Решение по делу № 3а-4/2022 (3а-266/2021;) от 02.09.2021

УИД 61OS0000-01-2021-000268-09

Дело № 3а-4/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 февраля 2022 года город Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению Шаповалова Сергея Сергеевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

Шаповалов С.С. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования- магазины, склады, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной по состоянию на 30 июля 2020 года в размере 25 090 000 руб.

В обоснование заявленных требований указывает, что является собственником земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 30 июля 2020 года составляла 225 997 746,03 руб., что значительно выше его рыночной стоимости, определенной оценщиком.

Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, так как влияют на обязанность по уплате земельного налога.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области; в качестве заинтересованного лица – Администрация города Волгодонска.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства.

От административного истца в лице представителя по доверенности Кропотовой М.А. поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии административного истца и его представителей.

От представителя Правительства Ростовской области по доверенности Загнойко Н.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя Правительства Ростовской области.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области в отзыве на административное исковое заявление ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области.

От Администрации города Волгодонска в лице представителя по доверенности Чижик Р.В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя администрации.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, судом в судебном заседании, назначенном на 31 января 2022 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года N 42 "О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства").

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Действующие в Ростовской области результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов и муниципальных районов утверждены постановлениями Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, 777, 778 по состоянию на 1 января 2014 года.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 64 491 кв.м, по состоянию на 30 июля 2020 года категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «магазины, склады», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (дата регистрации права – 12 декабря 2019 г.).

В связи с изменением вида разрешенного использования с «Магазины, склады» на «Строительная промышленность» кадастровая стоимость земельного участка определена в настоящее время по состоянию на 13 января 2021 года (внесена в ЕГРН 14 января 2021 года) в размере 62 543 371,8 руб.

При таких обстоятельствах кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 30 июля 2020 года в размере 225 997 746, 03 руб. в порядке ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ с применением удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 778 (внесена в ЕГРН 31 июля 2020 года), приобрела статус архивной.

Предметом оспаривания по настоящему делу является архивная кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 30 июля 2020 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанную на правовых актах заинтересованность в приведении архивной кадастровой стоимости в соответствие с его рыночной стоимостью и вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости объекта в судебном порядке, поскольку сохраняется право на ее применение для целей налогообложения.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в том числе ставшей архивной, лежит на административном истце.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 78/06/2021 от 21 июня 2021 года. Оценщиком ФИО1 сделан вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка на 30 июля 2020 года составляет 25 090 000 руб.

Правительством Ростовской области на стадии подготовки дела к судебному разбирательству представлены возражения относительно представленного административным истцом отчета оценщика.

Судом установлено, что ссылки на источники информации об опубликовании объявлений о продаже объектов-аналогов в отчете оценщика являются не рабочими, соответственно, информация не подтвержденная, объекты-аналоги № 2,3,4 не сопоставимы по площади с объектом исследования, у объектов-аналогов 1,2, 3 отсутствуют сведения о наличии (отсутствии) коммуникаций.

При таком положении, представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан достоверным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка, поскольку оценщиком нарушены основополагающие факторы достоверности и проверяемости.

Суд, учитывая вышеуказанные недостатки отчета об оценке, наличие ходатайства представителя Правительства Ростовской области о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, определением суда от 22 сентября 2021 года назначил по делу судебную оценочную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30 июля 2020 года с учетом его индивидуальных особенностей, проведение экспертизы поручено ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор».

Согласно заключению эксперта ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ФИО2 № 27-2021 от 21 октября 2021 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июля 2020 года составила 120 340 206 руб.

По результатам проведения судебной оценочной экспертизы административным истцом поданы возражения на экспертное заключение.

В ходе допроса в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснила, что осмотр объекта экспертизы произведен 6 октября 2021 года юристом, осуществляющим свою деятельность в г. Волгодонске, ФИО3, доверенным лицом эксперта.

Поскольку в материалах административного дела отсутствуют сведения о том, что руководителем ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» поручено проведение экспертизы ФИО3, а также сведения о том, что ФИО3 предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, суд, с учетом положений части 9 статьи 49, части 3 статьи 59 КАС РФ, ст. 61 КАС РФ, пришел к выводу о том, что заключение эксперта ФИО2 не может быть отнесено к допустимым доказательствам по делу.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 30 июля 2020 года определением суда от 29 ноября 2021 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

По результатам проведения повторной судебной оценочной экспертизы экспертами ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО4 и ФИО5 подготовлено заключение № 986-Э/2021 от 29 декабря 2021 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 30 июля 2020 года с учетом его индивидуальных особенностей составляет 120 082 000 руб.

Возражая против результатов повторной судебной экспертизы, административный истец ссылается на то, что выбранные объекты-аналоги имеют отличия от объекта оценки по площади, местонахождению, транспортной доступности, целевому использованию, не учтены индивидуальные особенности объекта оценки.

Возражений, замечаний относительно выводов повторной судебной экспертизы от административных ответчиков и заинтересованного лица не поступило.

Исследовав экспертное заключение повторной судебной оценочной экспертизы, возражения административного истца на указанное заключение, письменные пояснения экспертов на замечания административного истца, суд не находит оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

Экспертами приведено точное описание объекта экспертизы, его количественные и качественные характеристики, описание местоположения исследуемого земельного участка, произведен анализ рынка земельных участков в г. Волгодонске Ростовской области. Даны разъяснения тому, по каким критериям исследуемый участок отнесен к неактивному рынку как неликвидному объекту под коммерческую застройку свободный от улучшений (зданий, строений и пр.) по состоянию на дату определения рыночной стоимости в г. Волгодонске (значительная площадь).

В ходе анализа сегмента рынка, к которому относится объект экспертизы, за анализируемый период экспертом выявлены 12 земельных участков, расположенных в г. Волгодонске и сопоставимых по своим ценообразующим факторам с объектом экспертизы. Подробно описан процесс оценки земельного участка в части применения подходов к оценке, приведены расчеты, обоснованы применение сравнительного подхода и отказ от применения доходного и затратного подходов.

При отборе объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта экспертизы экспертами учитывались категория земель, назначение, общая площадь, передаваемые права, местонахождение в совокупности, наличие (отсутствие) коммуникаций. В качестве объектов-аналогов не были использованы объекты с минимальным и максимальным значениями стоимости 1 кв.м, объекты, имеющие на своей территории улучшения; объекты, имеющие отличия по назначению, передаваемым правам, местоположению. В качестве максимально сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы отобрано 3 объекта-аналога. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов, их характеристиках, учтенных экспертами при расчете итоговой величины рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости. Подобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, сопоставимы по основным ценообразующим факторам. По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы цены объектов-аналогов были скорректированы с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения. В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок.

Так, экспертами учтена особенность расположения исследуемого земельного участка и введена понижающая корректировка на местоположение для объектов-аналогов № 2 и № 3. Объекты расположены вблизи с автомагистралями города, в связи с чем сопоставимы относительно расположения красной линии, корректировка не введена. Корректировка на транспортную доступность и назначение не введена ввиду сопоставимости объектов. Корректировка на размер общей площади выполнена с учетом того, что стоимость 1 кв.м с ростом общей площади продаваемых объектов снижается нелинейно, для объектов-аналогов введена понижающая корректировка.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что обеспечивает проверяемость выводов и результатов, полученных экспертами. При оценке объекта экспертизы эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки.

Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Иных относимых и допустимых доказательств, подтверждающих рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на 30 июля 2020 года, в материалы дело не представлено.

Возражения административного истца направлены на формальное несогласие с оценкой судебных экспертов ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга».

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта экспертизы на ретроспективную дату и может быть положено в основу решения суда.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости (архивной) принадлежащего ему объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом индивидуальных характеристик земельного участка. В результате разрешения спора административный истец приобретает налоговую выгоду.

Незаконные и необоснованные действия при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости не устанавливались.

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка (46,9%), с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки, в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости, укладывается в приемлемый в оценочной деятельности диапазон.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта административными ответчиками не оспаривались. Возражения Правительства Ростовской области, касающиеся обоснованности отчета об оценке, являлись правомерными.

Таким образом, поскольку административные исковые требования направлены на реализацию в судебном порядке права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, при этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца, а также учитывая, что частичное удовлетворение судом заявленных требований не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав административного истца административными ответчиками, и установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной, не опровергает предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, то судебные расходы, в том числе расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга», относятся на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд счет и экономическое обоснование стоимости оказания услуг на сумму 50 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 64491 кв.м., категория земель- земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «Магазины, склады», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной по состоянию на 30 июля 2020 года в размере 120 082 000 рублей на период с 30 июля 2020 года по 12 января 2021 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 26 августа 2021 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с Шаповалова Сергея Сергеевича в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья Е.В. Шикуля