Решение по делу № 2-207/2021 от 16.11.2020

Дело №2-207/2021

УИД 33RS0019-01-2020-002001-88

Решение

Именем Российской Федерации

13 мая 2021 года                                                                        г.Суздаль

Суздальский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего Кондратьевой О.А.,

при секретаре Кулистовой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Григорян А. В. к Саакяну А. Г. о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом, находящийся на земельном участке по адресу: <...>, в виде квартиры, строительный ###, общей площадью ### кв.м.,

установил:

Григорян А.В. обратилась в суд с иском к Саакяну А.Г. о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом, находящийся на земельном участке по адресу: <...>, в виде квартиры, строительный ###, общей площадью ### кв.м., в обоснование требований указав следующее. Между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи от 02.11.2017, в соответствии с которым ответчик обязался продать после ввода в эксплуатацию двухкомнатную квартиру, площадью ###.м., строительный ###, расположенную на ###-м этаже строящего дома, находящегося на земельном участке по адресу: <...>. Ответчик обязался построить объект строительства и передать ей в срок до 01 декабря 2018 года. Пунктом 1.2 предварительного договора купли- продажи от 02.11.2017 установлено, что покупатель обязуется купить у продавца, а продавец обязуется продать покупателю квартиру, указанную в п.1.1 договора путем заключения договора купли-продажи (основного договора) после государственной регистрации права собственности продавца на неё в срок до 01.12.2018 включительно, за сумму ### рублей. До указной даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п.1.1 договора квартиры. Ею полностью передана денежная сумма во исполнение договора в сумме ### рублей, что подтверждается распиской от 02.11.2017, подписанной Саакяном А.Г. Основной договор купли-продажи квартиры сторонами спора не заключался, ответчиком обязательства по государственной регистрации права собственности на квартиру не исполнены. Истец полагает, что при неисполнении Саакяном А.Г. обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры от 02.11.2017 она вправе требовать защиты своих прав, в том числе посредством предъявления требования о признании за ней права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, что явилось основанием к обращению в суд с данным иском.

Истец Григорян А.В., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, не реализовала право на участие в нем через представителя. От представителя истца ФИО5- Анашкина Е.С., действующего на основании доверенности (л.д.66 т.2) представлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указано, что исковые требования Григорян А.В. к Саакян А.Г. поддерживает в полном объеме, просит их удовлетворить (л.д.135 т.2).

Ответчик Саакян А.Г., извещавшийся судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, реализовал право на участие в нем через представителя.

Представитель ответчика Саакяна А.Г.- Давыдьян С.Д., действующий на основании доверенности (л.д.67 т.2), в судебном заседании заявил о признании его доверителем исковых требований, подтвердил заключение Саакяном А.Г. и Григорян А.В. предварительного договора купли- продажи квартиры от 02.11.2017, получение Саакяном А.Г. от Григорян А.В. денежных средств в сумме ### рублей по расписке от 02.11.2017 в счет оплаты квартиры во исполнение условий предварительного договора от 02.11.2017.

Третье лицо Куликова О.М., извещавшаяся судом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, явку представителя не обеспечила. Представила возражения, в которых просила отказать в удовлетворении исковых требований Григорян А.В., так как жилой дом по адресу: <...>, не достроен, квартира, строительный ###, общей площадью ### кв.м., в натуре как оборотоспособный объект не существует, ни законом, ни условиями договора не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание. Указала на недоказанность обстоятельств передачи Григорян А.В. Саакяну А.Г. денежных средств 02.11.2017, заключения предварительного договора купли-продажи от 02.11.2017 между Григорян А.В. и Саакяном А.Г. (л.д.42-43,44,45 т.2).

Третье лицо КоростЕ. Е.Н., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, явку представителя не обеспечила. Представила отзыв на иск, в котором просила в удовлетворении требований Григорян А.В. отказать (л.д.114 т.2). Указала, что вынесение решения в пользу истца приведет к нарушению равенства сторон гражданского оборота и преимущественному положению истца перед взыскателями по исполнительным производствам, возбужденным в отношении должника Саакяна А.Г. Также указала, что Григорян А.В. вправе взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные им по предварительному договору, не извлекая при этом преимущественного права перед другими участниками исполнительного производства.

Третье лицо Абибулаев Д.С., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, явку представителя не обеспечил. Представил отзыв на иск, в котором просил в удовлетворении требований Григорян А.В. отказать ввиду отсутствия правовых оснований к признанию за истцом заявленного ею права, в то время как жилой дом не достроен, ни законом ни условиями договора не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание. Указал на недоказанность обстоятельств передачи Григорян А.В. Саакяну А.Г. денежных средств 02.11.2017, заключения предварительного договора купли-продажи от 02.11.2017 между Григорян А.В. и Саакяном А.Г. (л.д.118-119,120,121 т.2).

Третьи лица ПАО «Ростелеком», ООО «Энергосбыт Волга», Хамрина М.К., УФК по Владимирской области, МИФНС России № 10 по Владимирской области, Гасымов О.Т.о, Гасымова И.Р.к, Управление Росреестра по Владимирской области, извещавшиеся судом о времени и месте рассмотрения дела, не реализовали право на участие в судебном заседании. От МИФНС России № 10 по Владимирской области, ПАО «Ростелеком» представлены ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей (л.д.123,128 т.2).

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Стороной истца в материалы дела представлен предварительный договор купли- продажи квартиры от 02.11.2017, сторонами которого являются продавец Саакян А.Г. и покупатель Григорян А.В., согласно п.1.1 которого его стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли- продажи двухкомнатной квартиры, проектной площадью ### кв.м., строительный ###, расположенной на ### этаже строящегося дома, находящегося на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные 5-ти этажные жилые дома, общая площадь ###.м., адрес (местоположение объекта): <...>. Продавец ведет строительство жилого дома на основании разрешения на строительство №### ###, выданного 20.06.2014 администрацией МО Новоалександровское сельское поселение (л.д.19 т.1)

Пунктом 1.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от 02.11.2017 установлено, что покупатель обязуется купить у продавца, а продавец обязуется продать покупателю квартиру, указанную в п.1.1 договора путем заключения договора купли- продажи (основного договора) после государственной регистрации права собственности продавца на неё в срок до 01.12.2018 включительно, за сумму ### рублей. До указанный даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п.1.1 договора квартиры.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры, за которую продавец намеревается продать её по основному договору покупателю, а покупатель намеревается купить, определена сторонами в размере ### (п.2.1 договора).

Согласно п.3.1 приведенного договора покупатель внес денежную сумму в размере ### продавцу в момент подписания договора. При этом подтверждением оплаты денежных средств является расписка продавца о получении указанной суммы.

Пунктом 4.2 договора установлено, что в случае незаключения основного договора в срок, указанный в п.1.2 предварительного договора по вине продавца, покупатель имеет право на взыскание денежных сумм, переданных продавцу на выполнение условий договора с учетом ставки рефинансирования.

Указанный договор в силу его п.6.1 является предварительным и содержит основные условия договора купли- продажи квартиры (основного договора), который будет заключен в последующем.

В подтверждение факта получения Саакяном А.Г. денежных средств стороной истца суду представлена расписка от 02.11.2017, согласно которой Саакян А.Г. получил от Григорян А.В. денежную сумму в размере ### рублей за квартиру, находящуюся по адресу: <...>, общей площадью ### кв.м. Квартира расположена на ### этаже жилого дома. По предварительному договору от 02.11.2017 (л.д.20 т.1).

Как следует из обстоятельств дела, основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, сторонами спора не заключался, ответчиком обязательство по государственной регистрации права собственности на квартиру №### в доме по адресу: <...>, в срок до 30.06.2016 включительно, не исполнено, дом по адресу: <...>, поставлен на учет в ЕГРН как незавершенный строительством объект, что исключает заключение основного договора по купле-продаже квартиры №### в доме по адресу: <...>, с последующей регистрацией в установленном законом порядке перехода прав на квартиру к Григорян А.В. с внесением сведений об этом в ЕГРН (л.д.43-45,61-76 т.1).

Указанный объект незавершенного строительства расположен на принадлежащем Саакяну А.Г. земельном участке с кадастровым номером ###, площадью ###.м., по адресу: <...>, категории земель- земли населенных пунктов, виды разрешенного использования- среднеэтажная жилая застройка, для среднеэтажной жилой застройки (запись о государственной регистрации права собственности ### от 22.09.2017). В ЕГРН в отношении указанного объекта недвижимости внесены ограничения в виде запрещения регистрации: 20.11.2020, 19.10.2020., 09.08.2019, 02.08.2019, 30.07.2019, 24.06.2019, 13.05.2019, 16.04.2019 (л.д.47-52,109-114 т.1).

Основанием к внесению, сохранению в ЕГРН указанных ограничений в отношении земельного участка с кадастровым номером ### явились неисполненные ответчиком Саакяном А.Г. перед взыскателями обязательства, для принудительного исполнения которых в ОСП Суздальского района УФССП по Владимирской области на исполнении находятся исполнительные производства: ###-ИП от 14.04.2021, в пользу взыскателя ПАО «Ростелеком»; ###-ИП от 13.04.2021 в пользу взыскателя ООО «Энергосбыт Волга»; ###-ИП от 15.03.2021 в пользу взыскателя КоростЕ. Е.Н.; ###-ИП от 13.10.2020 в пользу взыскателя Куликовой О.М.; ###-ИП от 22.09.2020 в пользу взыскателя Хамриной М.К.; ###-ИП от 08.09.2020 в пользу взыскателя ФИО6; ###-ИП от 05.08.2020 в пользу взыскателя УФК по Владимирской области (МИФНС №10 по Владимирской области); ###-ИП от 05.08.2020 в пользу взыскателя Куликовой О.М.; ###-ИП от 13.10.2020 в пользу взыскателя Гасымова О.Т.о; ###-ИП от 23.12.2019 в пользу взыскателя Куликовой О.М.; ###-ИП от 02.12.2019 в пользу взыскателя Гасымова О.Т.о; ###-ИП от 24.10.2019 в пользу взыскателя Гасымовой И.Р.к (л.д.51-58 т.2).

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается, соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ, если иное не установлено указанным Кодексом.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (статья 154 ГК РФ).

Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ч.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора(ч.4).

Представленный истцом суду предварительный договор купли- продажи квартиры от 02.11.2017 не подписан покупателем Григорян А.В., что исключает принятие его судом как выражение согласованной воли его сторон (п.3 ст.154 ГК РФ), в связи с чем суд приходит к выводу о его незаключенности.

Представленная в ходе рассмотрения дела ответчиком Саакяном А.Г. светокопия предварительного договора от 02.11.2017, содержащая подписи продавца и покупателя (л.д.147-148 т.1), не может быть принята судом в качестве доказательства заключенности договора, поскольку не отвечает требованиям статьи 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оригинал данного договора суду не был представлен, в связи с чем пояснения сторон спора о заключении указанного договора не являются достоверным подтверждением наличия между сторонами спора отношений, на основании которых истцом заявлен спор о правах на незавершенный строительством жилой дом, находящийся на земельном участке по адресу: <...>, в виде квартиры, строительный номер ###, общей площадью ### кв.м.

Также судом не может быть оценена в качестве предварительного договора купли-продажи подписанная Саакяном А.Г. расписка от 02.11.2017, поскольку в ней отсутствуют существенные условия, присущие договору купли-продажи недвижимости.

Согласно пп.1 п.1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Поскольку в ходе рассмотрения дела сторонами спора не было представлено суду доказательств наличия между ними договоров и иных сделок, предусмотренных законом, на основании которых от Саакяна А.Г. к Григорян А.В. подлежит переходу право собственности на незавершенный строительством жилой дом, находящийся на земельном участке по адресу: <...>, в виде квартиры, строительный номер ###, общей площадью ### кв.м., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Григорян А.В. к Саакяну А.Г. в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Григорян А. В. к Саакяну А. Г. о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом, находящийся на земельном участке по адресу: <...>, в виде квартиры, строительный номер ###, общей площадью ### кв.м.- оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий                             О.А.Кондратьева

Мотивированное решение изготовлено судом 20 мая 2021 года.