Решение по делу № 3а-148/2020 от 13.02.2020

Дело № 3а-148/2020

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 ноября 2020 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.,

с участием:

представителя административного истца администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края ФИО10

представителя административных ответчиков Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО11

представителя заинтересованного ЗАО «Водная компания «Старый источник» ФИО12

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии,

установил:

решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 25 ноября 2019 года № 4241 удовлетворено заявление ЗАО «Водная компания «Старый источник» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под производственной территорией, площадью 11 147 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты> от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019 в размере 6 592 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

13 февраля 2020 года администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края обратилась с административным иском о признании незаконным названного решения комиссии, утверждая, что оно основано на отчете об оценке не отвечающего требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В обоснование иска административный истец ссылается на некорректный подбор оценщиком объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельного участка, несопоставимых с объектом оценки по виду разрешенного использования и иным индивидуальным характеристикам исследуемого объекта, в результате чего, его рыночная стоимость существенно занижена.

Установлением недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости нарушены права и законные интересы администрации, поскольку снижение кадастровой стоимости объекта повлекло снижение размера налога, поступающего в бюджет городского округа.

На основании изложенного, административный истец просит признать решение комиссии от 25 ноября 2019 года № 4241 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной, установленной в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты> от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019 незаконным, восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о его кадастровой стоимости в размере 24 180 982,18 рублей, определенном по итогам государственной кадастровой оценки.

Представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о слушании дела, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствует рассмотрению дела в отсутствие лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края ФИО16 поддержал административные исковые требования, просил признать решение комиссии незаконным, поскольку решение комиссии основано на отчете об оценке, составленного с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, что сказалось на расчете рыночной стоимости объекта. Замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет.

Представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю и Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО17 с административным иском администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края не согласилась, в удовлетворении его просила отказать. Решение Комиссии считает законным и обоснованным, отчет об оценке <данные изъяты> от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019 соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Доводы административного истца о недостатках отчета об оценке считает несостоятельными. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласилась, просила оценить его в совокупности с другими доказательствами, представленными по делу.

Представитель заинтересованного лица ЗАО «Водная компания «Старый источник» ФИО13 с административным иском не согласился, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях общества на административный иск, указав, что отчет об оценке отвечает критериям достоверности и проверяемости, соответственно принятое решение комиссии, основанное на этом отчете является законным и обоснованным. С заключением судебной оценочной экспертизы не согласен.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив эксперта ФИО15 свидетеля ФИО14 суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 (далее - Федеральный закон № 135- ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

На основании статьи 24.12 Федерального закона № 135-Ф3 для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 13 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных Порядком создания и работы комиссии (абзац 33 приведенной статьи).

Решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования либо города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет или бюджет города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (ч. 28 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

В силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 2018 года № 135-ФЗ решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Согласно части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, органы местного самоуправления, органы государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя вправе оспорить решения или действия (бездействие) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц, в случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, по общим правилам, решение комиссии может быть оспорено в суде органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), если указанное решение затрагивает права и законные интересы соответствующего муниципального образования или города федерального значения, в том числе связанные с поступлением в бюджет налоговых доходов (часть 22.1 статьи 22 Федерального Закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; часть 28 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из положений, установленных частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснений содержащихся в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», административные исковые требования об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, рассматриваются по правилам Главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса.

В соответствии с частью 8 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при проверке законности решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении, и выясняет имеющие значение для дела обстоятельства в полном объеме.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок).

Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно пунктам 1 и 2 Порядка, комиссия создается уполномоченным федеральным органом - Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии - при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации. Ее председателем назначается член комиссии, являющийся представителем территориального органа Росреестра.

В соответствии с пунктом 13 Порядка комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости, с приложением документов, предусмотренных указанным пунктом.

В Ставропольском крае на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 26 октября 2012 года № П/485 создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в составе 4 человек. Принятыми впоследствии приказами Росреестра в состав комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под производственной территорией, площадью 11 147 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ЗАО «Водная компания «Старый источник», выписка Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах и на объект недвижимости от 23 июля 2019 года № 26-0-1-149/4002/2019-2137.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27 ноября 2015 года «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждена кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 24 180 982,18 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

18 ноября 2019 года ЗАО «Водная компания «Старый источник» обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной 6 592 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В обоснование заявленной к установлению кадастровой стоимости недвижимого объекта в размере рыночной, в соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года № 263, ЗАО «Водная компания «Старый источник» представило в Комиссию отчет об оценке рыночной стоимости объекта, выполненный <данные изъяты> от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019, а также иные регламентированные Порядком документы.    

Решением Комиссии от 25 ноября 2019 года № 4241 удовлетворено заявление ЗАО «Водная компания «Старый источник» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной 6 592 000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты> от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019.

Решение комиссии принято ее правомочным составом с соблюдением предусмотренной Порядком процедуры его принятия и по этим основаниям сторонами не оспаривается.

Административные исковые требования о признании решения комиссии незаконным, обоснованы административным истцом нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке <данные изъяты> от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019, установлением недостоверной величины рыночной стоимости объекта.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, а также в целях проверки доводов сторон и подготовленного отчета на его соответствие требованиям законодательству об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы <данные изъяты> от 28 сентября 2020 года № 082-20-ОК при составлении отчета об оценке от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019 <данные изъяты> земельного участка, принадлежащего ЗАО «Водная компания «Старый источник» на праве собственности, с кадастровым номером № вид разрешенного использования: под производственной территорией, площадью 11 147 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен оценщиком сравнительным подходом, методом сравнительных продаж.

В соответствии пунктом 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования содержатся и в пункте 5 Федерального стандарта оценки ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Эксперт ФИО19 установил, что использованный оценщиком источник информации Ruads.org по поиску объектов-аналогов содержит большее число предлагаемых к продаже земельных участков сопоставимых с объектом оценки (144 объявления). Вместе с тем, информация существенная с точки зрения оценки в части представленной информации по объектам аналогам изложена оценщиком не полностью, а именно объем доступных о рыночных данных об объектах-аналогах не описан, как и правила отбора объектов-аналогов для расчета, обоснование использования в расчетах лишь части доступных рыночных данных об объектах-аналогах выполнено формально. Данные обстоятельства свидетельствуют о нарушении оценщиком подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7, положениями которого регламентировано, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были в полной мере соблюдены оценщиком ФИО18 при составлении отчета об оценке <данные изъяты> от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019.

Эксперт ФИО20. установил, что использованный оценщиком при расчете рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода объект-аналог № 3 находится у продавца на праве аренды сроком на 49 лет, данная информация подтверждается скриншотом объявления сайта Ruads.org (ссылка на источник представлена в заключении эксперта). Вместе с тем оценщиком на странице 52 отчета указано, что объект-аналог № 3 находится у продавца на праве собственности. Использованная в расчетах недостоверная информация о виде права на объект-аналог №3 вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, неприменение корректировки по указанному элементу сравнения повлияло на расчет величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

По смыслу названного положения, в случае определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка имеет значение близость коммуникаций, то есть возможность их подключения.

Вместе с тем оценщиком при расчете рыночной стоимости оцениваемого земельного участка оценщиком цены объектов-аналогов № 1 и № 3 необоснованно корректировались в сторону увеличения на наличие инженерных сетей таким образом, что полученный результат стоимости объекта оценки учитывает в себе стоимость коммуникаций. Так, в отношении указанных объектов-аналогов применены повышающие корректировки в размере 16% на наличие электроснабжения, в размере 16 % на наличие газоснабжения, в размере 15% на наличие водоснабжения, что является ошибочным. Эксперт ФИО21 указал, что в соответствии с Методическими разъяснениями по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости авторитетной Ассоциацией СРО «Экспертный совет» при оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются. Обоснование правомерности данной позиции, представлено в заключении эксперта и оно сомнений у суда не вызывает. В связи с чем, суд соглашается с выводом эксперта о том, что учет оценщиком Калашниковой В.Ю. стоимости коммуникаций в стоимости объекта оценки, привел к искажению результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Экспертом также указано, что в расчетной таблице №12 (стр. 51-54 отчета) указано, что все объекты сравнения и объект оценки расположены «в непосредственной близости от крупных автодорог». При этом информация по объектам аналогам оценщиком не уточнена и отсутствует в тексте объявлений, а утверждение о расположении объекта оценки вблизи крупной автодороги не подтверждено. Фактически, как установлено экспертом и подтверждается, приведенными в его заключении данными информационной коммуникационной сети «Интернет» (Гугл карты) объект оценки расположен на второстепенной внутригородской автодороге с небольшой шириной дорожного полотна и не характеризуется крупной автодорогой.

Неверное определение такой характеристики объекта оценки как расположение относительно крупных автодорог повлекло ошибочное применение оценщиком корректировки по названному элементу сравнения в отношении всех объектов-аналогов в размере 0%, данное обстоятельство вводит в заблуждение пользователей отчета, а также влияет на расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО22. ответил на вопросы относительно проведенного экспертного исследования, подтвердил свои выводы о составлении отчета об оценке объекта с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, повлиявших, в том числе, на расчет величины рыночной стоимости объекта.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, по делу не представлено. Ходатайств о проведении повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Допрос свидетеля ФИО23 факты относительно недостоверности, составленного ею отчета об оценке <данные изъяты> от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019, представленного на рассмотрение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не опроверг.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение относительно представленных отчетов об оценке. Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года.

С учетом установленных судом обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 ноября 2019 года № 75-2-КS/2019, выполненный оценщиком <данные изъяты> ФИО25 представленный на рассмотрение в комиссию, составлен с нарушениями приведенных положений законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Установленную оценщиком ФИО24 рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на данном отчете, является незаконным.

Снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости, установленной в размере его рыночной, составляющей 72,7 % от первоначально установленной стоимости, затрагивает интересы городского округа, поскольку приводит к снижению размера земельного налога, поступающего в бюджет городского округа.

Обращение администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края в суд с административными исковыми требованиями об оспаривании решения Комиссии обусловлено необходимостью реализации административным истцом законного публичного интереса, выраженного в аккумуляции денежных средств, поступающих в местный бюджет для реализации задач возложенных на муниципальное образование.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Согласно пункту 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Статьей 1 Закона Закон Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Устава Минераловодского городского округа Ставропольского края, утвержденного Решением совета депутатов Минераловодского градского округа от 27 ноября 2015 года № 86, Минераловодский городской округ является муниципальным образованием и наделен статусом городского округа Законом Ставропольского края от 4 октября 2004 года № 88-кз «О наделении муниципальных образований Ставропольского края статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района».

Согласно пункту 1 статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от налога на имущество физических лиц - по нормативу 100 процентов.

В пункте 1 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Исходя из системного толкования приведенных выше положений законодательства, а именно статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 2018 года № 135-ФЗ, части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статей 399, 400, 401, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, части 2.1. статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что размер налоговых поступлений в бюджет городского поселения по налогу на имущество физических лиц поставлен в зависимость от размера кадастровой стоимости принадлежащих физическим лицам объектов капитального строительства, в частности, зданий, расположенных на территории этого муниципального образования. Таким образом, размер кадастровой стоимости оспариваемых объектов напрямую затрагивает права и законные интересы муниципального образования как территориального объединения граждан, что обуславливает статус муниципального образования как участника правоотношения при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости. Включение законодателем муниципального образования в круг лиц, участвующих в процедуре пересмотра результатов определения кадастровой стоимости при рассмотрения таких заявлений в специально созданной комиссии, подтверждает изложенные выше выводы о том, что разрешение во внесудебном порядке спора о результатах определения кадастровой стоимости (путем обращения в специально созданную комиссию) затрагивает права муниципального образования.

В Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П дана оценка конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оспоренное положение являлось предметом рассмотрения Конституционного суда Российской Федерации постольку, поскольку на его основании решается вопрос о праве органов местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, не находящихся в собственности муниципального образования, но расположенных на его территории.

Конституционный Суд признал оспоренное положение не противоречащим Конституции Российской Федерации, как устанавливающее в целях обеспечения прав и законных интересов собственников объектов недвижимости, расположенных на территории муниципального образования, общий порядок оспаривания органами местного самоуправления результатов определения кадастровой стоимости, который предусматривает возможность такого оспаривания в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности.

Оспоренное положение признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.

Кроме того, в данном случае, решение Комиссии установившей кадастровую стоимость объекта капитального строительства в размере его рыночной значительно ниже кадастровой, основано на отчете об оценке составленного с нарушением законодательства об оценочной стоимости и федеральных стандартов оценки, повлиявшими на установление величины рыночной стоимости объекта. Поэтому установленную в этом отчете рыночную стоимость объекта капитального строительства нельзя признать достоверной. Решение комиссии, основанное на отчете, не отвечающим названным требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки является незаконным.

Административное исковое заявление поступило в суд в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации процессуальный срок.

В силу требований пункта 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положений абзаца 3 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в случае удовлетворения заявления об оспаривании решения Комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо об определении кадастровой стоимости в размере рыночной резолютивная часть решения суда также должна содержать указание на исключение установленной Комиссией кадастровой стоимости из сведений государственного кадастра недвижимости.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года. Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 20 декабря 2015 года.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об оспаривании решения или действий (бездействия) Комиссии судебные расходы взыскиваются с государственного органа, при котором она создана, за счет казны Российской Федерации (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Рассмотрев заявление <данные изъяты> о взыскании судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 000 рублей, суд пришел к выводу, что в связи с удовлетворением заявленного иска, судебные расходы отнести на счет административного ответчика - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю при котором создана комиссия Росреестра, за счет казны Российской Федерации.

Стоимость проведенной оценочной экспертизы подтверждена представленной калькуляцией затрат на ее производство.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании решения комиссии, удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 25 ноября 2019 года об определении кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, вид разрешенного использования: под производственной территорией, площадью 11 147 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости.

Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 24 180 982,18 (двадцать четыре миллиона сто восемьдесят тысяч девятьсот восемьдесят два) рублей.

Восстановленная кадастровая стоимость применяется для целей, установленных действующим законодательством с 01 января 2015 года (дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости 20 декабря 2015 года).

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в пользу <данные изъяты> судебные расходы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда судов общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.    

Судья             С.Р. Мекерова