Решение по делу № 2-3640/2023 от 08.02.2023

    Дело № 2-3640/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 апреля 2023 года                                                    г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                               Москвина К.А.

при секретаре судебного заседания                               Шилине М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кулишвили Мзии Мерабовны к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Истец Кулишвили М.М. обратилась в суд с иском к ОАО «494 Управление начальника работ» о признании права собственности на квартиру №№ общей площадью 75,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС, также просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 662,7 руб.

В обоснование исковых требований указано, что 08.11.2019 года между истцом и ответчиком заключен договор в форме предварительного договора № 91/Н-7/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, изложенных в приложении № 1 Предварительного договора, по которому ответчик в лице ОАО «494 УНР» передает в собственность истцу, а истец принимает в свою собственность жилое помещение – квартиру №№ общей площадью 75,8 кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС

Истец Кулишвили М.М. в судебное заседание не явилась, направила своего представителя Шолохову М.С., которая исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ОАО «494 Управление начальника работ» Коротецкая Е.В. в судебное заседание явилась, против удовлетворения исковых требований не возражала.

Представитель третьего лица ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ Шабаров В.Д. в судебное заседание явился, представил в материалы дела письменные возражения и просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель Управления Росреестра по Московской области, в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещались судом о дате, времени и месте судебного заседания.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени слушания дела.

Исследовав представленные в материалы дела документы, выслушав явившихся лиц, суд установил следующее.

Во исполнение Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02 августа 2005г. № 1791-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (Заказчик) и                           ОАО «494 Управление начальника работ» (Инвестор) заключен Инвестиционный контракт от 02 ноября 2005 года № 01-8/318 «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС

В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на основании подписанного дополнительного соглашения № 13 к Инвестиционному контракту от 03 февраля 2012 года, Заказчиком по Инвестиционному контракту является ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

Предметом Инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения № 3 к Инвестиционному контракту от 15 ноября 2010 года) является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га., расположенного по адресуАДРЕС, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного)пользования Правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

Согласно п.1.1 Инвестиционного контракта Инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных работ, ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

Согласно п.1.2. Инвестиционного контракта Объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или)привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 3.1. Инвестиционного контракта целью инвестиционной деятельности Сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации Инвестиционного проекта по строительству Объекта.

В соответствии с п.п. 5.1, 6.2.2 Контракта Заказчик обязуется в месячный срок оформить Инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период проектирования и строительства, а также предоставить строительную площадку (п. 1.13) с находящимися на ней зданиями и сооружениями, подлежащими сносу.

Согласно п. п. 2.3, 6.3.1. Контракта в рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном Контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой и общей нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом участке, согласно приложению к настоящему Контракту и отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах. Согласно п. п. 6.3.9. Контракта Инвестор обязуется обеспечить собственными силами и/или силами привлеченных организаций строительство Объекта.

Таким образом, согласно условий Контракта вкладом Заказчика является предоставление Инвестору на правах аренды под строительство земельного участка, находящегося в государственной собственности общей площадью 13 га, расположенного по адресу: АДРЕС а вкладом Инвестора – денежные средства (собственные, заемные и (или) привлеченные) для осуществления финансирования строительства 100 % общей жилой и нежилой площади Объекта, отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах и строительство инвестиционного объекта.

Согласно п. 4.3. Контракта после завершения строительства распределение жилой и нежилой площади Объекта осуществляется в следующих соотношениях:

По общей жилой площади Объекта:

- не менее 20% от общей жилой площади Объекта (не менее 21 578 кв. метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларам США – в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой;

- не менее 80% от общей жилой площади Объекта (не менее 86 312 кв. метров) – Инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность;

По общей нежилой площади Объекта - 100 %общей коммерческой нежилой площади объекта в собственность Инвестора и привлеченным им соинвесторов.

В пунктах 4 и 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Таким образом, по своей правовой природе Инвестиционный контракт является договором простого товарищества и регулируется соответствующими нормами гражданского законодательства РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно п. 1 ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В силу ч. 2 ст.1042 ГК РФ вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Согласно ст. 1048 ГК РФ прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Стороны Инвестиционного контракта в п. 1 дополнительного соглашения № 16 от             09 сентября 2016 года к Инвестиционному контракту указали, что инвестиционным вкладом Заказчика в инвестиционном контракте является земельный участок состоящий из                              20 земельных участков общей площадью 10,9137 га, а инвестиционным вкладом Инвестора в инвестиционном контракте является: инвестирование проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пусконаладочных работ, сноса зданий и сооружений, строительства зданий жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, благоустройства территории, отселения жителей с пятна застройки, выполнения технических условий и прочие затраты.

Общая площадь 20 земельных участков, вовлеченных в строительство Объекта согласно п. 1 Дополнительного соглашения № 16 от 09 сентября 2016 года к Инвестиционному контракту составляет 10,9137га из 13га, установленных инвестиционным контрактом. Также, по настоящее время Заказчиком земельно-правовые отношения не оформлены, договор аренды на вовлеченные в строительство земельные участки не оформлен.

В рамках реализации Контракта на земельных участках, находящихся в государственной собственности и на праве бессрочного пользования у ФГКУ «Центральное ТУИО» МО РФ, Инвестором исключительно своими силами и за свой счет построен жилой комплекс по адресу АДРЕС в составе которого введено в эксплуатацию 15 жилых домов и здания нежилого назначения, в том числе жилой дом, в котором расположена спорная квартира, приобретенная Истцом.

Инвестором в собственность Российской Федерации передано 21 537,8 кв. метров общей жилой площади в Объекте в виде 368 квартир, что подтверждается дополнительными соглашениями к Инвестиционному контракту № 4 от 15 ноября 2010 года, № 8 от 11 мая 2011 года, № 11 от 05 августа 2011 года, № 15 от 09 сентября 2016 года.

Согласно п. 4.2. Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения № 3 к контракту от 15 ноября 2010 года) после утверждения проектно-сметной документации на Объект (очередь строительства) Заказчик и Инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади Объекта (очереди строительства). По мере реализации Контракта и ввода каждой очереди строительства Объекта в эксплуатацию Стороны производят раздел долей в очереди строительства Объекта путем подписания Протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой в очереди строительства Объекта и Акта о частичной реализации Контракта. После завершения строительства Объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на Объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части Объекта) с учетом исполнения Инвестором п. 4.4, 4.5.

В соответствии с п. 1.19. инвестиционного контракта Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте - дополнительное соглашение к контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по контракту в целом и являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон.

Согласно п. 6.2.5. инвестиционного контракта к обязанностям Заказчика строительства – ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России относится подписание в течение 20 (двадцати) дней с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии о вводе Объекта в эксплуатацию и представление на согласование собственнику (Российской Федерации) Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте.

Строительство жилого микрорайона завершено, возведение новых объектов капитального строительства не планируется, вместе с тем, как установлено судом, Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте по настоящее время между сторонами контракта не подписан. Заказчиком строительства не представлены документы, подтверждающие его направление на подписание и согласование с собственником.

Таким образом, как следует из материалов дела и установлено судом, согласно условий контракта после завершения строительства Объекта в целом стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на Объект (п. 4.2 Контракта в редакции Дополнительного соглашения № 3 к контракту от 15 ноября 2010 года), Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте является основанием для регистрации имущественных прав сторон контракта (п. 1.19 Контракта), обязанность по его подписанию и согласованию с собственником возложена на Заказчика (п. 6.2.5 Контракта).

В ч.2 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" законодателем установлено, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 1 января 2011 года и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимости с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Инвестиционный контракт заключен 02 ноября 2005 года, следовательно, вышеуказанная норма ч.2 ст. 70 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" распространяется на правоотношения, возникшие из инвестиционного контракта.

Однако, как установлено судом, по настоящее время Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте между сторонами Контракта не подписан, что и является препятствием для регистрации имущественных прав сторон Контракта. Вследствие невозможности регистрации имущественных прав по инвестиционному контракту ОАО «494 УНР» не может заключить с Истцом основной договор купли-продажи и в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

Также судом установлено, что 08.11.2019 года между Истцом и Ответчиком заключен договор в форме предварительного договора № 91/Н-7/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества по которому Ответчик в лице ОАО «494 УНР» передает в собственность Истцу, а Истец принимает в свою собственность жилое помещение – квартиру №№ общей площадью 75,8 кв.м, расположенную по АДРЕС

Срок заключения основного договора купли-продажи согласно п. 2.1.2 Предварительного договора в редакции дополнительного соглашения от 29.10.2021 года - не позднее 31.12.2022 года.

Условиями предварительного договора (п. 3) на Истца возложена обязанность произвести оплату стоимости квартиры в полном, которую Истец выполнил в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными и иными документами.

В соответствии с актом об исполнении денежных обязательств по оплате гарантийного взноса по предварительному договору №91/Н-7/БТИ купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2019 года стороны подтвердили, что истец в полном объеме выполнил свои обязательства по выплате ОАО «494 УНР» суммы гарантийного взноса в размере, указанном в п. 3.2 договора.

Согласно акту приема-передачи от 13.11.2019 года Ответчик передал, а Истец принял по акту приема-передачи спорную квартиру. Истец проживает в указанной квартире, несет бремя ее содержания.

13.12.2022 года Истцом была направлена претензия в адрес Ответчика с требованием о заключении основного договора купли-продажи квартиры. Ответом на данную претензию Ответчик сообщил, что заключение основного договора купли-продажи не представляется возможным, так как Ответчик не может зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру.

Жилой дом, в котором расположена спорная квартира введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию 27.12.2016 года                                №, выданным Департаментом строительства Министерством обороны Российской Федерации.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области от 10.03.2017 года № 973 жилому дому присвоен: адрес: АДРЕС

Таким образом, строительство многоквартирного жилого дома завершено, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес, согласно взятым на себя обязательствам истцом в полном объеме исполнены обязательства по оплате стоимости жилого помещения, жилое помещение ответчиком передано истцу, истец его принял, владеет, пользуется и несет бремя содержания.

Ответчик - ОАО «494 УНР» не имеет возможности оформить право собственности в установленном порядке на возведенные объекты недвижимости и заключить с Истцом основной договор купли-продажи на приобретенную Истцом квартиру, в связи с чем Истец вынужден защищать свои законные права и интересы в судебном порядке путем признания права собственности на приобретенное жилое помещение.

Право на жилище гарантировано ст. 40 Конституции Российской Федерации и является одним из важнейших прав человека.

В двух тематических Обзорах судебной практики, утвержденных ВС РФ в 2014 и 2015 годах (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 г.) и Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25 ноября 2015 года)) раскрываются обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным, в том числе: наличие в ЕГРП записи о праве собственности отчуждателя имущества; проявленная (или не проявленная) гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки; принятые им меры осторожности (выяснение прав лица, отчуждающего это имущество, осмотр жилого помещения до его приобретения, ознакомление со всеми правоустанавливающими документами); иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в частности связанные с возмездностью приобретения имущества.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2005 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

КС РФ, в свою очередь, указал (Постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 года N 16-П), что добросовестным приобретателем недвижимого имущества согласно пункту 1 ст. 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом конкретных обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых оно могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

П. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ).

Развитие отечественного законодательства направлено на защиту прав граждан - добросовестных приобретателей жилых помещений. Несмотря на обязанность граждан соблюдать требования осмотрительности и разумности, в случаях, когда речь идет о регулировании оборота имущества, все риски, связанные с ошибками государственных и муниципальных органов, должно нести государство; а значит, устранение таких ошибок не должно производиться за счет лица, которое приобрело имущество в результате возмездной сделки.

Истец, действуя как добросовестный приобретатель заключил возмездную сделку, выполнил все свои обязательства, оплатил стоимость квартиры в полном объеме и принял квартиру по акту приема-передачи, проживает в квартире и несет все расходы по ее содержанию, что подтверждается представленными Истцом в материалы дела документами.

Согласно ч.1 статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч.3 статье 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

С учетом п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствие с которым, договор между сторонами считается заключенным, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора по своей правовой природе является договором купли – продажи объекта с условием о предварительной оплате.

Согласно п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего постановления.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

Вместе с тем, согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" - В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Истец лишен возможности регистрации права собственности на приобретенную квартиру в установленном порядке и вынужден защищать свои законные права и интересы в судебном порядке.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой, защита гражданских прав осуществляются, в том числе, путем признания права.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим ГК РФ и иными законами.

В силу ч. 1 ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованием закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ч.1 ст. 68 ГПК РФ объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами. В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.

Между сторонами инвестиционного контракта - Заказчиком и Инвестором имеется спор по распределению объектов недвижимости, возведенных в рамках реализации инвестиционного контракта, арбитражное дело А41-36077/2021. В рамках рассмотрения арбитражного дела А41-36077/2021 постановлением кассационной инстанции от 15 ноября 2022 года был установлен вывод о невозможности передачи ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ квартир, реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Положениями ст. 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступление приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года         N 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований для возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции.

Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Доводы ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ об отсутствии у физических лиц прав на квартиры по заключенным предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01 марта 2022 года N 308-ЭС20-24350(6) по делу N А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (п. 2 ст. 1047 ГК РФ).

Согласно сложившейся в судебной практике правовой позиции, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

Также не состоятельны возражения и доводы третьего лица ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ по признанию права собственности на спорную квартиру за Истцом в отсутствие в нарушение условий контракта Акта о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте, так как, судом установлено, что такая обязанность по условиям контракта возложена на ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ, неисполнение обязательств ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ по контракту не должно нарушать права и законные интересы физического лица и приводить к негативным правовым последствиям для него.

Судом установлено, что спорная квартира была реализована физическому лицу для личных нужд по предварительному договору купли-продажи, оплачена и передана по акту приема-передачи.

При рассмотрении спора о признании права собственности физического лица на приобретенную квартиру подлежит установлению факт оплаты квартиры в полном объеме, принятие ее покупателем по акту приема-передачи первым и добросовестность приобретателя. Все эти факты установлены судом.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

08.11.2019 года между Истцом и ПАО «Сбербанк» был заключен кредитный договор № 93837456 на приобретение в собственность квартиры № №, расположенной по адресу: АДРЕС

Спорная квартира фактически приобретена истцом с использованием кредитных средств банка, однако, как следует из представленной справки о задолженностях должника по состоянию на 24.12.2022 г., задолженности по кредитному договору № 93837456 у Кулишвили М.М. перед ПАО «Сбербанк» не имеется, в связи с чем, не имеется и оснований для установления ипотеки в пользу банка.

Таким образом, Истцом для удовлетворения своих личных, семейных и бытовых нужд была приобретена спорная квартира, следовательно, Истец является приобретателем, а правоотношения между Истцом и Ответчиком подпадают под Федеральный Закон от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Анализируя материалы дела, суд пришел к выводу, что исковые требования Кулишвили М.М. о признании права собственности подлежат удовлетворению.

Частью 1 статьи 98 ГК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом понесены расходы по оплате госпошлины в размере 20 662,7 руб., которые подлежат взысканию с ответчика.

Вместе с тем, поскольку в соответствии со ст. 333.36 НК РФ, истец был частично освобожден от уплаты госпошлины при подаче иска в суд, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 13 200 руб.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Кулишвили Мзиёй Мерабовной право собственности на квартиру №№ расположенную по адресу: АДРЕС

Решение суда является основанием для регистрации права и внесения сведений в ЕГРН.

Взыскать с ОАО «494 Управление Начальника Работ» в пользу Кулишвили Мзии Мерабовны расходы по оплате государственной пошлины в размере 20662,70 руб.

Взыскать с ОАО «494 Управление Начальника Работ» в доход бюджета Одинцовского городского округа Московской области государственную пошлину в размере 13200 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                            К.А. Москвин