Решение по делу № 2-1612/2020 от 10.03.2020

№

№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 августа 2020 года                                                   г.Улан-Удэ

    Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Денисовой Н.А., при секретаре Убашеевой Э.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению БайкалБанк (ПАО) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ООО «Особняк», Бадмацыренову А.И. о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок

УСТАНОВИЛ:

БайкалБанк (ПАО) в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратился в суд с иском к ООО «Особняк» и Бадмацыренову А.И. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. и предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ., применении последствий недействительности сделок в виде возврата всего полученного по сделкам.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ. между БайкалБанком (ПАО) (далее – Банк) и ООО «Особняк» был заключен кредитный договор №, согласно которому Банк предоставил ООО «Особняк» кредит в размере 50 000 000 руб. (в последующем сумма была увеличена до 100 000 000 руб.) на расходы, связанные со строительством малоэтажной жилой застройки в Октябрьском районе г.Улан-Удэ в местности «<данные изъяты>» на земельном участке с кадастровым номером №. По условиям данного кредитного договора с учетом внесенных изменений дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. заемщик в качестве обеспечения своевременного исполнения обязательств по настоящему договору обязан был в срок до ДД.ММ.ГГГГ. заключить договор об ипотеке (залоге недвижимости): земельного участка №№ в местности «<адрес>» с кадастровым (или условным) номером № и строящихся на нем объектов. Также дополнительным соглашением в кредитный договор был внесен пункт ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому заемщик обязан был в течение 5 рабочих дней со дня ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, построенных на земельном участке №RU№ в местности «<адрес>» с кадастровым (или условным) номером № и получения свидетельств о праве собственности на построенные объекты недвижимости, заключить договор об ипотеке (залоге недвижимости), в том числе подписать его и предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия для регистрации залога недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ. между Банком и ООО «Особняк» был заключен Договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) № который действует в редакции дополнительных соглашений: № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.3 Договора залога в залог Банку были переданы: земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый № и находящиеся на нем (возведенные и возводимые) здания/сооружения, в том числе склад площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес>

Ипотека на земельный участок зарегистрирована в Росреестре по Республике Бурятия ДД.ММ.ГГГГ. Банк является залогодержателем земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером № и находящегося на нем недвижимого имущества: здания с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>

В п. 2.2 Договора залога указано на то, что Залогодатель не вправе распоряжаться заложенным имуществом без письменного согласия Залогодержателя (Банка).

Решением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГ. был удовлетворен иск группы истцов, включая Бадмацыренова А.И.. о признании отсутствующей ипотеки (залога) Банка на жилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> В обоснование этого иска Бадмацыреновым А.И. был предоставлен предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГг. Согласно указанному договору продавец – ООО «Особняк» с использованием финансирования покупателя – Бадмацыренова А.И. осуществляет строительство жилого помещения и передает его в собственность покупателя после ввода в эксплуатацию.

В ДД.ММ.ГГГГ. Бадмацыренов А.И. обращался в суд с иском о признании права собственности на <адрес> площадью <данные изъяты>.м, расположенную по адресу: <адрес> В обоснование своих исковых требований он также предоставил предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный предварительный договор содержит отличные от представленного в суд в ДД.ММ.ГГГГ. предварительного договора купли-продажи данные.

Истец полагает, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ. является ничтожной сделкой, так как она является притворной и совершена с целью прикрыть предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. является ничтожной сделкой, так как был заключен без согласия залогодержателя - Банка в период нахождения отчуждаемого имущества в залоге у Банка.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ. к участию в деле в качестве соответчика привлечен Ли С..

В судебном заседании представитель Банка Сергеева М.И., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные исковые требования в полном объеме, приводя доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении.

Представитель ООО «Особняк» Морозов А.В. исковые требования не признал. Пояснил, что предварительные договоры купли-продажи квартир, расположенных по адресу: <адрес>А (таун-хаусы) были заключены ДД.ММ.ГГГГ, в том числе и с Бадмацыреновым А.И. Последним были внесены оговоренные этим договором денежные средства в размере 4 500 000 руб. Фактически предварительный договор купли-продажи квартиры являлся договором долевого участия в строительстве. Банк на момент заключения Договора залога был уведомлен о том, что имеются предварительные договоры купли-продажи, однако настоял на том, чтобы в Договор залога были включены помимо другого имущества также земельный участок площадью 10 000 кв.м с кадастровым номером № и находящееся на нем недвижимое имущество: здание с кадастровым номером № ДД.ММ.ГГГГг. Бадмацыренову А.И. по передаточному акту была передана квартира, в отношении которой был заключен ДД.ММ.ГГГГг. предварительный договор купли-продажи. Факты заключения предварительного договора, внесения Бадмацыреновым А.И. денежных средств подтверждены вступившим в законную силу решением суда. Истцом пропущен установленный трехгодичный срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В связи с чем просят отказать в удовлетворении иска за пропуском срока исковой давности.

Ответчики Бадмацыренов А.И. и Ли С. в судебное заседание не явились по неизвестным причинам, о времени и месте рассмотрения дела были извещены.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ в редакции от 18.07.2019г. № 191-ФЗ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ от ДД.ММ.ГГГГг. по делу по иску Бадмацыренова А.И. и других истцов к БайкалБанку (ПАО) и ООО «Особняк» о признании отсутствующим прав залога на жилые помещения были установлены обстоятельства, согласно которым ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Особняк» и Бадмацыреновым А.И. был заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым номером №; Бадмацыренов А.И. в полном объеме исполнил свои обязательства по условиям договора об оплате за приобретаемое имущество, что подтверждено копией квитанции об оплате.

На момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «Особняк» и БайкалБанком (ПАО) не были заключены ни кредитный договор, ни договор залога в отношении вышеуказанного объекта недвижимости. Наоборот, в силу прямого указания ч. 3 ст. 13 Федерального закона об участии в долевом строительстве с момента разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого было осуществлено с привлечением денежных средств, в том числе денежных средств Бадмацыренова А.И., выданного ДД.ММ.ГГГГ. за №, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что оспариваемый предварительный договор купли-продажи подлежит признанию недействительным в силу его ничтожности и притворности, являются несостоятельными.

Поскольку в данном деле об оспаривании действительности предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. участвуют те же лица, установленные вступившим в законную силу решением суда обстоятельства, не подлежат оспариванию.

Кроме того, из представленных истцом кредитного договора и договора ипотеки (залога недвижимости) видно, что кредитный договор между БайкалБанком и ООО «Особняк» был заключен ДД.ММ.ГГГГг., то есть после того, как был заключен ДД.ММ.ГГГГг. оспариваемый предварительный договор купли-продажи недвижимости. При этом условие о включении в кредитный договор пункта о заключении договора ипотеки (залога недвижимости) помимо уже включенного в него другого недвижимого и движимого имущества земельного участка указанного в оспариваемом предварительном договоре купли-продажи земельного участка №№ в местности «<адрес>» с кадастровым (или условным) номером № и строящихся объектов на нем было внесено в кредитный договор дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГг. А условие о заключении договора ипотеки (залога недвижимости) на построенные на указанном земельном участке объекты недвижимости в течение 5 рабочих дней со дня ввода их в эксплуатацию и получении свидетельства о праве собственности было включено в договор залога (ипотеки недвижимости) дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГг. Дополнительным соглашением № к договору № об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГг. в состав ранее заложенного имущества был включен объект недвижимости: склад, назначение нежилое, площадью общей <данные изъяты> кв.м, с местоположением: <адрес>, кадастровый № с присвоением наименования «<данные изъяты>».

Указанные документы подтверждают тот факт, что на момент заключения БайкалБанком с ООО «Особняк» кредитного договора и договора ипотеки (залога недвижимости)оспариваемый предварительный договор купли-продажи уже был заключен с Бадмацыреновым А.И.

Согласно кадастровой выписке назначение здания с кадастровым номером № Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ №-р «Об изменении вида разрешенного использования объектов капитального строительства, расположенных по адресу: <адрес> и Решением от ДД.ММ.ГГГГ. № «О переводе нежилого здания в жилое».

Ответчиком ООО «Особняк» заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. также установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ. БайкалБанку было известно о заключении ООО «Особняк» предварительных договоров купли-продажи на объекты недвижимого имущества.

Таким образом, с момента ДД.ММ.ГГГГ., когда Банку стало известно о наличии оспариваемого предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости, заключенного между ООО «Особняк» и Бадмацыреновым А.И., и до момента подачи данного искового заявления прошло более трех лет. Срок исковой давности пропущен. Заявление ответчика ООО «Особняк» о применении последствий пропуска срока исковой давности подлежит удовлетворению.

Исковые требования о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не подлежат удовлетворению, поскольку исковые требования основаны на взаимосвязи этого договора с предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

    Поскольку в удовлетворении требований истца отказано, необходимость в обеспечительных мерах отпала, дальнейшее их сохранение нецелесообразно, суд отменяет меры по обеспечению иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования БайкалБанк (ПАО) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ООО «Особняк», Бадмацыренову А.И., Ли С. о признании недействительными предварительных договоров купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделок оставить без удовлетворения.

Отменить обеспечительные меры, наложенные по определению суда от ДД.ММ.ГГГГ. в виде запрета Управлению Росреестра по РБ совершать какие-либо регистрационные действия в отношении спорного имущества: квартиры, кадастровый №, по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный суд Республики Бурятия в установленном законом порядке, то есть путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                                                                    Н.А.Денисова

Мотивированное решение изготовлено 17.08.2020г.