Решение по делу № 33-8683/2022 от 10.08.2022

УИД 54RS0010-01-2021-007103-76

Судья Коцарь Ю.А. Дело № 2-297/2022

Докладчик Коваленко В.В. Дело № 33-8683/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего     Карболиной В.А.

судей                 Коваленко В.В., Никифоровой Е.А.    

при секретаре            Бурч А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 08 сентября 2022 года гражданское дело по иску Зюлевой Натальи Геннадьевны к обществу с ограниченной ответственностью «Социальный жилищный комплекс» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора, возложении обязанности исполнить обязательства по договору об участии в долевом строительстве

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Социальный жилищный комплекс» на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 18 мая 2022 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Коваленко В.В., объяснения Зюлевой Н.Г. и её представителя – Желнова П.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Зюлева Н.Г. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Социальный жилищный комплекс» (далее – ООО «Соцжилкоплекс»), в котором, с учетом уточнения исковых требований, просила: признать недействительным односторонний отказ ответчика от договора об участии в долевом строительстве от 08.06.2015 г., выраженный в уведомлении № от 20.10.2021 г.; обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязательства по договору об участии в долевом строительстве от 08.06.2015 г., а именно передать истцу по акту приема-передачи <адрес>, общей площадью 43 кв.м, с кадастровым номером: № расположенную на 5 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>; передать документ, подтверждающий оплату долевого взноса; передать ключи от квартиры.

В обоснование иска указано, что 04.02.2005 г. между ООО «Свой Дом» и Зюлевой Н.Г. был заключен договор, по условиям которого истец принимает участие в инвестировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, а общество обязуется организовать строительство многоквартирного дома и после завершения строительства передать истцу двухкомнатную квартиру, площадью 47 кв.м. Размер инвестиционного взноса составил 728 500 рублей, который истцом был полностью оплачен.

В дальнейшем строительство многоквартирного дома было прекращено, решать проблему обманутых дольщиков взялось ООО «Соцжилкомплекс».

08 июня 2015 г. между Зюлевой Н.Г. и ООО «Соцжилкомплекс» был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать истцу <адрес>. Сумма долевого взноса составила 981 280 рублей, который подлежал внесению следующим образом: 728 500 рублей подлежали оплате путем зачета встречного однородного требования, существующего у участника долевого строительства к застройщику на основании соглашения о переводе долга и у застройщика к участнику на основании договора ДДУ (то есть те денежные средства, которые истцом были внесены в ООО «Свой дом»); оставшаяся часть долевого взноса в сумме 252 780 рублей подлежала оплате в соответствии с графиком, согласованным сторонами.

Ответчик, полагая, что обязанность по оплате взноса в размере 728 500 рублей истцом не была исполнена, поскольку соглашение о зачете встречных однородных требований не было заключено, уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, направив истцу соответствующее уведомление № 377Н-10СЖК от 20.10.2021 г.

С отказом ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве истец не согласна, поскольку полагает, что ее обязательства по оплате 728 500 рублей были прекращены путем зачета встречного однородного требования.

Решением Центрального районного суда г. Новосибирска от 18 мая 2022 года исковые требования Зюлевой Н.Г. удовлетворены частично. Признан недействительным односторонний отказ ООО «Соцжилкомплекс» от исполнения договора участия в долевом строительстве от 08.06.2015, заключенного с Зюлевой Н.Г., выраженный в уведомлении от 20.10.2021 исх. № На ООО «Соцжилкомплекс» возложена обязанность в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве от 08.06.2015, заключенному с Зюлевой Н.Г., а именно: передать Зюлевой Н.Г. по акту приема-передачи жилое помещение – квартиру, общей площадью 43 кв.м, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>; передать Зюлевой Н.Г. ключи от указанной квартиры. Требование о возложении на ООО «Соцжилкомплекс» обязанности передать Зюлевой Н.Г. документ, подтверждающий оплату долевого взноса, оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ООО «Соцжилкомплекс» Коваленко К.В. просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Зюлевой Н.Г. в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что ООО «Соцжилкомплекс» не имеет перед истцом обязательств по заключению с ЖСК «Свой дом» соглашения о зачете. Полагает, что истцом не было исполнено обязательство по уплате ответчику суммы долевого взноса, поэтому действия ответчика, направленные на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве, являются законными и обоснованными. Поскольку с 20.10.2021 г. обязательство ООО «Соцжилкомплекс» по передаче Зюлевой Н.Г. объекта долевого строительства, являющегося предметом договора об участии в долевом строительстве от 08.06.2015 г., прекращено, то ООО «Соцжилкомплекс» не могло быть принуждено к исполнению данного обязательства.

Также апеллянт указывает, что поскольку между сторонами отсутствуют встречные однородные требования с наступившим сроком их исполнения, то оснований для удовлетворения требований Зюлевой Н.Г. о зачете ранее внесенных денежных средств по договору паенакопления в счет оплаты цены договора участия в долевом строительстве не имеется, решение суда в указанной части является неисполнимым.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.10.2004 г. между ООО «Соцжилкомплекс» и ООО «Свой Дом» был заключен договор о совместной деятельности, согласно которому его стороны пришли к соглашению об объединении своих финансовых, материально-технических и административно-кадровых ресурсов для организации строительства в г. Новосибирске жилищных комплексов на корпоративной основе для обеспечения жильем работников предприятий и организаций, в том числе для организации строительства жилых домов по <адрес> (т. 1 л.д. 214-215).

04 февраля 2005 г. между ООО «Свой Дом» и Зюлевой Н.Г. был заключен договор № Т23-05 (далее – Инвестиционный договор), согласно которому Зюлева Н.Г. (Инвестор) принимает участие в инвестировании строительства жилого дома, расположенного в <адрес> в <адрес>, а ООО «Свой Дом» обязуется организовать строительство указанного дома и в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передать инвестору после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию долю инвестора в указанном доме – квартиру, строительный №, состоящую из 2-х комнат, расположенную на 5 этаже, общей площадью 47 кв.м. Планируемый срок завершения строительства – 4 квартал 2006 года. Сумма инвестиционного, подлежащего уплате Инвестором была установлена в размере 728 500 рублей и была оплачена Зюлевой Н.Г. (т. 1 л.д. 34-40).

В срок, установленный Инвестиционным договором, строительство дома не было окончено.

20 января 2012 г. между ЖСК «Свой Дом» и Зюлевой Н.Г. был заключен договор паенакопления № Т-2/5/1 (далее – Договор паенакопления), по условиям которого ЖСК «Свой Дом» обязуется осуществить инвестирование средств Зюлевой Н.Г. в строительство жилого дома по <адрес> в <адрес> на земельном участке № и после ввода объекта в эксплуатацию передать истцу в собственность <адрес> блок – секции №, расположенную на 5 этаже, состоящую из двух комнате, общей площадью 47 кв.м. (п. 1.1, 2.1 Договора паенакопления). При этом в Договоре паенакопления указано, что площадь квартиры, указанная в п. 2.1, является проектной и будет уточнена после ввода объекта в эксплуатацию (п. 2.5). Срок окончания строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 4 квартала 2014 года (п. 2.7). Размер паевого взноса составил 728 500 рублей, который подлежит уплате Зюлевой Н.Г. в день подписания Договор паенакопления путем передачи ЖСК «Свой Дом» по акту приема-передачи векселя, номинальной стоимостью 728 500 рублей (т. 1 л.д. 44-48).

08 июня 2015 г. между ООО «Соцжилкомплекс» (Застройщик) и Зюлевой Н.Г. (Участник долевого строительства) был заключен договор об участии в долевом строительстве (далее – Договор), по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом переменной этажности с помещениями общественного, торгового назначения и подземной автостоянкой, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, и после разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства <адрес>, состоящую из двух комнат, расположенную в блок-секции 1-2, на 5 этаже, общей площадью 43,49 кв.м, приведенной площадью 44,94 кв.м, в осях 1-3/Г-Е (т. 1 л.д. 11-21).

Пунктами 5.1-5.2 Договора было предусмотрено, что срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – 2 квартал 2016 года. Передача Застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в 4 квартале 2016 года, с момента получения Застройщиком документа, разрешающего ввод в эксплуатацию путем подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства.

Сумма долевого взноса составила 981 280 рублей, которые были эквиваленты 44,94 кв.м. площади квартиры (п. 4.1 Договора) и подлежали внесению следующим образом:

- 728 500 рублей подлежат уплате в течение трех месяцев в даты государственной регистрации договора. Обязательства Участника долевого строительства по оплате долевого взноса в соответствии с настоящим пунктом прекращаются путем проведения зачета встречного однородного требования, существующего у Участника долевого строительства к Застройщику, на основании соглашения о переводе долга и у Застройщика к Участнику на основании договора. Данный способ является способом решения проблемы обманутых дольщиков, возникшей в том числе из-за несовпадения лиц: лицом, получившим реальные денежные средства на строительство объекта, являющегося предметом договора, в размере 728 500 рублей является ООО «Свой Дом», тогда как лицом, обязанным передать участнику долевого строительства квартиру является ООО «Соцжилкомплекс» (п. 4.2.1 Договора);

- оставшаяся часть в размере 252 780 рублей подлежат оплате в соответствии с графиком, согласованным сторонами в приложении №2 к договору. Указанная сумма долевого взноса является доплатой, подлежащей внесению участником долевого строительства денежными средствами, и представляет из себя расчетную величину, состоящую из: обязательства участника долевого строительства по внесению дополнительного взноса на завершение строительства объекта в размере 7 000 руб. за 1 кв.м. приведенной площади, указанной в настоящем договоре; состояние расчетов как ввиду изменения площади квартиры, являющейся предметом настоящего договора по сравнению с площадью, указанной в договоре паенакопления № Т-2/5/1 от 20.01.2021 г., так и ввиду неполной оплаты суммы паевого взноса. При этом размер доплат (или переплат) определяется по следующему алгоритму: (приведенная площадь квартиры по настоящему договору минус оплаченная площадь квартиры по договору паенакопления № Т-2/5/1 от 20.01.2021 г.) умножить на 30 000 рублей (п. 4.2.2 Договора).

Согласно графику внесения долевого взноса (т. 1 л.д. 20) Зюлева Н.Г. взяла на себя обязательство по внесению суммы долевого взноса в следующих размерах: до 15.07.2015 г. – 42 150 рублей, до 15.08.2015 года – 42 150 рублей, до 15.09.2015 г. – 42 150 рублей, до 15.10.2015 г. – 42 150 рублей, до 15.11.2015 г. – 42 150 рублей, до 15.12.2015 г. – 42 030 рублей.

Также в ходе судебного разбирательства было установлено, что в счет исполнения обязательств по заключенному с ООО «Соцжилкомплекс» договору участия в долевом строительства Зюлев Н.Г. 15.07.2015 г. оплатила 200 000 рублей (т. 1 л.д. 55) и 01.10.2021 г. 51 780 рублей (т. 1 л.д. 161), всего 251 780 рублей.

30 марта 2021 г. мэрия г. Новосибирска выдала ООО «Соцжилкомплекс» разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома переменной этажности с помещениями общественного, торгового назначения и подземной автостоянкой на земельных участках с кадастровыми номерами № и № по строительному адресу: <адрес> (т. 1 л.дю. 22-26).

30 июня 2021 г. ООО «Соцжилкомплекс» направило Зюлевой Н.Г. требование об оплате задолженности долевого взноса в размере 728 500 рублей (т. 1 л.д. 29).

20 октября 2021 г. ООО «Соцжилкомплекс» направило истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с неоплатой Зюлевой Н.Г. долевого взноса (т. 1 л.д. 180).

Разрешая спор и постанавливая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Зюлевой Н.Г., поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено надлежащее исполнение истцом обязательств по Договору участия в долевом строительстве.

При этом суд посчитал, что отказ ООО «Соцжилкомплекс» от исполнения договора участия в долевом строительстве является незаконным.

Судебная коллегия соглашается данными выводами суда первой инстанции, как соответствующими закону и обстоятельствам дела.

Так, материалами дела установлено, что по свои обязательства по Договору паенакопления Зюлева Н.Г. исполнила 20.01.2012 г., передав ЖСК «Свой Дом» выданный ООО «Соцжилкомплекс» вексель номинальной стоимостью 728 500 рублей.

Договор участия в долевом строительстве от 08.06.2015 г. между ООО «Соцжилкомплекс» и Зюлевой Н.Г. в п. 4.2.1. содержит условия оплаты, где сказано, что способ оплаты является способом решения проблемы «обманутых дольщиков», возникшей, в том числе, из-за несовпадения лиц: лицом, получившим реальные денежные средства на строительство объекта, являющегося предметом настоящего договора в размере 728 500 рублей - является ЖСК «Свой дом»; в то время как лицом, обязанным передать Участнику долевого строительства квартиру в данном объекте, является ООО «Соцжилкомплекс».

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) - этот Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) - привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи - может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно ст. 1 ГрК РФ - застройщик это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, из вышеуказанных положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также ГрК РФ - следует, что обязательными универсальными признаками застройщика, будь то жилищно-строительный кооператив, или иной застройщик, как сторона договора участия в долевом строительстве - выступает наличие у такого лица титульных прав на земельный участок для осуществления строительства, а также наличие разрешения на строительство.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года - суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

При названных нормах закона и установленных выше обстоятельствах – дело разрешено судом правильно, а доводы апелляционной жалобы судебная коллегия отклоняет – по тем мотивам, что они основаны на неправильном толковании норм процессуального и материального права, противоречат правильно установленным судом обстоятельствам дела, были предметом подробной оценки в решении суда первой инстанции, а оснований для иных выводов не имеется.

Так отклоняет судебная коллегия доводы апелляционной жалобы о том, что ООО «Соцжилкомплекс» не имеет перед Злевой Н.Г. обязанности по зачету денежных средств в размере 728 500 рублей в счет оплаты квартиры по Договору участия в долевом строительстве, поскольку между ЖСК «Свой дом», ООО «Соцжилкомплекс» и Зюлевой Н.Г. отсутствуют какие-либо обязательства, а условия для осуществления зачета, предусмотренные ст. 410 ГК РФ, в рассматриваемом случае отсутствуют.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что со стороны Зюлевой Н.Г. надлежащим образом исполнена обязанность по оплате указанного долевого взноса перед ЖСК «Свой дом», при этом с момента частичной оплаты истцом денежных средств по договору участия в долевом строительстве и до окончания строительства, ООО «Соцжилкомплекс» не уведомлял Зюлеву Н.Г. о необходимости внесения дополнительных сумм.

Не могут быть приняты во внимание и отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что, поскольку истец не исполнил обязанность по оплате долевого взноса, предусмотренную п. 4.2.1 договора, то односторонний отказ ответчика от исполнения договора участия в долевом строительстве является правомерным, при этом с 20.10.2021 г. Договор участия в долевом строительстве, заключенный между Зюлевой Н.Г.и ООО «Соцжилкомплекс» расторгнут, а обязательство сторон прекращено.

Представленными по делу доказательствами подтверждается надлежащее исполнение обязанности по оплате долевого взноса по Договору участия в долевом строительстве, при этом действия застройщика, уведомившего истца о просрочке оплаты по договору по истечении длительного периода времени после ее допущения, без учета уже внесенных истцом денежных средств по договору паенакопления - свидетельствуют о недобросовестном поведении застройщика, которое, в силу п. 1 ст. 10 ГК РФ, в данном не подлежит защите судом.

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией по тем мотивам, что они не образуют обстоятельств в силу закона влекущих отмену правильного по существу решения суда первой инстанции.

Поскольку по представленным доказательствам обстоятельства дела судом установлены правильно, доказательствам дана верная правовая оценка, применен закон, подлежащий применению, доводы жалобы не содержат законных оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 18 мая 2022 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Соцжилкомплекс» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи