Решение по делу № 2-1077/2024 от 12.02.2024

к делу № 2-1077/2024

УИД № 23RS0003-01-2024-000836-89

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г-к Анапа                                                                                                        08 апреля 2024 года

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Кашкарова С.В.,

при секретаре Шегян Р.Р.,

с участием истца: Костина А.В., представителя истца- допущенной к участию в деле в соответствии с ч.1 ст. 48, ч. 6 ст. 53 ГПК РФ - Костиной М.М., ответчика Развозжаева В.М., представителя ответчика – допущенной к участию в деле в соответствии с ч.1 ст. 48, ч. 6 ст. 53 ГПК РФ Развозжаевой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Костина А. В. к Развозжаеву В. М. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л:

Костин А.В. обратился в суд с иском к Развозжаеву В.М. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2021г. в размере 150 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал на то, что между продавцом Развозжаевым В.М. (ответчик) и покупателем Костиным А.В. (истец) 04.12.2021 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до 20 января 2022 г. в отношении недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, общей площадью: 60,4 кв.м., этаж 1, кадастровый номер: №, по адресу: <адрес>. Расчет между сторонами должен был осуществляться в двух формах: часть стоимости объекта в размере 150 000 руб. покупатель оплачивает продавцу в день подписания договора в качестве задатка за счет собственных денежных средств, путем перечисления на счет продавца по номеру карты: № и оставшуюся часть покупатель оплачивает продавцу за счет собственных денежных и за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк. 04 декабря 2021 года покупатель перевел со своего счета, открытого в ПАО Сбербанк РФ, продавцу задаток в размере 150 000 руб., таким образом, свои обязательства по договору он выполнил в полном объеме. Однако, в срок до 20 января 2022 г. основной договор по оформлению права собственности на покупателя заключен не был по причине, ответственной за которую является продавец, а именно продавец не явился на сделку. От переговоров уклонился, не известил покупателя о причинах, послуживших препятствием к заключению сделки купли-продажи объекта недвижимости. На сообщения, извещения продавец не отвечает. Соглашение о расторжении соглашения о задатке стороны не заключали, задаток покупателю возвращен не был. В целях досудебного порядка урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию 25 мая 2022 г., однако ответа от ответчика не поступило. По состоянию на сегодняшний день ответчик задаток не вернул, в связи с этим истец считает, что имеются признаки спора о праве. В связи с подачей искового заявления истец понес расходы на оплату государственной пошлины в размере 4 200 руб., которые просит возместить.

В судебном заседании истец Костин А.В. и его представитель Костина М.М., допущенная к участию в процессе в соответствии с ч.1 ст. 48 и ч.6 ст. 53 ГПК РФ, заявленные исковые требования поддержали и просили их удовлетворить. При этом в судебном заседании истец уточнил, что оформлением сделки занималась фирма (ООО «ЭТАЖИ»), которой он доверял. Лично он не приглашал Развозжаева В.М. на совершение сделки. Основной договор купли-продажи не был составлен. Сделка купли-продажи квартиры не состоялась потому, что банк не одобрил ипотеку. Он пытался сообщить продавцу, что сделка не состоится, т.к. банк не одобрил ипотеку, но не смог дозвониться.

Ответчик Развозжаев В.М. и его представитель допущенная к участию в процессе в соответствии с ч.1 ст. 48 и ч.6 ст. 53 ГПК РФ Развозжаева Н.А. в судебном заседании иск не признали, просили в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. Ответчик пояснил, что ему не предоставили официальный ответ банка об отказе в получении ипотеки, от совершения сделки он не уклонялся.

Представитель третьего лица ООО «Анапа Град» в судебное заседание не явился представлен заявление о рассмотрении дела в отсутствие, а также отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо указало, что покупатель добросовестно выполнил условия предварительного договора, от сделки не уклонялся. Запросы на ипотеку были сделаны в отношении супруги истца- Костиной М.М., однако, из банков получены отказы. Полагает, что наличие или отсутствие отказа банка не может являться единственным основанием для возврата денежных средств, полученных продавцом. Договор купли-продажи не был заключен в срок до 20.01.2022г. по независящим ни от продавца, ни от покупателя причинам. Третье лицо полагает, что сумма задатка в размере 150 000 рублей подлежит возврату покупателю.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны и их представителей, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 названного кодекса, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ч. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (ч. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (ч. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ч. 4).

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Как предусмотрено ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Судом установлено, что 04.12.2021г. между продавцом Развозжаевым В.М. и покупателем Костиным А.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок до 20 января 2022 г. в отношении недвижимого имущества: квартира, назначение: жилое, общей площадью: 60,4 кв.м., этаж 1, кадастровый №, по адресу: Россия, <адрес> (п. 1.1, 1.3 договора)

Цена договора определена сторонами в размере 6 500 000 руб. Расчет между сторонами осуществляется в двух формах: часть стоимости объекта в размере 150 000 руб. покупатель оплачивает продавцу в день подписания договора в качестве задатка за счет собственных денежных средств, путем перечисления на счет продавца по номеру карты: №, оставшаяся часть стоимости объекта 6 350 000 руб. покупатель оплачивает продавцу за счет собственных денежных и за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк безналичным путем. (п. 2.1, п.2.2 договора).

04 декабря 2021 года покупатель Костин А.В. перечислил со своего счета, открытого в ПАО Сбербанк РФ, на счет продавца Развозжаева В.М. задаток в размере 150 000 руб., выполнив обязательства, предусмотренные п. 2.2 договора об оплате задатка.

Основной договор купли-продажи недвижимого имущества в установленный срок- 20.01.2022г. сторонами не заключен, сделка купли-продажи квартиры не состоялась.

25 мая 2022г Костин А.В. направил Развозжаеву В.М. претензию с требованием возвратить уплаченную по предварительному договору купли-продажи от 04.12.2021г. сумму задатка в размере 150 000 руб., которую ответчик оставил без внимания.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с ч. 4 ст. 380 ГК РФ если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истец Костин А.В., обосновывая причину, по которой стороны не заключили в установленный срок основной договор купли-продажи недвижимого имущества, указал на отказ банка в предоставлении кредита (ипотеки).

В соответствии с п. 4.5 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2021г., если основной договор не будет заключён по вине покупателя, задаток продавцом не возвращается. Под виной покупателя понимается уклонение от подписания и подачу документов на государственную регистрацию основного договора покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3. настоящего предварительного договора.

Вместе с тем, из представленных суду доказательств следует, что с заявками о предоставлении кредита супруга Костина А.В. – Костина М.М. обращалась в банк еще до заключения предварительного договора купли-продажи и ей было отказано в предоставлении кредита, в том числе: 03.11.2021г., 17.11.2021г, 18.11.2021г., 25.11.2021г.

Доказательств обращения в банк Костина А.В. с заявками о предоставлении кредита в целях приобретения объекта недвижимости в связи с заключенным предварительным договором купи-продажи от 04.12.2021г., в деле не имеется.

Таким образом, еще до заключения предварительного договора 04.12.2021г. истцу было достоверно известно о том, что оплата цены договора купли-продажи квартиры за счет кредитных денежных средств не представляется возможной.

Кроме того, как следует из п. 2.2. предварительного договора купли-продажи от 04.12.2021г., оставшуюся часть стоимости объекта 6 350 000 руб. покупатель может оплатить продавцу не только за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк, но и за счет собственных денежных средств. Однако, доказательств возможности оплаты цены договора за счет собственных денежных средств, суду не представлено.

В соответствии с ч.3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Согласно ч.3 ст.17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Костин А.В. в рамках возникших правоотношений был обязан действовать добросовестно и разумно, с учетом того, что еще до заключения предварительного договора 04.12.2021г., соответственно, возникновения у сторон обязательств, которые должны исполняться надлежащим образом, ему, как покупателю, было известно о нескольких отказах банка в предоставлении кредита, однако, вопреки указанным обстоятельствам, действуя неосмотрительно, истец заключил заведомо сомнительную к исполнению им сделку.

Доказательств уклонения продавца Развозжаева В.М. от заключения основного договора купли-продажи с Костиным А.В. судом не установлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, а потому задаток в сумме 150 000 руб., уплаченный Костиным А.В. по предварительному договору купли-продажи от 04.12.2021г. возврату не подлежит.

Поскольку суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований, по правилам ст. 98 ГПК РФ оснований для взыскания с ответчика судебных расходов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Костина А. В. к Развозжаеву В. М. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества– отказать.

        Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

        Председательствующий- подпись.

«КОПИЯ ВЕРНА»Судья Кашкаров С.В. ___________________Секретарь Шегян Р.Р. __________ «______» ________________ 2024 г.

Определение \ решение \ постановление \ приговор не вступило в законную силу«____» _________________ 2024 годаСекретарь Шегян Р.Р.______________

Подлинник определения \ решения \ постановления \ приговора находится в материалах дела № 2-1077/2024 УИД № 23RS0003-01-2024-000836-89Анапского городского суда Краснодарского края