Решение по делу № 33-10197/2015 от 26.08.2015

Судья Тарасюк Ю.В. гр. дело №33-10197/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 сентября 2015 года      г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам апелляционной инстанции Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Желтышевой А.И.,

судей: - Бочкова Л.Б., Салдушкиной С.А.,

при секретаре – Каримове Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Кузовникова А.Г. и Прохорова Е.Ю. на решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 25 июня 2015 года, которым постановлено:

«Исковые требования Прохорова Е.Ю. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Карпасовой Г.В. о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить частично.

Исковые требования Прохорова Е.Ю. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Норваткину А.С. о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, удовлетворить частично.

Исковые требования Прохорова Е.Ю. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о признании права собственности и понуждении передать жилое помещение, удовлетворить частично.

Признать право собственности Прохорова Е.Ю. на квартиру № №, общей площадью без учета лоджии 96,8 кв.м., состоящей из коридора площадью 13,6 кв.м., ванной площадью 3,1 кв.м., туалета площадью 1,5 кв.м.; кухни площадью 13,0 кв.м., жилой комнаты площадью 20,5 кв.м., жилой комнаты площадью 16,0 кв.м., кладовой площадью 2,5 кв.м., кладовой площадью 3,2 кв.м., жилой комнаты площадью 18,1 кв.м., кладовой площадью 5,3 кв.м., общей площадью с учетом лоджии 104,1 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>

Признать, право собственности Прохорова Е.Ю. на квартиру № №, общей площадью без учета лоджии 40,3 кв.м., состоящей из коридора площадью 4, 6 кв.м., жилой комнаты площадью 20,3 кв.м., кухни площадью 10,6 кв.м., санузла площадью 4,8 кв.м., общей площадью с учетом лоджии 45,1 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>

Признать право собственности Прохорова Е.Ю. на квартиру № №, общей площадью без учета лоджии 40,3 кв.м., состоящей из коридора площадью 4, 6 кв.м., жилой комнаты площадью 20,4 кв.м., кухни площадью 10,6 кв.м., санузла площадью 4,7 кв.м., общей площадью с учетом лоджии 45,1 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований Прохорова Е.Ю. -отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Норваткина А.С. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Прохорову Е.Ю., ЗАО «Глобэксбанк», Управлению Росреестра по Самарской области о признании права собственности, отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления Карпасовой Г.В. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Прохорову Е.Ю., ЗАО «Глобэксбанк», Управлению Росреестра по Самарской области о признании права собственности, отказать.»

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Бочкова Л.Б., объяснения представителя Прохорова Е.Ю. – Бочкарёвой И.Н., представителя Кузовникова А.Г. – Бредис С.Э., представителя АО «ГлобэксБанк» - Вострикова А.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прохоров Е.Ю. обратился в Автозаводский районный суд г. Тольятти с исковым заявлением к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения. Указывал в обоснование исковых требований, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>. 21.02.2008 года ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил с ООО «М-Холдинг» договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиры № № №., договоры зарегистрированы в установленном порядке. В соответствие с п. 1.1 договоров ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязуется в предусмотренный п. 1.3 договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого строительства (квартиру) дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную п. 3.1 договора цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В соответствии с п. 1.3 договора от 21.02.2008 года срок окончания строительства и сдача дома -26.11.2008 года. Согласно п.3.2. договора стоимость одного квадратного метра на момент заключения договора в отношении квартир № составляла 37 000 рублей, а в отношении квартиры № № - 20 000 рублей.

Согласно п. 1.2 договора от 21.02.2008г. общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей дольщику квартиры условный номер № этаж 14, секция Б, количество комнат -1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) - 45,21 кв.м., площадь квартиры без учета площади балкона - 40,40 кв.м, жилая площадь - 20,34 кв.м. Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1.672.770 рублей. Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей дольщику квартиры условный номер №, этаж 14, секция Б, количество комнат - 1, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 45,15 кв. м., площадь квартиры без учета площади балкона 40,34 кв. м., жилая площадь квартиры 20,28 кв. м. Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 1.670.550 рублей. Общество привлекает дольщика к финансированию строительства указанного дома с последующей передачей дольщику квартиры условный номер №, этаж 14, секция Б, количество комнат - 3, общая площадь квартиры с учетом балкона (коэффициент 0,5) 104,77 кв. м., площадь квартиры без учета площади балкона 97,44 кв. м., жилая площадь квартиры 55,17 кв. м. Согласно п. 3.1. договора объем долевого участия дольщика в строительстве жилого дома составляет 2 095 400 рублей. Указанные суммы являются фиксированными и не подлежат изменению иначе как в соответствии с 6.1 договора.

По договорам уступки прав требования от 19.08.2011 года истец приобрел права требования указанных квартир. Договоры уступки прав требования зарегистрированы в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.

02.06.2006 года между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>. 27.11.2007, года мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» было выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и в настоящее время установлен до 26.11.2014 года.

Предложений об изменении договоров долевого участия в строительстве истцу не поступало.

Истец утверждал, что фактически дом достроен, в нем подключены все коммуникации, никакие работы по строительству не ведутся, однако дом в эксплуатацию ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в надлежащем порядке, несмотря на готовность не сдает. Истцу стало известно о двойных продажах в доме, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств уклоняется, информации о сроках ввода в эксплуатацию дома от руководства ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» получить невозможно.

Истцу известно, что квартира № № фактически передана Карпасовой Г.В., с которой в нарушение имеющихся запретов и уже после заключения договора с истцом, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.

29.10.2013 года Автозаводским районным судом г.Тольятти по гражданскому делу № 2-8515/2013 принято решение (вступило в законную силу), которым установлено, что обязательства по оплате долевого участия, в т.ч. по квартире № № перед ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» исполнены в полном объеме, а заключенные договоры уступки прав требования соответствуют законодательству РФ и недействительными признаны быть не могут.

Решением Автозаводского районного суда г.Тольятти от 04.10.2013 года по гражданскому делу № 2-7982/13 признано, что истец исполнил свои обязательства по договору долевого участия, в т.ч. квартире №№ а так же суд обязал ответчика передать в собственность Прохорова Е.Ю. по окончании строительства данную квартиру

Истцу известно, что квартира № № фактически передана Норваткину А.С., с которым в нарушение имеющихся запретов и уже после заключения договора с истцом ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.

29.10.2013 года Автозаводским районным судом г.Тольятти по гражданскому делу № 2-8515/2013 было принято решение (вступило в законную силу), которым установлено, что обязательства по оплате долевого участия, в т.ч. по квартире № № перед ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» исполнены в полном объеме, а заключенные договоры уступки прав требования соответствуют законодательству РФ и недействительными признаны быть не могут.

Решением Автозаводского районного суда г.Тольятти от 04.10.2013 года по гражданскому делу № 2-7982/13 признано, что истец исполнил свои обязательства по договору долевого участия, в т.ч. квартире № №, а так же суд обязал ответчика передать в собственность Прохорова Е.Ю. по окончании строительства квартиру № №

14.05.2014 года Автозаводским районным судом г.Тольятти принято решение о расторжении договора долевого участия между ЖСК «Жасмин-Дом» и гр. Кузовкиным А.Г. и взыскании в пользу последнего денежных средств, внесенных по договору. Указанным судебным актом, вступившим в законную силу, установлено, что жилое помещение (кв. №№) принадлежит Прохорову Е.Ю. Данный вывод также подтверждается решением Автозаводского районного суда г.Тольятти от 04.10.2013 года по гражданскому делу № 2-8104/2013, которым установлено, что обязательства по оплате со стороны Прохорова Е.Ю. исполнены в полном объеме, а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязан передать спорную квартиру Прохорову Е.Ю.

Согласно ответа от 04.09.2014 года МП «Инвентаризатор» техническая инвентаризация дома произведена. Степень готовности многоквартирного жилого дома по данным тех. паспорта на 2013 составляет 100%, но объект не сдан в эксплуатацию.

Строительство указанного дома осуществлено на земельном участке, отведённом для этих целей, объект незавершенного строительства описан, нежилые помещения в объекте незавершенного строительства индивидуально определены.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома отсутствует, в связи с чем данный жилой является объектом незавершенного строительства.

Истец указывал, что полностью исполнил условия договоров долевого участия в строительстве. Квартиры имеют индивидуально-определенные характеристики. Как следует из технического паспорта МП «Инвентаризатор» на помещение в незавершенном строительством объекте, составленного по состоянию на 19.03.2014 года жилая площадь квартиры № № составляет 20,3 кв.м, общая площадь квартиры № № с учетом балконов составляет 45,1 кв.м.; жилая площадь квартиры № № составляет 20,4 кв. м., общая площадь квартиры № № с учетом балконов составляет 45,1 кв. м.; жилая площадь квартиры № № составляет 54,6 кв.м, общая площадь квартиры №№ с учетом балконов составляет 104,1 кв.м.

Поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, то невозможность оформить его должным образом, препятствует истцу в реализации своего права собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости.

По указанным основаниям Прохоров Е.Ю. просил признать за ним право собственности на однокомнатную квартиру № № этаж 14, секция Б, общей площадью с учетом балконов 45,1 кв. м., жилой площадью 20,3 кв. м; на однокомнатную квартиру № №, этаж 14, секция Б, общей площадью с учетом балконов 45,1 кв. м., жилой площадью 20,4 кв. м; на трехкомнатную квартиру № № этаж 5, общей площадью с учетом балконов 104,1 кв. м., жилой площадью 54,6 кв. м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Истребовать из чужого незаконного владения ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» однокомнатную квартиру № № этаж 14, секция Б, общей площадью с учетом балконов 45,1 кв. м., жилой площадью 20,3 кв. м. и трехкомнатную квартиру № № этаж 5, общей площадью с учетом балконов 104,1 кв. м., жилой площадью 54,6 кв. м, а из незаконного владения Норваткина А.С. истребовать однокомнатную квартиру № №, этаж 14, секция Б, общей площадью с учетом балконов 45,1 кв.м., жилой площадью 20,4 кв. м.

Данные требования по каждому из указанных объектов недвижимости Автозаводским судом приняты к производству и возбуждены гражданские дела, которые впоследствии определений Автозаводского районного суда от 25.12.2014 года и 03.02.2015 года объединены в одно производство.

Впоследствии Прохоров Е.Ю. уточнил исковые требования в части требований относительно квартиры № № Таким образом судом рассматривались следующие требования Прохорова Е.Ю (кВ. №) - признать за ним право собственности на трехкомнатную квартиру № №, этаж 14, секция Б, общей площадью с учетом балконов 104,1 кв.м, жилой площадью 54,6 кв.м в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Обязать ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передать Прохорову Е.Ю. трехкомнатную квартиру №№, этаже 14, секция Б, общей площадью с учетом балконов 104,1 кв.м, жилой площадью 54,6 кв.м в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Уточнения обоснованы тем, что договор на спорную квартиру № № между Кузовниковым А.Г. и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» расторгнут, квартира возращена Кузовниковым А.Г. в ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (том 3, л.д. 230).

Норваткин А.С. обратился с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Прохорову Е.Ю., ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» и Управлению Росреестра по Самарской области о признании права собственности на квартиру №. Завив указанные требования Норваткин А.С. указал, что между ним и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор долевого участия в строительстве № № на приобретение квартиры № № в строящемся доме, расположенном в <адрес>. По условиям договора долевого участия в строительстве, истец оплачивает денежные средства согласно договору, а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передает жилое помещение № №, в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате. В настоящее время свои обязательства, по оплате за данное жилое помещение согласно договора Норваткиным А.С. выполнены, что подтверждается квитанциями об оплате и выводами аудиторской проверки от 17.11.2014 года, помимо этого, данное жилое помещение, руководство ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» фактически передало ему, что подтверждается актом приемки-передачи квартиры № № в строящемся доме, расположенном в <адрес>. Также истец осуществляет оплату коммунальных платежей, выставляемых ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», что подтверждается квитанциями и осуществляет ремонтные работы в данной квартире, свои же обязательства по регистрации квартиры в Регистрационной палате ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» не исполнил. Норваткин А.С. полагает, что договора на которые ссылается Прохоров Е.Ю. как на основание возникновения у него права собственности в отношении спорной квартиры № являются ничтожными. Решения судов которыми установлена оплата по договорам долевого участия заключенными между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг», не являются преюдициальными для настоящего спора, поскольку он к участию в данных делах не привлекался. Так же Норваткин А.С. в качестве юридически значимого обстоятельства ссылался на своё членство в кооперативе и отсутствие такого членства у первоначального истца.

По указанным основаниям Норваткин А.С. просил признать за ним право собственности на жилое помещение №, № в строящемся доме, расположенном в <адрес>

По аналогичным основаниям Карпасовой Г.В. предъявлены требования к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», Прохорову Е.Ю., ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» и Управлению Росреестра по Самарской области о признании права собственности на квартиру № №

Судом к участию в деле к качестве лица не заявляющего самостоятельных требований привлечён Кузовников А.Г. (кВ. №)

Вышеуказанные исковые требования (дела) объединены судом для совместного рассмотрения, по результатам рассмотрения которых, судом принято вышеуказанное решение.

С решением не согласился третье лицо Кузовников А.Г., в лице своего представителя Бредис С.Э., ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Прохорова Е.Ю.

Прохоров Е.Ю. частично не согласившись с решением, обратился с апелляционной жалобой, просит отменить решение в части отказа в его требованиях о возложении на ЖСК «Жасмин Дом» передать кВ. № и отказа в истребовании к ответчикам об истребовании кВ. кв. № и №, просит требования в указанной части удовлетворить. Считает ошибочными выводы суда об отсутствии материально – правовых оснований для удовлетворения указанных требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Прохорова Е.Ю. – Бочкарёва И.Н. исковые требования и доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в жалобе основаниям.

Представитель Кузовникова А.Г. – Бредис С.Э. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям, просил решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении требований Прохорова Е.Ю.

Представитель АО «ГлобэксБанк» - Востриков А.В. поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе Прохорова Е.Ю. Просил апелляционную жалобу Кузовникова А.Г. оставить без удовлетворения, жалобу Прохорова Е.Ю. удовлетворить, отменить решение в части отказа в требованиях Прохорову Е.Ю. и принять новое решение об удовлетворении его исковых требований в полном объёме.

Иные лица участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия в соответствии с ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствии.

Заслушав представителя лиц участвующих в деле, проверив решение суда в пределах доводов изложенных в апелляционных жалобах, изучив материалы дела, судебная коллегия не усматривает оснований предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции полагая его законным и обоснованным.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 02.06.2006 г. между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес>, с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машиноместа. Разрешение на строительство получено 27.11.2007 года, впоследствии продлевалось.

Решением Автозаводским районным судом г. Тольятти Самарской области от 04.10.2013 (вступившим в законную силу) по иску Прохорова Е.Ю., ФИО1 к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о признании обязательства исполненным и понуждении к исполнению обязательств установлено, что между ООО «М-Холдинг» и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» 02 июня 2006 года заключен договор простого товарищества по строительству жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно п. 1.1. договора простого товарищества стороны объединили свои усилия для строительства жилого дома расположенного по адресу: <адрес> Согласно п. 4.1.1. Сторона-1 (ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязалось выполнять функции Застройщика в полном объеме. Согласно п. 4.3. договора ООО «М-Холдинг» обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении №2. По условиям договора п.4.4.2. «М-Холдинг» имеет право заключать договоры с потенциальными инвесторами на свою долю. К договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения. В п. 1.1 дополнительного соглашения №1 от 26.07.2006 года раздел 1 договора дополнен п. 1.5.: стороны в срок не позднее 31.12.2006 года заключают договоры участия в долевом строительстве. Все денежные суммы, поступившие Стороне-1 (ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ») от Стороны-2 (ООО «М-Холдинг») считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве. П. 10 дополнительного соглашения №1 от 26.07.2006 года установлено п. 4.3.1. договора простого товарищества читать в новой редакции: Сторона-2 осуществляет перечисление денежных средств на расчетные счета контрагентов Стороны-1 по письменной заявке последней. Дополнительным соглашением № 4 от 21.02.2008 года распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг». В приложении к соглашению № 4 указан перечень номеров передаваемых квартир (52 квартиры - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО «М-Холдинг»).

Всего ООО «М-Холдинг» должно было заплатить за передаваемые квартиры, офисы и парковки согласно подписанного сторонами приложения № 4 к договору простого товарищества 212 513 880 рублей.

Согласно сведений МИ ФНС РФ №2 у ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» было открыто 7 расчетных счетов в различных банках.

Так же установлено, что все денежные расчеты между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» в период с 2006 по 2008 год производились только по одному расчетному счету № в Поволжском банке ОАО «Сбербанк России».

Данным решением установлено, что ООО «М-Холдинг» со своих расчетных счетов в ОАО НТВ (№ №) и ОАО КБ «Солидарность» (№ №) в период с 02.06.2006 года по 10.09.2008 года перечисляло денежные средства на расчетный счет ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» р/с № в Поволжском банке ОАО «Сбербанк России» и по финансовым распоряжениям ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» на расчетные счета поставщиков (подрядчиков) за ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» с назначением платежа «по договору простого товарищества» и «за ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» согласно фин. распоряжения. На расчетный счет ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» со счетов ООО «М-Холдинг» во исполнение договора простого товарищества перечислено в ОАО НТБ 32 507 000 рублей, в ОАО КБ «Солидарность» 68 548 644 рубля 96 копеек, всего 101 055 644 рубля 96 копеек. Поступление указанной суммы на расчетный счет ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» подтверждается выпиской по счету ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» р/с № в Поволжском банке ОАО «Сбербанк России».

Согласно п. 4.3.1. договора простого товарищества в редакции дополнительного соглашения № 1 стороны предусмотрели возможность расчетов путем перечисления денежных средств на расчетные счета контрагентов Стороны-1 по письменной заявке последней.

Суд при рассмотрении указанного гражданского дела установил, что ООО «М-Холдинг» перечислено с расчетного счета в ОАО НТВ 183 623 637 рублей 91 копейку, с расчетного счета в ОАО КБ «Солидарность» 26 545 539 рублей 30 копеек, всего 210 169 177 рублей 21 копейка за ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» на расчетные счета поставщиков (подрядчиков) по финансовым распоряжениям в счет исполнения договора простого товарищества от 02.06.2006 года.

Таким образом ООО «М-Холдинг» выполнило свои обязательства перед ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» на общую сумму 311 224 822 рубля 17 копеек.

В период 2006 - 2008 годов на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО «М-Холдинг», с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома заключены трехсторонние договоры инвестирования. между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Исполнителем), ООО «М-Холдинг» (Заказчиком) и от ООО «Евро-Инвест», ООО «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд». Общая сумма денежных средств, перечисленных ООО «М-Холдинг» по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от 000 «Евро-Инвест», 000 «Евро-Профит», ООО «БЕРС», ООО «Алтрейд» составила 253 232 780 рублей.

Согласно п. 1.6. договора инвестирования, исполнитель (ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ») и Заказчик (ООО М-Холдинг») в срок не позднее 01.03.2008 года заключают в соответствии с требованиями законодательства договоры участия в долевом строительстве, предметом которых будут выступать Объекты (в том числе квартиры, являющиеся предметом спора). Инвестор и Заказчик не позднее 01.06.2008 года заключают соответствующие договоры о переуступке прав по договорам участия в долевом строительстве. С момента заключения соглашения о переуступке прав по договорам участия в долевом строительстве на Объекты все денежные суммы, поступившие Заказчику от Инвестора, считаются оплатой по соглашению о переуступке прав по договорам участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что 21.02.2008 года ООО «М-Холдинг» (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) 21 февраля 2008 года заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую). Всего было заключено- 156 договоров, в том числе и на спорные квартиры №№ № (том 1, л.д. 11-18, 54-60, 148-154).

Данные договоры прошли государственную регистрацию в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Как следует из решения Автозаводского суда от 04.10.2013 года по соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого договора долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО «М-Холдинг» установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договора, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

Таким образом, суд пришёл к правильному выводу, что стороны вышеуказанных договорных правоотношений фактически установили способ исполнения обязательств путем зачета денежных средств, уплаченных по договору простого товарищества, оплата произведена в форме, предусмотренной договорами участия в долевом строительстве и не запрещенной действующим законодательством.

Указанным решением Автозаводского суда от 04.10.2013 года установлен факт оплаты ООО «М-Холдинг» по всем 155 договорам долевого участия в строительстве.

02 апреля 2008 года между ООО «М-Холдинг» и ООО «Алтрейд» заключены договоры уступки прав по договорам участия в долевом строительстве в отношении спорных квартир (том 1, л.д. 21-24, 63-66, 157-160), которые также были зарегистрированы в установленном законом порядке в УФРС.

В п. 1.5. поименованных договоров уступки прав требования указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО «М-Холдинг») в полном объеме. В договорах уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен, что подтверждается наличием в договорах уступки подписи председателя - Данилова В.В. и печати ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ».

Данным решением установлено, что согласно п. 1.6. трехсторонних договоров инвестирования с момента заключения соглашения о переуступке прав по договорам участия в долевом строительстве, все денежные суммы, поступившие Заказчику от Инвестора, считаются оплатой по соглашениям о переуступке прав по договорам участия в долевом строительстве.

Таким образом, оплатой по договорам уступки прав требования по договорам участия в долевом строительстве является оплата ООО «БЕРС» и ООО «Алтрейд» в ООО «М-Холдинг» по договорам инвестирования на общую сумму 25 340 840 рублей и суд считает, что обязательство по оплате уступки 000 «Алтрейд» исполнено в полном объеме.

24.03.2009 года между ООО «Алтрейд» и ОАО «НТБ» были заключены договоры уступки прав по договору долевого участия в строительстве в отношении квартир №№ № (том 1, л.д. 25-26, 67-68, 161-162). Договоры зарегистрированы в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.

В соответствии с п. 2.3 указанных договоров, уступка требований по ним является возмездной. Стороны оценили уступаемые банку права (требования) в следующих размерах: Квартира № №-1 327 651 рубль; Квартира № № - 1 325 889 рублей; Квартира № № - 3 076 709 рублей.

Согласно п. З.2., 3.3. каждого из договоров обязательства Дольщика-2 (ООО «Алтрейд») перед Дольщиком -1 (ОАО НТВ) по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к Застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования Дольщика -2 к Дольщику -1 по кредитному договору в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства Дольщика - 2 перед Дольщиком - 1 в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Исполнение обязательств по данным договорам подтверждается также справками, выданными ООО «Алтрейд» (том 3, л.д. 196,198, 220).

19.08.2011 года между ОАО НТБ и Прохоровым Е.Ю. заключены договоры уступки прав по договору долевого участия в строительстве жилья в отношении квартир №№ № (том 1, л.д. 27-28, 69-70, 163-164). Указанные договоры также прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что вышеуказанные заключенные Прохоровым Е.Ю. с ОАО НТБ договоры уступки права требования в отношении квартир №№ № оспаривались ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» в судебном порядке по мотивам их ничтожности.

Однако, решением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 29.10.2013 г.(вступившим в законную силу) удовлетворении исковых требований ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» отказано (том 3, л.д. 231-233).

Согласно п. 2.3 договоров, уступка является возмездной. Стороны оценили уступаемые права (требования) в следующих размерах: № № - 1 327 651 рубль; № №-1 325 889 рублей; № № - 3 076 709 рублей. По условиям договоров, в частности п. 3.1, расчеты должны быть произведены в срок до 31.12.2012 года.

Факт исполнения Прохоровым Е.Ю. обязательств по договорам уступки прав требования от 19.08.2011 года в отношении квартир №№№ установлен решением Автозаводского районного суда от 04.10.2013 года.

Факт оплаты Прохоровым кВ. № как правильно указал суд, подтверждён надлежащими доказательствами - платежным поручением № 3 от 03.06.2013 года о перечислении Прохоровым Е.Ю. с его счета № № ЗАО «Глобэксбанк» денежных средств в размере 3 076 709 рублей по договору уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от 19.08.2011 года за квартиру № № (том 1, л.д. 202), выпиской по лицевому счету № № ЗАО «Глобэксбанк» за 03.06.2013 года.

Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о доказанности оплаты по вышеуказанным договорам, на основании которых Прохоров Е.Ю. получил право требования спорных объектов недвижимости. Факт исполнения обязательств по оплате строящихся жилых помещений, установлен судебными актами.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что 11.09.2012 года между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Норваткиным А.С. заключен договор № № долевого участия в строительстве жилого дома в отношении квартиры № № (том 3 л.д. 5-8), последним в кассу ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» была оплачена стоимость объекта долевого участия согласно условий данного договора в размере 1 535 100 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от 11.09.2012 года (том 3 л.д. 11) и справкой председателя ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (том 3, л.д. 12). Указанная квартира 06.03.2014 года по акту приема-передачи жилого помещения передана ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» Норваткину А.С.(том 3 л.д. 13),

11.09.2012 года между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Карпасовой Г.В. заключен договор № № долевого участия в строительстве жилого дома в отношении квартиры № № (том 3 л.д. 51-54), последней в кассу ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» была оплачена стоимость объекта долевого участия согласно условий данного договора в размере 1 537 140 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от 11.09.2012 года (том 3 л.д. 57) и справкой председателя ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (том 3, л.д. 58). Указанная квартира 06.03.2014 года по акту приема-передачи жилого помещения передана ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» Карпасовой Г.В. (том 3 л.д. 59).

Указанные договора в установленном порядке не зарегистрированы.

Наличие вышеуказанных последующих договоров в отношении спорного имущества не может являться препятствием для удовлетворения первоначальных требований Прохорова Е.Ю..

К данным правоотношениям применимы положения ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

В соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Поскольку предметом спора являются объекты недвижимого имущества – квартиры в объекте незавершённого строительством дома (ст. 130 ГК РФ). Доказыванию подлежит не формальная передача данного объекта путём подписания акта приёма – передачи, а факт действительного владения данным имуществом. Учитывая, что фактически дом эксплуатируется, хотя формально и не сдан в эксплуатацию, применительно к настоящему спору должен быть подтвержден факт вселения и проживания в спорном помещении.

Однако во владение спорный объект подлежит передачи лишь после введения дома в эксплуатацию, то есть передаче подлежит - жилое помещение, но не помещение в незавершённом строительством объекте. Между тем до настоящего времени решение о введении дома в эксплуатацию не принято. Таким образом, акт приема передачи не может подтверждать ни фактическую, ни формальную, передачу спорного объекта, поскольку данный объект не является жилым помещением, передача которого в пользование предполагает возможность заселения и проживания в нём. Сам по себе факт осуществления Норваткиным А.С. и Карпасовой Г.В. ремонтных работ не означает передачи им данных помещений во владение, как жилых помещений, а означает лишь передачу помещений в объекте незавершённого строительства для производства ремонтных работ (фактический допуск в помещение в незавершённом строительством объекте).

Таким образом, оснований полагать, что спорное помещение передано ответчикам во владение, согласно условиям заключенного с ними договора не имеется, и они не является их владельцами в смысле вышеуказанных разъяснений п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела – не представления доказательств фактической передачи имущества, как истцу, так и ответчикам, истец (по первоначальным требованиям) имеет преимущественное перед ответчиками право требовать передачи ему спорных квартир, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменён, зарегистрирован в установленном порядке. Тогда как ответчики вправе поставить вопрос о возмещении убытков.

При установлении того обстоятельства, что дом фактически имеет 100 % готовность, а не сдаётся в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «Жасмин – Дом», при отсутствии технических оснований, то есть фактического воспрепятствования ЖСК «Жасмин – Дом» исполнению как договора заключенного с истцом по первоначальным требованиям, судебная коллегия полагает, что истцом (по первоначальным требованиям) избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права – признание права собственности на спорный объект.

Такой способ защиты нарушенного права предусмотрен ст. 12 ГК РФ.

В соответствии с ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч.1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч.2).

При таких обстоятельствах первоначальные исковые требования Прохорова Е.Ю. о признании права собственности на спорные объекты недвижимого имущества подлежат удовлетворению.

Вышеизложенная правовая позиция в равной степени относится и к кВ. №. Между тем, в данном случае имеется вступившее в законную силу решение Автозаводского районного суда г. Тольятти от 14.05.2015 гола, в соответствии с которым договор № № долевого участия в строительстве жилого дома от 24.07.2013 года, заключенный между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и Кузовниковым А.Г. расторгнут, с кооператива в пользу последнего взысканы денежные средства, уплаченные им по договору в размере 3 509 795 рублей (том 1, л.д.Л 71-175).

Таким образом, Кузовников А.Г. по существу реализовал своё право на возмещение убытков по ст.398 ГК РФ, хотя требования и были заявлены им по иным правовым основаниям.

Доводы апелляционной жалобы Прохорова Е.Ю. о незаконности решения в части неудовлетворения его требований о возложении обязанности ЖСК «Жасмин Дом» передать кВ. № не могут быть приняты во внимание. Учитывая вышеуказанное решение о расторжении договора, спор в отношении указанного имущества фактически отсутствует, а соответствующая обязанность возникает у ответчика после сдачи дома. Признание права на данный объект недвижимого имущества в объекте незавершённого строительством дома за истцом в полной мере восстанавливает его нарушенное право, а соответствующая обязанность вытекает из договора и не требует принятие обязывающего судебного решения.

Так же суд обоснованно отказал в части требований к Норваткиным А.С. и Карпасовой Г.В. поскольку, как указывалось выше спорное имущество в смысле ст. 301 ГК РФ во владение данным лицам не передано.

Доводы апелляционной жалобы Кузовникова А.Г. в лице его представителя Бредис С.Э. также не могут являться основаниями для отмены решения. Действительно в описательно-мотивировочной части решения суд ошибочно указывает на то, что дом, в котором расположены спорные квартиры, относится к самовольному строению в смысле ч.1 ст. 222 ГК РФ. Однако данный вывод суда не соответствует материалам дела. Не сдача дома в эксплуатацию на момент рассмотрения дела, не свидетельствует об отнесении его к самовольному строению, а указывает лишь на отнесение его к объекту незавершённого строительством. Между тем ошибочность данного указания суда не повлияла на законность решения и потому не может являться основанием к его отмене, как полагает представитель третьего лица. Выводы суда основаны на иных нормах материального права и ошибочность ссылки на ст. 222 ГК РФ и основанных на ней вводы в целом на законность решения не повлияли. Суждение о самовольном строении подлежит исключению из мотивировочной части решения, но не является основанием к отмене законного и обоснованного судебного постановления.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от от 25 июня 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Кузовникова А.Г. и Прохорова Е.Ю. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: