Решение по делу № 2-3143/2021 от 23.03.2021

Дело №2-3143/2021

УИД 39RS0002-01-2021-002314-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2021 годаг.Калининград

Центральный районный суд г.Калининграда в составе:

председательствующего судьи Ченцовой Л.В.,

при секретаре Пешковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Троянской Т.Н. к ООО «Балткомфорт» о взыскании денежных средств, признании условий договора и одностороннего акта недействительными, признании действий незаконными, взыскании компенсации морального вреда и судебных вздержек,

УСТАНОВИЛ:

Троянская Т.Н. обратилась в суд, указав в исковом заявлении, что < Дата > она заключила с ФИО11 договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве от < Дата >, согласно которому ООО «Балткомфорт» (застройщик) обязался построить многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой в < адрес > и передать дольщику в собственность квартиру проектной площадью 41,32 кв.м., общей площадью 38,3 кв.м. с наличием в пределах жилого помещения одной лоджии площадью 3,39 кв.м., при условии оплаты участником долевого строительства 2066000 руб. из расчета стоимости 1 квадратного метра равной 50000 руб. Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что площадь квартиры проектная, изменение фактической площади относительно проектной допускается; окончательный размер доли участника долевого строительства в общей долевой собственности жилого дома определяется на основании данных технического учета при постановке объекта на учет в установленном законом порядке. При этом абзацем 2 данного пункта в нарушение действующего законодательства стороны согласовали, что оплачиваемая площадь объекта включает имеющиеся лоджии, но понижающий коэффициент не применяется. В пункте 2.3 договора в противоречие закону сказано: применение любых понижающих коэффициентов не является нарушением застройщиком обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.

Дополнительным соглашением № от < Дата > (заключенным ответчиком с цедентом) общая площадь квартиры была уменьшена до 35,17 кв.м. за счет включения в состав жилого помещения еще одной лоджии, площадь которой 2,86 кв.м.

< Дата > она получила сообщение от застройщика об окончании строительства и подписании акта приема-передачи, из содержания которого следовало предложение принять квартиру общей площадью всех помещений 42,7 кв.м. по цене 2135000 руб., то есть, с доплатой 69000 руб. Разобравшись в условиях договора, подписывать акт приема-передачи она не стала, так как окончательная цена договора должна быть определена с учетом понижающего коэффициента 0,5 применительно к двум лоджиям, общая площадь которых составляет 7,0 кв.м., исходя из разницы площади всех помещений и общей площади квартиры, что определяет уменьшение цены договора на 106000 руб.

Поскольку основные условия договора противоречат части 1 ст. 5 ФЗ от 30 декабря 2004 №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а ответчик настаивает на доплате, при том, что квартира ей до настоящего времени не передана, просит суд признать недействительными абзац 2 пункта 1.4, пункт 2.1 и пункт 2.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой от < Дата >; признать ценой договора 1960000 руб. (рассчитанной с применением понижающего коэффициента 0,5 в отношении площади двух лоджий); взыскать с ответчика переплату по договору в размере 106000 руб. и убытки в размере 13012 руб., образовавшиеся вследствие оплаты банку (предоставившему кредит на оплату договора цессии в размере 3700000 руб.) процентов по ипотечному договору на сумму переплаты, за период с < Дата > по < Дата > по ставке ипотечного кредита 10,4% годовых; взыскать компенсацию морального вреда в размере 70000 руб. и судебные издержки, где 10000 руб. – расходы на оплату юридических услуг, 5080,24 руб. – расходы по оплате государственной пошлины.

Поддерживая исковые требования в суде, истец Троянская Т.И. воспользовалась правом на уточнение иска. Ссылаясь на то, что договор цессии оплачен кредитными средствами, просит суд взыскать с ответчика убытки (упущенную выгоду) в размере 94761 руб. – неполученный доход в виде возмещения налога на доходы за 2020 год, а также уплаченную с данной суммы государственную пошлину в размере 3042 руб. При условии неподписания ответчиком Акта приема-передачи квартиры по цене 1960000 руб. просит суд взыскать с ответчика 104497 рублей в возмещение налога на доходы за < Дата >. Просит также признать односторонний акт № приема-передачи объекта долевого строительства от < Дата >, составленный застройщиком ООО «Балткомфорт» о передаче квартиры стоимостью 2122991 руб., незаконным; признать возможные действия по регистрации права собственности на спорную квартиру, начислению коммунальных и других платежей незаконными.

Представители истца – Гусева Г.В. и Гусев А.А., третье лицо на стороне истца - Троянский Л.О. - иск поддержали, дали аналогичные пояснения.

Представители ООО «Балткомфорт» Кузнецов С.В. и Палаткина А.И. возражали против иска, указывая на отсутствие правовых оснований для его удовлетворения. Считают, что все оспариваемые условия договора заключены в полном соответствии с действующим законодательством и позволяют установить окончательную цену объекта с учетом неизменности цены единицы общей площади жилого помещения и возможного изменения проектной площади в сторону уменьшения или увеличения на окончательной стадии строительства. Заявили о пропуске срока исковой давности.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Право сторон договора на заключение договора, как предусмотренного, так и не предусмотренного законом или иными правовыми актами, закреплено в ч. 2 статьи 421 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ).

В судебном заседании установлено следующее.

< Дата > ООО «Балткомфорт» (застройщик) заключило с ФИО11 (дольщиком) договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной стоянкой, по условиям которого застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом с подземной автостоянкой по адресу: < адрес > (п.1.1 и 1.2 договора) и передать дольщику в собственность объект долевого строительства – однокомнатную квартиру со строительным номером 74, проектной площадью 41,32 кв.м., включая общую площадь квартиры 38,03 кв.м. и площадь одной лоджии - 3,29 кв.м. (п.1.3).

Общая стоимость передаваемого участнику объекта (цена договора) составляет 2066000 руб. из расчета стоимости 1 квадратного метра равного 50000 руб. (п. 2.1 договора).

Пунктом 1.4 договора участия в долевом строительстве от < Дата > предусмотрено: площадью объекта долевого строительства (квартиры) проектная, изменение фактической площади относительно проектной допускается. Окончательный размер доли участника долевого строительства в общей долевой собственности жилого дома определяется на основании данных технического учета при постановке объекта на учет в установленном законом порядке.

Абзацем 2 данного пункта стороны согласовали, что оплачиваемая площадь объекта включает имеющиеся лоджии, при этом понижающий коэффициент не применяется.

В пункте 2.3 договаривающиеся стороны определили: применение любых понижающих коэффициентов не является нарушением застройщиком обязательств по договору и не влечет в этой связи изменения цены договора.

Согласно пункту 2.4, стороны согласны, что общая стоимость объекта может быть изменена после уточненных замеров общей площади квартиры кадастровым инженером при осуществлении обмеров при вводе дома в эксплуатацию. В случае изменения площади объекта долевого строительства изменяется стоимость, указанная в п.2.1 договора. По результатам окончательного обмера стороны обязуются произвести взаимозачеты, исходя из неизменной стоимости одного квадратного метра, равного 50000 руб. Дольщик обязуется доплатить стоимость в случае увеличения площади, застройщик обязуется вернуть переплаченные деньги в случае уменьшения площади объекта.

Дополнительным соглашением № от < Дата > общая площадь квартиры уменьшена до 35,17 кв.м. за счет включения в состав жилого помещения еще одной лоджии, площадь которой 2,86 кв.м.

ФИО11 уступил права требования по вышеуказанному договору Троянской Т.Н. по договору уступки прав требований от < Дата >. По договору цессии Трянская Т.И. заплатила 3700000 руб.

< Дата > истец получила сообщение от застройщика об окончании строительства и подписании акта приема-передачи, из содержания которого следовало предложение принять квартиру общей площадью всех помещений 42,7 кв.м. по цене 2135000 руб., то есть, с доплатой 69000 руб.

Подписывать акт приема-передачи Троянская Т.Н. отказалась, полагая, что окончательная цена договора должна быть определена с учетом понижающего коэффициента 0,5 применительно к лоджиям, общая площадь которых составляет 7,0 кв.м., исходя из разницы площади всех помещений квартиры и общей площади квартиры (42,7 кв.м. – 35,7 кв.м.), что определяет уменьшение цены квартиры на 106000 руб., исходя из расчета 2066000 руб. - (35,7 кв.м. + 3,5 кв.м. х 50000 руб.).

Разрешая спор, суд исходит из условий договора, в силу которых общая цена договора может меняться и лишь стоимость одного квадратного метра не может быть изменена ни при каких обстоятельствах.

Принимая во внимание, что цена договора меняется не в силу изменения цены 1 квадратного метра жилья, а в силу увеличения общей площади помещения, при имеющейся договоренности о неприменении понижающего коэффициента к лоджиям, Троянская Т.И. не вправе требовать снижения цены договора.

Суд учитывает, что первоначально стороной по договору был ФИО11, свобода договора позволяла сторонам заключить договор на вышеуказанных условиях.

Оспариваемые условия, в том числе, условие 2.3 договора о праве застройщика применить понижающие коэффициенты, прав истца не нарушают, требованиям вышеприведенного действующего законодательства, части 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ, соответствуют, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

Делая такие выводы, суд учел, что в настоящем споре истцом не заявлено о недостатках строительства, позволяющих требовать уменьшения цены договора по иным основаниям.

Отказ в данной части иска влечет отказ в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Троянской Т.Н. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 12 января 2022 года.

Судья: