Решение по делу № 2-973/2023 от 28.03.2023

     Дело № 2-973/2023

УИД 41RS0002-01-2023-001240-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года                                                            г. Елизово Камчатского края

Елизовский районный суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Коваленко М.А.,

при секретаре судебного заседания Шамсудиновой А.О.,

с участием:

представителей истца Павленко С.А., Галанта С.В.,

представителя ответчика Ефремовой З.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боглачева Виктора Юрьевича к Кадырову Талибжану Хамитовичу о взыскании долга, неустойки, встречному иску Кадырова Талибжана Хамитовича к Боглачеву Виктору Юрьевичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л:

Боглачев В.Ю. обратился в суд с иском к Кадырову Т.Х., в котором просил взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 000 000 руб., неустойку в размере 3 136 000 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, производить взыскание неустойки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты долга, исходя из ставки 0,1 % за каждый день просрочки и суммы долга в размере 28 000 000 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащих истцу жилого дома общей площадью 232,4 кв.м с кадастровым номером <адрес> и земельного участка общей площадью 1801 кв.м с кадастровым номером <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили основной договор купли-продажи указанного имущества. Согласно п. 2.1 договора стоимость объектов определена в сумме 28 000 000 руб., расчет покупателем осуществляется следующим образом: 4 000 000 руб. – при подписании сторонами предварительного договора купли-продажи, 4 000 000 руб. передаётся покупателем наличными продавцу при подписании договора, 16 000 000 руб. передается при подписании договора в безналичном порядке, 3 500 000 руб. передаются покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 500 000 руб. передаются покупателем продавцу в виде земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 720 кв.м. Договор купли-продажи исполнен Боглачевым В.Ю., имущество передано Кадырову Т.Х. Покупателем исполнены обязательства по оплате на сумму 24 000 000 руб., остаток оплаты по договору в сумме 4 000 000 руб. покупателем не выплачен.

Ответчик Кадыров Т.Х. предъявил в суд встречный иск к Боглачеву, в котором просил расторгнуть договор купли-продажи от 30.11.2022, взыскать с Боглачева в его пользу 24 000 000 руб., уплаченных по договору купли-продажи.

В обоснование заявленных требований указал, что дом построен в 2000 году, то есть является практически новым, однако после вселения в него были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не были оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи, а именно: дом перекошен, просадка составляет 95 мм, во всем доме не закрываются двери и окна, входная дверь не закрывается на замок, кафель трескается и поднимаются плитки, над дверными проемами везде трещины, полы в гардеробной и холле вздулись, отходят доски от стен, евровагонка по всему дому разъехалась и появились зазоры, лестница сдвинулась и наклонилась, также появились трещины, подоконник треснул, входную дверь в спортзал повело и появилась огромная щель, которую видно через улицу, аналогично перекосилось окно. Согласно комплексному заключению ООО «КамчатЭксперт» дом находится в аварийном состоянии, причиной образовавшихся просадок надземных конструкций дома является гниение и разрушение фундаментных деревянных свай, что было установлено в результате вскрытия ограждающих конструкций подполья. Указанные недостатки являются скрытыми и не позволяют эксплуатировать объект. Сметная стоимость восстановительных работ по демонтажу и реконструкции фундаментных деревянных свай в целях устранения аварийного состояния дома составляет 8 155 036 руб. 80 коп., и это сумма затрат только на реконструкцию фундамента, чтобы привести дом в надлежащее состояние после укрепления фундамента придется заменить всю отделку, фактически проще разобрать дом и собрать его заново.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей.

Представители истца Павленко С.А., Галант С.В. в судебном заседании настаивали на удовлетворении исковых требований Боглачева, против удовлетворения встречного искового заявления возражали. Полагали, что выявленные недостатки дома не являются скрытыми, могли быть обнаружены покупателем при его достаточной осмотрительности, в частности при осмотре подполья дома, как это было сделано экспертом. Кроме того, отсутствует вина Боглачева, так как строительство дома осуществлялось не им. Помимо этого, первоначально дом выставлялся на продажу за 37 000 000 руб., перед покупкой дома между Боглачевым и Кадыровым велись длительные переговоры, на каких условиях цена была существенно снижена, неизвестно.

Представитель ответчика Ефремова З.В. в судебном заседании с иском Боглачева не согласилась, настаивала на удовлетворении встречного иска. Пояснила, что при осмотре дома Кадыровым были открыты все межкомнатные двери и никто их на закрытие не проверял. После того как семья Кадырова въехала в дом в декабре 2022 года сначала перестали закрываться межкомнатные двери, потом пошли трещины по дому, затем провалилось крыльцо. Подполье дома Кадыров действительно не осматривал, так как фундамент по периметру дома был облицован каменной плиткой и он и не мог предположить, что дом стоит на деревянных сваях. Со слов соседей установлено, что при покупке дома Боглачевым дом был не отделан снаружи и данные сваи были видны, плитка по периметру фундамента была уложена именно им. Вместе с тем, даже если бы Кадыров осмотрел подполье перед покупкой дома, он бы не смог обнаружить признаки гниения свай по запаху, так как данный запах исчезает при низких температурах окружающей среды, каковая имелась в октябре-ноябре.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В случае ненадлежащего качества части товаров, входящих в комплект (статья 479), покупатель вправе осуществить в отношении этой части товаров права, предусмотренные пунктами 1 и 2 указанной статьи (п. 4 ст. 475 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно положениям ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Боглачевым и ответчиком Кадыровым был заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащих истцу жилого дома общей площадью 232,4 кв.м с кадастровым номером № и земельного участка общей площадью 1801 кв.м с кадастровым номером №, а также движимого имущества в виде предметов мебели и бытовой техники, находящихся в доме, согласно описи (Приложение № договору), газонокосилки, снегоубочной машины. Стоимость отчуждаемого имущества составляет 28 000 000 руб. Согласно п. 3.1.1 договора продавец передает указанное имущество в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с назначением. В силу п. 3.1.4 договора продавец обязуется освободить жилой дом и земельный участок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ и передать его в безвозмездное пользование покупателю и членам его семьи для проживания. При подписании указанного договора Кадыровым Боглачеву в качестве задатка передано 4 000 000 руб. (л.д. 11-15).

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили основной договор купли-продажи указанного имущества. Согласно п. 2.1 договора стоимость объектов определена в сумме 28 000 000 руб., в соответствии с п. 2.2 договора расчет покупателем осуществляется следующим образом: 4 000 000 руб. – при подписании сторонами предварительного договора купли-продажи, 4 000 000 руб. передаётся покупателем продавцу наличными средствами при подписании настоящего договора, 16 000 000 руб. передается в безналичном порядке при подписании настоящего договора, 3 500 000 руб. передаются покупателем продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ, 500 000 руб. передаются покупателем продавцу в виде земельного участка с кадастровым номером № площадью 720 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, путем заключения договора купли-продажи земельного участка в день заключения настоящего договора купли-продажи. Указанный земельный участок является совместно-нажитым имуществом Кадырова и его супруги ФИО6, титульным собственником земельного участка является <данные изъяты>, она выступает продавцом по договору с нотариально удостоверенного согласия супруга Кадырова. В силу п. 5.3 договора при просрочке оплаты покупатель обязан уплатить продавцу пени в размере 0,1 % от стоимости имущества за каждый день просрочки платежа (л.д. 16-18).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности Кадырова на жилой дом с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 30-33).

Судом при рассмотрении дела также установлено и не оспаривалось сторонами, что обязательства по оплате по договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнены Кадыровым частично, в сумме 24 000 000 руб.: 4 000 000 руб. переданы при подписании предварительного договора купли-продажи, 4 000 000 руб. переданы наличными средствами при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, 15 500 000 руб. перечислены Боглачеву в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, также произведена передача вышеупомянутого земельного участка с кадастровым номером №, оцененного сторонами в 500 000 руб. (л.д. 20-28).

Согласно комплексному заключению специалистов ООО «КамчатЭксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ при обследовании двухэтажного рубленного жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> установлено, что согласно сведений ЕГРН дом построен в 2000 году, имеет повреждения различных несущих конструкций (фундаменты, стены, перекрытия), просадку и деформацию надземных конструкций дома (осадка перекрытий, перекос стен, оконных и дверных коробок, зазоры и щели между досками наката, прогибы балок и настилов, проявление продольных и поперечных трещин, расслоение древесины, частичное скалывание в узлах сопряжений балок, прогиб балок, разрушение и трещины отделочных материалов (керамической плитки, деревянных панелей) деформация междуэтажной лестницы) в результате гниения и разрушения фундаментных деревянных свай, что было установлено после вскрытия ограждающих конструкций подполья, данные недостатки являются скрытыми, поскольку недостатки, обусловленные разрушением фундаментов задания относятся к скрытым недостаткам), техническое состояние объекта относится к 5 категории – аварийное состояние, существующие повреждения свидетельствуют о возможности обрушения конструкций, требуется их немедленная разгрузка и устройство временных креплений, стоек, подпорок, ограждений опасной зон, имеющиеся недостатки не позволяют эксплуатировать данный объект, стоимость восстановительных работ по демонтажу и реконструкции фундаментных деревянных свай жилого двухэтажного дома составляет 8 155 036 руб. 80 коп. (л.д. 85-86, 69).

Аналогичные выводы содержит заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «ЭмСиДжи» № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное экспертом ФИО7, согласно которому купленный Кадыровым у Боглачева жилой дом имеет следующие дефекты: загнивание деревянных несущих конструкций дома (наличие грибных образований на конструкциях фундамента, потеря прочности), причиной чему является недостаточная вентиляция воздуха подполья дома, затруднен воздухообмен (закрыты продухи и подполье). Данные дефекты возникли в период эксплуатации жилого дома, повлекли просадку и деформацию конструкций жилого дома, скрытыми недостатками жилого дома является фактические разрушения деревянных частей отдельных элементов в составе конструкций и узловых сопряжений фундамента объекта, состояние дома оценивается как аварийное, он не может в дальнейшем эксплуатироваться по своему прямому назначению для постоянного проживания людей, имеется опасность обрушения (215-216).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Меллер пояснил, что на момент обследования дома было обнаружено единственное отверстие, которое было заложено кирпичом, через него он проник в подполье дома, в котором имелся очень затхлый запах, сильный запах грибка, плесени, было видно загнивание древесины, изменение цвета древесины. Дом стоит на деревянных сваях, над землей они покрыты жидким битумом, который от времени частично отвалился, для определения прочности свай он проводил их сверление, бур проваливался, так как внутри свай труха, они потеряли свою прочность. Данное подполье находится в аварийном состоянии, по техническим нормам в нем должны были иметься продухи для вентиляции и удаления лишней влаги в количестве 8-10 штук размерами 20х25 см, которых не было, дом был облицован камнем, что привело к нарушению строительных норм. Дом находится в аварийном состоянии, его дальнейшая эксплуатация невозможна, в нем опасно находиться.

Суды принимает комплексное заключению специалистов ООО «КамчатЭксперт» и экспертное заключение судебной строительно-технической экспертизы ООО «ЭмСиДжи» в качестве допустимых и достоверных доказательств по делу, поскольку они не вызывают сомнений в своей объективности, правильно отражают характер существенных недостатков жилого дома, содержат подробное описание проведенных исследований, при проведении которых специалисты руководствовались положениями действующих нормативно-правовых актов, их выводы согласуются друг с другом.

Заключение ООО «ЭмСиДжи» составлено экспертом экспертного учреждения, которому поручено проведения судебной экспертизы, имеющим соответствующую квалификацию, сделанные в указанном заключении выводы эксперта и ответы на поставленные судом вопросы являются ясными и полными, были подтверждены экспертом при его допросе в судебном заседании, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ.

Таким образом, совокупность исследованных судом доказательств свидетельствует о том, что жилой дом, приобретенный Кадыровым у Боглачева на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует действующим строительным и санитарным требованиям, находится в аварийном состоянии, проживание в нем опасно для жизни людей.

Из технического паспорта на дом следует, что он должен был быть установлен на бетонных столбах, в то время как в ходе рассмотрения дела установлено, что он стоит на деревянных сваях, гниение которых и привело к существенной деформации конструкций дома.

Согласно выводам заключений ООО «КамчатЭксперт» и ООО «ЭмСиДжи» данные дефекты, обусловленные разрушением фундамента здания являются скрытыми, кроме того, согласно пояснениям эксперта ФИО7 определение прочности свай было произведено путем их сверления, а не путем визуального осмотра.

В соответствии с требованиями ст.ст. 12, 56 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе равенства и состязательности сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств того, что указанные дефекты были оговорены продавцом Боглачевым, должны были быть выявлены Кадыровым при его покупке, в частности, что он был уведомлен на том, что дом стоит на деревянных сваях, о наличии подполья, где можно было бы осмотреть данные сваи, стороной истца в нарушение положений вышеуказанных правовых норм суду не представлено, представитель ответчика в ходе рассмотрения дела данные обстоятельства отрицала, пояснив, что Кадыров был уверен в том, что фундамент является каменным.

Также стороной истца не представлено доказательств того, что указанные дефекты образовались в период проживания в нем Кадырова, установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, согласно которым Кадыров въехал в дом в декабре 2022 года, а уже в феврале 2023 года стороны проходили процедуру медиации в связи с выявленным ненадлежащим техническим состоянием дома, с ДД.ММ.ГГГГ дом уже обследовался ООО «КамчатЭксперт», по мнению суда, свидетельствуют об обратном, при этом суд учитывает, что согласно заключению ООО «ЭмСиДжи» наиболее вероятный период развития недостатков связан с периодом эксплуатации жилого дома.

Поскольку судом при рассмотрении дела установлено, что дом находится в аварийном состоянии и проживание в нем невозможно, доказательств того, что данные недостатки не являются существенными, могут быть устранены ответчиком без несоразмерных расходов, истцом также не представлено, согласно заключению ООО «КамчатЭксперт» стоимость восстановительных работ только фундамента составляет 8 155 036 руб. 80 коп., суд приходит к выводу, что в силу п. 2 ст. 475 ГК РФ Кадыров вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, в связи с чем его встречные требования о расторжении договора купли-продажи жилого дома, земельного участка, на котором он расположен, движимого имущества, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, взыскании с Боглачева уплаченных по договору денежных средств в сумме 24 000 000 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Соответственно исковые требования Боглачева о взыскании с Кадырова задолженности по договору купли-продажи жилого дома, неустойки, удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решения суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу все судебные расходы.

    Кадыровым в рамках рассмотрения дела были понесены расходы на оплату строительно-технической экспертизы в сумме 50 000 руб., что подтверждаются счетом ООО «ЭмСиДжи» и чеком об оплате. Данные расходы подлежат взысканию в пользу Кадырова с истца Боглачева.

Также с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 60 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате при подаче иска государственной пошлины (л.д. 59).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Боглачева Виктора Юрьевича (паспорт серии № №) к Кадырову Талибжану Хамитовичу (паспорт серии № №) о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка в размере 4 000 000 руб., неустойки в размере 3 136 000 руб., неустойки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты долга, исходя из ставки 0,1 % за каждый день просрочки платежа и суммы долга в размере 28 000 000 руб. – отказать.

Встречные исковые требования Кадырова Талибжана Хамитовича – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома общей площадью 232,4 кв.м с кадастровым номером №, земельного участка площадью 1801 кв.м с кадастровым номером № и движимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Боглачевым Виктором Юрьевичем и Кадыровым Талибжаном Хамитовичем.

Взыскать с Боглачева Виктора Юрьевича в пользу Кадырова Талибжана Хамитовича денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 24 000 000 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб., судебные расходы по оплате строительно-технической экспертизы в размере 50 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Камчатский краевой суд через Елизовский районный суд Камчатского края в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2023.

Судья                                                   М.А. Коваленко