Решение по делу № 2-261/2019 от 20.09.2018

УИД 26RS0002-01-2018-006240-55

Дело № 2-261/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2019 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя в составе:

Председательствующего судьи Даниловой Е.С.,

при секретаре Аванесян О.В.,

с участием: представителя истца Хубиевой М.Ч. - Дементова М.А., представителей ответчика Саркисяна А.В. - Гамзаяна С.В. и Меграбян К.Г., третьих лиц Хубиева Д.Р. и Золина С.В., Управление Росреестра по СК,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда города Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению Хубиевой М. Ч. к Саркисяну А. В., третьи лица: Хубиев Д.Р., Золин С.В., Управление Федеральной службы государственной регистрации и картографии по СК, о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Хубиева М.Ч. обратилась в суд с иском к Саркисяну А.В. в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просит: признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от <дата обезличена>, заключенный между Хубиевой М.Ч. и Саркисяном А.В. Применить в качестве последствия недействительности указанной сделки, прекращение права собственности Саркисяна А.В. на следующие объекты недвижимости: жилой дом, общей площадью 31, 3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инвентарный номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>; незавершенный строительством объект – жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный на земельном участке, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>; земельный участок, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости следующие записи о регистрации: №26:12:030815:269-26/001/2017-2 от 04.10.2017 г. (литер А); №26:12:030815:62-26/001/2017-2 от 04.10.2017 г. (земельный участок); №26:12:030815:266-26/001/2018-1 от 03.08.2018 г. (литер Б); применить последствия недействительности сделки в виде признания права собственности Хубиевой М.Ч. на объекты права – жилой дом, общей площадью 31, 3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инвентарный номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, незавершенный строительством объект – жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный на земельном участке, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, земельный участок, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг оценщика 9270 рублей.

В обоснование заявленных требований Хубиева М.Ч. указала, что 7 июля 2003 года Хубиева М.Ч. по договору купли-продажи приобрела в собственность жилой дом, литер А, общей площадью 31,3 м², а также земельный участок площадью518 м², расположенные по адресу: <адрес обезличен>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 25.08.2003г. №26-01/12-14/2003-1238 и №26-01 /12-14/2003-1239. 22 июля 2010 года Комитет градостроительства администрации города Ставрополя на ее имя выдал Разрешение № Ru «26309000» - «587-С» на строительство индивидуального жилого дома со сносом всех существующих строений, в полном объеме, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. Срок действия разрешения установлен на десять лет. Строительством дома занимался ее сын - Хубиев Д. Р., который 21 декабря 2010 года поставил на кадастровый учет - Незавершённый строительством объект жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 м², степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>. расположенный на земельном участке площадью 518 кв.м. с кадастровым номером <номер обезличен>, но адресу: <адрес обезличен>, о чем свидетельствуют кадастровый паспорт от 21.12.2010г., технический паспорт объекта незавершенного строительства от 20.12.2010г. в которых правообладателем указана Хубиева М.Ч. Право собственности на незавершённый строительством объект зарегистрировано не было. В сентябре 2017 года в силу тяжелого материального положения нашей семьи ее сын - Хубиев Д.Р. через посредника Золина С.В. (Третье лицо) договорился с Ответчиком о займе денежных средств в сумме 1500000 рублей под 5% в месяц, со сроком возврата через десять месяцев. Ответчик был готов передать деньги с тем условием, что в расписке о получении заемных средств будет указано о залоге принадлежащего истцу вышеуказанного имущества, в обеспечение обязательств ее сына. В связи с требованием Ответчика включить в расписку условия о залоге, истцом 20 сентября 2017 года оформлена нотариальная доверенность, дающая право ее сыну Хубиеву Д.Р. от ее имени и на условиях по своему усмотрению заключать наряду с прочим договора залога, купли-продажи принадлежащего ей на праве собственности жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес обезличен>. 22 сентября 2017 года Ответчик и ее сын составили расписки о займе денежных средств в сумме 1500000 рублей по 5 % в месяц на срок десять месяцев под залог вышеуказанного имущества, принадлежащего истцу на праве собственности, т.е. между Ответчиком и Хубиеым Д.Р. был заключен договор залога в обеспечение обязательств по договору займа. В этот же день, Золин С.В., введя в заблуждение ее сына и соответственно ее указал, что для законности, обоснованности займа, а также подтверждения доверительных отношений между заемщиком и займодавцем, необходимо заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, зарегистрировать данную сделку в Управлении Росрееетра по Ставропольскому краю, а после возврата всей суммы займа, что составляет 22500000 рублей, произвести регистрацию заложенного имущества обратно на истца. 22 сентября 2017 года между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому Хубиева М.Ч. - продавец обязуется передать в собственность Саркисян А.В. - покупатель жилой дом общей площадью 31,3 м², жилой площадью 25,4 м², кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв. номер 1412, этажность 1, а также земельный участок площадью 518 м², кадастровый номер <номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, а покупаьтель обязуется принять данные объекты недвижимости и оплатить 1500000 рублей. Документы были сданы в МФЦ, а ее сын получил денежные средства в сумме 1500000 рублей. 4 октября 2017 года вышеуказанный договор купли-продажи был зарегистрирован, и ответчик стал собственником указанного в договоре имущества. При этом ее родственники не были сняты с регистрационного учета и продолжали проживать в указанном доме вместе с ней. Не смотря на то, что фактически не являлась собственником, продолжала нести бремя содержания данного имущества, производя все необходимые платежи. Требования о снятии с регистрационного учета всех членов моей семьи Ответчик через посредника Золина С.В. заявил в августе 2018 года, когда произвел регистрацию права на незавершенный строительством объект жилой дом, литер Б, площадь застройки 119.4 м². степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, располо­женный на земельном участке площадью 518 м² с кадастровым номером <номер обезличен>, по адрес: <адрес обезличен>, о чем свидетельствует запись о регистрации права № 26:12:030815:266-26/001/2018-1 от 03.08.2018 года). Данную регистрацию Ответчик про­извел без ведома и разрешения истца. В договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2017 года незавершенный строительством объект не фигурирует, каких-либо устных или письменных договоренностей касаемо действий со стороны ответчика направленных на оформление данного объекта не было. Считает, что данная сделка - договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22 сентября 2017 года является ничтожной в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ, поскольку является притворной, гак как прикрывает фактически заключенный 22 сентября 2017 года договор займа под залог имущества между Хубиевым Д.Р. и Саркисян А.В. Ответчик Саркисян А.В. обязан возвратить истцу все полученное по недействительной сделке - указанные выше объекты недвижимости. В своих возражениях ответчик исковые требования не признает полностью и просит суд отказать в иске. ответчик утверждает, что договор купли-продажи жилого дома общей площадью 31,3 м², жилой площадью 25,4 м², кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв. номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес обезличен> с земельным участком площадью 518 м², кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен> заключенный между ним и истицей 22 сентября 2017 года никак не связан, с заключенным договором займа под проценты от 22 сентября 2017 года между Ответчиком и Хубиевым Д.Р. и указанные сделки разные по своей природе и содержанию. Ответчик также утверждает, что передал истице в момент подписания договора купли- продажи жилого дома с земельным участком, а именно 22 сентября 2017 года денежные средства в сумме 1 500 000 рублей. В этот же день Ответчик передал Хубиеву Д.Р. денежные средства в размере 1500000 рублей во исполнение договора займа под проценты. При этом, ответчик не отрицает, что и в договоре купли-продажи и в договоре займа под проценты с залогом недвижимого имущества фигурирует одна и та же сумма, а также одно и то же имущество, а именно жилой дом общей площадью 31,3 м², жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инв. номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес обезличен> с земельным участком площадью 518 м², кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>. Однако, в своих возражениях ответчик решительно не упоминает о незавершенном строительством объекте - жилом доме, литер Б, площадь застройки 119,4 м², степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенном на земельном участке площадью 518 м² с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, который был возведен и поставлен на кадастровый учет еще до заключения спорного договора, (кадастровый паспорт от 21.12.2010г.), а в августе 2017 года без ведома истицы, ответчик зарегистрировал право собственности на него, о чем свидетельствует запись, о регистрации права № 26:12:030815:266-26/001/2018-1 от 03.08.2018 года. Данное обстоятельство дает основания полагать, что оспариваемый договор купли- продажи от 22.09.2017 года является не только притворной сделкой, но и сделкой, совершенной под влиянием обмана. Как указывалось в первоначальном иске, переговоры о предоставлении займа Хубиеву Д.Р., подготовка проекта договора купли-продажи, написание расписок, а также передача денежных средств Хубиеву Д.Р. осуществлялась третьим лицом - Золиным С.В.. Деньги передавались не истице, а ее сыну Хубиеву Д.Р. двумя частями - за несколько дней до подписания истицей договора и непосредственно в день его подписания. Оставшуюся сумму в МФЦ привез представитель ответчика. Ни истица, ни ответчик денег в руках не держали и друг другу не передавали. При обсуждении условий займа и оформлении договора купли-продажи жилого дома Литер А и земельного участка ответчик и содействующий от его имени третье лицо по делу Золин С.В. знали или должны были знать, но намеренно умолчали о том, что согласно пункту 21 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ - Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется. Данное обстоятельство подтверждается тем, что 3 августа 2018 года на ответчика было зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 м², степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный на земельном участке площадью 518 м с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, о чем свидетельствует запись о регистрации права № 26:12:030815:266-26/001/2018-1 от 03.08.2018 года. Данное обстоятельство свидетельствует об умысле ответчика и третьего лица на завладение имуществом истицы, а именно незавершенным строительством объектом Литер Б для последующей реализации как объекта, так и земельного участка на котором он находится, за цену гораздо выше указанной в договоре купли-продажи. Осуществить задуманное в части отчуждения имущества ответчику и третьему лицу Золину С.В. помешал настоящий иск и принятые судом обеспечительные меры. Таким образом, отсутствие в возражениях ответчика упоминания о незавершенном строительством объекте Литер Б, который возведен в 2010 году на земельном участке, являющимся предметом оспариваемого договора купли-продажи, а также факт регистрации права собственности данного незавершенного строительством объекта на ответчика, а равно и намерения его продажи, продажи жилого дома Литер А и земельного участка третьему лицу, свидетельствует о том, что договор купли-продажи жилого дома с земельным участком является сделкой, совершенной под влиянием обмана. Кроме того, договор купли-продажи от 22 сентября 2017 года является притворной сделкой, т.к. заключен для достижения других целей - со стороны истицы получение займа Хубиевым Д.Р. Фактически данная сделка исполнена не была. В течение длительного времени, вплоть до предъявления настоящего иска ответчик не требовал освобождения жилого дома Литер А., поскольку истцом предпринимались меры по нахождению покупателей на Литер А, Литер Б и земельный участок. Ответчик не обращался к истцу с требованием о передаче ключей от калитки и дома Литер А, реального перехода права на указанное в договоре имущество и выселении из него не произошло, истица и ее родственники продолжают проживать в жилом доме Литер А, истица несет бремя его содержания, оплачивает коммунальные услуги. Сумма, за которую продано указанное имущество, совпадает с суммой займа ответчиком Хубиеву Д.Р. и составляет 1500000 рублей, между тем, рыночная стоимость жилого дома Литер А и земельного участка составляет 2335000 рублей, а вместе с Литером Б 5868000 рублей. Указанная в договоре купли-продажи сумма 1500000 рублей, значительно занижена, явно не соразмерна с действительной стоимостью имущества, что подтверждает притворность сделки. Даты сделок - договор купли-продажи и займа, также совпадают. Ответчик в жилой дом не вселялся и во владение имуществом не вступил. Исковые требования о взыскании основного долга и процентов по договору займа предъявил к третьему лицу - Хубиеву Д.Р. только в январе 2019 года.

Истец Хубиева М.Ч., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд с согласия лиц, участвующих в деле, на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

В судебном заедании представитель истца Хубиевой М.Ч. - Дементов М.А. поддержал заявленные истцом требования с учетом представленных уточнений, дал пояснения аналогичные изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему, просил удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчик Саркисян А.В., извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд с согласия лиц, участвующих в деле, на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представители ответчика Саркисяна А.В.- Гамзаян С.В. и Меграбян К.Г. исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

В судебном заседании третье лицо Хубиев Д.Р. исковые требования поддержал, просил суд иск удовлетворить.

В судебном заседании третье лицо Золин С.В. исковые требования поддержал.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по СК, извещенный о рассмотрении дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Суд с учетом мнения участвующих в деле лиц, на основании ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Судом установлено, что спорное недвижимое имущество, состоящее из жилого дома (литер А) и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес обезличен> принадлежало истцу Хубиевой М.Ч. на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 07.07.2003 г., заключенного с Норенко Г.И.

22.09.2017 г. между Хубиевой М.Ч. и Саркисяном А.В. заключен договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества.

Согласно п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес обезличен>, а Покупатель - принять и оплатить недвижимое имущество, состоящее из садового домика и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес обезличен>.

В соответствии с разд. 2.1 Договора цена продаваемых объектов недвижимого имущества, составляет 1500000 рублей; установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Цена Договора выплачена Покупателем единовременно в день подписания договора.

Подтверждением оплаты Покупателем недвижимого имущества является расписка от 22.09.2017 г., из которой следует, что Хубиева М.Ч. получила от Саркисяна А.В. по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от 22.09.2017 г. за проданный ею жилой дом, расположенный на земельном участке, находящийся по адресу: <адрес обезличен>, сумму в размере 1500000 рублей.

Пунктом 3.1 договора купли-продажи установлено, что договор имеет силу акта приема-передачи вышеуказанной отчуждаемой недвижимости и с момента подписания договора обязанность Продавца по передаче Покупателю недвижимого имущества, состоящего из жилого дома и земельного участка считается исполненной.

Указанный договор был подписан Хубиевой М.Ч. и Саркисяном А.В. в МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Ставрополе» по адресу: <адрес обезличен>, после чего с необходимыми документами сдан для государственной регистрации перехода права собственности, что следует из расписок в получении документов на государственную регистрацию от 22.09.2017 г., что не оспаривается сторонами.

Государственная регистрация перехода права на указанные объекты недвижимого имущества произведена Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 04.10.2017 г. за ответчиком Саркисяном А.В.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положениями ст. 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Как следует из материалов дела, все обязательства по договору купли-продажи от 22.09.2017 г. возложенные на себя сторонами исполнены в полном объеме: спорное недвижимое имущество передано Саркисяну А.В., который, в свою очередь, оплатил цену покупаемой недвижимости, являющейся продажной стоимостью спорного недвижимого имущества, путем передачи Хубиевой М.Ч. в наличной форме денежных средств в общей сумме 1500000 рублей.

При таких обстоятельствах, представленными по делу доказательствами подтверждено наличие воли сторон на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества с наступлением соответствующих правовых последствий.

Рассматривая требование Хубиевой М.Ч. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.09.2017 г. недействительным по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 170 и п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ, суд исходит из установленных в судебном заседании обстоятельств того, что при заключении договора купли-продажи от 22.09.2017 г. стороны в добровольном порядке согласовали все существенные условия договора, в подтверждение чего поставили свои подписи в договоре и сдали документы для регистрации перехода права собственности в МФЦ.

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (пункт 1 статьи 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, статьи 2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Так, Хубиева М.Ч. совершая сделку купли-продажи, была осведомлена о существенных условиях договора, в том числе относительно его предмета и цены, осознавала характер и существо правоотношений. Доказательств обратного стороной истца не представлено.

В обоснование своего требования о притворности сделки, истец указывает, что договор купли-продажи от 22.09.2017 г. заключен для достижения других целей – со стороны истца - это получение займа ее сыном Хубиевым Д.Р. Фактически сделка купли-продажи исполнена не была, поскольку истец продолжает проживать в проданном доме, несет бремя содержания указанного имущества, а ответчик, в свою очередь, не требует освобождения жилого дома от проживающих в нем лиц.

Между тем, в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ Хубиевой М.Ч. не представлено доказательств, обосновывающих заявленные ею исковые требования по указанному выше основанию.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

Исходя из требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ во взаимосвязи с положениями п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ лицо, заявляющее требование о признании сделки ничтожной в силу ее притворности, должна представить доказательства какую иную сделку стороны фактически заключили в соответствии с их волей либо доказательства заключения сделки на иных условиях, однако таких доказательств Хубиевой М.Ч. представлено не было.

Обосновывая притворность оспариваемой сделки Хубиева М.Ч., ссылается на то, что договор купли-продажи недвижимого имущества прикрывал договор займа, заключенный между ее сыном Хубиевым Д.Р. и Саркисяном А.В.

Как следует из материалов дела, 22.09.2017 г. между Саркисяном А.В. (займодавцем) и Хубиевым Д.Р. (заемщиком) заключен договор займа, что подтверждается составленной последним собственноручно распиской.

По условиям заключенного договора Саркисяном А.В. переданы Хубиеву Д.Р. денежные средства в качестве займа в размере 1500000 рублей на срок до 22.07.2018 г. Написание указанной расписки и получение по ней денежных средств от Саркисяна А.В., Хубиев Д.Р. подтвердил в судебном заседании.За пользование займом в договоре установлены проценты в размере 5% ежемесячно, что составляет 75000 рублей ежемесячно.

Как пояснили в судебном заседании представители ответчика до настоящего времени заем и проценты за его пользование Хубиевым Д.Р. не возвращены, который уклоняется от исполнения возложенных договором займа обязательств.

23.10.2018 г. в адрес третьего лица ответчиком направлено требование в порядке досудебного урегулирования спора о возврате займа в размере 1500000 рублей и уплате процентов за его пользование по состоянию на 22.10.2018 г. в размере 975000 рублей течение десяти календарных дней с момента получения требования.

Согласно сведениям, полученным с использованием информационного ресурса «Отслеживание почтовых отправлений», размещенным на официальном сайте ФГУП Почта России в сети Интернет, указанное почтовое оправление было вручено адресату 28.11.2018 г.

Согласно п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В силу п 2 ст. 808 Гражданского кодекса РФ в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Однако, в силу вышеприведенной нормы о притворности сделки, притворять можно сделку, которая совершается этими же участниками оспариваемой сделки, но с иными правовыми последствиями. Притворять сделку купли-продажи с Хубиевым Д.Р. Саркисян А.В. не мог, поскольку Хубиев Д.Р. не являлся стороной договора купли-продажи. Предметы договоров займа и купли-продажи не совпадают, субъектный состав отличный в сделках, что свидетельствует о самостоятельности указанных договоров и отсутствии между ними какой-либо связи.

Доводы истца о том, что договор купли-продажи заключен вместо договора залога и в обеспечение договора займа не нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения данного дела.

Обладая правомочиями в отношении предмета договора купли-продажи, возложенной Хубиевой М.Ч. на Хубиева Д.Р. нотариальной доверенностью от 20.09.2018 г., зарегистрированной в реестре за №3-1637, стороны договора займа имея намерение притворить его купле-продажей, не воспользовались полномочиями, возложенными на Хубиева Д.Р. названной доверенностью заключив договор купли-продажи непосредственно с Хубиевой М.Ч.

Судом установлено, что при заключении оспариваемой сделки воля и волеизъявление сторон совпадала: Саркисян А.В. преследовал цель приобретения по договору купли-продажи в собственность жилого дома и земельного участка за 1500000 рублей, принадлежащего на праве собственности Хубиевой М.Ч. а, Хубиева М.Ч. преследовала цель передачи недвижимого имущества в собственность Саркисяну А.В.

Вместе с тем, суд считает необходимым отметить, что в случае, если истец заблуждалась о правовой природе сделки купли-продажи при установленных судом ее последствиях исполнения, с иском в суд Хубиева М.Ч. обратилась только лишь спустя год после заключения договора купли-продажи.

Обосновывая требования о заключении договора купли-продажи вследствие обмана, Хубиева М.Ч., ссылалась на обман ее не со стороны контрагента по сделке Саркисяном А.В., а со стороны третьего лица Золина С.В. При этом, доказательств того, что Саркисян А.В. действовал недобросовестно, знал или должен был знать об обмане, суду не представлено.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 июня 2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела. Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.).

Пунктом 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Таким образом, в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана, входит, в том числе факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки. Вместе с тем, материалами дела наличие указанного выше юридического состава сделки, совершенной под влиянием обмана не подтверждается.

Согласно положениям п. п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Доказательств того, что Хубиева М.Ч. заключила договор принудительно, на крайне невыгодных для себя условиях, что она недееспособна или ограничена в дееспособности; состоит под опекой, попечительством; по состоянию здоровья не могла самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; страдает заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, не представлено.

Наоборот, судом в процессе рассмотрения дела установлено и следует из материалов дела, что для составления и заключения договора купли-продажи, Саркисяну А.В. переданы копии всех необходимых подтверждающих право собственности на продаваемые ею объекты недвижимости документов.

Как указано выше, в день заключения сделки Хубиева М.Ч. лично в добровольном порядке прибыла в МКУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в городе Ставрополе, где в присутствии работника МФЦ подписала договор купли-продажи, заявление о государственной регистрации перехода права собственности и с необходимыми документами, сдала договор для государственной регистрации перехода права собственности. Судом установлено, что никаких препятствий к тому, чтобы Хубиева М.Ч. отказалась от заключения и исполнения оспариваемой сделки не имелось.

Подлежит отклонению довод представителя истца о том, что в августе 2018 года, ответчик без ведома истца зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект - жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный на земельном участке, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, который был возведен и поставлен на кадастровый учет до заключения оспариваемого договора купли-продажи.

Согласно положениям п.п. 1-2 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующей записи (ч.4 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

По смыслу положений гражданского законодательства право собственности может быть зарегистрировано в едином государственном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При этом в связи с отсутствием у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.

Исходя из п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

П. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Пунктом 21 названной статьи Кодекса установлено, что срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, 22.07.2010 г. Хубиевой М.Ч. выдано разрешение на строительство № Ru 26309000 – 587-C индивидуального жилого дома со сносом всех существующих строений в полном объеме, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. Срок действия разрешения определен в десять лет. Жилому дому присвоен кадастровый номер <номер обезличен>, его площадь составляет 119, 4 кв.м.

Из приведенных выше норм права в их взаимосвязи следует, что у Хубиевой М.Ч. имелись все правовые основания для государственной регистрации за собой права собственности на указанный объект недвижимого имущества, а в отсутствие такой регистрации, объект незавершенного строительства не мог выступать в качестве самостоятельного объекта права в договоре купли-продажи от 22.09.2017 г.

В ходе судебного разбирательства, третье лицо Хубиев Д.Р., пояснил, что Саркисян А.В. при купли-продаже был поставлен в известность об указанном объекте незавершенного строительства, представитель Саркисяна А.В. также подтвердил, что ему было известно о существовании указанного объекта, ему было передано разрешение на строительство от 22.07.2010 г., что соответствует дальнейшим действиям Саркисяна А.В. по регистрации за собой права собственности на незавершенный строительством объект права на основании указанного разрешения на строительство.

В сложившейся ситуации именно на продавце лежала обязанность по надлежащему оформлению своих прав на незавершенный строительством объект и связанные с ним соответствующие правовые последствия при его продаже.

Анализируя оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.09.2017 г. суд полагает, что данный договор соответствует всем требованиям закона, предъявляемым к его форме, содержанию и порядку регистрации, содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством, определен предмет договора, его стоимость, предусмотрены условия о выполнении обязательства по оплате и перехода права собственности покупателю.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что Хубиева М.Ч. не представила доказательств притворности сделки и доказательств того, что сделка заключена под влиянием обмана.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что исковые требования Хубиевой М.Ч. к Саркисяну А.В. о признании договора купли – продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского Процессуального Кодека Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Хубиевой М. Ч. к Саркисяну А. В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.09.2017 г., заключенного между Хубиевой М. Ч. и Саркисяном А. В. отказать.

В удовлетворении исковых требований Хубиевой М. Ч. к Саркисяну А. В. о применении в качестве последствий недействительности сделки прекращения права собственности Саркисяна А.В. на объекты недвижимости: жилой дом, общей площадью 31, 3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инвентарный номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>; незавершенный строительством объект – жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный на земельном участке, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>; земельный участок, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, а также исключение из Единого государственного реестра недвижимости записей о регистрации: №26:12:030815:269-26/001/2017-2 от 04.10.2017 г. (литер А); №26:12:030815:62-26/001/2017-2 от 04.10.2017 г. (земельный участок); №26:12:030815:266-26/001/2018-1 от 03.08.2018 г. (литер Б), отказать.

В удовлетворении исковых требований Хубиевой М. Ч. к Саркисяну А. В. о применении последствий недействительности сделки в виде признания права собственности Хубиевой М. Ч. на объекты права – жилой дом, общей площадью 31, 3 кв.м., жилой площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер <номер обезличен>, литер А, инвентарный номер 1412, этажность 1, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, незавершенный строительством объект – жилой дом, литер Б, площадь застройки 119,4 кв.м., степень готовности объекта 94%, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенный на земельном участке, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером <номер обезличен>, по адресу: <адрес обезличен>, земельный участок, площадью 518 кв.м., с кадастровым номером 26:12:030815:62, расположенный по адресу: <адрес обезличен>, отказать.

В удовлетворении исковых требований Хубиевой М. Ч. к Саркисяну А. В. о взыскании расходов по оплате услуг оценщика в размере 9270 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца, со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16.02.2019 г.

Судья Е.С. Данилова