Решение по делу № 2-147/2024 (2-1622/2023;) от 04.12.2023

Дело № 2-147/2024 (2-985/2023)

УИД 23RS0043-01-2023-001197-71

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Приморско-Ахтарск                                                  22 марта 2024 года

Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи – Кучуковой Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Пустовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Коваленко Н.Ю к Гордиенко А.Ф. о расторжении предварительного договора и взыскании <данные изъяты> рублей,

у с т а н о в и л:

Коваленко Н.Ю. обратилась в Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края с иском к Гордиенко А.Ф. о расторжении предварительного договора и взыскании <данные изъяты> рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Гордиенко А.Ф. в лице представителя – Гордиенко А.В., действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности, и Коваленко Н.Ю. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № № в доме № № по улице <адрес>

По условиям данного договора Продавец обязуется заключить в будущем с Покупателем основной договор купли-продажи объекта недвижимости в качестве которого будет выступать квартира, площадью <данные изъяты> кв.м., этаж: <данные изъяты>, расположенная по адресу: <адрес>, кв.№, принадлежащая продавцу на праве собственности на основании: договора № № уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Продавец обязуется продать квартиру за <данные изъяты> рублей. Стороны договорились о том, что стоимость объекта недвижимости в основном договоре купли-продажи будет составлять <данные изъяты> рублей. Стороны договорились о том, что стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости будет составлять <данные изъяты> рублей. Расчет с продавцом производится на следующих условиях: сумма личных средств покупателя в размере <данные изъяты> рублей передается в качестве задатка в день подписания настоящего договора;

Сумма личных средств покупателя в размере <данные изъяты> рублей передается в день подписания основного договора купли-продажи, сумма кредитных средств в размере <данные изъяты> рублей будет переведена продавцу с использованием безопасных расчетов банка (ячейка либо аккредитив), которую забирает продавец после регистрации сделки в Росреестре.

Продавец и покупатель обязуются подписать договор купли-продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно).

Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по настоящему договору.

В целях обеспечения исполнения настоящего договора и заключаемого в будущем основного договора Стороны заключают соглашение о задатке, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ в силу п. 1 соглашения о задатке истец Коваленко Н.Ю. передала в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет причитающейся суммы <данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости наименование: квартира, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес> кв.№ принадлежащая продавцу на праве собственности на основании договора № № уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено соглашением о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках дополнительной проверки ПАО Сбербанк истцу Коваленко Н.Ю. было отказано в решении кредитной заявки по ипотеке.

В соответствии с п. 5 соглашения о задатке ДД.ММ.ГГГГ согласно которому в случае невозможности проведении сделки по вине третьей стороны (Банка – при невозможности открытия ипотеки заемщику либо при отказе по объекту недвижимости Банком, Органа опеки, ПФ РФ, управляющей компании, страховой компании, оценочной компании, и т.д.) задаток возвращается задаткополучателем задаткодателю в полном объеме и никаких штрафных санкций стороны по отношению друг к другу не предъявляют.

Поскольку истцу Коваленко Н.Ю. было отказано в ипотечном кредите ПАО Сбербанк, она неоднократно обращалась к доверителю собственника Гордиенко А.В. о возврате по соглашению задатка от ДД.ММ.ГГГГ денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, но получала отказ.

Согласно п. 18 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ изменение и дополнение условий настоящего договора, его расторжение и прекращение возможно только при наличии письменного соглашения сторон, подписанного обеими сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ истец Коваленко Н.Ю. отправила в адрес собственника уведомление о намерении подписать письменное соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, с указанием, что о времени и месте подписания письменного соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры с ДД.ММ.ГГГГ можно согласовать по номеру телефона и с требованием вернуть задаток в сумме <данные изъяты> рублей, на представленные истцом реквизиты.

Согласно отчету, собственник Гордиенко А.Ф., ДД.ММ.ГГГГ получила уведомление и требование. Направленное в адрес собственника уведомление и требование от ДД.ММ.ГГГГ остались без ответа.

Поэтому истец Коваленко Н.Ю. просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с Гордиенко А.Ф. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубля, а всего – <данные изъяты> рубля.

Впоследствии истец Коваленко Н.Ю. уточнила исковые требования в связи с выплатой ответчиком добровольно во внесудебном порядке <данные изъяты> рублей и просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и взыскать с Гордиенко А.Ф. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины <данные изъяты> рубля, а всего <данные изъяты> рубля.

В судебное заседание истец Коваленко Н.Ю., будучи надлежащим образом уведомленной о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, просит рассмотреть дело в ее отсутствие. При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии истца в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик Гордиенко А.Ф., будучи надлежащим образом уведомленной о месте и времени рассмотрения дела, не явилась, об уважительности причин своей неявки суду не сообщила. При таких обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив исковое заявление, уточненное исковое заявление, исследовав материалы гражданского дела, суд находит уточненные исковые требования Коваленко Н.Ю. обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товар.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ продавец Гордиенко А.Ф. в лице Гордиенко А.В. и Коваленко Н.Ю. заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости – квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> кв.№ которая принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается договором уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора Продавец обязался заключить в будущем с Покупателем основной договор купли-продажи объекта недвижимости, в качестве которого будет выступать вышеуказанная квартира, и обязался ее продать за <данные изъяты> рублей. Стороны договорились о том, что стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости будет составлять <данные изъяты> рублей.

Расчет с продавцом производится на следующих условиях:

<данные изъяты> рублей передается Покупателем Продавцу в качестве задатка в день подписания предварительного договора.

<данные изъяты> рублей передается в день подписания основного договора;

<данные изъяты> рублей переводится на счет Продавцу с использованием безопасных расчетов Банка, которую забирает Продавец после регистрации сделки в Росреестре.

Продавец и Покупатель обязуются подписать договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны пришли к соглашению о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по настоящему договору.

В целях обеспечения исполнения предварительного договора и заключаемого в будущем основного договора Стороны заключают соглашение о задатке, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ Истец передал Ответчику денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счет причитающейся суммы в размере <данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи квартиры.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

Оценив представленные доказательства, суд полагает, что по юридической природе заключенный между сторонами договор является предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном договоре и о задатке применимы к спорным правоотношениям.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (пункт 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках дополнительной проверки ПАО Сбербанк истцу Коваленко Н.Ю. было отказано в одобрении кредитной заявки.

ДД.ММ.ГГГГ Истец направил в адрес ответчика уведомление о намерении подписать письменное соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, однако ответа не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик Гордиенко А.Ф. в добровольном порядке возвратила Истцу <данные изъяты> рублей от суммы уплаченного задатка – <данные изъяты> рублей <данные изъяты>

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Разрешая при изложенных обстоятельствах заявленные исковые требования, суд исходит из того, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Мотивируя заявленные требования, Истец указывает, что не смогла подписать основной договор купли-продажи квартиры в связи с тем, что до истечения срока действия предварительного договора ПАО Сбербанк кредит одобрен не был.

Согласно ответам Банков истец Коваленко Н.Ю. их клиентом не является, следовательно, никакой из Банков не решил положительно заявление истца о предоставлении ей ипотеки. ПАО Сбербанк отказал Коваленко Н.Ю. в предоставлении ипотеки.

При рассмотрении дела установлено, что в период действия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи недвижимости заключен не был по причине неодобрения кредита Истцу. Иных соглашений, касающихся купли-продажи недвижимости сторонами не заключалось.

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Следовательно, предварительная договоренность сторон утратила силу и обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились ДД.ММ.ГГГГ на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что уточненные исковые требования Коваленко Н.Ю. к Гордиенко А.Ф. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании задолженности подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" предусмотрено, что в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.

    Поэтому расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика Гордиенко А.Ф. в пользу Истца в размере <данные изъяты> рубля.

Руководствуясь статьями 194–199, 268 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Уточненные исковые требования Коваленко Н.Ю к Гордиенко А.Ф. о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании задолженности, удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости - квартиры, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кв. №, принадлежащей продавцу на праве собственности, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Гордиенко А.Ф. в лице Гордиенко А.В. и покупателем Коваленко Н.Ю.

Взыскать с Гордиенко А.Ф., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт <данные изъяты>, выдан ДД.ММ.ГГГГ. Приморско-Ахтарским РОВД Краснодарского края, код подразделения <данные изъяты>) в пользу Коваленко Н.Ю, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт <данные изъяты>, выдан ДД.ММ.ГГГГ. ГУ МВД России по Краснодарскому краю, код подразделения <данные изъяты>) <данные изъяты> рублей по предварительному договору купли-продажи недвижимости - квартиры, общей площадью № кв.м., расположенной по адресу: <адрес> кв. №, принадлежащей продавцу на праве собственности, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Гордиенко А.Ф. в лице Гордиенко А.В. и покупателем Коваленко Н.Ю., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубля, всего взыскать <данные изъяты> <данные изъяты> рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморско-Ахтарский районный суд Краснодарского края.

Мотивированное решение составлено: 29.03.2024.

Судья

Приморско-Ахтарского

районного суда                                                                        Н.В. Кучукова