Решение по делу № 2-41/2012 (2-2677/2011;) от 17.05.2011

дело № 2-41/2012

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«20» февраля 2012 года

Пушкинский городской суд Московской области

в составе:

председательствующего судьи Щелканова М.В.,

с участием прокурора Степановой О.А.,

при секретаре Чижовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Центрального Банка Российской Федерации к Кугушеву Г.Н. о расторжении договора найма и выселении, встречному иску Кугашева Г.Н. к Центральному Банку Российской Федерации о признании права собственности в порядке приватизации,

установил:

06.05.2011 года истец Центральный Банк Российской Федерации обратился в суд с иском к ответчику Кугушеву Г.Н. о расторжении договора найма и выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> Б.

В обоснование иска истец указал, что 01.02.2002 между сторонами заключен договор найма жилого дома, расположенного по адресу: Московская область Пушкинский район, поселок Черкизово, ул. Трудовая дом 11 Б. Срок действия договора истекает 01.02.2012 года. Жилой дом передан Кугушеву Г.Н. за плату во временное владение и пользование для проживания. В соответствии с пунктом 2.2. указанного договора Кугушев Г.Н. обязался не производить без согласия наймодателя (истца) внутреннюю перепла­нировку и реконструкцию жилого дома. При проведении плановой инвентаризации основных средств истцом было установлено, что Кугушев Г.Н. нарушил условия договора найма жилого дома, без разрешения истца произвел работы по перепланировке и реконструкции жилого дома. 19.03.2010 года истец предложил Кугушеву Г.Н. расторгнуть найма жилого дома в срок до 25.04.2010 года, освободив дом, однако ответчик не отреагировал. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 678, 687 ГК РФ, пунктом 2.2. договора, ст. ст. 100-103 ЖК РФ, истец просил суд расторгнуть договор найма жилого дома от 01.02.2002 года №40/02, заключенный сторонами, выселить ответчика из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Б (л.д. 2-3).

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец изменил основание заявленных требований, указав, что в связи с истечением 01.02.2012 года срока действия договора найма жилого дома от 01.02.2002 № 40/02, заключенного между сторонами, изменились обстоятельства, на которых истец ранее основывал свои требования к ответчику. В порядке статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, Банк России письмом от 19.10.2011 № ХЭУ-15-5/3024 предупредил Кугушева Г.Н. об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (Распоряжение Центрального Банка Российской Федерации от 18.10.2011 № Р-804). Указанное уведомление получено ответчиком на руки 24.10.2011 г., что подтверждается его подписью на данном уведомлении. На основании изложенного истец просил суд удовлетворить иск и выселить ответчика (л.д. 135).

В связи с уточнением оснований иска в судебном заседании на обсуждение сторон поставлен вопрос об отложении дела.

Стороны, в том числе сторона ответчика, полагали возможным продолжить слушание дела, в связи с чем суд не откладывал слушание дела после принятия уточнений.

Не согласившись с требованиями истца о выселении, в порядке ст. 137 ГПК РФ ответчик предъявил встречное исковое заявление, в котором указал, что 01.02.2002 г. между истцом и ответчиком был заключен договор №40/02 найма жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>Б, сроком на пять лет. Впоследствии неоднократно были заключены дополнительные соглашения с уточнением оплаты за жилье и коммунальные услуги. В 2007 г. и 2010 г. Кугушев Г.Н. обращался с просьбой о приватизации занимаемого жилого помещения, но ему было отказано. В 2011 г. ответчик обратился в суд с иском о расторжении договора найма жилого дома и выселении из него ответчика. В соответствии с Законом «О Центральном Банке РФ» ст. 2. «Уставной капитал и иное имущество Банка России являются федеральной собственностью» – т.е. имущество ЦБ РФ является государственной собственностью. Ссылаясь на ст. 217 ГК РФ, ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 Кугушев Г.Н. просил суд признать за ним право собственности на жилой дом <адрес> общей площадью 194,9 кв.м. в порядке приватизации (л.д. 28-29).

В судебном заседании представители истца Центрального Банка Российской Федерации по доверенности Теленкова О.М. и Мишина О.В. исковые требования поддержали, встречный иск не признали, просили отказать. Пояснили, что срок действия договора найма истек 01.02.2012 г., ответчик дом не освободил. В связи с истечением срока действия договора прекращены обязательства по договору. За три месяца истец надлежащим образом уведомил ответчика о решении более не сдавать спорное помещение внаем, на основании изложенного просила удовлетворить иск, встречный иск оставить без удовлетворения.

Ответчик Кугушев Г.Н. и представляющий его интересы адвокат Банин А.Ф. в судебном заседании иск не признали, просили в иске отказать. Также полагали, что истцом пропущен срок исковой давности.

Встречное исковое заявление поддержали, просили удовлетворить, указав, что с 1970 по 1996 г.г., с 1999 по 2006 г.г. ответчик работал в банке, на очереди на улучшение жилищных условий не стоял. Срок действия первого договора найма истек в 2007 году, в связи с чем, по мнению ответчика, договор стал бессрочным. В период проживания ответчика в спорном жилом помещении им за счет личных средств были произведены реконструкция и переоборудование дома, т.е. произведены улучшения, что подтверждается проведенной по делу строительно-технической экспертизой. Ранее ответчик в приватизации не участвовал, в связи с чем просит суд признать за ним право собственности на спорное жилое помещение.

В заключении помощник Пушкинского городского прокурора Московской области Степанова О.А. просила иск Банка о расторжении договора найма и выселении удовлетворить, в удовлетворении встречных требований Кугушева Г.Н. о признании права собственности в порядке приватизации полагала необходимым отказать.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, полагает возможным удовлетворить иск ЦБ РФ к Кугушеву Г.Н. о расторжении договора найма и выселении, в удовлетворении встречного иска Кугушева Г.Н. к ЦБ РФ о признании права собственности в порядке приватизации отказать по следующим основаниям.

В ходе рассмотрения дела по существу судом установлены следующие имеющие значение для дела обстоятельства.

Собственником жилого дома по адресу: <адрес> Б, является Российская Федерация, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.07.2006 (л.д. 57).

В соответствии с протоколом № 24 заседания исполкому Пушкинского районного совета депутатов трудящихся Московской области от 31.07.1962 (л.д. 58) восемь домовладений, в т.ч. спорный дом, были зарегистрированы за Госбанком СССР (в настоящее время Центральный банк РФ).

Факт принадлежности истцу спорного дома также подтверждается карточкой аналитического учета основных средств и инвентарной карточкой учета объекта основных средств (л.д. 54-56).

Из карточки учета объектов недвижимости Банка России по состоянию на 18.01.2011 года следует, что спорный жилой дома является объектом социально-культурного назначения, балансодержателем является – внебалансовый учет – Хозяйственно-эксплуатационное управление Банка России, правообладателем является Центральный банк Российской Федерации, основанием принятия данного объекта на баланс Банка России является Постановление Верховного Совета РСФСР 1917-1 от 22.11.1991 года (л.д. 102-107).

Согласно ст. 2 Федерального закона «О Центральном банке РФ» уставный капитал и иное имущество Банка России являются федеральной собственностью. В соответствии с целями и в порядке, которые установлены настоящим Федеральным законом, Банк России осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом Банка России, включая золотовалютные резервы Банка России. Изъятие и обременение обязательствами указанного имущества без согласия Банка России не допускаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между Центральным банком Российской Федерации и Кугушевым Г.Н. заключен договор найма жилого дома от 01.02.2002 года № 40/02, расположенного по адресу: <адрес> Б. Срок действия договора истекает 01.02.2007 года. Жилой дом передан Кугушеву Г.Н. за плату во временное владение и пользование для проживания.

Из указанного договора следует: указанный дом имеет следующие характеристики: общая полезная площадь - 81, 4 кв. м.; жилая площадь - 59, 8 кв. м; п. 1.9. Стороны настоящего договора определили, что наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязательства по настоящему договору, при прочих равных условиях пользуется преимущественным правом на заключение договора найма жилого помещения на новый срок по истечении срока действия данного договора.

Передача дома осуществлялась по Акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами (л.д. 48).

Условия оплаты коммунальных услуг и арендной платы установлены сторонами дополнительным соглашением № 2, расчетами (л.д. 31,32, 34-35, 36, 37).

Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В силу п. 1 ст. 683 ГК РФ Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Согласно п. 6.5. Договора срок действия договора составляет 5 лет.

Поскольку в 2007 году (по истечении пяти лет после заключения) договор не был расторгнут (истец не уведомил об отказе от заключения договора, а ответчик не отказался от продления договора), в силу ст. 684 ГК РФ договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок и его действие соответственно истекло 01.02.2012.

Распоряжением ЦБ РФ № Р-804 от 18.10.2011 года в связи с нецелесообразностью дальнейшей эксплуатации жилых домов, в том числе спорного <адрес> Б, Хозяйственно-эксплуатационной управление Банка России обязано не сдавать в течение года указанные дома, уведомить до 01.11.2011 г. Кугушева Г.Н., Г.Н.Г., Т.В.В. об отказе Банка России от продления договоров найма от 01.02.2002 г. № 40/02, от 01.03.2002 г. № 48/03, от 15.06.2002 г. № 145/06 (л.д. 140).

Соответствующее уведомление об обязании ответчика возвратить нанимаемое жилое помещение в течение 15 дней с момента истечения срока действия договора было направлено ответчику 19.10.2011 года и получено Кугушевым Г.Н. 24.10.2011 года (л.д. 141).

В установленные сроки ответчик жилой дом не освободил.

Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным законом, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Оценивая изложенные обстоятельства и представленные по делу доказательства, в порядке ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу об удовлетворении иска ЦБ РФ о расторжении договора найма и выселении в полном объеме.

Согласно ст. 301 ГК РФ Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Учитывая вышеизложенное, в связи с истечением срока действия договора найма и выполнением истцом обязанности, предусмотренной абз. 2 ст. 684 ГК РФ, суд полагает возможным удовлетворить требования истца, расторгнув договор найма и выселив ответчика из жилого дома.

В связи с тем, что первоначальным основанием иска был факт самовольной перепланировки, определением суда была назначена и проведана судебная строительно-техническая экспертиза, при производстве которой экспертом было составлено мотивированное экспертное заключение.

Экспертом сделан следующий вывод:

«На основе проведенного анализа и оценок строительных решении может быть принят следующий вывод: переоборудование в основном строение лит.А и в пристройке лит.А1, мансарда лит. al, холодная пристройка лит.а1 не противоречит строительным нормам и правилам конструктивным элементам фундаментов, стен, конструкции перекрьпий. кровли, заполнений оконной и дверной столярки, закончены строительством и отделочными работами, возможность обрушения либо иная опасность для жизни или здоровья граждан при эксплуатации данных построек не имеется. Данная реконструкция дома, проведенная ответчиком, привела к улучшению жилого дома и возведенные постройки права иных граждан, в том числе смежных землепользователей не нарушают…» (л.д. 113-122).

Поскольку после проведения судебной экспертизы истец изменил основания иска, суд не дает оценку данному обстоятельству, поскольку вопрос о перепланировки не имеет какого-либо значения по уточненному основанию иска – истечение срока действия договора.

Относительно встречного иска суд приходит к выводу о необходимости оставления его без удовлетворения по следующим основаниям.

Кугушев Г.Н. дважды – 2007 г. и 2010 г. обращался к истцу с просьбой о приватизации занимаемого жилого помещения (л.д.39-41), однако ему было отказано по мотивам того, что в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Возможность приватизации жилых помещений, занимаемых на условиях найма (коммерческого), указанным Законом не предусмотрена. Принимая во внимание изложенное, ответчику сообщено, что у Банка России отсутствуют правовые основания для передачи жилого дома в собственность, и разъяснено, что на обращения по вопросу передачи жилого дома в собственность ему давались письменные ответы (№№ 10/4949 от 26.11.2007, ХЭУ-15-5/671 от 19.03.2010). В связи с этим в соответствии с ч.5 ст.11 Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», ответчик считает нецелесообразным продолжение переписки по данному вопросу (л.д. 42).

Порядок предоставления жилых помещений гражданам по договору социального найма регулировался на момент возникновения спорных отношений (2002 год) Жилищным кодексом РСФСР. В силу ст.ст. 28-33 Жилищного кодекса РСФСР право на получение жилого помещения по договору социального найма имеют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, состоящие на учёте в качестве таковых Предоставление жилых помещений осуществляется в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет. Согласно статьи 51 Жилищного кодекса РСФСР, договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем-гражданином, на имя которого выдан ордер.

Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон на основе свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) без нормированного предоставления жилого помещения и имеет срочный характер.

Заключенный между истцом и ответчиком договор является договором коммерческого найма.

В силу статьи 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Поскольку указанная норма не предусматривает возможность бесплатной передачи в собственность граждан занимаемых жилых помещений на условиях коммерческого найма, основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют.

Довод стороны ответчика о том, что в связи с истечением срока действия договора он стал бессрочным, не принимается судом во внимание, поскольку основан на неверном толковании норм материального права. В силу ст. 684 ГК РФ каких-либо дополнительных соглашений для продления ранее заключенного договора не требуется. Законодатель не связывает продление срока действия договора найма с заключением каких-либо соглашений.

Довод о том, что жилой дом передан в муниципальную собственность, опровергается представленными материалами.

В суд представлена выписка из протокола № 26 от 23.09.1999 заседания Совета директором ЦБ РФ, согласно которой принято решение согласиться с предложениями Главного управления недвижимости и Финансового департамента Банка России о передаче в муниципальную собственность и списании с баланса Банка России 84 объектов жилищного фонда (22 квартиры и 62 жилых дома), по которым достигнута предельная сумма начисленной амортизации и прием – передача которых в муниципальную собственность не требует дополнительных затрат со стороны Банка России (л.д. 100).

Из пояснений стороны истца следует, что спорный дом включался в данный перечень.

Согласно ответа и.о. начальника ГУ недвижимости Банка России от 01.08.2011 года по вопросу предоставления документов Совета директоров Банка России о распоряжении спорным жилым домом следует, что в связи с истекшим пятилетним сроком хранения документы за 1999 год по вопросам управления недвижимым имуществом были уничтожены по акту № 44-2006 от 25.12.2006 года. Главное управление не имеет возможности сообщить о том, выносился ли на рассмотрение Совета директоров Банка России вопрос о передаче в муниципальную собственность жилого дома по адресу: <адрес>, и какое решение по нему было принято. Списка жилых домов, указанных в протоколе заседания Совета директоров Банка России № 26 от 23.09.1999,А не имеется.

В ответ на запрос суда КУИ Администрации Пушкинского муниципального района сообщил, что спорный жилой дом с баланса Центрального банка РФ в муниципальную собственность Пушкинского муниципального района не передавался (л.д. 108).

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что дом до настоящего времени не передан из государственной собственности в муниципальную.

Принадлежность и законность владения спорным домом Центральным Банком РФ подтверждается ранее описанными судом документами.

Кроме того, передача дома из государственной собственности в муниципальную не влечет за собой изменений договора коммерческого найма на договор социального найма.

Ответчик указывает на пропуск истцом срока исковой давности.

С 01.02.2002 по 01.02.2007 отношения сторон регулировались первоначально заключенным договором коммерческого найма. С 01.02.2007 по 01.02.2012 отношения также регулировались указанным договором в связи с продлением его действия в соответствии со ст. 684 ГК РФ.

Поскольку основанием заявленных требований о расторжении договора и выселении является факт истечения действия договора найма, срок исковой давности начинает течь с 01.02.2012, в связи с чем довод о пропуске истцом срока исковой давности не принимается во внимание как необоснованный.

Пояснения допрошенных по ходатайству ответчика свидетелей К.Е.В. и Т.В.В. оценены судом в порядке ст. 67 ГПК РФ, однако не могут служить основанием для иных выводов суда по юридически значимым обстоятельствам дела, поскольку отношения между истцом и ответчиком определяются договором найма от 01.02.2002.

Довод стороны ответчика о том, что Банк России не вправе передавать жилье по договору коммерческого найма, не принимается во внимание, поскольку полномочия по владению имуществом прямо закреплены в ст. 2 Федерального закона РФ «О Центральном банке РФ».

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Центрального Банка Российской Федерации к Кугушеву Г.Н. о расторжении договора найма и выселении удовлетворить.

Расторгнуть договор найма от 01.02.2002 года №40/02, заключенный между Центральным Банком Российской Федерации и Кугушевым Г.Н..

Выселить Кугашева Г.Н. из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Б.

Встречный иск Кугашева Г.Н. к Центральному Банку Российской Федерации о признании права собственности в порядке приватизации оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись.

Копия верна:

судья:

секретарь: