Решение от 09.04.2021 по делу № 2-417/2021 от 03.08.2020

Дело №2-417/2021; №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

09 апреля 2021 года                                 город Пермь

    Свердловский районный суд города Перми в составе:

Председательствующего судьи Толмачевой И.И.,

При секретаре Згогуриной Е.В.,

С участием помощников прокурора Свердловского района г.Перми Бобылева Р.В., Бормотовой О.А., Коротаевой М.А. (после замены),

представителя истца ФИО15, ответчика Винокуровой К.Е., представителя ответчика ФИО13, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Кротовой Е. В. к Винокуровой К. Е. о расторжении договора купли-продажи, прекращении права пользования ответчиком жилым домом и земельным участком, выселении, возложении обязанности по освобождению жилого дома и земельного участка от личного имущества, взыскании неполученного дохода (упущенной выгоды),

У С Т А Н О В И Л:

Кротова Е.В. обратилась в суд с иском к Винокуровой К.Е., указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом Кротовой Е.В.(продавцом) и ответчиком Винокуровой К.Е. (покупателем) был заключен договор купли-продажи 1-этажного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа на восемь месяцев на сумму <данные изъяты> рублей.

Однако указанное обязательство ответчиком исполнено только в части <данные изъяты> рублей, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты> рублей, начиная с сентября 2019 года до настоящего времени, не выплачена.

Указанное нарушение условий договора ответчиком является существенным, поэтому в адрес ответчика было направлено требование о расторжении договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ. право требования по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка истцом было переуступлено ФИО14 по договору цессии, который обращался за судебным приказом. Был вынесен судебный приказ, который по заявлению Винокуровой К.Е. впоследствии был отменен Денежные средства выплачены не были.

ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчика было направлено требование о расторжении указанного договора купли-продажи с проектом соглашения о расторжении договора, требование истца ответчиком не удовлетворено, поэтому на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение.

Также в уточненном исковом заявлении Кротова Е.В. указала, что жилой дом ни в собственность, ни во владение ответчику не передавался, от личных вещей истца дом не освобождался, о вселении Винокурова К.Е. истца не уведомила, ключ ей не передавался. Действия Винокуровой К.Е. по вселению являются самоуправными, в доме прописаны родители истца пенсионного возраста.

Истец обратилась к специалисту для определения рыночной стоимости цены аренды за месяц аналогичного жилого дома, которая составляет <данные изъяты> рублей, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. истцом насчитан неполученный доход в размере <данные изъяты> рублей от пользования домом ответчиком.

С учетом уточнения требований истец просит расторгнуть договор купли –продажи 1-этажного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа; прекратить право пользования Винокуровой К.Е. указанным недвижимым имуществом; выселить Винокурову К.Е. из 1-этажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; обязать ответчика освободить названные жилой дом и земельный участок от личного имущества; взыскать с ответчика в пользу истца неполученный доход (упущенную выгоду) в размере <данные изъяты> рублей.

О судебном заседании истец извещена, не явилась. Ранее поясняла, что не явилась на регистрационные действия, так как у мирового судьи Мотовилихинского района г.Перми было дело на рассмотрении по взысканию задолженности с ответчика. Телеграмму о явке в МФЦ она не получила, так как была у родственников в г.Оханске, вернулась через 3 дня, телеграмму получила ее мать. Ключ от дома ответчику истец не передавала, считала, что договор между истцом и ответчиком предварительный.

Представитель истца заявленные требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Указал, что ответчик злоупотребил своим правом при внесении денежных средств на депозит нотариуса, так как ответчику были известны обстоятельства, однако, она для вида внесла деньги третьему лицу, для придания законности своим действиям.

Ответчик с иском не согласилась, пояснила, что заключила с истцом договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, договор подписали, истец передала ключ от дома, а она (ответчик) передала <данные изъяты> рублей, после чего ответчик съездила за своим супругом к месту его работы и они вернулись на проданный земельный участок с домом около 19 часов вечера. В дальнейшем с супругом начали ремонт, реконструкцию дома. Въехали в дом осенью 2019г., старый дом разобрали в июле 2019 года своими силами, так как в связи с ветхостью в нем не было крыши, потолка, окон. Залили фундамент, а потом привезли свой дом с <адрес> <адрес>. В настоящее время участок огорожен забором из профнастила, установлен фундамент, поставлена баня из бруса 3х4, жилой дом одноэтажный, пристроен большой крытый двор, поставлен сарай и вольер для собак. Осталась наружная отделка дома, а внутри отделка потолка. Стены дома утеплены, внутри стены обшиты гипсокартоном. Также требуется внутренняя отделка стен. В доме имеется отопление, ванна, проведена канализация, установлены радиаторы отопления. В феврале 2021 года приехал истец Кротова Е.В. с ФИО14 и отрезали провода электроснабжения дома. Также ответчик представила возражения на иск в письменной форме.

Представитель ответчика с иском не согласился, просил в иске отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, ФИО14 о судебном заседании извещен, не явился, в письменных пояснениях указал, что у Кротовой Е.В. перед ним образовалась задолженность по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ., поэтому ДД.ММ.ГГГГ. ему было уступлено право требования задолженности с Винокуровой К.Е. После подписания договора уступки ФИО14 уведомил Винокурову К.Е. об этом, на сегодняшний день деньги в сумме <данные изъяты> рублей не выплачены.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, заключение прокурора об отсутствии оснований для выселения ответчика из приобретенного жилого дома, изучив материалы дела, пришел к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктами 1, 2 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Из ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Как разъяснено в п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

В пунктах 58, 60 названного Постановления Пленума ВС РФ содержится: лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что между истцом Кротовой Е.В.(продавцом) и ответчиком Винокуровой К.Е. (покупателем) был заключен договор купли-продажи 1-этажного жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа на восемь месяцев на сумму 590 000 рублей (далее по тексту Договор, подписанный экземпляр которого содержится в материалах гражданского дела № мирового судьи судебного участка №<адрес>).

Согласно условиям Договора продавец гарантирует, что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, не отчуждено, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора.

Покупатель и члены его семьи вправе вселиться в жилой дом и пользоваться земельным участком с момента заключения настоящего договора.

Указанный земельный участок продается за <данные изъяты> рублей, указанный жилой дом продается за <данные изъяты> рублей.

Соглашение о цене настоящего договора изменению не подлежит.

Покупатель обязуется уплатить указанные суммы путем передачи денег продавцу наличными средствами, безналичным платежом в течение 8 месяцев с момента подписания настоящего договора. В момент подписания договора покупателем продавцу уплачивается сумма в размере <данные изъяты> рублей, а оставшаяся сумма в следующие сроки: <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ., <данные изъяты> рулей ежемесячно в течение девяти месяцев до ДД.ММ.ГГГГ.

Покупатель имеет право перечислять денежные средства продавцу одним платежом в течение указанного отчетного года, так же несколькими платежами за отчетный год, размер и время оплаты данных платежей за отчетный год определяется покупателем, но в итоге не менее суммы и в сроки, указанные выше.

Продавец продает, а покупатель покупает по договору земельный участок и жилой дом свободным от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать.

Подписанный сторонами договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания. Основанием для возникновения права собственности у покупателя на земельный участок с жилым домом является уплата последнего взноса денежных средств продавцу по настоящему договору, при этом продавец обязан незамедлительно оказать содействие в регистрации перехода права собственности.

В соответствии с договором уступки прав требований (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ., заключенным между Кротовой Е.В. (цедент) и ФИО14 (цессионарий), цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между цедентом и Винокуровой К.Е., включая право требования возмещения убытков, вызванных нарушением обязательств по договору. Право (требование) цедента к должнику на дату подписания настоящего договора составляет <данные изъяты> рублей (п.1.1 договора).

С момента подписания настоящего договора цессионарий становится новым кредитором должника по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ

Цедент уступает право по договору цессионарию безвозмездно.

Из материалов гражданского дела № мирового судьи судебного участка №<адрес> следует, что подлинники договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ., уведомления об уступке права требования от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО14 от Кротовой Е.В. получены, о чем он поставил свою подпись.

Дополнительным соглашением к указанному договору цессии его стороны ДД.ММ.ГГГГ. пункт 1.1 договора изложили следующим образом: цедент уступает, а цессионарий принимает право требования по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между цедентов и Винокуровой К.Е., именуемой в дальнейшем должник, в размере <данные изъяты> рублей. Пункт 1.2 договора исключили, раздел 1 дополнили пунктом 1.5 договора: право на изменение или расторжение договора, признания недействительным в соответствии с положениями действующего законодательства, право требования возмещения убытков, вызванных нарушением обязательств по договору остается за цедентом.

В соответствии с п.3 ст.382 ГК РФ если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

В судебном заседании установлено, что уведомление Кротовой Е.В. направлено ДД.ММ.ГГГГ. в адрес Винокуровой К.Е.: <адрес>, <адрес>, однако, в судебном заседании установлено, что ответчик Винокурова К.Е. проживает с 2019 года по адресу: <адрес>, в приобретенном по договору с истцом жилом доме. При этом уведомление о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. направлено истцом ответчику по адресу: <адрес> (л.д.91-92). Из данных доказательств суд приходит к выводу, что истцу было известно о проживании ответчика по адресу: <адрес>, однако, по данному адресу истец уведомление об уступке права требования к Винокуровой К.Е. не направил, поэтому отсутствие у ФИО14 сведений об исполнении Винокуровой К.Е. обязательств по оплате цены договора, составляет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

Кроме того, из представленных суду доказательств следует, что ответчиком обязательства по оплате цены договора купли-продажи с рассрочкой платежа исполнены, оснований к расторжению договора купли-продажи, предусмотренных ст.451 ГК РФ в их совокупности в судебном заседании не найдено.

Нарушение прав истца несвоевременной оплатой цены договора по условиям предусмотренной им рассрочки со стороны ответчика преодолены внесением на депозитный счет нотариуса суммы долга, что исключает факт неплатежа. Кроме того, правоотношения между истцом и третьим лицом ФИО14 свидетельствуют о том, что истец передала ему право требования в счет своей задолженности по договору подряда, заключенному с ФИО14, то есть таким путем произвела оплату его работ и услуг на сумму ДД.ММ.ГГГГ рублей, иного сторонами не доказано. Однако, учитывая отсутствие надлежащего извещения должника (ответчика по делу) об уступке прав, ответчик произвела взнос денежных средств в размере ДД.ММ.ГГГГ на депозит нотариуса на имя Кротовой Е.В., что не препятствует выводу об исполнении ответчиком принятых по договору купли-продажи с рассрочкой платежа обязательств. И, более того, выводу, что задолженность Винокуровой К.Е. перед Кротовой Е.В. отсутствует, то есть погашена.

В соответствии с п.2. ст.489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В судебном заседании установлено и подтверждается истцом, что непосредственно истцу ответчиком оплачено по договору купли-продажи <данные изъяты> рублей, что составляет более половины цены товара в размере <данные изъяты> рублей.

Таким образом, в судебном заседании не найдено оснований, прописанных в ст.451 ГК РФ, для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ. в их совокупности.

Само по себе отсутствие регистрации права собственности покупателя не является основанием для истребования ответчиком проданных вещей обратно, а также для расторжения заключенного договора, действительность которого подтверждена сторонами. Право покупателя как титульного владельца защищается наравне с правом собственности.

Из показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9 судом установлено, что на момент вселения в жилой дом, приобретенный по договору купли-продажи ответчиком у истца, в доме никто не проживал, дом находился в разрушенном, аварийном состоянии.

К показаниям свидетеля ФИО10 суд относится критически, поскольку поручение о выполнении фотографий дома истца не имеет юридического значения для дела, так как фотографии выполнены лицом без привязки к местности, времени и без участия незаинтересованных лиц.

Свидетель ФИО11 дала показания, что родители истца проживают по адресу истца: <адрес>, когда она (свидетель) приезжала с истцом в дом, родителей в доме не было.

Истцом не представлено доказательств проживания родителей в жилом доме, приобретенном ответчиком. При этом учитывая, что место регистрации по месту проживания и место жительства могут не совпадать, а снятие гражданина с регистрационного учета по месту пребывания производится органами регистрационного учета в случае выявления факта фиктивной регистрации такого гражданина по месту пребывания в жилом помещении, не являющемся местом его жительства, в котором этот гражданин зарегистрирован, - на основании решения органа регистрационного учета в порядке, установленном Министерством внутренних дел Российской Федерации (пункт 30 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 25.05.2017) либо судом, а также учитывая подпись истца в заключенном с ответчиком договоре купли-продажи под тем, что Покупатель и члены его семьи вправе вселиться в жилой дом и пользоваться земельным участком с момента заключения настоящего договора, продавец гарантирует, что передаваемое имущество свободно от прав третьих лиц, в том числе имеющих право проживания в нем, суд считает, что оснований для выселения истца из приобретенного жилого дома не имеется, для прекращения права пользования жилым домом, а также освобождения от личного имущества ответчика, не имеется.

Право владения приобретенным жилым домом и земельным участком ответчика по договору купли-продажи охраняется в установленном законом порядке как титульного владельца недвижимого имущества, следовательно, обязанности по оплате проживания в жилом доме и пользовании земельным участком ни договором, ни законом не установлено. Неосновательного обогащения по пользованию своим имуществом у ответчика не возникло, а, соответственно, требования истца по взысканию с ответчика неполученного дохода (упущенной выгоды) также удовлетворению не подлежат.

Таким образом, в судебном заседании не найдено оснований для удовлетворения требований истца.

Суд разрешил дело на основе представленных доказательств, в рамках заявленных исковых требований.

Суд, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>; ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>; ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░; ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ (░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░ ░░░░░░░ 91 930 ░░░░░░ – ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░                                 ░.░.░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 15.04.2021░.

.