Решение по делу № 2-77/2021 от 14.08.2020

№

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2021 года                                  г. Королёв

Королевский городской суд Московской области в составе:

судьи Ромашина И.В.,

при секретаре Мамедове Э.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Жилкомплекс» к ФИО3 о взыскании задолженности и встречному исковому заявлению ФИО3 к АО «Жилкомплекс» о признании договора возмездного оказания услуг незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

АО «Жилкомплекс» обратилось в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по оплате за техническое обслуживание, коммунальные услуги и услуги по управлению многоквартирным домом, ссылаясь на то, что ФИО3 на праве собственности владеет нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, пом. III, общей площадью 211,7 кв.м.

Дом по указанному адресу, находится в управлении АО «Жилкомплекс», в соответствии со ст. ст. 46, 161 ЖК РФ.

АО «Жилкомплекс» осуществляет в установленном законодательством РФ порядке управление эксплуатацией жилого фонда и управление эксплуатацией нежилого фонда.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика имеется задолженность по оплате за техническое обслуживание, коммунальные услуги и услуги по управлению многоквартирным домом в размере 289 906 руб. 23 коп.

Истец просит суд взыскать задолженность по оплате за техническое обслуживание, коммунальные услуги и услуги по управлению многоквартирным домом в размере 289 906 руб. 23 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 099 руб. 00 коп.

ФИО3 подано встречное исковое заявление к АО «Жилкомплекс» о признании договора возмездного оказания услуг незаключенным, поскольку принадлежащее ей помещение является встроенно-пристроенным помещением к жилому дому, расположено по адресу: <адрес>, в котором находилась <адрес> и почта, на 2006 год здание находилось в плачевном состоянии, что подтверждается заключением экспертов, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «ФИО2 области РФ» и ООО «Строй Рост» в лице генерального директора ФИО5 был заключен договор №-СД/06 о совместной деятельности.

Предметом данного договора являлась совместная деятельность сторон путем объединения вкладов и усилий по реконструкции встроенно-пристроенных к жилому дому нежилых помещений общей площадью 298,2 кв.м по указанному адресу, с целью улучшения условий работы трудовых коллективов и увеличения административных площадей путем возведения второго мансардного этажа площадью 352,3 кв.м, ликвидации трещин в несущих наружных стенах, укрепления фундамента и устранения протечек кровли, реконструкции вентиляции и отопления объекта.

Согласно п. 2 данного договора, оформление, согласование проведение за счет собственных средств реконструкции объекта, путем возведения второго мансардного этажа площадью 352,3 кв.м, ликвидации трещин в несущих наружных стенах, укрепление фундамента и устранение протечек кровли, реконструкции вентиляции и отопления существующего помещения, принадлежащего стороне, а также дополнительно произвести ремонт дополнительного окна в <адрес>, г. ФИО2 мкр.Болшево, и пристройки к ней на уровне второго этажа, неотапливаемого помещения с утепленной кровлей, двумя капитальными стенами и одной застекленной, остекление лоджии.

Свои обязательства, по договору №-СД/06 о совместной деятельности, ФИО5 были выполнены в полном объеме, из собственных средств была проведена реконструкция здания возведен второй этаж, площадью 352,3 кв.м, произведен капитальный ремонт объекта, данный факт подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Право ФИО3 на нежилое помещение III, расположенное по адресу: <адрес> было зарегистрировано в марте 2013 года.

Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ, собственники многоквартирного дома по адресу: <адрес>, заключили с АО « Жилкомплекс» договор №-ю/07 на управление многоквартирным домом, однако на момент заключения договора МКД с управляющей компанией, спорных помещений не существовало, вследствие чего судьба мансардного этажа не отражена в протоколе общего собрания и не может являться согласно указанного договора общедомовым имуществом.

Площадь нежилых помещений обособлена от жилого дома и представляет конструктивно изолированный, самостоятельный объект, имеющий обособленные входы-выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей, предназначенных для обслуживания нужд МКД.

Ответчиком не предоставлено подтверждения, что вновь возведенные нежилые помещения согласно ст. 209 ГК РФ (передача имущества в доверительное управление) включены общим собранием в общедомовое имущество.

Считает, что АО «Жилкомплекс» злоупотребило своим правом поскольку намеренно не направляло в ее адрес предложений о заключении договора, и обозначил требования по истечении длительного времени, то есть заявил требования в срок исковой давности выставив взыскание за три года, кроме того квитанции согласно договора п.ДД.ММ.ГГГГ в ее адрес не направлялись.

Обязательным пунктом договора 2.5.9 является уведомление об условиях договора заказчиков, приобретающих право владения в помещениях в доме.

Считает, что отсутствие предложения заключить договор одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной, если изначально не утвержден, то есть стороны не пришли к единому мнению по поводу основных существенных условий договора. Данный договор считается не заключенным, следовательно, не возникло никаких правоотношений, прав и обязанностей.

Поскольку первоначальным собственником ФИО5, был произведен конструктивный ремонт всего встроено-пристроенного здания по условиям договора, то и условия договора МКД должны быть индивидуальными.

Таким образом, договор МКД является незаключенным, поскольку между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, вновь образованное имущество не включено в общедомовое имущество путем проведения общего собрания.

    Истец по встречному иску ФИО3 просит в удовлетворении исковых требований АО «Жилкомплекс» о взыскании задолженности отказать, признать незаключенным договор управления многоквартирным домом №-ю/07 от 07.08.2007г. между АО «Жилкомплекс» и ФИО3

В судебном заседании представитель истца АО «Жилкомплекс» по первоначальному иску и представитель ответчика по встречному иску поддержал заявленные исковые требования, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать по основаниям, изложенным в возражениях на встречное исковое заявление.

Представитель ответчика ФИО3 по первоначальному иску и истца по встречному иску в судебном заседании поддержал встречные исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, возражал против удовлетворения первоначального иска.

Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ФИО3 на праве собственности владеет нежилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, пом.III, общей площадью 211,7 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ на управление многоквартирным домом по адресу: <адрес>, заключенному собственниками жилых и нежилых помещений с АО «Жилкомплекс», последнее является управляющей организацией на основании протокола № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Условия настоящего договора утверждены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1 договора).

Доказательств того, что решение общего собрания собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ (протокол №) принято незаконно или было отменено, ФИО3 не представлено.

Дом, в котором находится принадлежащее ФИО3 помещение находится в управлении АО «Жилкомплекс», в соответствии со ст. 46, 161 ЖК РФ, что отражено на официальном портале государственной информационной системы ЖКХ http://dom.gosuslugi.ru.

В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одного помещения.

На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник, обязан участвовать в расходах, на содержание общего имущества в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно помимо прочего, обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с подп. «а» п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

В силу ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Исходя из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

    плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

    плату за коммунальные услуги.

Как следует из ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

В п. 27 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) указано, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, и взносов на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает в силу закона независимо от факта пользования общим имуществом и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Таким образом, ответчик обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома (отопление), в которых находятся принадлежащие ему помещения, а также оплачивать коммунальные услуги по отоплению своих помещений. Однако, оплату не производит, ссылаясь на отсутствие договора.

В п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» - под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Как указал Высший арбитражный суд РФ в Постановлении Президиума от ДД.ММ.ГГГГ №, в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Таким образом, собственник помещения обязан надлежащим образом исполнять обязательство по содержанию своего помещения, а именно своевременно оплачивать полученные коммунальные услуги надлежащему лицу (в данном случае управляющей организации).

Обоснованность исковых требований АО «Жилкомплекс» подтверждается представленными истцом отчетом о стоимости услуг по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома и расчетами, из которых следует, что за период с 01.11.2016г. по 31.10.2019г. у ответчика имеется задолженность по оплате за нежилое помещение, за техническое обслуживание, коммунальные услуги и услуги по управлению многоквартирным домом в сумме 289 906 руб. 23 коп.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований в полном объеме, поскольку представителем ответчика заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям истца.

Согласно положениям статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пунктов 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Исходя из содержания статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание заявление представителя ответчика о применении срока исковой давности, суд полагает, что истец не пропустил срок исковой давности по задолженности с ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, требования истца о взыскании задолженности подлежат частичному удовлетворению за период с 14.07.2017г. по 31.10.2019г. в размере 234 233 руб. 33 коп.

Доводы встречного искового заявления о необходимости заключения договора с АО «Жилкомплекс» суд находит несостоятельными в силу того, что в подобных правоотношениях (предоставление жилищно-коммунальных услуг) само наличие письменного соглашения не является необходимым, что подтверждается положениями гражданского и жилищного законодательства, а также разъяснениями высших судебных инстанций.

Так, согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Разъяснение по этому вопросу даны в информационном письме Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № («Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»), указанно, что в тех случаях, когда потребитель пользуется услугами (энергоснабжение, услуги связи и т.п.), оказываемыми обязанной стороной, однако от заключения договора отказывается, суды должны иметь в виду следующее. Фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные».

    При этом положения п. 3 ст. 438 ГК РФ, согласуются с абз. 2 п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (утв. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), которыми предусмотрено, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем таких услуг в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (конклюдентные действия).

Также в п. 3 Постановления Пленума от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», Верховный Суд РФ указал, что несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен.

Кроме того, в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», разъяснено, что отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, исходя из изложенного выше, требования встречного искового заявления ФИО3 об отказе в удовлетворении исковых требований АО «Жилкомплекс» о взыскании задолженности и признании незаключенным договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ. между АО «Жилкомплекс» и ФИО3, суд находит не подлежащими удовлетворению.

При этом, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу АО «Жилкомплекс» задолженность по оплате за техническое обслуживание, коммунальные услуги и услуги по управлению многоквартирным домом за период с 14.07.2017г. по 31.10.2019г. в размере 234 233 руб. 33 коп.

В силу требований ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу ОАО «Жилкомплекс» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 5 542 руб. 33 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования АО «Жилкомплекс» к ФИО3 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу АО «Жилкомплекс» сумму задолженности за период с 14.07.2017г. по 31.10.2019г. в размере 234 233 руб. 33 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 5 542 руб. 33 коп.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к АО «Жилкомплекс» о признании договора возмездного оказания услуг незаключенным – отказать.

Решение может быть обжаловано в ФИО2 областной суд через Королёвский городской суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                             И.В. Ромашин

Мотивированное решение изготовлено 31.03.2021г.

Судья                             И.В. Ромашин