Решение по делу № 2-404/2023 от 26.07.2023

УИД 29RS0025-01-2023-000612-11

Дело № 2-404/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 августа 2023 года пос. Октябрьский

Устьянский районный суд Архангельской области в составе председательствующего Шерягиной С.Н.,

при секретаре судебного заседания Федоровой Н.В.,

с участием истца Осипова Р.С.,

представителя истца Гайдукова Д.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Осипова Р.С. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Осипов Р.С. обратился в суд с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области (далее КУМИ администрации Устьянского муниципального округа) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

    В обоснование исковых требований указано, что 20 марта 2017 г. к нему перешли на основании соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от 19 мая 2008 г., после чего он начал строительство дома. Срок аренды закончился, и в 2023 г. он обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, но получил отказ по мотиву подачи заявления по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Истец, руководствуясь положениями новой редакции п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что ему не может быть отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду однократно, для завершения строительства.

Истец Осипов Р.С. на судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что в 2017 г. приобрел у Лаврова земельный участок и летом того же года начал строить дом. Дом не достроен, под домом залит фундамент, возведены стены из газобетонных блоков. Возле дома построен гараж из газобетонных блоков, баня из бруса. Участок с одной стороны огорожен, поставлены столбы, приварены прожилины. О том, что срок аренды участка закончился в мае 2018 г., узнал в этом году, хотя КУМИ ежегодно через портал Госуслуги направляло ему платежные документы о необходимости уплаты арендных платежей. Задолженности по арендным платежам по данному земельному участку не имеет.

Представитель истца Осипова Р.С. Гайдуков Д.П. на судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания. Председатель комитета Чеснокова Н.В. представила отзыв на иск, указав, что оснований для заключения нового договора нет, просила рассмотреть дело без участия представителя.

Третье лицо администрация Устьянского муниципального округа Архангельской области предоставило отзыв на иск, в котором исковые требования не поддержали.

По определению суда в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело подлежит рассмотрению в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, заслушав истца, представителя истца, исследовав представленные письменные доказательства, оценив доказательства в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу п. 1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области, утвержденного решением Собрания депутатов Устьянского муниципального округа ... от 21 декабря 2022 г., КУМИ является органом администрации Устьянского муниципального округа и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах Устьянского муниципального округа до разграничения государственной собственности на землю, на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное, является юридическим лицом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании постановления главы МО «Октябрьское» Устьянского района Архангельской области от 19 мая 2008 г. ... ФИО1 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., находящийся примерно в 400 метрах по направлению на юго-восток от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., для строительства индивидуального жилого дома в аренду.

19 мая 2008 г. между администрацией МО «Октябрьское» и ФИО1 заключен договор ... аренды указанного земельного участка для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п. 2.1 договора аренды земельного участка срок аренды установлен на 5 лет, то есть с 19 мая 2008 г. по 18 мая 2013 г.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23 июня 2008 г.

Передача ФИО1 земельного участка по договору аренды подтверждается также актом приема-передачи земельного участка, являющегося приложением ... к договору аренды земельного участка ... от 19 мая 2008 г.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

На основании соглашения от 8 октября 2010 г. права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером ... по договору аренды ... от 19 мая 2008 г. перешли к ФИО2, земельный участок передан новому арендатору - ФИО2, что следует из акта приема-передачи земельного участка от 8 октября 2010 г.

Постановлением администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 8 октября 2010 г. ... внесены изменения в договор аренды земельного участка ... от 19 мая 2008 г.: арендодателем по договору аренды ... земельного участка от 19 мая 2008 г. является комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», арендатором по договору ... аренды земельного участка от 8 октября 2008 г. является ФИО2

Администрацией МО «Октябрьское» 4 мая 2011 г. арендатору ФИО2 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома №... ..., со сроком действия разрешения на строительство - до 3 мая 2021 г.

Материалами дела, в том числе постановлением администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 20 июня 2013 г. ..., соглашением от 20 июня 2013 г., подтверждается, что в договор аренды земельного участка ... от 19 мая 2008 г. внесены изменения: срок действия договора продлен по 17 мая 2018 г.

Как следует из соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 7 ноября 2013 г., акта приема-передачи земельного участка от 7 ноября 2013 г., права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от 19 мая 2008 г. перешли от ФИО2 к ФИО3

На основании соглашения от 20 марта 2017 г. права и обязанности по договору аренды земельного участка ... от 19 мая 2008 г. перешли от ФИО3 к Осипову Р.С.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок с кадастровым номером ..., находящийся примерно в 400 метрах по направлению на юго-восток от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ..., предоставлен во временное владение и пользование по договору аренды земельного участка ... от 19 мая 2008 г., в качестве арендатора указан Осипов Р.С. Срок действия аренды земельного участка - с 30 марта 2017 г. по 17 мая 2018 г.

Как следует из пояснений истца, уведомления от КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (с 1 января 2023 г. КУМИ администрации Устьянского муниципального округа) о прекращении договора аренды от 19 мая 2008 года земельного участка в связи с истечением срока действия договора ему не поступало.

10 июля 2023 г. Осипов Р.С. обратился в администрацию Устьянского муниципального округа с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером ....

17 июля 2023 г. на указанное обращение о заключении нового договора аренды администрация Устьянского муниципального района ответила отказом по мотиву подачи заявления по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды и отсутствии оснований, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 5.1.3 договора аренды от 19 мая 2008 г. предусмотрено преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка Осипов Р.С. с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался.

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 года в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 года, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды. Более того, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права Осипова Р.С. для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Установлено, что на спорном земельном участке имеется вспомогательная постройка - баня, строительство которой не завершено, а также гараж, что подтверждается пояснениями истца, фотоматериалами. Согласно Градостроительному кодексу РФ выдача разрешения на строительство строений и сооружений вспомогательного использования не требуется.

На судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что истцом на предоставленном ему в аренду земельном участке в период действия договора аренды возведен объект незавершенного строительства - индивидуальный жилой дом, право собственности на который не зарегистрировано. Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером ... предоставлен для строительства индивидуального жилого дома до 01 марта 2015 г.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Отсутствие государственной регистрации права истца на объект строительства не может являться основанием для отказа в заключении с истцом договора аренды.

Таким образом, суд признает вышеуказанный жилой дом, возведенный истцом на предоставленном по договору аренды земельном участке, правомерно построенным объектом - недвижимой вещью.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено

В ходе судебного разбирательства установлено, что по окончании срока договора истец Осипов Р.С. продолжал пользоваться земельным участком, против чего арендодатель не возражал и требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов не заявлял, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

По информации КУМИ администрации Устьянского муниципального округа Осипов Р.С. не имеет задолженности по арендным платежам за земельный участок с кадастровым номером ....

Поскольку Осипов Р.С. являлся арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01 марта 2015 года, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, данных о том, что ранее земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", не имеется, отказ в связи с отсутствием у него зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства на этом участке следует признать незаконным.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что Осипов Р.С. имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на три года для завершения строительства.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства, установленные в судебном заседании в совокупности с приведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу, что имеются основания для заключения с Осиповым Р.С. договора аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Осипова Р.С. к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Устьянского муниципального округа Архангельской области (ИНН ...) обязанность заключить с Осиповым Р.С. (паспорт серии ...) договор аренды земельного участка с кадастровым номером ..., находящийся примерно в 400 метрах по направлению на юго-восток от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: ....

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий      С.Н. Шерягина

Мотивированное решение изготовлено 22.08.2023.