Решение по делу № 2-373/2020 от 09.12.2019

                                                                 Дело № 2-373/2020

УИД 91RS0022-01-2019-003692-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 июля 2020 года                                                <адрес>

Феодосийский городской суд Республики Крым в составе: председательствующего судьи Микитюк О.А. при секретаре П.В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С.В.В. к АО «Керчьстройтранс», ООО «КРЭЧ-15», ООО «Технопласт», ООО «Технопластк», ООО «Корчев монтаж» администрация <адрес>, о признании права собственности на недвижимое имущество, третьи лица: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, ИП Л.Р.Г.,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит признать за ней право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Г, <адрес> (строительный блок), блок №2, 3 этаж, площадью всех частей квартиры – 73,8 кв.м., общей площадью 70,3 кв.м., в том числе, жилой площадью 45,7 кв., с площадью подсобных помещений 24,6 кв.м., с площадью балконов 3,5 кв.м. на основании договора купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате от 17.08.2017 г.

В обосновании заявленных требований истец ссылается на то, что 17 августа 2017 года между нею и ответчиком был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости с условием предварительной оплаты. По условиям указанного договора в предусмотренные договором сроки, ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи выше указанного жилого помещения.    Право собственности у покупателя    должно было возникнуть не позднее 3 квартала 2018 года. Стоимость объекта определена в 2 335 250,00 руб. и была полностью перечислена ею ответчику, следовательно, свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме. Однако, ответчик частично выполнил условия договора, передал квартиру и ключи по акту приема-передачи, однако, зарегистрировать право собственности истец не имеет возможности, поскольку указанный многоквартирный дом является объектом незавершенного строительства, в связи с чем, истица вынуждена обратиться в суд.

        В судебное заседание представитель истца направила заявление, в котором исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Представитель администрации <адрес> и Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру направили суду письменные ходатайства, в которых просили дело рассмотреть в их отсутствие.

     Кроме того, информация о дате и времени проведения судебного заседания    размещена на официальном сайте Феодосийского городского суда в Интернет-портале.

Согласно ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд, исследовав материалы настоящего гражданского дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 17 августа 2017 года между акционерным обществом «Керчьстройтранс», именуемым Сторона 1, и С.В.В., именуемой Сторона 2, был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости с условием предварительной оплаты - квартиры № в многоквартирном жилом доме по <адрес>Г, блок № 2, 3 этаж, в <адрес>.

Согласно п.1.1-1.3 договора объектом    являлась трехкомнатная квартира № проектной площадью 72,16 кв.м., расположенная на третьем этаже выше указанного дома. Стороны обязались в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи вышек указанной квартиры, а также, договором определено, что продавец приобретает право собственности на спорную квартиру во 2 квартале 2018 года. Право собственности покупателя на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в ЕГРП за покупателем, но не позднее 3 квартала 2018 года.

Согласно п. 2.1 договора цена договора составляет 2 335 250,00 рублей. (л.д.9-10).

Из представленной суду справки АО «Керчьстойтранс» б\н и даты С.В.В. полностью оплатила стоимость 3х комнатной квартиры (л.д.11)

Указанное обстоятельство подтверждается представленными копиями платежных документов – квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д.12-14).

Из передаточного акта объекта недвижимости без даты следует, что во исполнение Договора АО «Керчьстройтранс» передал, а С.В.В. приняла трехкомнатную квартиру № в доме № по <адрес>.

АО «Керчьстройтранс» подтверждает, что на момент передачи квартиры истице объект долевого строительства не обременен правами третьих лиц, задолженностью коммунальными и налоговыми платежами.

С.В.В. приняла вышеназванное недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии и оплатила стоимость переданного недвижимого имущества в полном объеме.

Настоящим Актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства Сторон выполнены, расчет произведен полностью. (л.д.15)

По данным МКУ «Департамент архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципального имущества Администрации <адрес> Республики Крым» земельный участок для строительства многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> Г, был предоставлен СПД Л.Р.Г. согласно договору аренды земли от 13.11.2007 года (регистрационный № от 29.07.2008), срок действия договора – до 31.10.2017 года. (л.д. 58-63)

Кроме того, между администрацией <адрес> и ИП Л.Р.Г. 27 апреля 2016 года заключен договор аренды выше указанного земельного участка площадью 0,09296 га (кадастровый №) сроком до 31.10.2017 года. Договор зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру РК. (л.д.89-94)

Земельный участок поставлен на кадастровый учет за № (л.д. 96, 110-111)

Как следует из Договора о совместной инвестиционной деятельности от 10 января 2008 года заключенного между Физическим лицом – предпринимателем Л.Р.Г. (именуемый Заказчик) и Открытым акционерным обществом «Керчьстройтранс» (именуемый участник) участники принимают на себя обязательства объединить свои вклады и совместно действовать по инвестированию строительства многоквартирного жилого дома и нежилых помещений в нем, расположенного по адресу <адрес>Г, зона ближние Камыши, оценочный район №, кадастровый № (договор аренды земельного участка от 13 ноября 2007 года, заключенный между Феодосийским городским советом и ФЛП Л.Р.Г.) для достижения совместной хозяйственной цели - получение прибыли. (л.д.99-106)

Как следует из Договора о совместной инвестиционной деятельности от 10 февраля 2012 года заключенного между Физическим лицом – предпринимателем Л.Р.Г. (именуемый Заказчик) и Открытым акционерным обществом «Керчьстройтранс» (именуемый участник), ООО «КРЭЧ-15», ООО «Технопластк», ООО «Технопласт» участники принимают на себя обязательства объединить свои вклады и совместно действовать по инвестированию строительства многоквартирного жилого дома и нежилых помещений в нем, расположенного по адресу <адрес>Г, зона ближние Камыши, оценочный район №, кадастровый № (договор аренды земельного участка от 13 ноября 2007 года, заключенный между Феодосийским городским советом и ФЛП Л.Р.Г.) для достижения совместной хозяйственной цели- получение прибыли. (л.д.162-168)

Согласно выписки из ЕГРН право собственности на <адрес>Г по <адрес> в <адрес> ни за кем не зарегистрировано и на кадастровый учет не поставлена (л.д.30,32)

Многоквартирный дом по <адрес> г в <адрес> состоит на кадастровом учете за № как ранее учтеный объект незавершенного строительства (л.д.124)

11.12.2015 года ИП Л.Р.Г. зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ многоквартирного дома по <адрес>Г в <адрес> № (л.д.78-82)

29.04.2016 ИП Л.Р.Г. зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ многоквартирного дома по <адрес>Г в <адрес> № (л.д.83-87)

Приказами Службы Государственного строительного надзора Республики Крым № 58ОД от    02 августа 2016 года и № 14 ОД от 22 марта 2016 года    выше указанные декларации отменены (л.д. 112-113)

Согласно письма Службы Государственного строительного надзора РКУ от 23.08.2019 года документов о готовности объекта к эксплуатации выше указанного многоквартирного дома не поступало. (л.д.114)

Многоквартирный жилой дом по <адрес>Г в <адрес> к настоящему моменту в эксплуатацию не введен. Указанное обстоятельство также подтверждается данными письма администрации <адрес>    от 190 марта 2020 года за № 2-40/5636/1, согласно которого строительство многоквартирного дома не завершено, декларации о начале выполнения строительных работ отменена (л.д.146)

Согласно строительно-технического заключения № 01/06/20 от 22.06.2020 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>Г, относится к I группе капитальности, имеет 150 лет срок службы и относится к 1-ой степени долговечности. Степень готовности многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>Г, составляет 94 %, и при данном показателе оценивается как хорошее, не создает угрозу и не представляет опасность для жизни и здоровья граждан; соответствует градостроительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, не создаёт угрозу и не представляет опасность для жизни и здоровья граждан, дальнейшая безопасная эксплуатация многоквартирного жилого дома - возможна.

Строительство многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>Г, выполнено в соответствии с требованиями установленными:

-СП 42.13330.2011 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89* (с Поправкой).

-СанПиН 2.1.2.2645-10. «Санитарно - эпидемиологичесие требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

-Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

-СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>Г, соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам; состоит из цокольного этажа, 5-и надземных жилых этажей и мансардного этажа.

Многоквартирный жилой дом, расположенный, адресу: <адрес>Г,    расположен в границах земельного участка за кадастровым номером №.

Частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующей право на обращение в суд, установлено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено положение о судебной защите нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Положения части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации предусматривают каждому гарантии на судебную защиту его прав и свобод. Право на судебную защиту и доступ к правосудию относится к основным неотчуждаемым правам и свободам человека и одновременно выступает гарантией всех других прав и свобод, оно признается и гарантируется согласно общепризнанным принципам и нормам международного права (статьи 17, 18; части 1, 2 статьи 46, статья 52 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, исходя из изложенного, суду, независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Также, согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) установлено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Так, указанным выше договором, заключенным между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором и единого для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.

В силу ст. 8 выше указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительств дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Частью 8 статьи 8 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» установлено, что в случаях если декларация о начале выполнения строительных работ или разрешение на строительство объекта капитального строительства выданы после дня вступления в силу Федерального конституционного закона, но до 31 декабря 2015 года, договоры паевого (долевого), иного участия в строительстве, реконструкции, капитальном ремонте соответствующего объекта недвижимости, заключенные до 31 декабря 2015 года с физическими и юридическими лицами, являются действительными при отсутствии их государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при условии, что правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) заключение о проведении государственной экспертизы проектной документации по строительству, реконструкции, капитальному ремонту соответствующего объекта недвижимости были выданы до дня вступления в силу Федерального конституционного закона.

Указанные в настоящей части договоры являются основанием для государственной регистрации права собственности физических и юридических лиц – участников строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта недвижимости на соответствующий объект недвижимости или его часть при условии представления наряду с иными документами, необходимыми для государственной регистрации, правоустанавливающих документов на земельный участок и (или) заключения о проведении государственной экспертизы проектной документации по строительству, реконструкции, капитальному ремонту соответствующего объекта недвижимости, выданных до дня вступления в силу Федерального конституционного закона.

Частью 3 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 63 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснили, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом нормами действующего законодательства не установлено каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются не заключенными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, требование о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежит удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору долевого участия, объект ему передан, и указанный объект имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтен в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

Исходя из системного толкования вышеприведенных правовых норм, договор участия в долевом строительстве является двусторонней сделкой, что свидетельствует о возникновении у сторон договора взаимных прав и обязанностей, в частности у застройщика, исходя из условий заключенного договора, возникает обязательство в определенный срок передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, что подразумевает под собой не только фактическую передачу объекта, соответствующего предусмотренным законом и договором требованиям в определенный срок, но и передачу юридическую – совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у участника долевого строительства права на получение объекта.

В силу положений статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, в сделках граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, направленной на достижение определенного интереса, имеющего правовой характер.

Проанализировав вышеизложенное, приняв во внимание вышеприведенные правовые нормы и их системное толкование, дав юридическую оценку правоотношениям по настоящему гражданскому делу, исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их относимость, допустимость, достоверность, а также достаточность и взаимосвязь в их совокупности, установив фактические обстоятельства дела, а именно, что договор содержит все существенные условия, определенные статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», совершен в надлежащей письменной форме, готовность МКД составляет 94%, дом расположен в границах земельного участка, предоставленного для его строительства, и отвечает    нормам действующего законодательства; сторонами выполнены все существенные условия договора, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Судебные расходы суд распределяет в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,-

                                       РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за С.В.В. право собственности на квартиру № (трехкомнатную), расположенную в объекте незавершенного строительства, находящегося по адресу: <адрес> Г ( кадастровый №), блок №2, 3 этаж, площадью всех частей квартиры – 73,8 кв.м., общей площадью 70,3 кв.м., в том числе, жилой площадью 45,7 кв., с площадью подсобных помещений 24,6 кв.м., с площадью балконов 3,5 кв.м. на основании купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате от 17.08.2017 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Феодосийский городской суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья:                                         О.А. Микитюк