Решение по делу № 2-1654/2020 от 02.03.2020

Дело № 2-1654/2020

УИД 21RS0025-01-2019-000500-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 октября 2020 года город Чебоксары

Московский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Михайловой А.Л., при секретаре судебного заседания Солдатовой Н.В., с участием истца Петрова С.М., его представителя Марковой Г.А., представителя ответчика Захарова А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрова Сергея Михайловича к обществу с ограниченной ответственностью «Отделфинстрой» о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании его стоимости, убытков, процентов, штрафа, компенсации морального вреда,

установил:

с учетом уточнения требований, поступивших в суд ДД.ММ.ГГГГ, Петров С.М. обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Отделфинстрой» (далее ООО «Отделфинстрой», Общество) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, взыскании его стоимости в размере 1 665 300 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 593 987,62 руб., далее по день исполнения обязательств; процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 618 139,92 руб., далее по день исполнения обязательств; убытков в размере 1 890 450,80 руб.; начисленных на сумму убытков процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 631 458,40 руб., далее по день исполнения обязательств; начисленных на сумму убытков процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 643 759,80 руб., далее по день исполнения обязательств; неустойки за просрочку выполнения требований потребителя исходя из 1% в день на сумму стоимости земельного участка в размере 28 709 772 руб.; компенсации морального вреда в размере 500 000 руб.; штрафа за несоблюдение в добровольном порядке обязанности удовлетворения требований потребителя в размере 17 626 434,27 руб.

Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № истец приобрел у ответчика земельный участок с <данные изъяты> по цене 1 665 300 руб.

При заключении договора купли-продажи Общество не предоставило истцу полной и исчерпывающей информации о товаре; не уведомило его о том, что продаваемый земельный участок имеет особый режим использования в связи с наличием на нем охранных зон дренажа, газопроводов, трансформаторной подстанции, электрокабеля, что является основанием для его расторжения и возврата оплаченных по нему денежных средств.

Эти обстоятельства стали известны истцу после того, как он приступил к строительству жилого дома на приобретенном земельном участке из уведомления администрации города Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ № о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Наличие у земельного участка недостатков в виде названных выше охранных зон подтверждается заключением ООО «Земля».

С учетом охранных зон у истца теряется право застройки земельного участка объектами недвижимости на <данные изъяты> кв.м.

Согласно заключению ООО «Центр оценки и экспертизы» рыночная стоимость возведенного истцом за счет собственных средств фундамента жилого дома на земельном участке составляет 1 890 450,80 руб.

Отказ ответчика возвратить полученную по договору купли-продажи денежную сумму и возместить истцу убытки в связи со строительством фундамента жилого дома, влечет обязанность первого выплатить проценты в порядке статей 395 и 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» согласно приведенным расчетам.

В судебном заседании истец Петров С.М. и его представитель Маркова Г.А. просили удовлетворить исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном иске; пояснили, что охранные зоны подлежали государственной регистрации, однако сведения о таких ограничениях отсутствовали как на момент заключения спорного договора купли-продажи, так и отсутствуют по настоящее время; непредоставление продавцом информации о наличии на земельном участке охранных зон является основанием для расторжения договора.

Представитель ответчика ООО «Отделфинстрой» Захаров А.В. просил отказать в удовлетворении иска по мотивам его необоснованности, ссылаясь на то, что стороны при заключении договора купли-продажи земельного участка согласовали все его условия, выполненные ответчиком в полном объеме; договор изучался истцом на протяжении нескольких дней; за получением градостроительного плана Петров С.М. обратился в администрацию г. Чебоксары первоначально ДД.ММ.ГГГГ, в то время как строительство фундамента началось им в ДД.ММ.ГГГГ году.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, ООО «СК «Олимп», ООО «Управляющая компания «Управдом»», ПАО «Газпром» в лице филиала ООО «Газпром межрегионгаз Чебоксары», надлежащим образом извещенные о его рассмотрении, своих представителей в суд не направили.

Заслушав объяснения участвовавших в судебном заседании лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 этого же кодекса продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 названного кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В соответствии с пунктом 3 этой же статьи покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из смысла названной нормы Земельного кодекса Российской Федерации следует, что для возникновения у покупателя права требовать уменьшения покупной цены земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств:

- информация об ограничениях и обременениях земельного участка должна быть заведомо ложной, т.е. содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известная представившему ее лицу;

- знание данной информации может повлиять на покупку земельного участка.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается, следовательно, истец при разрешении указанного спора должен представить доказательства, подтверждающие факт умышленного предоставления ему ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; препятствующих его целевому назначению.

Статья 2 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ «О газоснабжении», раскрывая используемые в этом законе понятия, определяет охранную зону объектов системы газоснабжения как территорию с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, которая проходит вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Установленные постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» ограничения по фактическому использованию земельных участков обусловлены взрыво- и пожароопасными свойствами газа, который транспортируется по газопроводу и направлены на защиту жизни и здоровья граждан и на обеспечение их безопасности. Ограничения основаны на положениях пункта 6 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 28 Федерального закона «О газоснабжении».

Согласно пункту 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Согласно пунктам 2 и 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 (далее Правила), в охранных зонах в целях обеспечения безопасных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения линий электропередачи и иных объектов электросетевого хозяйства устанавливаются особые условия использования территорий. Земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются. В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (пункт 8).

В главе 3 данных Правил перечислены определенные ограничения, которые должны соблюдать землепользователи. Так, в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются в числе прочего строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; посадка и вырубка деревьев и кустарников; земляные работы на глубине более 0,3 м (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 м), полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 м (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи). В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных п. 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается размещать объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

В соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», расстояние от объекта до сети канализации составляет не менее 3 метров, размещение каких-либо капитальных строений на сетях запрещено.

Согласно статье 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Тем самым, преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. После вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут оспаривать в другом процессе установленные судом факты и правоотношения.

Вступившими в законную силу решениями Московского районного суда города Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску Петрова С.М. к ООО «Отделфинстрой» об устранении нарушений прав собственника земельного участка, не связанных с лишением владения и взыскании убытков, от ДД.ММ.ГГГГ по иску Петрова С.М. к ООО «Отделфинстрой» о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в удовлетворении исковых требований отказано.

Так, судебными постановлениями с учетом апелляционных определений Верховного Суда Чувашской Республики по указанным делам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ соответственно установлены следующие обстоятельства, не подлежащие в силу статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторному доказыванию в настоящем деле.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Отделфинстрой» (продавцом) и Петровым С.М. (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с условиями которого продавец продал на праве собственности, а покупатель купил на праве собственности земельный участок <данные изъяты>

Земельный участок оценен по соглашению сторон и продан по цене 1 665 300 руб. (пункт 2 договора).

В соответствии с пунктом 3 договора продавец передал покупателю, а покупатель принял продаваемый земельный участок в том качественном и пригодном состоянии, как оно есть на день подписания договора.

Как предусмотрено пунктом 4 договора, до совершения настоящего договора, отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под арестом не состоит. Продавец продал, а покупатель купил по настоящему договору земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора не могли знать, за исключением сервитута в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка «Чандрово» города Чебоксары.

В случае строительства покупателем на земельном участке объекта недвижимости покупатель самостоятельно получает технические условия на технологическое подключение объекта недвижимости покупателя к центральным коммуникациям коттеджного поселка «Чандрово» (водоснабжение, канализация, электроснабжение), работы по подключению к инженерным коммуникациям покупатель осуществляет собственными силами (пункт 8.8 договора).

Согласно пункту 8.9 договора покупатель извещен, что «часть поверхности земли и воздушного пространства на высоту, соответствующую высоте воздушных линий электропередач, ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии 5 метров, входит в состав охранной зоны ВЛЗ 10кВ».

В Единый государственный реестр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ внесена запись о регистрации за истцом права собственности на спорный земельный участок, ограничения (обременения) права на который в этом же реестре не зарегистрированы.

На земельном участке с кадастровым номером №, собственником которого является истец, предусмотрена прокладка инженерных коммуникаций поселка, в том числе, и с установкой на нем до заключения договора купли-продажи дренажного и канализационного колодцев. Согласно проектной документации строительства жилого дома истца предусмотрено подключение его индивидуального жилого дома к сети водопровода от магистрального водопровода коттеджного поселка, находящегося за пределами земельного участка истца, подключение к сети водоотведения предусмотрено с использованием канализационного колодца, находящегося на земельном участке истца. Сам факт наличия сервитута в отношении указанных инженерных коммуникаций не является нарушением прав истца как собственника земельного участка. Истец Петров С.М. приобрел земельный участок с обременением - с сервитутом в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка <адрес> о чем было указано в пункте 4 договора купли-продажи. Данное обременение в силу пункта 1 статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу по ходатайству ответчика определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная экспертиза. Согласно выводам эксперта ООО «Земля», изложенным в заключении судебной экспертизы №, следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером №, сведения о границах которого внесены в Единый государственный реестр недвижимости, расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, имеет общие границы со следующими земельными участками: с северо-запада - с земельным участком с кадастровым номером №, с северо-востока - с земельным участком с кадастровым номером №, с юго-востока - с земельным участком с кадастровым номером №.

На земельном участке с кадастровым номером № наличествуют: газопровод низкого давления подземный в юго-восточной (передней) части земельного участка с наложением охранной зоны на земельный участок в <данные изъяты> кв.м; канализация подземная в юго-восточной (передней) части земельного участка с площадью наложения зоны размещения канализации на земельный участок <данные изъяты> кв.м; дренаж подземный в юго-западной и северо-западной частях земельного участка с площадью наложения зоны дренажа на земельный участок <данные изъяты> кв.м.; в зоне размещения дренажа также располагается объект незавершенного строительства (фундамент), площадь наложения которого <данные изъяты> кв.м.

На земельном участке с кадастровым номером №, имеющем общую границу с земельным участком истца, установлено наличие подземного газопровода высокого давления с северо-западной стороны, охранная зона которого накладывается на земельный участок истца с площадью наложения <данные изъяты> кв.м и максимальная ширина наложения зоны минимальных расстояний которого в границах земельного участка истца составляет <данные изъяты> кв.м, подземного газопровода среднего давления с юго-восточной стороны, охранная зона которого накладывается на земельный участок истца с площадью наложения <данные изъяты> кв.м и максимальная ширина наложения зоны минимальных расстояний которого в границах земельного участка истца составляет <данные изъяты> кв.м, высоковольтной линии электроснабжения <данные изъяты> кВ с южной стороны с площадью наложения на земельный участок истца в 1 кв.м, подземного водопровода, максимальная ширина наложения зоны размещения которого на земельный участок истца составляет <данные изъяты> кв.м.

Из заключения судебной экспертизы также следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об охранной зоне объекта электросетевого хозяйства: трансформаторной подстанции <данные изъяты> которая накладывается на земельный участок <данные изъяты> В ходе натурного обследования было установлено, что трансформаторная подстанция на земельном участке с кадастровым номером № разрушена и перенесена на земельный участок с кадастровым номером №. Трансформаторная подстанция расположена с юго-западной стороны земельного участка с кадастровым номером № на расстоянии <данные изъяты> м от границ земельного участка. Охранная зона под существующей трансформаторной подстанцией не накладывается на земельный участок с кадастровым номером №. В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об охранной зоне сети <данные изъяты> которая расположена в северо-западной части земельного участка <данные изъяты> В ходе натурного обследования установлено, что подземная высоковольтная линия электропередач перенесена и фактически охранная зона не накладывается на земельный участок с кадастровым номером №. В Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об охранной зоне объекта электросетевого хозяйства: <данные изъяты> которая располагается с юго-западной стороны от земельного участка с кадастровым номером №. Площадь наложения охранной зоны <данные изъяты> кв.м. В ходе натурного обследования установлено, что ВЛ электроснабжения <данные изъяты> перенесена, и фактически охранная зона накладывается на земельный участок с кадастровым номером № только с южной стороны. Площадь наложения составляет <данные изъяты> кв.м.

Экспертом ООО «Земля» также сделан вывод о возможности использования земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. Площадь земельного участка соответствует площади, необходимой для индивидуального жилищного строительства, установленной Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденными решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ №. Площадь территории допустимого размещения объектов капитального строительства – <данные изъяты> кв.м, что меньше максимального процента застройки, равного <данные изъяты>

У суда нет оснований не доверять выводам эксперта, поскольку экспертиза проведена в организации, не заинтересованной в исходе дела в чью либо пользу, экспертом, обладающим специальными познаниями и достаточным стажем работы.

Стороны имели возможность заявлять отводы, обращать внимание эксперта на те или иные обстоятельства, представлять в его адрес письменные пояснения, ставить перед экспертом те или иные вопросы, против поставленных судом вопросов не возражали. Заключения экспертизы полностью соответствует требованиям ст. 84-86 ГПК РФ и положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение судебной экспертизы суд признает допустимым доказательством, учитывая при этом также и то, что при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате него выводы и ответы на поставленные судом вопросы, указание на примененную методику. Оснований сомневаться в объективности эксперта, правильности методики и выводах эксперта у суда не имеется.

Прохождение подземного газопровода низкого давления вдоль одной из границ земельного участка истца подтверждается и ситуационным планом из проектной документации филиала АО «Газпром газораспределение Чебоксары» с отображением фактического расположения газопровода, составленной в ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов ЧР от <данные изъяты> в территориальной зоне расположения земельного участка истца <данные изъяты> для всех объектов основных видов разрешенного использования вспомогательным видом разрешенного использования является коммунальное обслуживание. Таким образом, наличие вышеприведенных инженерных коммуникаций является вспомогательным видом разрешенного использования, необходимым для обеспечения основного вида разрешенного использования.

Наличие охранной зоны объекта газопровода не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц, поскольку это специальная территория с особым режимом использования.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что расположение подземных газопроводов вдоль границ земельного участка истца не нарушает его права на использование земельного участка по назначению, так как обязательные нормы о правилах застройки уже предусматривают ограничение в использовании территории любого земельного участка вдоль его границ.

Сведений о том, что газопроводы проходят непосредственно по земельному участку истца, материалы дела не содержат. При этом газопроводы захватывают лишь небольшую подземную часть вдоль границ земельного участка истца, что не препятствует истцу использовать свой земельный участок по прямому назначению, о чем прямо указано в выводах эксперта.

Вопреки доводам истца, наличие охранных зон линий электропередачи и трансформаторной подстанции также не препятствует истцу использовать земельный участок по его назначению. Более того, как указывалось выше, сам договор содержит условие о том, что покупатель извещен, что часть поверхности земли и воздушного пространства на высоту, соответствующую высоте воздушных линий электропередач, ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии <данные изъяты> метров, входит в состав охранной зоны <данные изъяты>.

Факт наличия сервитута в отношении расположенных на земельном участке истца инженерных коммуникаций в виде подземной канализации, подключение к сети которой предусмотрено с использованием канализационного колодца, находящегося на земельном участке истца, не является нарушением прав истца как собственника земельного участка.

Что же касается расположенной на земельном участке подземной дренажной системы, указанное обстоятельство само по себе не требует определения охранных зон и внесения о них сведений в Единый государственный реестр недвижимости, а лишь в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» предписывает соблюдение расстояния от объектов до соответствующих сетей при строительстве.

Как указывалось выше, истец приобрел земельный участок с обременением - с сервитутом в соответствии с планом размещения сетей инженерно-технического обеспечения загородного коттеджного поселка «Чандрово», и отсутствие в спорном договоре ссылки на конкретные инженерные коммуникации не свидетельствует о том, что истец был введен в заблуждение относительно свойств и качеств земельного участка.

С 1 июля 2017 года вступили в силу отдельные положения Федерального закона от 3 июля 2016 года N 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которым признана утратившей силу статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяющая требования к подготовке и содержанию градостроительного плана земельного участка как одного из видов документации по планировке территории.

С момента вступления в действие новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительный план земельного участка исключен из видов документации по планировке территории. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

По заявлению истца администрацией города Чебоксары ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ выданы градостроительные планы земельного участка с кадастровым номером №, в чертеже первого градостроительного плана, в пределах земельного участка обозначены: охранная зона дренажа, охранная зона трансформаторной подстанции, охранная зона электрокабеля, а также место допустимого размещения объектов капитального строительства на земельном участке <данные изъяты> в чертеже второго градостроительного плана, помимо вышеперечисленного, обозначена охранная зона газопровода (<данные изъяты>

При таком положении суд приходит к выводу, что ограничение в использовании земельного участка, на что указывает истец, имеются не из-за расположенных на нем и вблизи него инженерных коммуникаций, а в связи с установленными нормативными ограничениями градостроительного плана земельного участка. При этом суд принимает во внимание, что договор заключен ДД.ММ.ГГГГ, вплоть до обращения в суд с иском ДД.ММ.ГГГГ истец не считал свое право пользования земельным участком ограниченным.

В связи недоказанностью факта предоставления покупателю продавцом заведомо ложной информации в части наличия обременений земельного участка правами третьих лиц, наличия со стороны продавца существенных нарушений договора купли-продажи, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о расторжении договора купли-продажи и производных от него требований не имеется.

Отсутствие государственной регистрации ограничений (обременений) прав в виде охранных зон существующих инженерных коммуникаций, на что указывает истец, не имеет правового значения для разрешения исковых требований, поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами, в то время как для охранных зон газопроводов обязательной государственной регистрации законом не предусмотрено.

В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что в ДД.ММ.ГГГГ году он за свой счет осуществил строительство фундамента жилого дома на приобретенном земельном участке, его расходы по строительству фундамента являются убытками, подлежащими возмещению ответчиком

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, лицо, предъявляя требование о возмещении убытков, обязано доказать, что убытки вызваны недобросовестным и неразумным поведением ответчика, т.е. доказать факт противоправного поведения и факт причинной связи между противоправным поведением и возникшими убытками, а также доказать размер причиненных убытков и их состав. При этом для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

Согласно выводам эксперта из заключения судебной экспертизы № № выполненной ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы», рыночная стоимость фундамента жилого дома, расположенного на земельном участке <данные изъяты> составляет 1 372 660 руб.

Из дела также видно, что ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию с уведомлением о планируемом строительстве на земельном участке <данные изъяты>

В порядке рассмотрения обращения истца, ДД.ММ.ГГГГ администрация направила в адрес первого уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства по представленному истцом уведомлению, указав, что в обращении истца отсутствует информация об охранных зонах, тогда как согласно пункту 5 градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, имеется информация об охранных зонах дренажа, трансформаторной подстанции, электрокабеля <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ администрацией выдано повторное уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке истца по его уведомлению о планируемом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по тем же мотивам, что были изложены в первоначальном уведомлении <данные изъяты>

Таким образом, вопреки доводам истца, препятствием к строительству на земельном участке в установленном законом порядке является не запрет администрации в таком строительстве ввиду наличия охранных зон, а отсутствие информации об охранных зонах, подлежащих указанию самим истцом в уведомлении о планируемом строительстве.

Невозможность размещения объекта индивидуального жилищного строительства в месте возведения фундамента не свидетельствует о невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Истец не лишен был права разместить жилой дом в границах принадлежащего ему земельного участка иным образом.

Пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Основополагающие нормы о полномочиях органов местного самоуправления поселений, муниципальных районов, городских округов в области градостроительной деятельности установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации (статья 8). К полномочиям органов местного самоуправления городского округа в области градостроительной деятельности отнесена, в частности, выдача разрешений на строительство (пункт 5 части 3 этой статьи).

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в период возведения истцом фундамента жилого дома на земельном участке, т.е. начала строительства, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2). Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом (часть 1).

Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации введена статья 51.1 «Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома», пункт 1 которой предусматривает, что в целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права. Одной из форм негативных последствий является материальный вред, под которым понимается всякое умаление материального блага. Сюда могут быть включены уменьшение или утрата дохода, необходимость новых расходов.

Из материалов дела усматривается, что в исследуемый период, т.е. с момента начала строительства жилого дома и закладки фундамента истец не предпринял мер по получению разрешительных документов на строительство, строительство дома на земельном участке с учетом имеющихся на нем коммуникаций возможно с соблюдением информации, необходимой для строительства. Таким образом, начало строительства фундамента жилого дома истцом без учета информации, необходимой для выполнения таких работ, не связано с противоправным поведением ответчика и не состоит в причинной связи между поведением ответчика и возникшими расходами истца по возведению фундамента жилого дома.

При таких обстоятельствах суд отказывает в иске Петрова С.В. о взыскании убытков в размере 1 890 450 руб. в полном объеме.

Поскольку истцу во взыскании оплаченной по договору купли-продажи денежной суммы в размере 1 665 300 руб. и убытков в размере 1 890 450 руб. отказано в полном объеме, правовых оснований для взыскания с ООО «Отделфинстрой» процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 593 987,62 руб., далее по день исполнения обязательств; процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 618 139,92 руб., далее по день исполнения обязательств; начисленных на сумму убытков процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 631 458,40 руб., далее по день исполнения обязательств; начисленных на сумму убытков процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 643 759,80 руб., далее по день исполнения обязательств; - неустойки за просрочку выполнения требований потребителя исходя из 1% в день на сумму стоимости земельного участка в размере 28 709 772 руб.; компенсации морального вреда в размере 500 000 руб.; штрафа за несоблюдение в добровольном порядке обязанности удовлетворения требований потребителя в размере 17 626 434,27 руб., как производных основных требований, также не имеется.

По делу имеются расходы за производство судебной экспертизы, которые подлежат взысканию с истца в пользу ООО «Земля» в размере 30 000 руб. и в пользу ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» в размере 9 000 руб. на основании статей 88, 94, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Петрова Сергея Михайловича:

- о расторжении заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Отделфинстрой» договора от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи земельного участка <данные изъяты>

взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Отделфинстрой»:

- стоимости земельного участка в размере 1 665 300 руб.;

- процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 593 987,62 руб., далее по день исполнения обязательств;

- процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 618 139,92 руб., далее по день исполнения обязательств;

- убытков в размере 1 890 450,80 руб.;

- начисленных на сумму убытков процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 631 458,40 руб., далее по день исполнения обязательств;

- начисленных на сумму убытков процентов по денежному обязательству в порядке статьи 317.1 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 643 759,80 руб., далее по день исполнения обязательств;

- неустойки за просрочку выполнения требований потребителя исходя из 1% в день на сумму стоимости земельного участка в размере 28 709 772 руб.;

- компенсации морального вреда в размере 500 000 руб.;

- штрафа за несоблюдение в добровольном порядке обязанности удовлетворения требований потребителя в размере 17 626 434,27 руб.

отказать в полном объеме;

взыскать с Петрова Сергея Михайловича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Земля» за производство судебной экспертизы 30 000 руб.;

взыскать с петрова Сергея Михайловича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» за производство судебной экспертизы 9 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики через Московский районный суд г. Чебоксары Чувашской Республики в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Председательствующий судья А.Л. Михайлова

Мотивированное решение составлено 2 ноября 2020 года.