Решение по делу № 3а-1715/2020 от 13.10.2020

УИД: 59OS0000-01-2020-001367-44

№ 3а-1715/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2020 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

с участием представителя административного истца Клименко Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Атлант-А» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ООО «Атлант-А» обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером **225, площадью 6643 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7806000 рублей по состоянию на 30.08.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **227, площадью 4591 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6184000 рублей по состоянию на 5.02.2020;

- земельного участка с кадастровым номером **228, площадью 8585 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14431000 рублей по состоянию на 5.02.2020.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена актами ГБУ «ЦТИ ПК» от 16.03.2020 № 732 и от 21.02.2020 № 651 об утверждении кадастровой стоимости: земельного участка с кадастровым номером **225 в размере 18285841,21 руб. на 30.08.2019; земельного участка с кадастровым номером **227 в размере 11714303,78 руб. по состоянию на 5.02.2020; земельного участка с кадастровым номером **228 в размере 36257545,6 руб. по состоянию на 5.02.2020. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке оценщика ИП Ш., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости составляла соответственно 7806000 руб., 6184000 руб. и 14431000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога.

Впоследствии административный истец предмет административного иска уточнил, указав рыночную стоимость земельных участков:

- с кадастровым номером **225 в размере 9739000 руб. по состоянию на 30.08.2019;

- с кадастровым номером **227 в размере 6184000 руб. по состоянию на 5.02.2020;

- с кадастровым номером **228 в размере 19042000 руб. по состоянию на 5.02.2020.

Представитель административного истца К. в судебном заседании настаивала на уточнённых требованиях.

Представитель административного ответчика ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» и заинтересованного лица Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Ч. просила провести судебное заседание в её отсутствие. В письменном отзыве на иск Министерство возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, указанной в уточнённом административном исковом заявлении.

Заинтересованные лица администрация города Перми и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Атлант-А» является собственником земельного участка с кадастровым номером **225, площадью 6643 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, земельного участка с кадастровым номером **227, площадью 4591 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, земельного участка с кадастровым номером **228, площадью 8585 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как собственник земельных участков, ООО «Атлант-А» является плательщиком земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена актами ГБУ «ЦТИ ПК» от 16.03.2020 № 732 и от 21.02.2020 № 651 об утверждении кадастровой стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером **225 по состоянию на 30.08.2019 в размере 18285841,21 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером **227 по состоянию на 5.02.2020 в размере 11714303,78 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером **228 по состоянию на 5.02.2020 в размере 36257545,6 руб.

Административным истцом представлены в суд уточнённые отчёты об оценке от 30.07.2020 № 91И/Н-20 и № 91.1И/Н-20 оценщика ИП Ш., согласно которым рыночная стоимость объектов оценки:

- земельного участка с кадастровым номером **225 по состоянию на 30.08.2019 составляет 9739000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером **227 по состоянию на 5.02.2020 составляет 6184000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером **228 по состоянию на 5.02.2020 составляет 19042000 руб.

Уточненные отчёты об оценке составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержат подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объектов оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под промышленную застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости: категория и вид разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для объектов оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в уточнённом отчете со ссылками на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в уточнённом отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к уточнённому отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учётом изложенного, проведённая оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив уточнённые отчеты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки, установленном в уточнённых отчётах от 30.07.2020 № 91И/Н-20 и № 91.1И/Н-20 оценщика ИП Ш., и и о возможности принять указанные отчёты об оценке в качестве надлежащих доказательств.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно ч. 3 ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Административный ответчик выразил несогласие с уточнёнными отчётами об оценке от 30.07.2020 оценщика ИП Ш. Доказательств, иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в отчете об оценке, административный ответчик и заинтересованные лица суду не представили.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить в размере рыночной стоимости:

- земельного участка с кадастровым номером **225 по состоянию на 30.08.2019 в размере 9739000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером **227 по состоянию на 5.02.2020 в размере 6184000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером **228 по состоянию на 5.02.2020 в размере 19042000 руб.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 13.10.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО «Атлант-А» к Государственному бюджетному учреждению "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером **225, площадью 6643 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 9739000 рублей по состоянию на 30.08.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **227, площадью 4591 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 6184000 рублей по состоянию на 5.02.2020;

- земельного участка с кадастровым номером **228, площадью 8585 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 19042000 рублей по состоянию на 5.02.2020.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 13.10.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий - подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-1715/2020 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 18.11.2020.