Решение по делу № 33-1201/2023 от 10.01.2023

Судья Шлыков А.А.                                      Дело № 33-1201/2023 (2-860/2022)

Докладчик Ворожцова Л.К.                          УИД 42RS0023-01-2022-000614-61

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 февраля 2023 года                                                                             г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Калашниковой О.Н.,

судей: Ворожцовой Л.К., Акининой Е.В.,

при секретаре Горячевской К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворожцовой Л.К. гражданское дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района в лице председателя Дайбовой Н.В.

на решение Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 20 сентября 2022 года

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к Рагузину Дмитрию Игоревичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района обратился с иском к Рагузину Д.И. о взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Требования мотивированы тем, что по итогам проведения открытых аукционов на право заключения договоров аренды Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района были заключены с победителем - Рагузиным Д.И. следующие договоры аренды:

- договор аренды <данные изъяты> от 03.08.2021 земельного участка с кадастровым №, <данные изъяты> Срок аренды земельного участка - 20 лет. Ежегодный размер арендной платы по итогам аукциона - 1 989 040 рублей;

- договор аренды № № от 12.08.2021 земельного участка с кадастровым №, <данные изъяты>. Срок аренды земельного участка - 20 лет. Ежегодный размер арендной платы по итогам аукциона - 1 675 780 рублей;

- договор аренды № № от 07.09.2021 земельного участка с кадастровым №, <данные изъяты> Срок аренды земельного участка - 20 лет. Ежегодный размер арендной платы по итогам аукциона - 4 768 260 рублей;

- договор аренды № № от 07.09.2021 земельного участка с кадастровым № №, <данные изъяты> Срок аренды земельного участка - 20 лет. Ежегодный размер арендной платы по итогам аукциона - 3 867 360 рублей.

Указанные земельные участки находятся в муниципальной собственности Таштагольского муниципального района и предоставляются гражданам под строительство индивидуальных жилых домов. Земельные участки переданы арендатору путем подписания актов приема-передачи (приложение № 2 к договорам) и зарегистрированы в Росреестре в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с условиями договоров аренды, Рагузиным Д.И. приняты обязательства по ежемесячному внесению арендных платежей в определенном условиями договоров размере. Однако, в нарушение указанных условий ответчиком в установленные договором сроки обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом не исполняются, в связи с чем образовалась задолженность.

29.12.2021 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, которая оставлена без ответа. Поскольку до настоящего времени ответчиком не предпринято мер к погашению имеющейся задолженности по договорам аренды земельных участков, возникла необходимость обращения в суд с данным иском.

Просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате:

- по договору аренды № № от 03.08.2021 за период с 13.08.2021 по 03.02.2022 в размере 757 352,39 руб. и пени в размере 3 021,50 руб.;

- по договору аренды № № от 12.08.2021 за период с 22.08.2021 по 03.02.2022 в размере 734 953,43 руб. и пени в размере 15 961,56 руб.;

по договору аренды № № от 07.09.2021 за период с 17.09.2021 по 03.02.2022 в размере 1 763 912,16 руб. и пени в размере 33 999,21 руб.;

по договору аренды № № от 07.09.2021 за период с 17.09.2021 по 03.02.2022 в размере 1 429 057,10 руб. и пени в размере 27 522,62 руб.

Решением Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 20 сентября 2022 года постановлено:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района к Рагузину Дмитрию Игоревичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени, - удовлетворить частично.

Взыскать с Рагузина Дмитрия Игоревича в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района сумму задолженности по арендной плате по договору аренды № № от 03.08.2021 за период с 13.08.2021 по 30.11.2021 в размере 56 307 рублей 96 копеек и пени за период с 13.08.2021 по 03.02.2022 в размере 2 318 рублей 65 копеек; сумму задолженности по арендной плате по договору аренды № № от 12.08.2021 за период с 22.08.2021 по 30.11.2021 в размере 13866 рублей 04 копейки и пени за период с 22.08.2021 по 03.02.2022 в размере 543 рубля 92 копейки; сумму задолженности по арендной плате по договору аренды № № от 07.09.2021 за период с 17.09.2021 по 30.11.2021 в размере 43934 рубля 93 копеек и пени с 17.09.2021 по 03.02.2022 в размере 1 476 рублей 14 копеек; сумму задолженности по арендной плате по договору аренды № № от 07.09.2021 за период с 17.09.2021 по 30.11.2021 в размере 34 062 рубля 01 копейки и пени за период с 17.09.2021 по 03.02.2022 в размере 1 144 рубля 41 копейка.

Взыскать с Рагузина Дмитрия Игоревича в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 4 273 рубля 08 копеек.

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

В апелляционной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района в лице председателя Дайбовой Н.В. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.

Считает выводы суда о наличии у Рагузина Д.И. права в любой момент на односторонний отказ от исполнения заключенных договоров аренды, а также на дальнейшее использование указанных выше земельных участков на «бездоговорной основе», не соответствующими действующему законодательству и положениям заключенных договоров аренды.

При этом, отказы Комитета в расторжении договоров аренды ответчиком не оспорены, договоры аренды в судебном порядке не расторгнуты.

Указывает, что «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты», установленный Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47, применению в данном случае не подлежит, так как земельные участки предоставлялись Рагузину Д.И. по итогам проведения аукционов, расторжение указанных договоров аренды возможно только после достижения целей их заключения - оконченное строительство индивидуальных жилых домов.

После регистрации права собственности на жилой дом арендатор имеет право расторгнуть действующий договор аренды с целью заключения нового договора аренды сроком на 49 лет (пп.17 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ), либо право на выкуп земельного участка в собственность (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

Относительно доводов апелляционной жалобы Рагузиным Д.И. принесены возражения.

В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав представителя Рагузина Д.И. – Бобылеву Н.Н. (ордер от 02.02.2023), возражавшую против доводов жалобы и просившую решение суда оставить без изменения, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены или изменения.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что по итогам проведения открытых аукционов на право заключения договоров аренды (протоколы проведения открытых аукционов № № от 02.08.2021, № № от 11.08.2021, № № от 06.09.2021, № № от 06.09.2021) между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района в лице председателя ФИО6арендодатель) и Рагузиным Д.И. (арендатор) были заключены договоры, по которым арендодатель предоставил арендатору в аренду из земель населённых пунктов, находящихся по адресу: <данные изъяты> согласно следующих договоров аренды:

№ № от 03.08.2021 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, срок действия договора – с 13.08.2021 по 12.08.2041. Размер арендной платы в год за участок составляет: за 2021 г. – 1 989 040 рублей. В счет арендной платы ответчиком было внесено 9 200 рублей (л.д. 9-11);

№ № от 12.08.2021 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, срок действия договора – с 22.08.2021 по 22.08.2041. Размер арендной платы в год за участок составляет: за 2021 г. – 1 675 780 рублей. В счет арендной платы ответчиком было внесено 9 200 рублей (л.д. 12-14);

№ № от 07.09.2021 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, срок действия договора – с 17.09.2021 по 16.09.2041. Размер арендной платы в год за участок составляет: за 2021 г. – 4 768 260 рублей. В счет арендной платы ответчиком было внесено 8 400 рублей (л.д. 15-17);

№ № от 07.09.2021 земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, срок действия договора – с 17.09.2021 по 16.09.2041. Размер арендной платы в год за участок составляет: за 2021 г. – 3 867 360 рублей. В счет арендной платы ответчиком было внесено 8 400 рублей (л.д. 18-20).

По условиям вышеназванных договоров оплата производится равными долями от начисленной годовой арендной платы ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

Указанные договоры аренды земельных участков и акты приема-передачи подписаны сторонами и переданы в день заключения договоров.

В соответствии с п. 4.4.4 договоров аренды, арендатор принял на себя обязательства уплачивать в размере и на условиях, установленных договорами, арендную плату.

Согласно представленному КУМИ расчету, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы образовалась следующая задолженность:

- по договору аренды № № от 03.08.2021 за период с 13.08.2021 по 03.02.2022 в размере 757 352,39 руб. и пени в размере 3 021,50 руб.;

- по договору аренды № № от 12.08.2021 за период с 22.08.2021 по 03.02.2022 в размере 734 953,43 руб. и пени в размере 15 961,56 руб.;

- по договору аренды № № от 07.09.2021 за период с 17.09.2021 по 03.02.2022 в размере 1 763 912,16 руб. и пени в размере 33 999,21 руб.;

- по договору аренды № № от 07.09.2021 за период с 17.09.2021 по 03.02.2022 в размере 1 429 057,10 руб. и пени в размере 27 522,62 руб.

23.08.2021 ответчиком было подано заявление истцу о расторжении договора аренды земельного участка № № от 03.08.2021 (получено истцом 25.08.2021) (л.д. 104); 26.08.2021 – о расторжении договора аренды № 2172 от 12.08.2021 (получено истцом 27.08.2021) (л.д. 104 об.); 18.09.2021 – о расторжении договоров аренды № № от 07.09.2021 и № № от 07.09.2021 (получены истцом 21.09.2021) (л.д. 105, 106).

На заявления Рагузина Д.И. КУМИ администрации Таштагольского муниципального района были даны ответы № № от 10.09.2021, № № от 23.09.2021, № № от 20.10.2021, № № от 20.10.2021 об отсутствии оснований для расторжения вышеназванных договоров аренды.

30.08.2021 и 21.09.2021 между Рагузиным Д.И. и ФИО4. были заключены договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства на указанных выше арендованных земельных участках (л.д. 71-74).

Государственная регистрация права собственности ФИО5 произведена 30.11.2021 (л.д. 67-70, 82-85).

29.12.2021 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием в срок до 17.01.2022 погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за пользование земельными участками, которая ответчиком оставлена без удовлетворения (л.д. 6).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что договоры аренды земельных участков прекращены с момента получения истцом уведомления ответчика о их расторжении.

Судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции ошибочным в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Материалами дела не подтверждается наличие обстоятельств, указанных в ст. 620 ГК РФ и предусмотренных в п. 2 ст. 450 ГК РФ существенных нарушений со стороны арендодателя.

Утрата арендатором интереса в использовании спорных земельных участков, отчуждение объектов незавершённого строительства на спорных земельных участках, не являются основанием для прекращения договоров аренды.

Из приведенных выше норм также следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Условиями договоров аренды земельных участков, заключенных между истцом и ответчиком, предусмотрено только право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в определенных случаях, тогда как арендатор таким правом не наделен.

В связи с изложенным вывод суда о том, что договоры аренды земельных участков прекращены с момента получения истцом уведомления ответчика о их расторжении, основан на неправильном толковании и применении норм материального права.

Вместе с тем, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за спорный период, в отсутствие доказательств погашения задолженности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности.

Довод апелляционной жалобы о том, что установленный Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № №, применению в данном случае не подлежит, является несостоятельным, поскольку судом установлено и материалами дела подтверждено, что по договорам купли – продажи от 30.08.2021 и от 21.09.2021 Рагузин Д.И. продал ФИО3 объекты незавершённого строительства, расположенные на спорных земельных участках. Государственная регистрация права собственности ФИО2. произведена 30.11.2021.

В "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) указано, что из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, с момента перехода права собственности недвижимого имущества к ФИО1., у ответчика прекратилась обязанность оплачивать пользование земельными участками в размере, предусмотренном договорами аренды.

Произведённый судом расчёт задолженности истец не оспаривает.

По существу судом вынесено правильное решение.

Предусмотренных ч. 1 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новокузнецкого районного суда Кемеровской области от 20 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района в лице председателя Дайбовой Н.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 08.02.2023.