Решение по делу № 2-112/2024 (2-6181/2023;) от 14.06.2023

16RS0051-01-2022-005721-08

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, Республика Татарстан, 420081, тел. (843) 264-98-00

http://sovetsky.tat.sudrf.ru     е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Казань

13 февраля 2024 года                                                        Дело № 2-112/2024

Советский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи М.И. Амирова

при секретаре судебного заседания Г.Р. Халиуллиной

    с участием представителя ответчика ФИО11, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» к ФИО12 о прекращении права собственности ответчика путем изъятия земельного участка с установлением денежной компенсации,

    установил:

МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» обратилось в суд с иском к ФИО12 о прекращении права собственности ответчика путем изъятия земельного участка с установлением денежной компенсации.

В обоснование иска указано, что согласно постановлению Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 29 апреля 2021 года № 1080 в связи со строительством автомобильной дороги «Вознесенский тракт. Строительство участка от ул. Гвардейская до пр. Победы в Советском районе г. Казани Республики Татарстан» принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, в том числе земельного участка, расположенного по адресу: г.Казань, <адрес изъят> с кадастровым номером <номер изъят>. Собственником участка является ответчик. В соответствии с установленным порядком специалистом АО «БТИ РТ» подготовлен отчет, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 398 750 рублей, а ответчику предложено заключить соглашение об изъятии земельного участка. Вместе с тем до настоящего времени такое соглашение между сторонами не заключено.

Истец просит прекратить право собственности ответчика путем изъятия с земельного участка кадастровым номером <номер изъят>, расположенного по адресу: г.Казань, <адрес изъят>, с установлением компенсации в размере 398 750 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования просил удовлетворить с учетом заключения эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика», указав на согласие с заключением эксперта как представителя. При этом также пояснил, что непосредственно ФИО12 считает, что рыночная стоимость спорного земельного участка превышает стоимость, определенную экспертами.

Исследовав письменные материалы, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с в том числе со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2) утвержденными проектами планировки территории.

Пунктами 1 и 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2).

Пунктом 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В силу пункта 10 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Из содержания данной нормы следует, что достоверность сведений о рыночной стоимости земельного участка в отчете, подготовленном в целях подготовки соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, предполагается, пока заинтересованным лицом, в данном случае ответчиком, не доказано обратное.

Из материалов дела следует, что согласно постановлению Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 29 апреля 2021 года № 1080 в связи со строительством автомобильной дороги «Вознесенский тракт. Строительство участка от ул. Гвардейская до пр. Победы в Советском районе г. Казани Республики Татарстан» принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выкупа земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, в том числе земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, <адрес изъят> с кадастровым номером <номер изъят>.

Согласно сведениям ЕГРН указанный земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> площадью 497+/-8 кв.м вид разрешенного использования «Садоводство», категория земель «Земли населенных пунктов» принадлежит ответчику на праве собственности. Право зарегистрировано 14 июня 2017 года. Указанный земельный участок приобретен ответчиком у ФИО15 по договору купли-продажи от 05 июня 2017 года по цене 1 350 000 рублей. Каких-либо сооружений и строений на земельном участке не имелось (пункт 1 договора).

06 мая 2021 года (ШПИ 42008154047205) МКУ «Администрация Советского района Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» обратилось к ответчику с уведомлением об изъятии земельного участка.

29 октября 2021 года (ШПИ 80098564308577) истец направил ответчику проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд согласно отчету АО «БТИ РТ», сам отчет. Указанное отправление прибыло в место вручения 03 ноября 2021 года, неудачная попытка вручения была также 03 ноября 2023 года, 06 декабря 2021 года отправление было возвращено в связи с истечением срока хранения.

В соответствии с отчетом АО «БТИ РТ» №1307-21, подготовленным по заказу МКУ «Администрация Советского района Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:50:060502:239 по состоянию на дату оценки 04 июня 2021 года составила 375 000 рублей. Размер вознаграждения при изъятии земельного участка по состоянию на дату оценки 04 июня 2021 года составил 398 750 рублей:

– рыночная стоимость земельного участка 375 000 рублей;

– убытки, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на вновь приобретенный объект недвижимости – 350 рублей;

– убытки, связанные с привлечением риелтора – 23 400 рублей.

Вместе с тем до настоящего времени такое соглашение между сторонами не заключено. Учитывая, что в течение 90 дней и до настоящего времени соглашение об изъятии земельного участка не заключено, истец вправе требовать принудительного изъятия земельного участка.

В связи с несогласием ответчика с отчетом АО «БТИ» определением Советского районного суда города Казани от 03 августа 2023 года по делу по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр независимой оценки «Эксперт».

Согласно заключению эксперта ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» №100-С/23 от 30 сентября 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:50:060502:239 на день, предшествующий утверждению проекта планировки и межевания территории, утвержденного постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 29 апреля 2021 года №1080, то есть по состоянию на 28 апреля 2021 года, составил 1 015 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> на дату проведения оценки – 20 сентября 2023 года составила 1 958 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы. Первоначально просил поставить перед экспертами вопросы о том, правильно ли определены в заключении ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка, соответствует ли заключение эксперта ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» требованиям законодательства об оценочной деятельности в целом, поручив ее проведение НП «Деловой Союз Оценщиков».

Судом в удовлетворении ходатайства было отказано в связи с отсутствием необходимости. Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы об определении стоимости земельного участка с постановкой тех же вопросов, пояснил, что готов нести расходы, со стоимостью ознакомлен, просил поручить ее проведение экспертам ООО «Гудвил» либо АО «РКЦ «Земля». Пояснил, что участок приобретался за 1 350 000 рублей. В настоящее время его стоимость составляет более 3 000 000 рублей. Экспертами необоснованно применялся только сравнительный подход при определении стоимости участка, не использовались затратный и доходный подходы.

Определением Советского районного суда города Казани от 02 ноября 2023 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика».

Согласно заключению эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика» №96 от 15 декабря 2023 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:50:060502:239 на день, предшествующий утверждению проекта планировки и межевания территории, утвержденного постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 29 апреля 2021 года №1080, то есть по состоянию на 28 апреля 2021 года, составил 1 373 000 рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> на дату проведения оценки – 05 декабря 2023 года составила 2 343 000 рублей.

Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 февраля 2019 года № 9-П «По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в связи с жалобами граждан А.К. Качковского и А.Г. Федосова» указал, что реализация договорного способа передачи имущества для государственных или муниципальных нужд предопределена как принципом свободы договора, так и его публично-правовым характером. Собственник изымаемого недвижимого имущества, действуя своей волей и в своем интересе (т.е. в соответствии с основными началами гражданского законодательства), вправе подписать предлагаемый ему проект договора, тем самым соглашаясь с предложенными условиями изъятия имущества, включая условие о его стоимости, либо отказаться от заключения договора. При несогласии собственника с условиями, предложенными в проекте договора, такое изъятие может осуществляться лишь в судебном порядке, обеспечивающем необходимые гарантии частной собственности и позволяющем собственнику, в частности, настаивать на предварительном и равноценном возмещении за принудительное изъятие, размер которого определяется судом (статья 35, часть 3, Конституции Российской Федерации, пункт 6 статьи 279 ГК Российской Федерации).

Вместе с тем федеральный законодатель - в рамках предоставленной ему дискреции (статья 71, пункт "о", Конституции Российской Федерации) и исходя из потребности в установлении баланса частных и публичных интересов при регулировании отношений, возникающих в случае необходимости изъятия для государственных или муниципальных нужд объектов недвижимости, - вправе избрать тот или иной вариант определения даты, по состоянию на которую производится оценка стоимости изымаемого имущества. Принимая во внимание общеправовой принцип справедливости, такое регулирование в любом случае не может приводить к получению одним из участников отношений, складывающихся по поводу изъятия имущества, необоснованных экономических преимуществ за счет другого участника и не освобождает от необходимости учитывать объективные факторы, влияющие на рыночную стоимость этого имущества (пункт 3).

    Вместе с тем значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории, и правовых актов, предусматривающих изъятие имущества, может обусловить изменение стоимости принудительно изымаемого недвижимого имущества по сравнению со стоимостью, определенной на день, предшествующий принятию решения об утверждении указанной документации. В подобных ситуациях в случаях изъятия недвижимого имущества в судебном порядке собственники этого имущества при увеличении его стоимости вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. При этом увеличение рыночной стоимости изымаемого имущества может быть обусловлено объективным - с течением времени - изменением соотношения спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или в отношении имущества, расположенного в определенной местности, в связи с чем собственнику имущества должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости (рассчитанной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории) с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение (пункт 5).

    При разрешении спора судом принимается во внимание то обстоятельство, что по делу выносилось заочное решение (17 мая 2022 года), которое в последующем было отменено по заявлению ответчика (09 июня 2023 года). Таким образом, с момента вынесения постановления Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 29 апреля 2021 года до фактического рассмотрения спора прошло почти 3 года.

Оценив заключение эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика» по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает его в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства, по изложенным основаниям суд приходит к выводу о необходимости установления размера денежной компенсации согласно заключению эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика» на день проведения оценки, а не в соответствии с заключениями специалистов АО «БТИ», эксперта ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» по следующим основаниям.

По мнению суда, заключение эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика» является объективным доказательством, в полной мере отражающим порядок определения рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика» ФИО16 предупреждалась об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на все поставленные судом вопросы достаточно ясны и полны. Сомнений в правильности и обоснованности данного заключения, а также каких-либо противоречий суд не усматривает, и не имеет оснований не согласиться с экспертным заключением.

Таким образом, суд не находит оснований не доверять данному заключению эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика», поскольку оно составлено экспертом, имеющим опыт экспертной работы, при этом заключение аргументировано и согласуется с имеющимися в материалах дела иными доказательствами.

    Вместе с тем суд не находит оснований для того, чтобы положить в основу решения заключение эксперта ООО «Центр независимой оценки «Эксперт». Так, при анализе рыночной стоимости для сравнения по первому вопросу использовались 5 земельных участков, по второму – 7. При этом экспертом АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика» проанализированы цены на 41 участок (по первому вопросу). При этом по второму вопросу на дату оценки были проанализированы цены на 9 земельных участков. Заключение АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика» содержит более подробное описание объекта оценки и его анализ.

    Судом также принимается во внимание, что ответчик выразил согласие с заключением эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика». Однако истец в судебное заседание представителя не направил, извещен. Несогласие со стоимостью земельного участка, определенной заключением эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика», не выразил, предметно заключение не оспорил. Более того, первоначально при разрешении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы до перерыва в судебном заседании присутствовал представитель истца А.А. Николаев, который не возражал против назначения экспертизы, просил предоставить время для подготовки перечня экспертных организаций и перечня вопросов. По ходатайству представителя истца в судебном заседании 26 октября 2023 года был объявлен перерыв до 02 ноября 2023 года. Однако после перерыва в судебное заседание представитель истца не явился, каких-либо предложений не представил. Кроме того, судом при принятии решения учитывается, что ФИО12 указанный земельный участок еще в 2017 году приобретался по цене 1 350 000 рублей, которая превышает предложенную истцом сумму в 3,6 раза.

    Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела возражений относительно размера убытков, связанных с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на вновь приобретенный объект недвижимости в размере 350 рублей, убытков, связанных с привлечением риелтора в размере 23 400 рублей, не выразил, своей оценки указанных убытков не представил.

    Исследовав обстоятельства по делу, проанализировав представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая заключение эксперта АНО «Экспертиза и исследования Криминалистика», установив, что земельный участок ответчика необходим для муниципальных нужд, решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка и расположенных на них объектов недвижимого имущества недействительным не признано, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для изъятия у ответчика земельного участка с установлением размера возмещения в размере 2 366 750 рублей исходя из заключения проведенной по делу судебной экспертизы (в части рыночной стоимости земельного участка 2 343 000 рублей), а также частично исходя из заключения специалиста АО «БТИ» (в части размера государственной пошлины 350 рублей и стоимости услуг риелтора 23 400 рублей).

    Руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО12 (паспорт <номер изъят>) на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, город Казань, <адрес изъят>, с кадастровым номером <номер изъят> путем изъятия земельного участка для муниципальных нужд на основании постановления Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 29 апреля 2021 года № 1080 «Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в связи со строительством автомобильной дороги «Вознесенский тракт. Строительство участка от ул.Гвардейская до проспекта Победы в Советском районе г.Казани Республики Татарстан (2-я очередь)», с установлением денежной компенсации в размере 2 366 750 рублей.

Отказать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ИНН 1655065674) в иске к ФИО12 (паспорт <номер изъят>) в части установления денежной компенсации в размере 398 750 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья                            /подпись/                                          М.И. Амиров

Мотивированное решение изготовлено 20 февраля 2023 года, судья

Копия верна, судья                                                                             М.И. Амиров