Решение по делу № 2-970/2019 от 21.12.2018

Дело №2-970/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«03» сентября 2019 года                                                           г. Волгоград

Центральный районный суд г. Волгограда

в составе председательствующего судьи: Могильной Е.А.

при секретаре: Кулешовой М.Н.

с участием представителей истцов Алещенко С.В., представителя ответчика Бескровной И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Волгограде гражданское дело по иску Никифоровой Татьяны Николаевны, Филатовой Юлии Анатольевны, ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют-Банк» к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, установлении рыночной стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Никифорова Татьяна Николаевна, Филатова Юлия Анатольевна, ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют-Банк» обратились в суд с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, установлении рыночной стоимости земельного участка.

В обосновании иска указали, что 24.07.2018 года Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда в ответ на поданное ООО «Людмила-3», ПАО АБ «Абсолют Банк», Никифоровой Т.Н., Филатовой Ю.А., Грамматиковой А.В., Лазаревым О.В., являющихся собственниками нежилых помещений в составе торгового центра «Арго», расположенного по адресу: г. Волгоград, ... заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №..., был направлен проект договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Рассмотрев указанный проект, и не согласившись с рядом его условий ООО «Людмила-3» ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес ДМИ протокол разногласий к договору с приложением отчета об оценке земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда отклонил протокол разногласий, указав, что не будет его рассматривать.

С учетом уточненных требований просит урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют Банк» Никифоровой Татьяной Николаевной, Филатовой Юлией Анатольевной и Департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда пункт 1.2. договора изложить в редакции арендатора: «Участок предоставлен для размещения нежилых помещений свободного назначения»; пункт 2.11 договора изложить в редакции арендатора: « размер арендной платы может изменяться на основание вступивших в силу нормативных актов Российской Федерации, регулирующих порядок исчисления и размера арендной платы, а также изменения размера кадастровой стоимости земельного участка, без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании договора, начиная со дня получения арендатором извещения арендодателя об изменении арендной платы на соответствующий период. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно со дня получения извещения о размере арендной платы на соответствующий период»; пункт 1.3 договора в редакции арендодателя дополнить словами: «Нежилое помещение с кадастровым номером №...»; пункты 6.2., 9.5 договора в редакции арендодателя исключить; Приложение № 1 к договору изложить в редакции арендатора, где сумма годовой арендной платы арендатора ООО «Людмила-3», исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль16 копеек согласно доли земельного участка 146,41 в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 11 027 рублей 22 копейки; сумма годовой арендной платы арендатора АКБ «Абсолют Банк» исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 938,51 кв.м., в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 70 686 рублей 13 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Никифоровой Татьяны Николаевны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 1014,78 кв.м. в соответствии земельным налогом 1,5% составляет 76 430 рублей 59 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Филатовой Юлии Анатольевны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 698,96 кв.м. в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 52 643 рубля 85 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Грамматиковой Анастасии Владимировны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 112,67 кв.м. в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 8 486 рублей 01 копейка; сумма годовой арендной платы арендатора Лазарева Олега Владимировича исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 112,67 кв.м. в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 8 486 рублей 01 копейка.

Установить, рыночную стоимость земельного участка общей площадью 3024,0 кв.м., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: Волгоградская область, ... в размере 11 130 860 рублей 16 копеек.

Просит взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда в пользу Никифоровой Татьяны Николаевны расходы на оплату производства экспертизы в размере 40 000 рублей.

В судебном заседании представитель истцов Алещенко С.В. требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме.

Истцы, третьи лица в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены, о причинах неявки суд не уведомили.

Представитель Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда Бескровная И.А. против требований возражала, указала, что, несмотря на установленные законодательством РФ ограничения к приобретению в собственность земельного участка, при установлении льготного размера арендной платы следует руководствоваться пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса РФ. Полагает, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:040016:5, расположенный на территории общего пользования к земельным участкам, ограниченным в обороте не относится.

Представитель ООО «Аналитик Центр» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен, о причинах неявки суд не уведомил.

Представитель Администрации г. Волгограда в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен, о причинах неявки суд не уведомил.

Выслушав лиц, участвующих по делу, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Департаментом муниципального имущества Администрации Волгограда в ответ на поданное ООО «Людмила-3», ПАО АБ «Абсолют Банк», Никифоровой Т.Н., Филатовой Ю.А., Грамматиковой А.В., Лазаревым О.В., являющихся собственниками нежилых помещений в составе торгового центра «Арго», расположенного по адресу: г. Волгоград, ... заявление о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №..., был направлен проект договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Рассмотрев указанный проект, и не согласившись с рядом его условий ООО «Людмила-3» ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес ДМИ протокол разногласий к договору с приложением отчета об оценке земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда отклонил протокол разногласий, указав, что не будет его рассматривать.

Суд полагает, что требования истца о том, чтобы пункт 1.3 договора в редакции арендодателя дополнить словами: «Нежилое помещение с кадастровым номером №... подлежат удовлетворению, поскольку данный пункт не противоречит требованиям действующего законодательства и согласуется с письмом Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано, что после получения надлежащим образом оформленного договора аренды пункт 1.3 договора будет дополнен соответствующим текстом.

Согласно п. 6.2 договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ в случае несвоевременного возврата арендатором земельного участка арендодателю после прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату за время просрочки в двукратном размере.

В силу п. 9.5 договора аренды в соответствии с картой зон с особыми условиями использования территории Правил землепользования и застройки земельный участок расположен в приаэродромной территории.

Истец не согласен с данными пунктами договора и полагает, что они не соответствуют действующему законодательству и фактическим обстоятельствам.

Однако, суд соглашается с тем, что пункт 6.2. противоречить требованиям действующего законодательства, а именно положениям статьи 622 ГК РФ, которая предусматривает, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В связи с чем, данный пункт договора подлежит исключению.

Положение п. 9.5 соответствует фактическим обстоятельствам, поскольку согласно градостроительному заключению №... в соответствии с картой и с особыми условиями использования расположен в приаэродромной зоне.

С требованиями истца об изложении п. 1.2. и п. 2.11 договора аренды №... от ДД.ММ.ГГГГ в редакции указанной в исковом заявлении, суд также не может согласиться.

Из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №...-№... следует, что земельный участок по адресу: ..., ... используется для размещения ТРК «Арго», двух торговых галерей, парковки автомобилей, киоска по реализации кваса.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости участок, расположенный по адресу: ..., предоставлен для размещения объектов торговли.

Таким образом, положение п. 1.2. договора соответствует целевому использованию земельного участка, а п. 2.11 договора аренды не противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения требований истца в данной части.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением N 582.

Постановлением N 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением N 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из договора аренды земельного участка от 20.07.2018 года №..., а именно приложения №... следует, что размер арендной платы для каждого собственника объектов недвижимости определен исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Согласно п. 9.8 договора аренды установлено ограничение прав на данный земельный участок в соответствии с Приказом от 03.02.2012 года № 52/01 «Об утверждении проекта «Зоны санитарной охраны водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы «Южных ВОС» Кировского района г. Волгограда. В соответствии с постановлением Приказом от 15.12.2011 года № 864/01 «Об утверждении проекта зон санитарной охраны водозаборного сооружения и площадки ВОС цеха группы «Центральных ВОС» участка ВОС «М. Горького» Советского района г. Волгограда.

В соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Согласно санитарным правилам и нормам «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02», утвержденным постановлением главного государственного санитарного врача РФ от 14.03.2002 г. N 10, первый пояс (строгого режима) зоны санитарной охраны включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала.

В соответствии со ст. ст. 20; 25,2; 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может предоставляться в частную собственность.

Таким образом, земельный участок, расположенный по адресу: ..., ... относится к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте.

В связи с чем, требования истца об определении арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, земельного налога является обоснованными.

Решением Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 3024 кв.м., расположенного по адресу: ..., ... равной его рыночной стоимости в размере 15 184 000 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Расчет арендной платы, предоставленный истцом, судом был проверен и является математически верным.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Часть первая ст. 13 Федерального закона об оценочной деятельности допускает возможность рассмотрения споров о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, а также третейским судом по соглашению сторон спора или договора.

Согласно отчету №... об оценке земельного участка рыночная стоимость земельного участка площадью 3024 кв.м., расположенного по адресу: ..., ... составляет в размере 22 320 000 рублей на ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку между сторонами имелся спор о достоверности отчета ООО «Аналитик Центр» №... судом была назначена экспертиза, производство которой поручено Волгоградской ... общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Согласно экспертному заключению №... отчет №... не соответствует федеральному закону № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению ООО «Ирбис» среднерыночная стоимость земельного участка площадью 3024 кв.м., кадастровый №..., расположенного по адресу: г. Волгоград, ... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в размере 11 130 860 рублей 16 копеек.

Суд полагает возможным принять указанные заключения эктпертов как доказательство действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, критически оценить отчет №... как опровергнутый результатами судебной экспертизы.

С учетом изложенного, суд полагает исковые требования об установлении рыночной стоимости земельного участка подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждается платежным поручением, а также понесены расходы на экспертную оценку в размере 40 000 рублей.

Данная сумма была оплачена за экспертизу, проеденную ВОО РОО.

Учитывая, что экспертное заключение №... судом было признано недопустимым доказательством и назначена повторная экспертиза, а также принимая во внимание, что требования истца удовлетворены частично, суд полагает возможным взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда в пользу истца расходы на экспертизу в размере 10 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Никифоровой Татьяны Николаевны, Филатовой Юлии Анатольевны, ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют-Банк» к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, установлении рыночной стоимости земельного участка – удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют Банк» Никифоровой Татьяной Николаевной, Филатовой Юлией Анатольевной и Департаментом муниципального имущества Администрации г. Волгограда пункт 1.3 договора в редакции арендодателя дополнить словами: «Нежилое помещение с кадастровым номером №...»; пункты 6.2. в редакции арендодателя исключить; Приложение №... к договору аренды земельного участка №... от ДД.ММ.ГГГГ изложить в редакции арендатора, где сумма годовой арендной платы арендатора ООО «Людмила-3», исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль16 копеек согласно доли земельного участка 146,41 в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 11 027 рублей 22 копейки; сумма годовой арендной платы арендатора АКБ «Абсолют Банк» исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 938,51 кв.м., в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 70 686 рублей 13 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Никифоровой Татьяны Николаевны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 1014,78 кв.м. в соответствии земельным налогом 1,5% составляет 76 430 рублей 59 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Филатовой Юлии Анатольевны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 698,96 кв.м. в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 52 643 рубля 85 копеек; сумма годовой арендной платы арендатора Грамматиковой Анастасии Владимировны, исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 112,67 кв.м. в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 8 486 рублей 01 копейка; сумма годовой арендной платы арендатора Лазарева Олега Владимировича исходя из кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. в размере 5 021 рубль 16 копеек согласно доли земельного участка 112,67 кв.м. в соответствии с земельным налогом 1,5% составляет 8 486 рублей 01 копейка.

Установить, рыночную стоимость земельного участка общей площадью 3024,0 кв.м., кадастровый номер №..., расположенного по адресу: Волгоградская область, ... в размере 11 130 860 рублей 16 копеек.

Взыскать с Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда в пользу Никифоровой Татьяны Николаевны расходы на оплату производства экспертизы в размере 10 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 150 рублей.

В удовлетворении исковых требований Никифоровой Татьяны Николаевны, Филатовой Юлии Анатольевны, ООО «Людмила-3», АКБ «Абсолют-Банк» к Департаменту муниципального имущества Администрации г. Волгограда, ООО «Аналитик Центр» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в остальной части, взыскании судебных расходов в остальной части – отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд гор. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен 06 сентября 2019 года.

    Судья:                                         Е.А. Могильная