Решение по делу № 33-3203/2020 от 11.06.2020

72RS0025-01-2019-008778-79

Дело № 33-3203/2020

В суде первой инстанции № 2-164/2020

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень	15 июля 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего	Кучинской Е.Н.,
судей	Забоевой Е.Л., Хамитовой С.В.,
при секретаре	Солодовнике О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Сизикова Андрея Ивановича в лице представителя Мелехиной Ирины Александровны на решение Центрального районного суда города Тюмени от 11 марта 2020 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Новокщенова Алексея Николаевича к Сизикову Максиму Андреевичу, Сизикову Андрею Ивановичу, Управлению Росреестра по Тюменской области о понуждении к государственной регистрации предмета залога по договору займа, отказать.

В удовлетворении встречного иска Сизикова Андрея Ивановича к Новокщенову Алексею Николаевичу о признании незаключенным договора займа, отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Новокщенов А.Н. обратился с иском к Сизикову М.А., Сизикову А.И., Управлению Росреестра по Тюменской области о понуждении к государственной регистрации предмета залога по договору займа от 10 февраля 2017 года.

В обоснование иска указал, что 10 февраля 2017 года между Новокщеновым А.Н. и Сизиковым А.И., Сизиковым М.А. заключен договор займа, по условиям которого Новокщенов А.Н. принял на себя обязательства предоставить ответчикам заем в сумме 1200000 рулей наличными денежными средствами в течение трех дней со дня предоставления займодавцу договора купли-продажи от 10 февраля 2017 года, с отметкой о государственной регистрации. По договору займа от 10 февраля 2017 года Сизиков М.А., Сизиков А.И. приняли на себя обязательства передать в пользу Новокщенова А.Н. в залог недвижимое имущество по заранее заключенному и подписанному сторонами договору купли-продажи от 10 февраля 2017 года - трехкомнатную <.......>. Раздел 2 договора займа содержит условия об обязательствах сторон в части обеспечения обязательств путем залога указанной квартиры, однако, обязательство по регистрации залога так и не было выполнено ответчиками.

Не согласившись с исковыми требованиями, Сизиков А.И. предъявил к Новокщенову А.Н. встречный иск о признании незаключенным договора займа от 10 февраля 2017 года в части условий о залоге <.......> взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 31500 рублей, расходов по государственной пошлине в размере 300 рублей, мотивируя требования тем, что условия об ипотеке не согласованы, поскольку предмет ипотеки не оценивался, что на основании ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о не заключении договора залога, кроме того, не соблюдены требования о государственной регистрации договора займа от 10 февраля 2017 года в соответствии со ст.165 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.10 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ (т.1, л.д.140-146).

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьего лица привлечена финансовая организация «Твой Банк» (т.1, л.д. 232-233).

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласился ответчик (истец по встречному иску) Сизиков А.И. в лице представителя Мелехиной И.А.

В апелляционной жалобе просит решение суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении встречного иска, в остальной части решение оставить без изменения.

Считает, что судом первой инстанции неверно истолкованы и применены нормы материального и процессуального права, неправильно оценены доказательства, имеющиеся в материалах дела, и сделан ошибочный вывод о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о стоимости предмета залога (ипотеки) в ранее заключенном договоре купли-                продажи квартиры от 10 февраля 2017 года. Между тем, вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Тюмени           от 08 августа 2017 года по гражданскому делу № 2-3894/2017 договор            купли-продажи квартиры от 10 февраля 2017 года был признан недействительным (ничтожным). Кроме того, из данного решения и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 27 декабря 2017 года следует, что стоимость                     жилого помещения по адресу: <.......> определённая в договоре купле - продаже квартиры от 10 февраля 2017 года в сумме 1200000 рублей не соответствует её действительной рыночной стоимости.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца (ответчика по встречному иску) Никодименко А.Н. просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец, ответчики Сизиков А.И., Сизиков М.А. в суд не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены, также информация о деле была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Доказательств уважительности причин неявки истцом и ответчиком Сизиковым А.И. не представлено, Сизиков М.А. содержится ФКУ ИК-1 УФСИН России по Тюменской области, ходатайство об отложении судебного разбирательства не поступало.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что 10 февраля 2017 года между Новокщеновым А.Н. (займодавец) с одной стороны и Сизиковым А.И., Сизиковым М.А. (заемщики) с другой стороны заключен договор займа, по условиям которого Новокщенов А.Н. принял на себя обязательство предоставить Сизикову А.И., Сизикову М.А. денежные средства в размере 1200000 рублей, а Сизиков А.И., Сизиков М.А. - возвратить указанную денежную сумму в срок до 10 февраля 2020 года.

Пунктом 2.1. договора стороны предусмотрели, что заем по настоящему договору обеспечен залогом недвижимого имущества, принадлежащего Сизикову А.И., Сизикову М.А., а именно: трехкомнатной квартиры в многоквартирном доме, назначение: жилое, общая долевая собственность 60,7 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <.......>

Согласно п. 1.1.6. договора займа Заемщику предоставляется заем в размере 1200000 рублей наличными денежными средствами или в безналичном порядке в течение 3 трех дней со дня предоставления Займодавцу договора купли-продажи от 10.02.2017, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Тюменской области, с отметкой о его государственной регистрации, т.е. залог квартиры по договоренности сторон оформлен договором купли-продажи.

По смыслу п.3.1.2. заключенного между сторонами договора займа Заемщики после прекращения обязательств по договору вправе требовать от Займодавца возврата права собственности на недвижимое имущество по средствам заключения договора купли-продажи, где продавцом будет выступать Новокщенов А.Н., а покупателями Сизиков А.И., Сизиков М.А. Согласно п.3.4.2. договора займа после прекращения всех обязательств по договору займа Займодавец обязан безвозмездно передать Заемщику залоговый объект недвижимости.

Порядок погашения суммы займа осуществляется согласно графику. Полная стоимость - 3000000 рублей (п.1.1.7). В случае неисполнения заемщиком обязательств по договору, размер процентов за пользование суммой займа увеличивается и составляет 0,274% в день (п.1.5).

В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по уплате задолженности, процентов, убытков договор займа от 10.02.2017 предусматривает условия о залоге недвижимости (квартиры по адресу: <.......> <.......>) путем передачи в пользу займодавца в залог вышеуказанное недвижимое имущество по заранее заключенному и подписанному сторонами отдельному договору купли-продажи от 10 февраля 2017г., с вытекающими обязательствами залогодателя, а также правами и обязанностями сторон (займодавца и заемщика) (пункты 2.1-2.7 раздела 2; подпункты «б» (в части условий о залоге), «в-и, м» пункты 3.3.2, пункт 3.3.3 (в части условий о залоге в пункте 3.3.2) -3.3.5 раздела 3; пункты 4.3, 4.7 раздела 4 договора займа от 10 февраля 2017 л.д.6-11). Договор займа сторонами не оспорен и недействительным не признан.

Решением Центрального районного суда г.Тюмени от 08 августа 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 27 декабря 2017 года, Новокщенову А.Н. отказано в иске к Сизикову М.А., Сизикову А.И., Сизикову Е.А., Управлению по вопросам миграции УМВД России по Тюменской области о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета и удовлетворен встречный иск Сизикова А.Н. к Новокщенову А.Н., признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. <.......>, заключенный 10 февраля 2017 года между Новокщеновым А.Н. и Сизиковым А.Н., Сизиковым М.А. (т.1, л.д.112-119, 120-126)

Решением Центрального районного суда г.Тюмени от 12 апреля 2018г. Новокщенову А.Н. отказано в удовлетворении исковых требований к Сизикову М.А., Сизикову А.И. о расторжении договора займа/залога от 10 февраля 2017 года, взыскании задолженности по договору займа путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество (квартиру по адресу: <.......>), и удовлетворены встречные исковые требования Сизикова А.И. к Новокщенову А.Н., признаны недействительными пункты 2.1-2.7 раздела 2; подпункты «б» (в части условий о залоге), «в-и, м» пункта 3.3.2, пункт 3.3.3 (в части условий о залоге в пункте 3.3.2) -3.3.5 раздела 3; пункты 4.3, 4.7 раздела 4 договора займа от 10.02.2017, заключенного между Новокщеновым А.Н. и Сизиковым А.И., Сизиковым М.А. (т.1, л.д.173-178)

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 03.09.2018г., решение Центрального районного суда г.Тюмени от 12.04.2018г. отменено в части удовлетворения встречного иска, в указанной части принято новое решение об отказе в удовлетворении встречного иска (т.1, л.д.179-184).

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что согласно п.п.1,5 ст.3 Федерального закона от 21.12.2013г. № 367-ФЗ, правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (с 01 июля 2014г.).

Решение суда в этой части не обжалуется, предметом проверки суда апелляционной инстанции не является.

Разрешая встречный иск, суд пришел к выводу, что стоимость предмета залога была согласована между сторонами, споров и неясностей не вызывала.

Судебная коллегия находит выводы суда по встречному иску правильными, соответствующими обстоятельствам дела.

В соответствии с п.1 ст.340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Доводы Сизикова А.И. о незаключенности договора залога сводятся к утверждению о том, что стоимость предмета залога в договоре займа сторонами не согласована, а условие о цене квартиры, содержащеееся в договоре купли-продажи, не должно учитываться ввиду признания данного договора недействительным.

Между тем упомянутыми судебными постановлениями от 08 августа 2017 года и 27 декабря 2017 года по делу №2-3894/2017 (т.1, л.д.112-119, 120-126) договор купли-продажи квартиры от 10 февраля 2017 года, заключенный между Сизиковым М.А., Сизиковым А.И. и Новокщеновым А.Н., признан недействительным по мотиву притворности.

В силу п.2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как было установлено, договор купли-продажи прикрывал договор залога, заключенный в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.

Именно по этому основанию Сизиков А.И. требовал признания сделки купли-продажи недействительной, ссылаясь на ее совершение в качестве залога по договору займа.

Следовательно, к договору купли-продажи от 10 февраля 2017 года подлежат применению правила о залоге недвижимости.

Поскольку в этом договоре содержится условие о стоимости квартиры по адресу: <.......>, являющейся предметом залога, оснований полагать, что сторонами не согласована цена предмета залога, не имеется.

Кроме того, в соответствии с п.3 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Принимая во внимание, что, получая денежные средства по договору займа (т.1, л.д.17, 18), Сизиков А.И. и Сизиков М.А. согласились на передачу в залог квартиры, заявление о незаключенности договора залога противоречит принципу добросовестности.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предусмотренная договором купли-продажи цена квартиры (предмета залога) существенно занижена, также не могут быть приняты во внимание, поскольку о том, что условие о цене предмета залога не согласовано, не свидетельствуют, по мотиву кабальности данное условие договора не оспаривалось.

Кроме того, согласно п. 3 ст.340 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с подп. 4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п.1 ст.348, п.1 ст.349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Пункт 1 ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п.2 ст.350.1 настоящего Кодекса.

Из изложенного следует, что начальная продажная цена имущества, вопрос об обращении взыскания на которое заявлен в иске, является обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об обращении взыскания на заложенное имущество, обязанность суда при обращении взыскания на заложенное имущество указать его начальную продажную цену прямо предусмотрена действующим законодательством, в связи с чем, согласование цены предмета залога при заключении договора не препятствует ее оспариванию в случае предъявления требования об обращении взыскания на этот предмет, ответчик вправе заявлять об установлении начальной продажной цены предмета залога исходя из действительной рыночной стоимости имущества.

Таким образом, суд обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, решение является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Тюмени от 11 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика (истца по встречному иску) Сизикова Андрея Ивановича в лице представителя Мелехиной Ирины Александровны – без удовлетворения.

Председательствующий:                     Кучинская Е.Н.

Судьи коллегии:                             Забоева Е.Л.

ё                                    Хамитова С.В.