Решение по делу № 2-1506/2021 от 22.03.2021

№ 2-1182/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2021 года                                                          г. Королёв

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Ромашина И.В.,

при секретаре Лобовой К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4 и ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО5, ФИО14, ФИО15, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО17 и ФИО16, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО26, к Администрации г.о.<адрес> о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Харитонова А.К, Харитонова И.Л., Харитонов М.К., Кидярова Л.Н., Макарцева О.Б., Макарцев Е.В., Пичина Ю.В., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних Пичина Д.Д. и Пичиной А.Д., Орехова Е.Д., Гришина Н.Н., Гришин С.В., Ехлакова Е.А., Ехлаков Е.А., действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетних Ехлаковой Е.Е. и Ехлаковой Д.Е., Жиблина И.К., Жиблин А.А., Панова Л.В., Панов Е.В., Панов Р.Е., Панова С.Е., Демина С.М., Демин О.С., действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Демина Е.О., уточнив заявленные требования, обратились в суд с иском к Администрации г.о.Королев Московской области с требованиями: признать договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, нарушающим требования закона и посягающим на права и охраняемые законом интересы третьих лиц; признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ; аннулировать государственную регистрацию сделки № в части купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № инв.№, литер А-a-a1, расположенного по адресу: <адрес>; признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером № инв.№, литер А-a-al, расположенный по адресу: <адрес> за Администрацией г.о. Королёв <адрес>; обязать Администрацию г.о. Королёв <адрес> расселить граждан (нанимателей) из принадлежащих им по договорам социального найма (ордерам) жилых помещений, находящихся в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>ёв, мкр. Первомайский, <адрес> предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; обязать Администрацию г.о. Королёв <адрес> предоставить истцам вне очереди по договорам социального найма другие благоустроенные жилые помещения, отвечающие установленным требованиям, в черте <адрес> в следующем порядке: ФИО6, ФИО7, ФИО2, в размере 18 квадратных метров на одного человека, но не менее 43,5 квадратных метра жилой площади; ФИО8, ФИО9, ФИО3 в размере 18 квадратных метров на одного человека, но не менее 34,3 квадратных метра жилой площади; ФИО13, ФИО5, ФИО10, ФИО11, ФИО4 в размере 18 квадратных метров на одного человека, но не менее 45 квадратных метра жилой площади; ФИО12 в размере 18 квадратных метров на одного человека, но менее 14,2 квадратных метра жилой площади; ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 в размере 18 квадратных метров на одного человека, но не менее 24,8 квадратных метра жилой площади; ФИО24, ФИО25, ФИО26 в размере 18 квадратных метров на одного человека, но не менее 25,7 квадратных метра жилой площади; ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 в размере 18 квадратных метров на одного человека, но не менее 49,7 квадратных метра жилой площади.

В обоснование заявленных требований указали на то, что истцы являются нанимателями и владеют жилыми помещениями по договорам социального найма (ордеров) и зарегистрированы в них. Квартиры расположены по адресу: <адрес>ёв, мкр. Первомайский, <адрес>.

Решением Исполнительного комитета Калининградского городского совета народных депутатов <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> признан ветхим подлежащим сносу.

Указанное решение вступило в силу, не обжаловано и не отменено. Однако до настоящего времени другие жилые помещения истцам не предоставлены, хотя в силу ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) истцы имеют право на предоставление другого благоустроенного жилья по договору социального найма вне очереди.

Статьей 86 ЖК РФ установлено, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

Решением Совета депутатов муниципального образования "город Королев" Московской области от 25 апреля 2005 года № 85/516 «об утверждении нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма и учетной площади жилого помещения» установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере 18 квадратных метров на одного человека.

Полагают, что истцы имеют право на предоставление по договору социального найма других благоустроенных жилых помещений в черте г. Королев Московской области в соответствии с установленной нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере 18 квадратных метров на одного человека.

При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).

Кроме того, указывают на то, что в возражениях и отказах Администрация г.о. Королев ссылается на договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, указывая на то, что собственником жилого дома является ООО «ИнвестРесурс» и обязанность по расселению жителей лежит на нем.

Истцы считают указанные доводы несостоятельными в виду того, что договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (ч. 3 ст. 166 ГК РФ).

Частью 2 ст. 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью, сделки.

Учитывая то обстоятельство, что Администрация г.о. Королев в своих возражениях ссылается на договор купли-продажи недвижимого имущества № от 10 декабря 04 года как на основание, освобождающее ее от обязательств по расселению жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а ООО «ИнвестРесурс» указывает, что на основании указанного договора, проживающие в нем граждане не имеют никаких законных прав пользования жилыми помещениями, третьи лица полагают, что указанная сделка, нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на их права и охраняемые законом интересы.

О том, что между ЗАО «Зеленая роща» и ООО «ИнвестРесурс» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ третьи лица узнали только в ноябре 2019 года после ознакомления с материалами дела.

Соответственно срок исковой давности на предъявление требований о признании ничтожным договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ не истек.

В соответствии с ч. 1 ст. 92 ЖК РФ К жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения) относятся: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным настоящим разделом (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

На основании изложенного, договор купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ нарушает требования закона или иного правового акта и при этом посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц в связи с чем является ничтожным, указанный договор нельзя признать заключенным.

В судебном заседании представитель истцов уточненные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Администрации г.о. Королев Московской области в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ООО «ИнвестРесурс» исковые требования поддержал, полагая, что имеются основания для их удовлетворения.

Представитель третьего лица АО «Санаторий «Зеленая роща» в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно материалам дела истцы являются нанимателями и владеют жилыми помещениями по договорам социального найма (ордеров) и зарегистрированы в них. Квартиры расположены по адресу: <адрес>.

Решением Исполнительного комитета Калининградского городского совета народных депутатов <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>ёв, мкр. Первомайский, <адрес> признан ветхим подлежащим сносу.

Указанное решение вступило в силу, не обжаловано и не отменено.

ООО «ИнвестРесурс» приобрело жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи недвижимого имущества № от 10.12.2004г., заключенному между ООО «ИнвестРесурс» и ЗАО «Санаторий «Зеленая роща», с целью реализации инвестиционного проекта по освоению прилегающего к дому земельного участка под жилую застройку с последующим расселением жителей дома.

То есть, на момент приобретения спорного дома ООО «ИнвестРесурс», дом уже был признан ветхим и не был пригоден для проживания.

В соответствии с гарантийным обязательством ООО «ИнвестРесурс» от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИнвестРесурс» гарантировало предоставление гражданам другого благоустроенного жилья при наступлении конкретных условий, а именно: оформления ООО «ИнвестРесурс» прав на земельный леток площадью 15 га, на котором расположены принадлежащие ООО «ИнвестРесурс» объекты недвижимого имущества.

Фактически до настоящего времени права ООО «ИнвестРесурс» на земельный участок не оформлены, в связи с чем условия для расселения граждан из спорного дома не наступили.

02.02.2021г. Администрацией г.о. <адрес> принято постановление №-ПА «О признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу».

Указанным постановлением на ООО «ИнвестРесурс» возложена обязанность отселить жителей принадлежащего ООО «ИнвестРесурс» на праве собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в срок до 30.11.2021г. и снести жилой дом за счет собственных или привлеченных средств, в срок до 01.02.2022 года. Проводить аварийно-техническое обслуживание жилого дома до полного отселения жителей, в объемах, обеспечивающих безопасные и санитарные условия проживания.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 данной статьи. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). При этом собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, по договору социального найма).

Согласно разъяснениям, указанным в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит жилое помещение. В связи с чем положения ст. 32 ЖК РФ не исключают действия ст. 57 ЖК РФ о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.

Администрацией г.о. Королев Московской области после признания дома аварийным не принималось решений о его изъятии у собственника.

В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

То обстоятельство, что предметом купли-продажи по договору являлся объект недвижимости, признанный непригодным для проживания, не свидетельствует о недействительности сделки согласно ст. 166, 168 ГК РФ. Указанный дом является объектом гражданских прав, не изъят из оборота и не ограничен в обороте. О состоянии (качестве) приобретаемого недвижимого имущества покупателю было известно.

Таким образом, проанализировав указанные нормы права и обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что оснований для признания ничтожным договора купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ по требованиям истцов не имеется, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Договор соответствует требованиям положений гражданского кодекса, истцы нарушение прав, согласно ст. 3 ГПК РФ, не доказали и достаточных доказательств в обоснование исковых требований в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представили.

В связи с отказом в удовлетворении основного требования, не подлежат удовлетворению требования, которые являются производными от основного: о признании недействительным Свидетельства о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ; аннулировании государственной регистрации сделки № в части купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № инв.№, литер А-a-a1, расположенного по адресу: <адрес>; признании права собственности на жилой дом с кадастровым номером № инв.№, литер А-a-al, расположенный по адресу: <адрес> за Администрацией г.о. Королёв <адрес>; обязании Администрации г.о. Королёв <адрес> расселить граждан (нанимателей) из принадлежащих им по договорам социального найма (ордерам) жилых помещений, находящихся в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; обязании Администрации г.о. Королёв <адрес> предоставить истцам вне очереди по договорам социального найма другие благоустроенные жилые помещения, отвечающие установленным требованиям, в черте <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО3, ФИО10, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО4 и ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО5, ФИО14, ФИО15, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО17 и ФИО16, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО26, к Администрации г.о.Королев Московской области о признании договора купли-продажи недействительным, признании права собственности, обязании совершить определенные действия – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Королёвский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                             Ромашин И.В.

Решение составлено в окончательной форме 16.07.2021г.

Судья                             Ромашин И.В.