Решение по делу № 2-1362/2023 от 19.01.2023

К делу №2-1362/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи

Краснодарский край 7 июня 2023 года

Текст мотивированного решения изготовлен 15 июня 2023 года

    Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Муратовой А.В., с участием истца Гурьяновой А.Г., представителя истца по доверенности – Гржемальского Р.В., ответчика Аристава В.В. в лице законного представителя – Деминой Е.В., а также представителя по доверенности Глазкова Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гурьяновой А. Г. к Синицыну Н. И., Аристава В. В. в лице законного представителя Деминой Е. В. об аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности и признании договора заключенным,

УСТАНОВИЛ:

Гурьянова А.Г. обратилась суд с иском к Синицыну Н.И., Аристава В.В. об аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности и признании договора заключенным.

    Истец просит суд аннулировать запись государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение кадастровый № с ФИО на Синицына Н.И. № от ДД.ММ.ГГГГ; аннулировать запись государственной регистрации права собственности Синицына Н.И. № от ДД.ММ.ГГГГ на 7/118 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый №; признать заключенным договор купли-продажи жилого помещения № долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №; признать за Гурьяновой А.Г. право собственности на жилое помещение кадастровый №, а также на 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый №; установить, что настоящее решение суда является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования всех ранее зарегистрированных прав на вышеуказанные объекты недвижимости и осуществить государственную регистрацию права собственности.

    В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Гурьяновой А.Г. и ФИО заключен предварительный договор купли-продажи помещения и доли земельного участка. Между Гурьяновой А.Г. и ФИО ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № по упомянутому выше договору.

В соответствии с заключенным договором и дополнительным соглашением продавец (ФИО) обязуется в будущем продать и передать, а покупатель (Гурьянова А.Г.) купить и принять в собственность жилое помещение №, назначение: жилое, кадастровый №, общей площадью 26,8 кв.м, находящегося на 4 этаже в доме, расположенном по адресу: <адрес>; расположенном на земельном участке площадью 1 122 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес> и долю вышеуказанного земельного участка, пропорциональную площади приобретаемого помещения.

Согласно пункту 1.7. указанного договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи в течение 7 месяцев с момента заключения дополнительного соглашения. За указанное жилое помещение истицей уплачено ФИО его полная стоимость 1 608 000 рублей.

Указанные обстоятельства подтверждаются п. 1.5. договора. Жилое помещение передано истице фактически, ею за свой счет произведен в нем ремонт, в помещении находится ее мебель и личные вещи, истица пользуется этим помещением как своим, ключи находятся только у нее.

ФИО ДД.ММ.ГГГГ умер, в связи с чем, не смог исполнить условия договора. Истец обратилась к законному представителю наследника умершего ФИО - несовершеннолетнему Аристава В.В. в лице законного представителя Деминой Е. В. для разрешения вопроса по переоформлению права собственности на недвижимое имущество. На что Демина Е.В. пояснила истцу, что не сможет переоформить на истца указанное жилое помещение раньше января 2019 года ввиду необходимости вступления в наследство после смерти
ФИО

В январе 2019 года Демина Е.В. сообщила Гурьяновой А.Г. о том, что все наследство ее сына - Аристава В.В., оставшееся после смерти ФИО, включая жилое помещение №, с кадастровым номером №, которым пользуется истец, перешло в собственность Синицына Н.И. по определению № Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. Определением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Синицына Н.И. об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. Указанным определением за Синицыным Н.И. было признано право собственности на ряд жилых помещений, включая спорное. Далее, ДД.ММ.ГГГГ Синицын Н.И. зарегистрировал за собой право собственности на спорное жилое помещение, а также еще на 9 жилых помещений.

Впоследствии Гурьянова А.Г. обжаловала определение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом Синицын Н.И. совершенно незаконно продолжает оставаться номинальным владельцем жилого помещения, которое купил истец и которое находится в фактическом пользовании истца.

Определением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ вновь удовлетворено заявление Синицына Н.И. об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ. Жилое помещение №, с кадастровым номером №, вновь признано собственностью ответчика - Синицына Н.И.

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ об изменении порядка и способа исполнения заочного решения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ отменено, судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении заявления Синицына Н.И. об изменении способа и порядка исполнения решения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску Синицына Н.И. к ФИО о взыскании долга по договору займа.

Несмотря на то, что правоустанавливающий документ Синицына Е.И. на спорное жилое помещение и долю в земельном участке, на котором расположено спорное жилое помещение, отменен, Синицын Н.И., не имея на то никаких законных оснований, продолжает оставаться номинальным владельцем помещения, которое куплено истцом и которое находится в его фактическом пользовании. По мнению истца, возникшие между
Гурьяновой А.Г. и ФИО правоотношения по своей правовой природе являются договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. По мнению истца, споры, вытекающие из указанных договоров, подлежат разрешению в соответствии с главой 30 ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями ст. 551 ГК РФ. Следовательно, после смерти ФИО, выразившего волю на отчуждение спорного имущества, передавшего его покупателю фактически, получившего полную его стоимость, но умершего до регистрации договора купли-продажи, обязанности по договору от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ перешли к его сыну – Аристава В.В. В свою очередь, исполнить свои обязанности Аристава В.В. фактически не может, так как жилое помещение выбыло из его владения на основании незаконного и отменного постановления суда.

В судебном заседании истец Гурьянова А.Г., её представитель по доверенности поддержали заявленные исковые требования, настаивали на их удовлетворении.

Демина Е.В. в интересах несовершеннолетнего Аристава В.В. возражала против удовлетворения заявленных требований.

Просила суд принять во внимание пропуск истцом срока исковой давности без уважительных причин, указав на следующее. В силу п. 1.1 предварительного договора купли-продажи помещения от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения, указанного в п. 1.2 того же договора в течение 30 дней со дня получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение на сове имя, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Срок заключения основного договора купли-продажи может быть изменен в одностороннем порядке, но не более чем на 6 месяцев. Из буквального толкования предварительного договора купли-продажи и дополнительного соглашения №, срок заключения договора купли-продажи установлен сторонами – в течение 7 месяцев с даты заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. при расчете срока на заключение договора купли-продажи с даты составления дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ срок в 7 месяцев истек ДД.ММ.ГГГГ. Требование о понуждении к заключению основного договора в соответствии с п. 5 ст. 419 ГК РФ могло быть заявлено в течение 6 месяцев с момента неисполнения обязательств по заключению договора купли-продажи, то есть до ДД.ММ.ГГГГ. Продавец ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ, то есть препятствий к заключению основного договора не было, а истец в суд за понуждением к заключению такого договора не обратился.

    Ответчик просил суд принять во внимание, что договор купли-продажи жилого помещения между Гурьяновой А.Г. и ФИО не заключен, а предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является договором купли-продажи с отсрочкой платежа. Предметом предварительного договора купли-продажи является намерение заключить основной договор купли-продажи в будущем. При этом спорное помещение Гурьяновой А.Г. не передавалось.

    То есть заключение предварительного договора купли-продажи не может повлечь за собой переход права собственности на спорное жилое помещение.

Демина Е.В. также указала, что истцом избран неверный способ защиты права.

    Законный представитель Аристава В.В. – Демина Е.В. просила суд также принят во внимание, что определением Центрального районного суда г Сочи от ДД.ММ.ГГГГ произведен поворот исполнения определения Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ, которым обращено взыскание на объекты недвижимого имущества, принадлежащие при жизни ФИО на праве собственности. За Синицыным Н.И. признанно право собственности, право собственности ФИО прекращено, на Росреестр по КК возложена обязанность погашения регистрационных записей и осуществлении регистрации права собственности на спорное жилое помещение за Синицыным Н.И. То есть вступившее в законную силу определение районного суда является основанием для аннулирования записи о регистрации права собственности Синицына Н.И. на указанное недвижимое имущество.

    Выслушав участников процесса, изучив материалы настоящего гражданского дела, суд полагает заявленные исковые требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По положениям п.п. 2-4 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО (продавец) и истцом Гурьяновой А.Г. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения и доли земельного участка (Т 1 л.д. 17-20), а именно жилое помещение №, назначение: жилое, кадастровый №, общей площадью 26,8 кв.м, находящееся на 4 этаже в доме, расположенном по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке площадью 1122 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов - Индивидуальное жилищное строительство (отдельно стоящий дом на одну семью), по адресу: <адрес> и Долю вышеуказанного земельного участка, пропорциональную площади приобретаемого помещения.

По условиям п. 1.1. заключенного предварительного договора купли-продажи стороны приняли на себя обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи жилого помещения и отчуждения доли земельного участка, указанных в п. 1.2 договора, на условиях, предусмотренных договором.

Пунктом 1.9 договора стороны предусмотрели, что продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Между ФИО и Гурьяновой А.Г ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к предварительному договору купли-продажи помещения и доли земельного участка (Т. 1 л.д. 21-22), по условиям которого п. 1.9 предварительного договора купли-продажи о сроке заключения основного договора исключен.

Пунктом 4 дополнительного соглашения N 1 стороны предусмотрели, что продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи в течение 7 месяцев с даты заключения настоящего Договора (ДД.ММ.ГГГГ), но не ранее даты получения от покупателя уведомления об отсутствии необходимости в уступке прав покупателя третьим лицам и о сроках заключения указанного договора.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ закреплено, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Существом обязательства, вытекающего из договора купли-продажи, является передача продавцом имущества в собственность покупателя. Обеспечить такую передачу может только собственник продаваемого имущества. Правом распоряжения недвижимым имуществом наделено лицо, не только законно владеющее недвижимостью, но и зарегистрировавшее свое право в установленном порядке.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса РФ, другими положениями Гражданского кодекса РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Стоимость сделки определена сторонами в 1 608 000 руб.

Участниками процесса не оспаривается, что расчет между сторонами произведен в момент подписания договора в полном объеме.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО умер.

Согласно справке нотариуса Белореченского нотариального округа Грицай Н.Р. от ДД.ММ.ГГГГ №, ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о принятии наследства по закону, открывшегося после смерти ФИО, обратился сына наследодателя Аристава В.В. в лице законного представителя Деминой Е.В. (Т. 1 л.д. 105).

В силу требований ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд, толкуя представленный сторонами по делу предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему № от ДД.ММ.ГГГГ, а также принимая во внимание, что Гурьяновой А.Г. во исполнение основного договора купли-продажи недвижимого имущества произведена продавцу ФИО полная оплата по оговоренной в предварительном договоре цене в счет приобретаемого жилого помещения и доли земельного участка (которые точно идентифицированы в предварительном договоре купли-продажи), а также принимая во внимание, что передача спорного недвижимого имущества произошла от продавца ФИО покупателю Гурьяновой А.Г., которая пользуется приобретенным помещением в настоящее время уже на протяжении более шести лет, суд полагает, что сторонами сделки фактически заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества с условием о предварительной продаже.

В настоящий момент Синицын Н.И. В соответствии с представленными в материалы дела выписками из ЕГРН, правообладателем доли спорного жилого помещения с кадастровым номером №, а также доли спорного земельного участка № ввиду следующих обстоятельств.

Заочным решением Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования Синицына Н.И. к ФИО о взыскании долга по договору займа. С ФИО в пользу Синицына Н.И. взысканы денежные средства по договору займа в размере 12 000 000 руб., неустойка по договору займа в размере 3 171 945,21 руб. В рамках указанного спора, в качестве обеспечительных мер, был наложен арест на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Определением Центрального района г. Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление Синицына Н.И. об изменении способа и порядка исполнения решения суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ. Суд обратил взыскание на объекты недвижимого имущества, принадлежавшие ФИО на праве собственности, в том числе на 1/2 долю в праве на помещение № - кадастровый №, общей площадью 87,9 кв. м, на 15/118 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1122 кв. м (Т, 1 л.д. 25-32).

Апелляционным определением Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления Синицына Н.И. об изменении способа и порядка исполнения решения Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано (Т. 1 л.д. 54-58).

Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, кассационная жалоба Синицына Н.И. оставлена без удовлетворения.

Синицын Н.И. приобрел право собственности на спорное имущество на основании судебного постановления Центрального районного суда г. Сочи об изменении порядка и способа исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ
№.

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности являются необоснованными ввиду неверного определения ответчиком начала течения срока исковой давности, а также его продолжительности.

Доводы ответчика о необоснованности истца в заявленных исковых требованиях в рамках заключенного предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, предметом которого, по мнению ответчика, является лишь намерение приобрести имущество в будущем, не нашли свое подтверждения при слушании настоящего дела по существу, как и заявления об отсутствии факта передачи спорного жилого помещения от продавца ФИО покупателю Гурьяновой А.Г.

На основании изложенного суд полагает заявленные исковые требования правомерными.

На основании изложенного, ст.ст. 420, 429, 421, 431, 549, 551 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194-198, 199, 98 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования Гурьяновой А. Г. к Синицыну Н. И., Аристава В. В. в лице законного представителя Деминой Е. В. об аннулировании записи о государственной регистрации перехода права собственности и признании договора заключенным удовлетворить частично.

    Признать заключенным договор купли-продажи жилого помещения кадастровый № общей площадью 26,8 кв.м <адрес> и 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1122 кв.м     <адрес>).

Аннулировать запись регистрации перехода права собственности на жилое помещение кадастровый № с ФИО на Синицына Н.И. № от ДД.ММ.ГГГГ.

    Аннулировать запись государственной регистрации права собственности Синицына Н.И. № от ДД.ММ.ГГГГ на 7/118 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровый №.

    Признать за Гурьяновой А. Г. право собственности на жилое помещение кадастровый № общей площадью 26,8 кв.м (<адрес>) и 1/59 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1122 кв.м (<адрес>).

    Настоящее решение является основанием для Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования всех ранее зарегистрированных прав на вышеуказанные объекты недвижимости и осуществления перехода и регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости за Гурьяновой А. Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

    Взыскать с Синицына Н. И. и Аристава В. В. в лице законного представителя Деминой Е. В. солидарно в пользу Гурьяновой А. Г. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 537 рублей.

    Решение может быть обжаловано участниками процесса в течение месяца со дня изготовления его мотивированного текста в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.

Судья И.А. Куц