключенность договора аренды жилого помещения от 05.08.2018 и неисполнение его ответчиком.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена о дне, месте и времени судебного разбирательства.

Представитель истца поддержал иск, пояснил суду, что первоначально заявленные требования не подлежат рассмотрению, поскольку изменение исковых требований исключает рассмотрение требования о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы.

Ответчик и его представитель просили в иске отказать, ссылались на исполнение договора аренды жилого помещения от 05.08.2018 Горбачевским О.Н.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, заключение прокурора, полагавшей в иске отказать, исследовав материалы дела, материал КУСП-28794, считает иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу ст.674 ГК РФ 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно ст.433 ГК РФ 1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, Головановой О.Н. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: ... (л.д.15). Право собственности приобретено ею на основании договора купли-продажи квартиры от 10.08.2011.

16.09.2015 Голованова О.Н. выдала нотариальную доверенность на имя своей матери Головановой В.Г. сроком на три года (дата окончания доверенности 16.09.2018) на сдачу принадлежащей истцу квартиры в аренду, без права отчуждения.

Голованова В.Г., действуя по доверенности от 16.09.2015, заключила договор найма жилого помещения с Горбачевским О.Н. сроком на десять лет.

Согласно договору аренды жилого помещения от 05.08.2018 Голованова О.Н. (наймодатель) сдает квартиру по адресу: ..., Горбачевской О.Н. (наниматель) принимает указанное помещение за плату в использование для целей проживания. Срок сдачи квартиры в аренду с 05.08.2018 по 05.08.2028 (п.2). Оплата за проживание производится нанимателем 25 числа каждого месяца. Стоимость аренды 10 000 рублей, страховой депозит 5000 рублей.

Наниматель самостоятельно оплачивает коммунальные платежи (п.3.1.4). Наймодатель имеет право один раз в год производить осмотр сданного внаем жилого помещения и имущества на предмет использования помещения в соответствии с данным договором, предварительно уведомив и согласовав время визита с Нанимателем (п.3.2). Наниматель имеет право сдавать помещение в субаренду, в том числе посуточную аренду (п.3.3.). Ремонтные, сантехнические работы, приобретение мебели в квартиру осуществляются за счёт наймодателя и включаются в итоговую сумму расчётов по аренде (п.3.4). Арендная плата выплачивается только в случае единоличного использования нанимателем квартиры. Арендная плата не уплачивается в случае регистрации или проживания в квартире родственников (п.3.5.). В случае изменения графика оплаты составляется акт и подписывается обеими сторонами. В случае образования задолженности составляется акт и подписывается обеими сторонами. При отсутствии акта оплата считается произведенной (п.3.6). После внесения перовой оплаты договор считается действительным на указанный в договоре срок (п.4.1). Договор не подлежит расторжению в одностороннем порядке и действует до окончания срока, указанного в пункте 2 (п.4.2). Расторжение договора возможно только по взаимному согласию (п.4.3).

Согласно дополнительному соглашению от 13.08.2018 к договору аренды жилого помещения от 05.08.2018, п.3.4 изложен договора в следующей редакции: Ремонтные, сантехнические работы, приобретение мебели в квартиру осуществляются Нанимателем за счет средств наймодателя. В случае обнаружения необходимости Нанимателем производства ремонтных работ сантехнических работ или приобретения мебели, Наниматель вправе произвести данные расходы за свой счет с последующим зачетом суммы расходов в счет платы арендной платы. Указанные расходы, понесенные Нанимателем до даты подписания настоящего соглашения, также подлежат зачету в счет арендной платы (л.д.256).

Факт проживания Горбачевского О.Н. в квартире по адресу: ... сторонами не оспаривается.

Согласно представленной расписке от 29.10.2019 Голованова В.Н. получила от Горбачевского О.Н. деньги в сумме 170 000 рублей за аренду квартиры, расположенной по адресу: ..., за период с июля 2018 года (с июня 2018 года по октябрь 2019 года). В расписке имеется отметка о получении Головановой В.Н. денежных средств за ноябрь 2019 года и декабрь 2019 года (л.д.19-20).

Акт о наличии задолженности по оплате жилого помещения был составлен 22.04.2022 Головановой О.Н. за период с января 2020 года по 25.03.2022 (л.д.125, 126). Указанный акт Горбачевским О.Н. подписан не был.

Доказательства направления Горбачевскому О.Н. уведомления о расторжении договора (л.д.143, 144) в материалы дела не представлены.

19.10.2022 Горбачевским О.Н. заявлено о зачете понесенных расходов на производство ремонтных работ и приобретение мебели на общую сумму 337 100 рублей в счет арендной платы за период 01.01.2020 по договору (л.д.178-186, 204, 205).

Таким образом, судом установлено, что имущество передано нанимателю надлежащим образом, договор исполнялся сторонами, Горбачевским О.Н. вносились арендные платежи. Данный договор нельзя признать незаключенным только потому, что он не зарегистрирован, поскольку стороны связали себя обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст.310 ГК РФ). Основания для взыскания убытков в виде неполученной арендной платы исходя из средней рыночной стоимости аренды квартиры со схожими характеристиками отсутствуют.

В письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, в течение длительного времени его исполняли. Доказательства того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

По смыслу ст.ст.164, 165, п.3 ст.433, п.2 ст.651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст.617 ГК РФ, п.1 ст.621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Третьи лица не заявляют о нарушения вышеуказанным договором их прав, таким образом, Горбачевский О.Н. вправе занимать спорное жилое помещение до окончания определенного соглашением срока пользования, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Наймодатель Голованова О.Н. вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст.450 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи.

Основания для выселения Горбачевского О.Н. из спорной квартиры отсутствуют, учитывая наличие у него основания пользования жилым помещением - договор аренды жилого помещения от 05.08.2018.

Основания для взыскания убытков в виде неполученной арендной платы исходя из средней рыночной стоимости аренды квартиры со схожими характеристиками также отсутствуют, поскольку Горбачевский О.Н. обязан оплачивать арендную плату по договору от 05.08.2018.

Основания для выхода судом за пределы заявленных истцом требований при рассмотрении дела отсутствуют, поскольку основания и предмет иска определяются самим истцом. В связи с чем суд отказывает в иске в полном объеме.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, в соответствии со ст.98 ГПК РФ судебные расходы истца возмещению ответчиком не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Головановой О.Н. к Горбачевскому О.Н. отказать.

На решение могут быть поданы апелляционная жалоба, представление в Санкт-Петербургский городской суд течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: