Решение по делу № 3а-59/2019 от 29.03.2019

Дело № 3а-59/2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

5 июня 2019 года город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ковалёвой Ю.В.

при секретаре Китаеве И.В.,

с участием представителя истца Петрова П.П. – Сокольниковой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Петрова П.П. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

Петров П.П. обратился в суд с административным исковым заявлением, в обоснование указав, что ему принадлежит на праве собственности объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 923,7 кв.м, расположенное по <адрес>. Постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составила 30846444,22 рубля, которая превышает его рыночную стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости, увеличивая налоговые обязательства, затрагивают его права как собственника объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 25 сентября 2018 года, указанная в отчете от 4 декабря 2018 года № 86/2018, выполненном ИП Яловченко Н.Г., составляет 11020 000 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым № общей площадью 923,7 кв.м, расположенное по <адрес>, по состоянию на 25 сентября 2018 года в размере 11020000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца Петрова П.П. – Сокольникова К.А. исковые требования поддержала и дополнительно пояснила, что Правительство Амурской области является надлежащим ответчиком, поскольку было установлено увеличение площади здания с 94,2 кв.м до 923,7 кв.м, была пересчитана кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № пропорционально увеличению его площади и составила с 25 сентября 2018 года 30846444,2 рубля. При этом определение кадастровой стоимости осуществлялось путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости этого здания на его площадь, то есть была пересчитана в соответствии с действующим Постановлением Правительства Амурской области № 536 от 29 ноября 2016 года.

Кроме того, имеющиеся в отчете от 4 декабря 2018 года № 86/2018, выполненном ИП Яловченко Н.Г. технические ошибки не влияют на результаты определения рыночной стоимости объекта недвижимости расположенного по <адрес>.

Иные участники дела в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом. Представитель Управления Росреестра по Амурской области и представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, заинтересованное лицо Петрова И.А. просили о рассмотрении дела без их участия. С учетом положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело при указанной явке.

В письменном отзыве на иск представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Амурской области, действующего в интересах Правительства Амурской области, полагает требования истца не подлежащими удовлетворению, ссылаясь на отсутствие со стороны Правительства Амурской области нарушения прав Петрова П.П., поскольку постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области по состоянию на 1 января 2016 года» в отношении спорного объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость в размере 3145756,25 рублей, а не 30846444,22 рубля по состоянию на 25 сентября 2018 года. Отчет об оценке рыночной стоимости здания № 86/2018 от 04 декабря 2018 года, выполненный ИП Яловченко Н.Г., считает недопустимым доказательством в виду несоответствия его требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

В письменных отзывах представитель административного ответчика Управления Росреестра по Амурской области и представитель заинтересованного лица – Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области оставили рассмотрение административного искового заявления на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо Петрова И.А. в представленном ходатайстве требования административного истца поддержала.

Изучив материалы дела, выслушав представителя административного истца, показания свидетеля Яловченко Н.Г., суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу статьи 24.18 указанного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, Петрову П.П., Ф.И.О.7 принадлежит на праве собственности (по 1/2 доли) объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым №, общей площадью 923,7 кв.м, расположенное по <адрес>

Постановлением Правительства Амурской области от 29 ноября 2016 года № 536 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) на территории Амурской области» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2016 года составила 314576,25 рубля.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 21 марта 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 25 сентября 2018 года составила 30846444,22 рубля.

По информации, предоставленной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, сведения о нежилом здании с кадастровым номером 28:03:040044:63, как о ранее учтенном, внесены в государственный кадастр недвижимости 24 ноября 2011 года на основании сведений, переданных из ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объект недвижимости вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года, с установлением постановлением Правительства Амурской области 29 его кадастровой стоимости в размере 3145756,25 рубля. По заявлению Петрова П.П. от 20 сентября 2018 года в орган регистрации прав о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости установлено увеличение площади здания с 94,2 кв.м до 923,7 кв.м. В связи с чем кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым № была пересчитана пропорционально увеличению его площади и составила с 25 сентября 2018 года 30846444,2 рубля. При этом определение кадастровой стоимости осуществлялось путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости этого здания на его площадь. То есть кадастровая стоимость объекта недвижимости была пересчитана в соответствии с действующим Постановлением Правительства Амурской области № 536 от 29 ноября 2016 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости расположенных на территории Амурской области».

Действия ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области по изменению кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости суд признает соответствующими требованиям пункта 2.2 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости…», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 года № 113 (действовал в спорный период), согласно которому в случае изменения площади здания, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади, при этом определение его кадастровой стоимости осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости этого здания на его площадь.

В связи с чем возражения представителя Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений Амурской области о непричастности к установлению кадастровой стоимости спорного объекта и заявления исковых требований к ненадлежащему ответчику суд отклоняет, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 28:03:040044:63 по состоянию на 25 сентября 2018 года ФГУБ «ФКП Росреестра» по Амурской области определена исходя из кадастровой стоимости, установленной Правительством Амурской области.

В соответствии с пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере, равном его рыночной стоимости, Петров П.П. представил отчет от 04 декабря 2018 года № 86/2018, выполненный ИП Яловченко Н.Г., из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым №, общей площадью 923,7 кв.м, расположенного по <адрес>, по состоянию на 25 сентября 2018 года составляет 11020 000 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд проверяет отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктами 20, 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как усматривается из представленного отчета № 86/2018 от 04 декабря 2018 года оценщик при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовал сравнительный и затратный подходы. От использования доходного подхода оценщик отказался, поскольку такой подход подлежит применению, когда настоящая стоимость объекта отражает его будущие преимущества и обычно выражается в форме дохода от эксплуатации, сдачи в аренду, или возможной продажи в конце периода владения, а в момент оценки не имелось достоверной и достаточной информации об аренде объектов специального назначения, сопоставимых с рассматриваемым.

Применяя сравнительный подход, оценщик произвел выбор объектов-аналогов для проведения сравнения из объектов, установленных в ходе проведенной выборки объявлений, учел место расположения объекта недвижимости, выбрав аналоги для сравнения в разных районах области с применением корректировки на местоположение, обратив внимание на преимущественное соответствие месту расположения, целевое назначение, объемно-планировочные характеристики и применив корректировочные коэффициенты на цену продажи, местоположение и площадь объекта. Стоимость объекта оценки при сравнительном подходе оценщик определил за вычетом стоимости земельного участка под ним.

Используя затратный подход, основанный на принципе замещения (затраты на приобретение земельного участка и строительства на нем необходимых улучшений, аналогичных с оцениваемым), оценщик, рассчитал рыночную стоимость на воспроизводство и замещение объекта оценки с учетом его физического износа и остаточной стоимости.

Проведя согласование результатов оценки, рыночную стоимость нежилого здания с кадастровым номером 28:03:040044:63, общей площадью 923,7 кв.м, расположенного по <адрес>, по состоянию на 25 сентября 2018 года оценщик определил в размере 11020 000 рублей.

В связи с поступлением возражений и в целях устранения имеющихся противоречий, в судебном заседании была допрошена составившая отчет, исследуемый судом в качестве доказательства, в качестве свидетеля эксперт Яловченко Н.Г., которая пояснила, что основным критерием для выбора аналогов к расчету рыночной стоимости объекта недвижимости являлась площадь, соответственно подбирались объекты недвижимости со схожей площадью отнесенные к категории «Торгово-офисная недвижимость».

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости ею применялись затратный и сравнительный подходы, результаты получились примерно одинаковые, поэтому был применен удельный вес к обоим подходам - 0,5.

При применении сравнительного подхода была принята величина корректировки 0,16 в соответствии со Справочником оценщика недвижимости «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов.» 2017 года, т.к. коэффициент 0,17 стал применяться в 2018 году после даты оценки данного объекта недвижимости. Кроме того, разница в одну сотую процента не оказывает никого влияния на величину рыночной стоимости.

При установлении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик, в соответствии с п. 24 ФСО № 1 вправе самостоятельно определить необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. Она не использовала доходный подход, также и потому, что исследовав предложения по сдачи недвижимости в аренду в рассматриваемый период, не было обнаружено аналогов для применения доходного подхода, также заказчиком не была предоставлена бухгалтерская информация по сдаче в аренду данного объекта недвижимости, что делает невозможным получить достоверные данные в случае использования данного подхода.

На странице 40 Отчета ошибочно указано, что площадь для оценки объекта не применяется, это является технической ошибкой. Технической ошибкой также является и указание количества корректировок в таблице 10 (страница 54 Отчета). Из содержания отчета следует и является достоверным, то, что при сравнительной оценке объекта № 1 было использовано 3 корректировки, при оценки объекта № 2 не использовались корректировки, при объекте № 3 использована 1 корректировка. Допущенные при изготовлении отчета технические ошибки не влияют на установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым № от 04 декабря 2018 года № 86/2018, выполненный ИП Яловченко Н.Г., может быть признан надлежащим доказательством, поскольку отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. При этом исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает, допущенные экспертом технические ошибки не свидетельствуют о недостоверности отчета, поскольку не повлияли на конечные результаты экспертизы. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в указанном отчете, суду не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

С учетом установленных обстоятельств по делу суд находит подлежащими удовлетворению требования Петрова П.П. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении его кадастровой стоимости по состоянию на 25 сентября 2018 года в размере 11020000 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном случае с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец в суд обратилась 28 марта 2019 года.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

По смыслу статей 24.18 и 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования Петрова П.П. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым № общей площадью 923,7 кв.м, расположенное по <адрес>, по состоянию на 25 сентября 2018 года в размере 11020000 рублей.

Датой подачи заявления считать 28 марта 2019 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию Амурского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 10 июня 2019 года.

Председательствующий Ю.В. Ковалёва