Решение по делу № 33-779/2024 от 07.02.2024

Судья Леккерева И.С. № 33-779/2024

10RS0013-01-2020-001031-11

2-430/2023

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 октября 2024 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Душнюк Н.В.,

судей Гудковой Г.В., Ващенко Е.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Загитовой Е.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по апелляционной жалобе истца на решение Прионежского районного суда Республики Карелия от 30 октября 2023 г. по иску Васильевой И.А. к администрации Прионежского муниципального района, администрации Шуйского сельского поселения, Министерству имущественных и земельных отношений РК о признании права договора аренды земельного участка действующим, признании права собственности на самовольную постройку.

Заслушав доклад судьи Гудковой Г.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец обратилась в суд с иском по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ она заключила с администрацией Прионежского муниципального района договор аренды №№ земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, сроком до ХХ.ХХ.ХХ. Администрацией Прионежского муниципального района Республики Карелия был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером, выдано разрешение на строительство в ХХ.ХХ.ХХ г. На указанном земельном участке Васильевой И.А. построен жилой дом, по завершению строительства она обратилась в Управление Росреестра по Республике Карелия для регистрации права собственности на указанный дом, но в регистрации права ей было отказано, в связи с тем, что срок действия договора аренды земельного участка истёк.
Истец указывает, что продолжает пользоваться участком, возражений
от арендодателя ей не поступало. На основании изложенного, увеличив требования, истец просила: признать договор аренды земельного участка
с кадастровым номером № № № от ХХ.ХХ.ХХ действующим; признать за ней право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (.....)

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Истец с таким решением не согласна, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении иска. В обоснование жалобы ссылается на то, что истец добросовестно владела спорным земельным участком вплоть до обращения с настоящим иском в суд, оплачивала аренду. Обращает внимание, что земельный участок предоставлен истцу в пользование на праве аренды
в установленном законом порядке, истцом было получено разрешение
на строительство. Указывает, что обстоятельств, препятствующих признанию права собственности истца на возведенное строение, по делу
не установлено.

Представитель истца адвокат Чернова Н.Н., действующая на основании ордера, в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала.

Иные участвующие в деле лица в суд апелляционной инстанции не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из положений ст. 610 ГК РФ следует, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после стечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ХХ.ХХ.ХХ между администрацией Прионежского муниципального района (арендодатель) и Васильевой И.А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (.....), площадью 1252 кв.м., для ведения дачного хозяйства, категория земель – земли населенных пунктов.

Договор заключался сроком до ХХ.ХХ.ХХ.

На указанном земельном участке истцом был возведен объект недвижимого имущества, площадью 25 кв.м.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором возведено спорное здание, не был зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок снят с кадастрового учета ХХ.ХХ.ХХ.

Судом по делу была назначена судебная экспертиза, согласно заключению ООО «Нордгеострой», спорное строение не отвечает градостроительным нормам в части соблюдения минимального расстояния до границ соседнего земельного участка, не соответствует требованиям пожарной безопасности в части соблюдения минимального противопожарного разрыва между объектами.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводам, что в данном случае договор аренды земельного участка нельзя считать заключенным в отсутствие его государственной регистрации; спорный земельный участок снят
с кадастрового учета, соответственно, отсутствует предмет договора, в связи с чем договор аренды нельзя признать заключенным; у истца отсутствуют правовые основания для использования земельного участка, на котором возведено спорное строение, которое не отвечает градостроительным нормам в части соблюдения минимального расстояния до границ соседнего земельного участка, не соответствует требованиям пожарной безопасности в части соблюдения минимального противопожарного разрыва между объектами.

Мотивы, по которым суд пришел к указанным выводам, изложены
в решении, оснований не согласиться с ними судебная коллегия
не усматривает.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие юридическое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 ГПК РФ.

Срок действия договора истек, сведений о том, что земельный участок вновь предоставлялся истцу, не представлено, тогда как из содержания ч. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой были поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли объект недвижимого имущества – жилой дом, площадью 25 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: (.....) (.....), градостроительным, строительным, пожарным, санитарным и иным требованиям действующего законодательства?
Не является ли объектом, незавершенным строительством? При наличии каких-либо несоответствий, возможно ли и каким образом приведение указанного объекта в соответствие с предъявляемыми требованиями, в том числе параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом?
2. Создает ли указанный в первом вопросе объект угрозу жизни
и здоровью граждан? 3. Описать указанный в первом вопросе объект по состоянию на момент проведения экспертизы, в том числе привести его технические характеристики.

Во исполнение определения о назначении экспертизы ФГБУ «Карельская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» представлено заключение № №
от ХХ.ХХ.ХХ, в соответствии с выводами которого объект недвижимого имущества, площадью 25 кв.м., с инвентарным номером № № расположенный по адресу: (.....) не соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам предъявляемым к жилым зданиям:

- п. 9.5 СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные, не имеет отопления, ограждающие конструкции дома не рассчитаны на обеспечение в помещениях температуры внутреннего воздуха в допустимых пределах, но не ниже 20 °С, для всех помещений с постоянным пребыванием людей, в течение отопительного периода;

- п. 9.18, п. 9.4 СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные;
п. 127 Постановление Главного государственного санитарного врача РФ
от 28.01.2021 № 3 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21» не имеет сетей электроснабжения, системы водопровода
и канализации (в т.ч. уличного туалета с выгребной ямой);

- п. 6.2 СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные высота помещений от пола до потолка, составляет от 2,09 до 2,13 м.,
при минимально установленном размере - 2,5 м.;

- СП 17.13330.2017 (Рисунок Е.2 - Кровли неутепленной крыши,
с водозащитной пленкой) полиэтиленовая пленка уложена без вентиляционного зазора и не может выполнять функцию водозащитной, для этих целей используются специальные материалы;

- п. 9.44, п. 9.45, п. 9.51 СП 64.13330.2017 деревянные элементы крыши (стропила, опоры, обрешетка) не обработаны защитными составами;

- п. 9.1, п. 9.11 СП 17.13330.2017 отсутствует система организованного водоотвода и снегозадерживающие устройства.

- п. 1 ГОСТ 15588-2014 установленные плиты пенополистирола имеют контакт с внутренним помещением;

- п. 14.1.6 СП 516.1325800 исследуемые деревянные конструкции стен, потолка, пола, крыши подвержены чрезмерному увлажнению, защита конструкций от биоповреждений не выполнена.

Объект недвижимого имущества, площадью 25 кв.м., с инвентарным номером № №, расположенный по адресу: (.....), не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым зданиям, следовательно, на момент осмотра является нежилым зданием - хозяйственной постройкой. Является объектом не завершенного строительства, степень готовности здания составляет - 49,4 %.

Перечень обязательных работ, которые необходимо произвести
в отношении хозяйственной постройки в целях устранения выявленных несоответствий и переоборудования строения в жилой дом:

1.                Устройство систем отопления (печь, конвектор и т.п.), электроснабжения, канализации (или устройство выгребной ямы на территории земельного участка).

2.                Увеличить высоту помещения до 2,5 м.

3.                Выполнить работы по утеплению стен, с учетом требований по обеспечению температуры внутреннего воздуха в помещении
не ниже 20 °С.

4.                Произвести частичную замену поврежденных деревянных конструкций (пол, стены, кровля).

5.                Произвести очистку поверхностей деревянных конструкций
от признаков биоповреждений. Выполнить комплексную обработку
с целью защиты конструкций от биоповреждений (антисептирование)
и борьбой с воспламенением и распространением огня (огнебиозащита).

Устранение выявленных несоответствий по размеру противопожарного разрыва между жилым домом и хозяйственной постройкой, расположенной на соседнем земельном участке возможно выполнить двумя способами:

1. Заменить материалы на хозяйственной постройке, расположенной на соседнем земельном участке на не горючие.

2. Произвести установку ограждающей конструкции противопожарной преграды, между хозяйственной постройкой расположенной на соседнем земельном участке и жилым домом на основании разработанного проекта.

Экспертами также сделан вывод о том, что указанный объект недвижимого имущества создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Эксперты пришли к выводу, что строение с инвентарным номером
№ № представляет собой одноэтажное здание с размерами в плане
6,0 x 5,4 м. Размеры помещения составляют 4,8 х 5,22 м, высота от пола до потолка от 2,09 до 2,13 м. Степень готовности здания составляет - 49,4 %. Техническое состояние в соответствии с данными методики определения физического износа гражданских зданий оценивается как - удовлетворительное, что соответствует физическому износу здания
в размере 30%.

Оснований не доверять экспертному заключению у судебной коллегии не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Сторонами указанное заключение не опровергнуто.

Таким образом, указанная постройка не соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам, предъявляемым к жилым зданиям, создает угрозу жизни и здоровью граждан, что препятствует признанию права собственности истца на указанный объект.

Доводы стороны истца о том, что договор аренды земельного участка возобновляется на тех же условиях на неопределенный срок
со ссылкой на ч. 2 ст. 621 ГК РФ, не влекут пролонгацию заключенного договора аренды земельного участка или заключение нового договора аренды земельного участка, поскольку положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ предусматривают возобновление договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок после истечения такого договора до момента возражений со стороны арендодателя. Следовательно, после истечения договора аренды земельного участка арендатор был вправе пользоваться имуществом на основании заключенного договора до возражений со стороны арендодателя. Однако в данном случае договор аренды земельного участка нельзя считать заключенным в отсутствие его государственной регистрации.

Кроме того, спорный земельный участок снят с кадастрового учета, соответственно, отсутствует предмет договора, в связи с чем договор аренды нельзя признать заключенным.

Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, повторяют позицию истца, выраженную в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было, оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Прионежского районного суда Республики Карелия
от 30 октября 2023 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в кассационном порядке в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное

определение изготовлено 18.10.2024