Решение по делу № 33-842/2019 от 01.02.2019

Дело №33-842/2019 а/ж

Судья: Савенкова Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего Ковешниковой Е.А.

судей: Андриановой И.В., Горелика А.Б.

при секретаре Коллегиной А.Д.

рассмотрела в судебном заседании 18 марта 2019 года гражданское дело по иску Ургапова Сергея Александровича к Петелиной Светлане Викторовне об обязании привести земельный участок в надлежащее состояние и по встречному иску Петелиной Светланы Викторовны к Ургапову Сергею Александровичу о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка

по апелляционной жалобе Ургапова Сергея Александровича на решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 29 ноября 2018 г.

Заслушав доклад судьи Ковешниковой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В связи с неисполнением Петелиной С.В. обязательств по возврату денежных средств взятых ею у Ургапова С.А., на приобретение земельного участка площадью 1557200 кв.м. расположенного по адресу: Тамбовская область, Моршанский район, в границах плана СХПК «Старотомниковский», им было подано в суд исковое заявление о взыскании долга в виде денежных средств.

В ходе рассмотрения дела между сторонами было заключено мировое соглашение, которое было утверждено определением Моршанского районного суда Тамбовской области 07 мая 2015 года.

По условиям вышеуказанного мирового соглашения стороны договорились, что Петелина С.В. для погашения указанной в иске суммы задолженности в срок не позднее 30 июня 2015 года производит раздел земельного участка КН 68:09:0000000:314 площадью 1 557 200 кв.м. (155,7 га), кадастровой стоимостью 4 064 292 рублей на два самостоятельных земельных участка площадью 1 483 000 (148,3 га) кадастровой стоимостью 3 850 090 рублей и на земельный участок площадью 74 360 кв.м. (7,4 га) – пашня, кадастровой стоимостью 213 388 рублей.

В порядке компенсации (погашения долга займа в сумме 1500000 руб. и иных начислений) Истцу (Ургапову С.А.) в срок не позднее 15 мая 2015 года Ответчица (Петелина С.В.) заключает с Ургаповым С.А. предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1 483 000 (148,3 га) кадастровой стоимостью 3 850 090 рублей, по цене, не превышающей 1 500 000 рублей, с указанием, что расчеты по договору произведены в полном объеме. В срок не позднее 16.05.2015 года выдает доверенность на право оформления и продажи названного земельного участка, лицу, определённому Истцом (Ургановым С.А.) в качестве поверенного. Доверенность является безотзывной.

Истец (Ургапов С.А.) после регистрации на него права собственности земельного участка площадью 1 483 000 (148,3 га) возвращает Ответчице (Петелиной С.В.) расписку о долге в 1 500 000 рублей.

Истец (Ургапов С.А.) и Ответчица (Петелина С.В.) в срок не позднее 15 мая 2015 года расторгают договор аренды земельного участка от 06 марта 2013 года с кадастровым номером 68:09:0000000:314 площадью 1 557 200 кв.м. (155,7га) расположенного по адресу: Тамбовская обл., Моршанский р-н, в границах СХПК «Старотомниковский» полевой севооборот, поле № 7, рабочий участок № 1 принадлежащий Истице на праве собственности, а так же дополнительное соглашение к данному договору от 05.09.2013 года.

Ответчик (Петелина С.В.) отказывается от требований о взыскании с Истца (Ургапова С.А.) арендных платежей по договору аренды от 06 марта 2013 года за весь период действия договора и направляет заявление об отказе от частной жалобы.

Ответчик (Петелина С.В.) обязуется в срок не позднее 10 дней с момента регистрации прав на разделенный земельный участок осуществить по требованию Истца (Ургапова С.А.) все необходимые действия по отчуждению и регистрации прав на земельный участок площадью 1 483 000 кв.м. (148,3 га) расположенного по адресу: Тамбовская обл., Моршанский р-н, в границах СХПК «Старотомниковский» полевой севооборот, поле № 7, рабочий участок № 1.

Истец (Ургапов С.А.) отказывается от своих требований о взыскании долга займа с Ответчика (Петелиной С.В.) в полном объеме.

20 июля 2015 года была произведена регистрация прекращения права собственности Петелиной С.В. на земельный участок с кадастровым номером 68:09:0000000:314.

Путем раздела земельного участка с кадастровым номером 68:09:0000000:314 образованы два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 68:09:0000000:994 и земельный участок с кадастровым номером 68:09:0000000:995.

21 августа 2015 года Петелина С.В. передала от своего имени Лобачевой Е. С. полномочия по продаже принадлежащего ей на праве собственности земельного участка общей площадью 1 483 000 кв.м., сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Тамбовская область, Моршанский район, с кадастровым номером 68:09:0000000:995, с правом однократного передоверия полномочий без права последующего передоверия.

17 сентября 2015 года Лобачева Е.С. передала вышеуказанные полномочия по продаже принадлежащего Петелиной С.В. на праве собственности земельного участка общей площадью 1 483 000 кв.м., сельскохозяйственного назначения, находящегося по адресу: Тамбовская область, Моршанский район, с кадастровым номером 68:09:0000000:995 Корабельниковой Г.Н.

18 сентября 2015 года между Петелиной С.В., от имени которой действовала Корабельникова Г.Н. и Ургаповым С.А. заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно условий данного договора Петелина С.В. продала, а Ургапов С.А. купил, согласно определению Моршанского районного суда Тамбовской области от 07 мая 2015 года, земельный участок с кадастровым номером 68:09:0000000995, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадь 1483000 кв.м., адрес: Тамбовская область, Моршанский район, полученного при разделе земельного участка с кадастровым номером 68:09:0000000:314, общей площадью 1 557 200 кв.м., в том числе сенокосов – 190400 кв.м.; пастбищ – 612000 кв.м. местоположение: Тамбовская область, Моршанский район, в границах СХПК «Старотомниковский».

23 сентября 2015 года было получено согласие супруга ответчицы - Петелина В. П. на продажу земельного участка, которое также было представлено в Моршанский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области.

Истец Ургапов С.А. обратился в суд с заявлением об обязании Петелиной С.В. привести земельный участок в надлежащее состояние, в котором указал, что 18 сентября 2015 года между ним и Петелиной С. В. был заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. По условиям данного договора продавец (Петелина С.В.) продала ему земельный участок с кадастровым номером 68:09:0000000:995, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, площадь 1483000 кв.м., адрес: Тамбовская область, Моршанский район.

На момент подписания вышеуказанного договора расчеты между ним и ответчиком были произведены в полном объеме. Таким образом он выполнил свои обязательства, предусмотренные договором купли-продажи.

Пунктом 2.1.3 Договора купли-продажи земельного участка также предусмотрено, что Продавец обязан передать покупателю земельный участок в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Однако к моменту заключения договора купли-продажи земельный участок несколько лет не обрабатывался, большая его часть заросла древесно-кустарниковой и сорной растительностью, что делает невозможным его использование в соответствии с целевым назначением.

Данные обстоятельства были отражены сторонами в акте приема-передачи земельного участка к договору купли-продажи от 18 сентября 2015 года. Продавец обязался устранить претензии по качеству земельного участка в срок до 15 апреля 2017 года, т.е. выкорчевать древесно-кустарниковую и сорную растительность.

Кроме того, поскольку приобретенный им земельный участок был образован в результате раздела ответчиком принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 68:09:0000000:314 на два самостоятельных земельных участка, продавцом не было установлено на местности знаков, указывающих на границы выделенного и приобретенного им земельного участка.

Данный недостаток также был согласован сторонами в акте приема-передачи земельного участка от 18 сентября 2015 года.

Согласно п. 4 акта приема-передачи Продавец обязался претензии по качеству земельного участка устранить до 15.04.2017 года, т.е. привести земельный участок в состояние пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением (выкорчевать древесно-кустарниковую и сорную растительность), обозначить границы земельного участка и предоставить документацию.

В настоящее время срок, предусмотренный актом приема-передачи, истек, но ответчик так и не выполнил свои обязательства.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о проведении работ, предусмотренных актом приема-передачи земельного участка, однако никаких действий с его стороны так и не последовало. 25 февраля 2017 года истец обратился к ответчику с письменной претензией. 11 марта 2017 года ответчиком данная претензия была получена под роспись, но работы так и не выполнены.

Ссылаясь на то обстоятельство, что в силу ч. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств) Ургапов С.А. обратился в суд с настоящим иском, в котором просил обязать Петелину С. В., выполнить работы по устранению недостатков земельного участка с кадастровым номером: 68:09:0000000:995, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадь 1483000 кв.м., указанных в акте приема-передачи земельного участка от 18.09.2015 года, а именно:

- ликвидировать на участке сорную травянистую и древесно-кустарниковую растительность,

- обозначить на местности границы земельного участка.

Петелина С.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка, в обосновании которого она указала, что согласно мировому соглашению от 07.05.2015, утверждённому определением Моршанского районного суда ею 18.09.2015 заключен с Ургаповым С.А. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 68:09:0000000:995 площадью 1 483 000 кв.м.

По условиям мирового соглашения заключение данного договора купли-продажи является отступным для погашения долга по займу в сумме 1 500 000 рублей.

Данное мировое соглашение и договор купли-продажи не предполагает проведения на данном земельном участке каких-либо земельных работ, либо продажи земельного участка под условием. Состояние земельного участка было известно, что вытекает из договора аренды от 06 марта 2013 с дополнительным соглашением от 05.09.2013 (09.09.2013 регистрация дополнительного соглашения) и уменьшением выкупной цены с 9 000 000 рублей до 1 500 000 рублей.

Поскольку ответчиком заявлены требования, указывающие на отказ в принятии предмета договора купли-продажи, данный факт следует из исковых требований Ургапова С.А., а также в виду неоплаты им товара в форме погашения долга по займу в форме возврата Петелиной С.В. долговой расписки, договор купли-продажи земельного участка является неисполненным в виду отказа от обязательств покупателя в виде принятия товара и его оплаты со стороны покупателя Ургаповой С.А.

В связи с чем, просила суд возвратить в ее собственность земельный участок с кадастровым номером 68:09:0000000:995 площадью 1 483 000 кв.м. признав погашенной запись о правах на земельный участок Ургапова С. А. № 68-68/015-68/015/257/2015-963/2 от 06.10.2016 и расторгнуть договор купли продажи от 18.09.2015 года.

Решением Моршанского районного суда Тамбовской области от 29 ноября 2018 г. постановлено:

    Требования Ургапова С. А. к Петелиной С. В. об обязании привести земельный участок в надлежащее состояние – оставить без удовлетворения.

Встречные требования Петелиной С. В. к Ургапову С. А. о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка - оставить без удовлетворения.

В апелляционной жалобе поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного. Просит удовлетворить его требования в полном объеме, в удовлетворении встречного иска Петелиной С.В. отказать. В жалобе приведены доводы аналогичные основаниям иска.

Проверив и оценив фактические обстоятельства дела, их правовую квалификацию, в пределах доводов жалобы, коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Согласно части 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела видно, что по договору купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения заключенного между Петелиной С.В. и Ургаповым С.А. 18 сентября 2015 года продавец считается выполнившим свои обязательства по передачи Земельного участка в собственность Покупалеля после подписания настоящего договора и государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок общей площадью 148300 кв.м. (148,3га), земли сельскохозяйственного назначения, в том числе: сенокосов – 190400 кв.м. (19,04га); пастбищ – 612000 кв.м. (61,2га), на имя покупателя (пункт 2.2.6 Договора).

При этом как следует из пункта 2.2.5 данного договора передача Земельного участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами настоящему Договору.

Таким образом, в силу статьи 556 ГК РФ документом подтверждающим факт передачи земельного участка в силу заключенной между сторонами сделки является договор и факт государственной регистрации перехода права собственности от Петелиной С.В. к Ургапову С.А, но не акт приема-передачи земельного участка.

Из реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером 68:09:0000000:995, хранящемся в Моршанском отделе Управления Росреестра по Тамбовской области 18 сентября 2015 года, видно, что Корабельникова Г.Н., действующая по доверенности за Петелину С.В., обратилась с заявлением о перерегистрации права собственности на земельный участок 68:09:0000000:995, адрес: Тамбовская область, Моршанский район, площадью 1483000 кв.м. А Ургапов С.А. обратился с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок 68:09:0000000:995, при этом в качестве документа подтверждающего переход права собственности стороны приложили договор купли - продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18 сентября 2015 года. 06.10.2016 года произошла государственная регистрация перехода прав собственности с Петелиной С.В. на Ургапова С.А. Акт приема – передачи земельного участка к договору купли продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 18 сентября 2015 года между Петелиной С.В. и Ургаповым С.А. реестровое дело не содержит.

Проанализировав нормы права, обстоятельства дела, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что Петелина С.В. обязательства установленные договором выполнила в полном объеме, доказательств обратного Ургаповым С.А. не представлено.

Кроме того, спорный земельный участок до оформления договора купли-продажи между сторонами, являлся объектом аренды. Так из договора аренды от 06 марта 2013 года следует, что Петелина С.В. передала в аренду Ургапову С.А. спорный земельный участок сроком до 05 марта 2018 года.

5 сентября 2013 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение по условиям которого арендная плата за земельный участок Ургаповым С.А. не уплачивалась, в связи с тем, что земельный участок не возделывался около 20-ти лет, имеет растительность в виде деревьев.

09 октября 2013 года было зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 06 марта 2013 года, согласно которому срок действия договора аренды был установлен по 05 марта 2062 года.

Находясь, в аренде у Ургапова С.А. спорный земельный участок не обрабатывался, растительность не выкорчевывалась, земельный участок по прямому назначению не использовался. Поскольку регистрация перехода права собственности от Петелиной С.В. на Ургапова С.А. была приостановлена с 01.10.2015 года по 06.10.2016 года на собственника земельного участка Петелину С.В. было вынесено постановление Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Рязанской и Тамбовской областям от 07.09.2016 года по ст. 8.7 КоАП РФ. Между тем, прекращая производство по делу в отношении Петелиной С.В., Тамбовский областной суд указал на малозначительность совершенного административного правонарушения, отметив, что государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок на Ургапова С.А. не могла быть осуществлена по инициативе самого Ургапова С.А. вследствие принятых обеспечительных мер по заявлению Ургапова С.А. и их отмены только по истечении 10 месяцев с даты заключения договора купли-продажи. Вследствие чего, постановление было вынесено в отношении Петелиной С.В., которая уже на тот момент передала земельный участок Ургапову С.А., но последний не перерегистрировал право собственности.

Судом первой инстанции были исследованы доводы Ургапова С.А. о бездействие Петелиной С.В. по приведению участка в надлежащее состояние, и обоснованно признаны несостоятельными.

Ссылки истца на недостатки приобретенного им земельного участка указанные в акте приема-передачи земельного участка датированные 18 сентября 2015 года нельзя положить в основу удовлетворения иска, поскольку, подписывая мировое соглашение которое было утверждено определением Моршанского районного суда Тамбовской области 07 мая 2015 года, истец знал о дефектах данного участка, так как пользовался им уже белее двух лет, составлял договор купли-продажи, принимал земельный участок по данному договору. Каких-либо доказательств, подтверждающих имеющиеся на момент покупки недостатки земельного участка, о которых он не знал и не мог знать, в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ истцом представлено не было. Поэтому доводы истца о том, что ему было передано имущество ненадлежащего качества, что позволяет обязать ответчика выполнить работы предусмотренные актом приема-передачи земельного участка датированные датой 18 сентября 2015 обоснованно отвергнуты судом.

Довод истца о том, что подписав акт приема-передачи земельного участка Петелина С.В. взяла на себя обязательства привести земельный участок в состояние пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением (выкорчевать древесно-кустарниковую и сорную растительность), обозначить границы земельного участка и предоставить документацию, правомерно отвернуты судом. Из материалов дела видно, что Петелина С.В. в пользу Корабельниковой Г.Н. передавала полномочия лишь по продаже спорного участка за 1 500 000 рублей и оформлению его, между тем акт приема-передачи земельного участка, возлагает на Петелину С.В. дополнительные обязательства, которые не были оговорены ни в определении суда об утверждении мирового соглашения, ни в договоре купли-продажи, правом совершать которые в интересах Петелиной С.В. Корабельникова Г.Н. наделена не была.

Из материалов дела также видно, что акт приема передачи земельного участка от 18 сентября 2015 года, содержит в себе существенные условия, которые не были оговорены в договоре. Возложение данных обязательств на Петелину С.В. приведет к финансовым затратам, тем самым она будет лишена того на что рассчитывала заключая мировое соглашение, которое было утверждено определением Моршанского районного суда Тамбовской области 07 мая 2015 года и продавая земельный участок за значительно меньшую сумму, чем его кадастровая стоимость. Следовательно, придавая юридическую силу данному акту приему передачи, Ургапов С.А. фактически дополняет новыми условиями мировое соглашение, договор купли-продажи, что является недопустимым, так как основными принципами мирового соглашения является взаимное волеизъявление спорящих сторон на определенных согласованных ими условиях.

Выводы суда первой инстанции об отказе в иске Ургапову С.А. основаны на материалах дела, приведенном в решении суда законодательстве и не опровергаются доводами жалобы, которые по своему содержанию аналогичны основаниям иска, рассмотренного судом.

Решение суда в остальной части не обжалуется.

Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, коллегия

Определила:

Решение Моршанского районного суда Тамбовской области от 29 ноября 2018 г. оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий

Судьи: